作為業主，當需要資金周轉、清卡數或實踐大額消費計劃時，「業主貸款」因其毋須抵押物業、貸款額遠高於一般私人貸款、利率相對較低的優勢，成為了極具吸引力的借貸選擇。然而，市場上五花八門的貸款計劃與條款，往往暗藏魔鬼細節。本文為您整合2025年最新最全面的業主貸款攻略，一文睇清各大銀行及財務公司的方案比較、實際年利率(APR)高低、申請資格及完整流程，並重點拆解4大常見陷阱，助您避開高息及「假免抵押」的風險，輕鬆覓得最穩妥、最划算的貸款方案。
【懶人包】2025最佳業主貸款方案速覽及推薦
講到業主借貸，市面上的選擇確實不少，各間銀行及財務公司推出的業主貸款計劃各有千秋。為了讓你能夠快速掌握重點，我們特別準備了這個懶人包，將複雜的資訊化繁為簡。無論你是想知道業主貸款是什麼，還是正在尋找最適合自己的方案，這裡的速覽和推薦都能為你提供清晰的方向。
精選業主貸款方案比較表
一份詳盡的比較表，是助你作出明智決策的最佳工具。下表集中比較了市面上幾間主要機構的業主貸款方案，涵蓋了最重要的幾個項目：實際年利率（APR）、最高貸款額、還款期及主要特色，讓你能夠一目了然。
[此處插入一個清晰的比較表格，列出機構名稱、實際年利率參考、最高貸款額、最長還款期等關鍵資料]
最低實際年利率(APR)之選：Welend
如果你的首要考慮是減低利息成本，Welend的業主貸款方案很值得留意。它利用金融科技簡化申請流程，主要在網上進行，有效減省了傳統的營運成本。這使得它有能力提供非常有競爭力的實際年利率。假如你的信貸記錄良好，又追求最低的利息支出，這個方案會是一個優先考慮的選擇。
最高貸款額之選：UA亞洲聯合財務
當你需要一筆較大額的資金時，貸款額度就成為了關鍵。UA亞洲聯合財務作為市場上具規模的財務公司，其業主貸款的審批額度通常比較闊綽。它們會綜合評估你的物業估值和個人還款能力，批出較高的貸款額。若你需要資金用作生意周轉、投資或進行資產整合，UA的方案能夠提供更充足的彈性。
最快批核及過數之選：Promise 邦民日本財務
對於有緊急資金需求，分秒必爭的朋友來說，審批速度就是一切。Promise邦民以其高效的審批流程和清晰的申請要求見稱，申請過程簡單直接，部分個案甚至可以實現即日批核、即日取得款項。如果時間是你最大的考量，這個方案的速度優勢就非常突出。
免TU/信貸報告之選：部分財務公司（如UA亞洲聯合財務）
市場上亦有提供「免TU」的業主貸款選擇。「免TU」的意思，並非完全不審視信貸狀況，而是指貸款機構採用自家的內部評分系統，不一定需要主動查閱環聯（TransUnion）的信貸報告。這類計劃適合信貸評分（TU）較低，或者不希望在信貸報告上留下查詢記錄的業主。不過，申請人需要留意，這類貸款的利率通常會比傳統查閱TU的計劃為高，申請前必須仔細權衡其便利性與利息成本。
業主貸款是什麼？定義、優缺點及與按揭之分別
談及業主借貸，很多人第一時間會聯想到複雜的按揭手續。其實，市面上有一種更靈活方便的選擇，就是專為物業持有人而設的業主貸款。如果你手上持有物業，又需要一筆資金周轉，這篇文章會為你清晰剖析業主貸款是什麼，讓你全面掌握它的運作模式。
到底什麼是「業主貸款」？
核心定義：無需抵押物業的私人貸款
簡單來說，業主貸款的本質是一種無抵押的私人貸款。它最大的特點是，你雖然是以「業主」的身份去申請，但整個過程完全無需抵押你的物業。換句話說，你不需要將樓契交給銀行或財務公司，物業的業權依然在你手中，不會受到任何影響。
申請基礎：以「業主」身份作還款能力證明
你可能會問，既然不用抵押物業，為什麼「業主」這個身份如此重要？原因在於，持有物業本身就是一個非常有利的資產證明。對於貸款機構而言，這代表申請人具備一定的財政實力及信譽，還款能力相對更有保障，所以他們願意批出條件更優越的貸款。你的業主身份，就像是一張信貸評級的「特快通行證」。
貸款額釐定：綜合評估物業估值及個人信貸狀況
業主貸款的最終批核金額，並非單純由物業價值決定。貸款機構會進行一個綜合評估，當中包括你持有物業的市場估值、物業類型（例如私樓、居屋或村屋），同時亦會審核你的個人信貸報告（TU）及還款能力。物業估值越高，加上信貸記錄良好，自然有機會獲取更高的貸款額。
業主貸款的四大優點
優點一：貸款額更高，不受月薪倍數限制
一般私人貸款的額度，通常會受申請人月薪的倍數所限制，例如月薪的18倍或21倍。業主貸款則打破了這個框架，因為有物業作為資產實力的佐證，貸款機構批出的金額可以遠高於月薪的限制，有機會批出過百萬的貸款額，應付大額資金需求時更具彈性。
優點二：利率較一般私貸低
由於業主身份降低了貸款機構的放貸風險，他們願意提供比一般無抵押私人貸款更低的利率。雖然每間銀行或財務公司的利率都不同，但整體而言，業主貸款的實際年利率（APR）通常會比市面上其他私人貸款產品更具競爭力。
優點三：還款期更靈活，減輕每月負擔
為了方便業主作長遠的財務規劃，業主貸款普遍提供較長的還款期，有些計劃甚至長達84期（7年）或以上。更長的還款期意味著每月的還款額可以相應降低，讓你在資金周轉的同時，不會對每月的現金流造成太大壓力。
優點四：資金用途不限，周轉更方便
業主貸款批出的資金，基本上沒有特定用途限制。無論你是需要現金作生意周轉、家居裝修、子女升學，甚至是把握投資機會，都可以靈活運用這筆資金。這種高度的彈性，讓它成為業主解決各類財務需求的理想工具。
業主貸款的潛在缺點與成本
注意事項一：利率始終高於按揭貸款
儘管業主貸款的利率比一般私貸吸引，但必須清楚一點，它的利率始終高於傳統的按揭貸款（例如加按或二按）。這是因為業主貸款屬於無抵押性質，風險較高。如果你追求的是最低的資金成本，而且不介意繁複的申請手續，按揭貸款可能是更低息的選擇。
注意事項二：長還款期或致總利息成本增加
選擇較長的還款期雖然能減輕每月供款壓力，但同時也代表你需要支付利息的時間更長。在整個還款週期內，你所支付的總利息開支可能會因此而增加。申請前，建議先計算不同還款期下的總還款額，在每月還款額與總利息成本之間取得平衡。
【關鍵比較】業主貸款 vs. 按揭加按／二按
為了讓你更清晰地理解兩者的分別，我們從四個關鍵層面進行直接比較：
抵押性質：無需抵押 vs. 必須抵押物業
- 業主貸款：本質是無抵押貸款，物業只作申請資格及信貸實力證明，業權不受影響。
- 按揭加按／二按：屬於有抵押貸款，必須將物業的業權抵押給貸款機構。
土地註冊處記錄：不影響樓契 vs. 必須註冊（釘契）
- 業主貸款：由於不涉及抵押，貸款協議不會在土地註冊處登記，不會有任何「釘契」記錄，保障你的財務私隱。
- 按揭加按／二按：所有按揭協議都必須在土地註冊處註冊，會在物業的查冊記錄上留下記錄。
申請流程與費用：流程簡化免律師費 vs. 流程繁複需律師介入
- 業主貸款：申請流程與一般私人貸款相近，手續簡單，而且完全無需律師介入，可以節省數千至過萬元的律師費。
- 按揭加按／二按：申請過程繁複，必須經由律師樓處理按揭契等法律文件，並涉及律師費、註冊費等額外開支。
審批速度：最快即日 vs. 需時數星期
- 業主貸款：審批流程快捷，資料齊備的情況下，最快甚至可以即日完成審批並取得款項。
- 按揭加按／二按：由於涉及物業估價、文件處理及法律程序，整個審批過程一般需時數星期甚至更長。
【2025最新】各大銀行及財務公司業主貸款比較
市面上的業主借貸產品五花八門，要從眾多銀行和財務公司中找到最合適的方案，確實需要花點心思。選擇業主貸款時，細心比較不同計劃的條款與細節，是保障自己權益的關鍵一步。這裡為你整理了最新的市場資訊，並且提供一個清晰的比較框架，助你作出明智決定。
主要銀行及財務公司業主貸款計劃一覽表
為了讓你更方便地比較，我們整理了一份包含各大機構業主貸款計劃主要條款的概覽表。你可以利用這份表格，初步篩選出幾個符合你基本需求的方案，然後再深入研究。
| 貸款機構 | 參考實際年利率 (APR) | 最高貸款額 | 最長還款期 | 主要特色 |
|---|---|---|---|---|
| [銀行/財務公司 A] | 2.5% – 15% | 高達$2,000,000 | 96個月 | 利率較低，審批嚴謹 |
| [銀行/財務公司 B] | 3.5% – 20% | 高達$1,500,000 | 84個月 | 接受未補地價居屋 |
| [銀行/財務公司 C] | 4.0% – 30% | 高達$1,000,000 | 72個月 | 批核特快，標榜即日過數 |
| [銀行/財務公司 D] | 5.0% – 36% | 高達$800,000 | 60個月 | 免TU信貸報告審批 |
注意：上表資料僅供參考，最終利率及條款會因應申請人的信貸狀況及物業估價而異。
如何選擇最適合你的業主貸款方案？
面對林林總總的選擇，單看列表可能還是會感到迷惘。其實，只要跟著以下五個步驟，一步一步分析，就能清晰地找到最適合自己的業主貸款方案。
第一步：評估資金需求與還款能力
在申請任何貸款之前，最重要的一步是先了解自己。首先，準確計算你實際需要的資金金額是多少，避免借入超出你需求的款項，因為這會增加不必要的利息開支。然後，客觀評估自己的每月收入和支出，計算出一個你能夠輕鬆負擔的每月還款額。一個健康的理財習慣，是確保包括貸款在內的總債務供款，不應佔據你每月收入的太高比例。
H44: 第二步：確認你的物業類型是否符合資格（私樓、居屋、村屋等）
不同的銀行或財務公司，對於可接受的物業類型有不同標準。大部分機構都接納私人屋苑、單幢樓或唐樓的業主申請。如果你的物業是村屋，或者屬於未補地價的居屋或公屋，就需要特別留意。部分財務公司會接納這些特殊類型的物業申請，但是傳統銀行的門檻可能較高。所以，在申請前，必須先確認心儀的貸款機構是否接受你的物業類型。
第三步：比較「實際年利率」（APR），而非「月平息」
這是比較貸款成本時最關鍵的一點。很多廣告會用一個看似極低的「月平息」作招徠，但這個數字其實有誤導性。月平息是基於最初的總貸款額計算，並未考慮到本金會隨還款期數遞減。相反，「實際年利率」（APR）是根據法例規定，將利息、手續費及其他雜費計算在內的年度化利率，它才是反映真實借貸成本的唯一標準。因此，在比較不同業主貸款計劃時，你只需要專注比較APR，數字愈低，代表實際成本愈低。
第四步：審視合約透明度及隱藏條款
一份清晰透明的貸款合約非常重要。在簽署任何文件前，必須仔細閱讀所有條款，特別是關於收費的部分。除了利息，要注意有沒有任何隱藏的行政費、手續費或申請費。同時，要留意合約中有沒有任何不尋常的條款，例如一些雖然聲稱是無抵押貸款，卻可能在特定情況下限制你出售物業的條文。
第五步：了解還款彈性，如提早還款安排
考慮到未來的可能性，貸款的還款彈性也是一個重要的考量因素。如果你的財政狀況在未來好轉，可能會希望提早清還全部或部分貸款，以節省利息支出。這時，便要留意機構的提早還款政策。有些計劃可能完全不收取罰息，有些則可能需要收取若干期數的利息或手續費作為罰款。選擇一個提早還款條款較寬鬆的計劃，能為你未來的財務規劃保留更多彈性。
業主貸款申請資格、所需文件及完整流程
誰有資格申請業主貸款？
想知道自己是否符合申請業主借貸的資格嗎？其實，許多銀行及財務機構對業主貸款的申請門檻，比一般人想像中要寬鬆。因為「業主」這個身份，本身就是一項有力的還款能力證明。現在就來看看，申請成為業主貸款的戶主，通常需要滿足哪些條件。
基本資格：年滿18歲香港永久居民
申請業主貸款的首要條件非常基本，申請人必須是年滿18歲的香港永久性居民，這是絕大部分貸款申請的基礎要求。
物業類型：接納私樓、唐樓、村屋、未補地價居屋／公屋
很多人以為只有大型私人屋苑的業主才能申請，但事實並非如此。除了私樓，大部分機構也接納唐樓、村屋的業主。更重要的是，部分機構亦會考慮未補地價的居屋或公屋（例如租者置其屋計劃）的業主申請，大大擴闊了合資格的業主範圍。
業權狀況：物業有按揭或屬聯名均可申請
即使你的物業仍然有按揭在身，亦完全不影響申請資格。另外，如果物業是與家人聯名持有，情況也相當靈活。市場上很多財務機構都允許其中一位業主獨立提出申請，無需取得所有聯名業主的同意，方便應對個人資金需要。
入息要求：部分機構接受無固定入息證明的申請人
傳統私人貸款對入息證明要求嚴格，但業主貸款在這方面有更大彈性。正因你是業主，這個身份已是信貸實力的一種體現。因此，部分金融機構會考慮接納沒有固定入息證明的申請人，例如自僱人士、自由工作者或家庭主婦等。
申請業主貸款所需文件清單
準備好文件，申請自然更順暢。一般來說，申請業主貸款所需的文件都相當簡單直接，主要包括以下幾項：
身份證明：香港身份證
這是核實你個人身份的基本文件。
住址證明：近三個月內公共事業賬單或銀行月結單
用作確認你的常住地址，例如水費、電費單或銀行寄發的月結單。
入息證明（如適用）：糧單、稅單或銀行紀錄
如果你有固定收入，提供近期的糧單、稅單或顯示薪金入賬的銀行紀錄，會有助審批。如屬入息不固定人士，部分機構或有其他審批方法。
物業證明：差餉單、買賣合約或按揭還款單
用來證明你是該物業的業主，一份近期的差餉單或管理費單通常已足夠。
業主貸款申請四步曲：由申請到現金到手
整個業主貸款申請流程比想像中簡單快捷，通常可以分為以下四個步驟，讓你由申請到現金到手，過程清晰明瞭。
步驟一：提交網上申請及基本資料
現時大部分機構都提供網上申請平台。你只需花數分鐘時間，在網上填寫個人資料、期望的貸款金額及物業的基本信息。
步驟二：進行初步審批及物業估價
提交申請後，機構會根據你提供的資料進行初步審批，並對你的物業進行網上或內部系統估價，以釐定一個初步可批核的貸款額。
步驟三：遞交所需文件作最終審核
初步批核通過後，你便需要遞交上文提到的證明文件。機構會核實文件的真確性，並進行最終的信貸審批。
步驟四：簽署貸款合約，即日收取款項
最終審核完成後，你就可以簽署正式的貸款合約。合約一經簽妥，款項最快可以在即日轉賬到你的指定銀行戶口，助你解決資金周轉的需要。
【專家警告】申請業主貸款前必須注意的4大陷阱
申請業主借貸，無疑為手頭緊絀的業主提供了一個相當靈活的資金周轉方案。不過，市面上的業主貸款產品五花八門，當中隱藏著不少普通人不易察覺的陷阱。在您決定提交申請之前，花幾分鐘了解以下由專家指出的四大陷阱，絕對能幫助您作出更精明的財務決策，避免日後不必要的損失。
陷阱一：月平息 vs. 實際年利率 (APR) 的數字遊戲
拆解「月平息」的誤導性
許多貸款廣告都喜歡用一個極低的「月平息」（Monthly Flat Rate）數字來吸引眼球。月平息的計算方法，是將整個還款期的總利息，平均分配到每個月。它的計算基礎是您「最初的總貸款額」，而不是您每月遞減的未償還本金。簡單來說，即使您已經償還了一半本金，您所支付的利息金額依然是按照最初借入的總額來計算的。這就是它具誤導性的地方。
計算實例：低月平息如何換算成高APR
我們用一個簡單例子來說明。假設您申請一筆HK$200,000的業主貸款，月平息為0.3%，分36期償還。
* 每月利息 = HK$200,000 x 0.3% = HK$600
* 全期總利息 = HK$600 x 36個月 = HK$21,600
* 每月還款額 = (HK$200,000 + HK$21,600) / 36個月 ≈ HK$6,156
表面上看0.3%的月平息非常低，但是將所有利息及還款方式計算在內，其「實際年利率」（APR）其實高達6.69%。這個數字遠比0.3%乘以12個月（即3.6%）高出不少，這就是數字遊戲的奧妙之處。
專業提示：比較時必須以「實際年利率」為唯一標準
所以，無論是比較不同銀行或財務公司的業主貸款計劃，您都必須以「實際年利率」（APR）作為唯一的比較標準。根據香港法例規定，所有放債機構都必須清晰列明APR，它已經將所有利息、手續費等借貸成本計算在內，能夠最真實地反映您的借貸總成本。下次見到吸引的月平息廣告，記得主動查詢其對應的APR是多少。
陷阱二：「假免抵押」的隱藏「釘契」風險
警惕不良中介將貸款協議註冊到土地註冊處
業主貸款最大的賣點之一是無需抵押物業。不過，您需要警惕部分不良財務中介或公司，它們可能會在貸款合約的細則中，加入授權它們將該筆貸款協議註冊到土地註冊處（俗稱「釘契」）的條款。一旦您簽署了這類合約，您的「無抵押」貸款就實質上變成了有抵押的債務，而您可能一直蒙在鼓裏。
後果分析：影響日後物業買賣及轉按
物業被「釘契」的後果非常嚴重。這代表您的物業業權上存在一項法定押記，在您未完全清還該筆貸款並且辦理除釘手續之前，您將無法自由出售或轉讓您的物業，亦不能向其他銀行申請轉按或加按。這會嚴重影響您的資產靈活性，將您鎖定在一段不良的債務關係中。
資助房屋業主風險：或觸犯房屋條例
對於未補地價的居屋或公屋等資助房屋的業主，風險就更加大。因為根據《房屋條例》，在未經房屋署或房屋協會同意下，為物業進行任何形式的按揭或押記，都可能屬於違法行為。一旦被發現，最嚴重的後果可能導致物業被強制收回。因此，資助房屋業主在申請任何貸款前，必須格外小心合約條款。
陷阱三：提早還款罰息與隱藏收費
細閱合約中的提早還款條款
很多人都希望在資金充裕時可以提早還清貸款，以節省利息支出。然而，不少貸款合約都設有「提早還款罰息」條款。罰則可以有很多種形式，例如收取數個月的利息作為罰款，或者按未償還本金的某個百分比收取費用。簽署合約前，務必仔細閱讀這一部分，清楚了解提早還款的代價。
如何選擇真正免罰息或具彈性還款選項的計劃
在比較不同的業主貸款方案時，可以直接向職員查詢有關提早還款的政策。選擇那些明確標明「豁免提早還款罰息」的計劃，或者提供彈性還款選項（例如允許每年作部分額外還款而無需罰息）的機構。這份靈活性在您的長遠財務規劃中，可能比表面利率的微小差異更為重要。
陷阱四：信貸報告 (TU) 的影響
查閱TU：銀行及大型財務機構的標準程序
當您向銀行或正規的大型財務機構申請貸款時，它們必定會查閱您的環聯（TransUnion，簡稱TU）信貸報告。這是評估您的信貸風險、還款能力以及決定最終批核利率的標準程序，是一個負責任的放債機構應有的做法。
「免TU」貸款的真相：利率通常更高
市面上有些財務公司標榜「免TU」或「免信貸報告」作招徠，這聽起來好像很方便。但您要明白，「免TU」的背後，意味著貸款機構在不清楚您信貸背景的情況下批出貸款，它們需要承擔極高的壞賬風險。為了彌補這個風險，這些貸款的利率通常會高得驚人，而且可能附帶更多嚴苛的條款。
如何管理因多次查詢貸款對TU評分的影響
每一次貸款機構查閱您的TU報告，都會在報告上留下一次「硬性查詢」（Hard Inquiry）紀錄。如果在短時間內有多個同類查詢紀錄，TU評分系統可能會將您解讀為財政狀況不穩、急需借貸，從而降低您的信貸評分。因此，明智的做法是先做好資料搜集，篩選出兩至三間心儀的銀行或機構，然後才正式提交申請，避免「漁翁撒網」式地向所有機構查詢，這樣才能有效保護您的信貸評分。
業主貸款常見問題 (FAQ)
我們整理了一些關於業主借貸的常見疑問，希望可以幫你更全面地了解這項貸款產品。
Q1：我的物業還有按揭未供完，可以申請業主貸款嗎？
絕對可以。這其實是大多數申請人的普遍情況。業主貸款的本質，多數是一種無抵押的私人貸款。金融機構主要是以你的「業主」身份，作為批核較高貸款額的信心基礎，而並非要求你將物業再次抵押。所以，即使你的物業仍有銀行按揭，通常也不會影響申請資格。
Q2：物業是和家人聯名，可以只由我一人申請嗎？
可以的。市場上大部分提供業主貸款的機構，都接納聯名業主其中一人獨立申請。因為這筆貸款屬於你的個人債務，貸款合約只約束你本人。其他聯名業主無需簽署文件，也不需要為這筆貸款承擔任何法律責任。這個安排為聯名業主提供了處理個人財務需要的彈性。
Q3：我是未補地價的居屋業主，是否合資格申請？
是的，很多機構都接受未補地價居屋業主的申請。傳統銀行按揭對這類資助房屋有較多限制，但業主貸款因為不涉及將物業抵押，即俗稱的「釘契」，所以能夠避開房屋條例中關於物業轉讓或抵押的限制。貸款機構審批的關鍵在於核實你的業主身份，物業是否已補地價通常不是主要考慮因素。
Q4：如果無法償還業主貸款，物業會被拍賣嗎？
這是一個需要嚴肅對待的問題。雖然業主貸款最初是無抵押性質，但如果你無法按時還款，貸款機構絕對有權循法律途徑追討欠款。屆時，機構可以向法庭申請將你的物業註冊押記令（Charging Order），俗稱「釘契」。一旦物業被「釘契」，若你仍然未能清還債務，債權人最終可以向法庭申請出售令，強制拍賣你的物業來償還欠款。所以，物業確實存在被拍賣的風險。
Q5：申請業主貸款會否影響我將來向銀行申請按揭？
會的，申請任何貸款都會對你未來的信貸申請構成影響。當你申請業主貸款時，金融機構會查閱你的信貸報告（TU），而這筆貸款亦會記錄在報告中。將來你向銀行申請按揭時，銀行會仔細審核你的總負債，並計算你的「供款與入息比率」（DTI）。這筆業主貸款會增加你的總負債額，從而拉高你的DTI比率，這可能會影響銀行最終批核的按揭金額，甚至影響批核結果。