辛辛苦苦供滿居屋，想賣樓套現，卻發現限制重重？居屋出售並非如私樓般簡單，究竟應在「第二市場」免補地價轉售，還是在「公開市場」自由買賣？何時才能出售？最令人頭痛的「補地價」又該如何計算？
本指南為您整合2025年最新資訊，從居屋出售的兩大途徑、不同年份單位的轉讓限制期、補地價的精準計算方法，到申請「准賣證」及補價的詳細流程，一文拆解所有關鍵步驟與法律須知。無論您的居屋是何時買入，本文都將助您清晰規劃賣樓策略，順利完成交易。
居屋可以出售嗎？兩大市場途徑全解析
香港居屋可以出售嗎？答案是肯定的，不過，整個香港居屋出售過程，並不如私樓買賣般直接。這主要是因為居屋附帶著政府的資助，所以買賣受到特定限制。簡單來說，業主可以透過兩個主要市場途徑放售單位，分別是「居屋第二市場」及「公開市場」，兩者的操作方式、出售對象及前提條件都截然不同。
居屋出售的核心：附帶轉讓限制
要理解居屋的買賣方式，首先要明白它的根本性質。居屋是政府資助的房屋，業主當初是以低於市值的折扣價購入單位。因此，政府為了確保公共資源用得其所，防止短期炒賣，便在單位的轉讓契約中加入了限制條款。所以，選擇哪一個市場出售，關鍵就在於如何處理這項轉讓限制。
途徑一：免補地價於「居屋第二市場」出售
第一個途徑，就是業主選擇不向政府補回當年的買樓折扣（即補地價），直接在「居屋第二市場」出售單位。這個市場是專為資助房屋流轉而設的平台。
出售對象：只限合資格的「綠表」及「白居二」人士
這個市場並非對所有人開放，買家身份受到嚴格限制。只有兩類人士符合資格購買，分別是現有公屋租戶或合資格的公屋申請人（俗稱「綠表」人士），以及透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽籤成功、並持有有效「購買資格證明書」的合資格家庭或單身人士。
核心優勢：無需預付大筆補價即可交易
選擇這個途徑的最大好處，就是業主無需在賣樓前籌集一筆可觀的資金去補地價。交易過程相對簡單，業主找到合資格的買家後，雙方議定一個未補地價的價錢便可進行交易，讓資金週轉更靈活。
途徑二：補地價後於「公開市場」出售
第二個途徑，則是業主決定先向政府繳付補地價，解除單位的轉讓限制，然後將單位投放到「公開市場」（亦稱自由市場）出售。
出售對象：任何香港永久性居民，買家資格不限
一旦完成補地價，居屋的法律地位就等同於一般私人住宅。這意味著單位的潛在買家範圍大大擴闊，任何人士，不論其入息、資產或房屋狀況，都有資格購買，買家再無任何限制。
核心前提：必須先繳付補地價，解除轉讓限制
這個途徑的核心操作，就是必須先完成補地價程序。業主需要向房屋署申請評估補價金額，並在交易完成前清繳。這筆款項通常數以百萬計，對業主的現金流要求較高，是選擇此途徑前必須仔細考量的關鍵因素。
居屋轉讓限制期：按首次發售年份劃分的出售資格
談到香港居屋可以出售嗎，這個問題的答案並非簡單的是或否，而是取決於一個關鍵因素：您單位的「首次發售年份」。房委會為了確保資助房屋資源的公平運用，不同年代推售的居屋，都附帶了不同的轉讓限制條款。這就像不同年份簽訂的合約，條款細則都會有所不同。所以，要了解您的香港居屋出售資格，第一步就是找出它屬於哪個時期的計劃，然後對號入座，了解適用的規則。
快速查詢：您的居屋適用哪種轉讓限制？
想直接跳到重點，看看自己單位的具體情況嗎？我們為您準備了一個簡單的工具。
使用我們的「居屋出售資格互動查詢器」，輸入年份即時了解您單位的出售限制、可行途徑及關鍵步驟。
2022年及之後首次推售的居屋
如果您持有的是最新一期的居屋，就要留意這是目前最嚴格的轉讓限制。
首5年（禁售期）：不可出售（特殊情況除外）
在這段時間內，單位基本上是鎖定的，不能在任何市場上出售，除非遇到一些極為特殊的家庭狀況並獲得房委會批准。
第6至第15年：只可在第二市場自行定價出售
禁售期過後，您可以在居屋第二市場，將單位出售給合資格的綠表或「白居二」買家。這時候您可以自行定價，但出售對象有限制。
15年後：可補地價於公開市場出售
當單位樓齡滿15年後，您便可以選擇向政府補回地價，之後就能像一般私樓一樣，在公開市場自由出售，買家資格再無任何限制。
2019年至2021年首次推售的居屋
這段時期的居屋，限制比最新的計劃稍為寬鬆，但轉售年期依然較長。
首2年（禁售期）：只可在第二市場原價轉售
頭兩年內，您只可以在第二市場，以不高於原價的價錢，將單位轉售給合資格人士。這個規定是為了壓抑短期炒賣活動。
第3至第10年：可在第二市場自行定價出售
滿兩年後，您同樣可以在第二市場放售單位，並且可以按照當時的市況自行定價。
10年後：可補地價後在公開市場出售
持有單位滿10年，就可以申請補地價，然後在公開市場自由出售。
2018年首次推售的居屋
2018年推售的居屋，其轉售條款比較獨特，尤其是在首兩年的安排。
首2年：必須以原價售回予房委會
在首兩年內，業主不能自行尋找買家，而是必須將單位以原價售回給房委會。房委會會再提名合資格的買家承接。
第3至第5年：可在第二市場自行定價出售
滿兩年後，單位就可以投放在第二市場，由業主自行定價出售給合資格買家。
5年後：可補地價後在公開市場出售
持有單位滿5年，即可補地價並在公開市場出售。
2007年至2017年首次推售的居屋
這批居屋的轉售限制相對靈活，給予業主較大的彈性。
首次轉讓後第三年起，可在第二市場出售
由買入單位的第三年開始，業主就可以選擇在居屋第二市場，將單位轉售予合資格人士。
任何時間均可申請補地價，在公開市場出售
這批單位的一大特點是，業主在任何時候都可以向房委會申請評估補價，完成手續後即可在公開市場自由出售，無需等待特定的年期屆滿。
1982年至2006年首次推售的居屋
如果您持有的是早期的居屋，那麼轉售限制早已屆滿，現在的操作是最直接和簡單的。
途徑一：繳付補地價，於公開市場自由出售
您可以隨時向房委會申請補地價，完成後便可將單位放到公開市場自由買賣、出租或轉讓。
途徑二：無需補地價，於居屋第二市場轉售
另一個選擇是，不支付補地價，直接將單位在居屋第二市場出售給持有「准買證」的綠表及白居二人士。
居屋補地價計算攻略：一文學識點計、預算賣樓收益
要解答香港居屋可以出售嗎這個問題，就必須了解「補地價」這個核心步驟。當你想將居屋放上公開市場自由出售時，計算補地價就是最關鍵的一環，它直接影響你的賣樓收益。這裡為你詳細拆解整個計算過程，讓你對香港居屋出售的潛在回報有個清晰預算。
甚麼是補地價？補回當年政府的購樓折扣
簡單來說，補地價就是將你當初購買居屋時，政府給予你的折扣金額交還給香港房屋委員會。因為居屋是資助房屋，售價比市值低，這個差價就是政府的資助。當你決定在公開市場出售單位，你便需要補回這筆差價，解除單位的轉讓限制。完成補地價後，你的居屋就等同於一間私人物業，可以自由賣給任何買家。
居屋補地價官方計算公式
房屋署有一套標準的官方公式來計算補地價金額，了解這條公式是預算賣樓收益的第一步。
補價公式：補價 = 補價時市值 × (購入時十足市值 – 原來買價) / 購入時十足市值
這條公式看起來有點複雜，其實可以簡化理解。公式中「(購入時十足市值 – 原來買價) / 購入時十足市值」這部分，計算出來的結果就是你當年買樓時的「實際折扣率」。所以，簡化的概念就是：補地價金額 = 單位現時的市值 × 當年的實際折扣率。
關鍵變數：單位於補價時的評估市值
公式中最關鍵的變數，是「補價時市值」。這個市值並不是你自己估計的價錢，也不是銀行提供的估價，而是由房屋署委派的測量師評估得出的專業市值。這個估價會直接決定你需要補交的金額，所以非常重要。
實例解說：以七折買入的單位計算實際補價金額
我們用一個實際例子來說明。假設你當年以七折（即30%折扣）買入一個居屋單位。現在你想出售，房屋署評估單位當時的市值為600萬港元。
根據公式計算：
補地價金額 = 6,000,000港元 × 30% = 1,800,000港元
所以，你需要向房委會支付180萬港元的補地價金額，才能在公開市場上出售你的單位。
影響補地價金額的重要因素
除了單位市值，還有一些細節會影響最終的補地價金額，提前了解有助你作出更佳部署。
實際折扣率：買賣協議與銷售計劃的市值差異
你需要留意，計算補價時所用的折扣率，是以你當年簽署「買賣協議」時的確實折扣率為準，而不是銷售計劃小冊子上的參考折扣率。因為樓市會有波動，從政府定價到你實際簽約，中間可能相隔數月，單位的市值可能已經改變，導致實際折扣率有所不同。最終的補價金額會以買賣協議上的實際折扣率為依據。
單位狀況與裝修：為何應「先補價、後裝修」
這是一個非常實際的策略。因為測量師評估市值時，會考慮單位的內部狀況和裝修質素。如果你的單位有簇新或豪華的裝修，評估出來的市值自然會更高，你需要補交的金額也會跟著增加。所以，如果計劃為單位進行大翻新再出售，明智的做法是先申請補地價，待完成整個程序後，才開始動工裝修。這樣就能確保補價金額是基於單位翻新前的狀況來計算，為你省下一筆費用。
實用工具：居屋補地價及賣樓收益計算機
為了讓你更方便地規劃財務，你可以使用網上的居屋補地價計算機。
輸入單位估價及折扣率，即時估算補地價及出售淨收益，助您比較兩大市場利弊。
你只需要輸入單位的大約估價和你買賣協議上的實際折扣率，計算機就能即時為你估算出需要支付的補地價金額，以及扣除補價和其他開支後的預計淨收益。這個工具可以幫助你清晰比較在「居屋第二市場」和「公開市場」出售單位的利弊，作出最適合你的決定。
居屋出售流程全攻略：申請「准賣證」及補地價步驟
香港居屋可以出售嗎？答案是可以的。了解過兩大市場的分別之後，接下來就是實際操作的環節。無論你選擇在第二市場出售，還是補地價後放眼公開市場，都需要遵循一套特定的官方程序。以下我們將會一步步拆解申請「准賣證」和辦理補地價的詳細流程，讓你對整個香港居屋出售過程瞭如指掌。
第二市場出售流程：申請「准賣證」四步曲
如果想在居屋第二市場放售單位，第一件要做的事，就是向房屋署申請一份名為「可供出售證明書」的重要文件，也就是大家俗稱的「准賣證」。整個申請過程可以歸納為以下四個步驟，清晰直接。
步驟一：確認業權（房委會／房協）
在開始填寫任何文件之前，首要任務是釐清你的單位是由「香港房屋委員會」（房委會）還是「香港房屋協會」（房協）發展的。因為兩者的申請表格、遞交地點和處理部門都不同，搞清楚這一點，可以避免一開始就用錯表格，節省寶貴時間。
步驟二：填妥申請書及準備所需文件
確認業權所屬機構後，就可以著手準備申請文件。你需要填妥指定的申請書，並且附上樓契（正式名稱為轉讓契據）的副本，以及一張用作支付申請費用的劃線支票或銀行本票。
步驟三：遞交申請至租約事務管理處
文件齊備後，便可以將整份申請遞交至處理你屋苑事務的租約事務管理處。如果你不確定辦事處的地點，可以向屋苑的管理處查詢。
步驟四：領取「可供出售證明書」（准賣證）
房屋署審批完成後，就會通知你領取「可供出售證明書」。這份文件是你在第二市場放盤的入場券，證明你的單位已獲批准出售。
公開市場出售流程：申請補地價五大步驟
如果你的目標是補地價後在公開市場出售單位，整個流程的核心就是完成補地價手續。這個過程比申請「准賣證」牽涉更多部門和步驟，但只要跟著以下五大步驟，一樣可以順利完成。
步驟一：遞交評估補價申請書
第一步是向房屋署正式提出評估補價的申請。你需要填寫「評估補價申請書」，連同樓契副本和申請手續費，一併交往指定辦事處。
步驟二：預約測量師上門估價
房屋署收到申請後，會委派專業的測量師聯絡你，預約時間上門視察單位。測量師會評估單位的當時市值，這是計算最終補價金額的基礎。
步驟三：接收及確認「評估補價通知書」
視察單位後，房屋署會根據測量師的估價報告，計算出你需要繳付的補地價金額，然後向你發出正式的「評估補價通知書」。收到後，請仔細核對上面的金額。
步驟四：於有效期內繳付補地價
這份通知書設有繳款期限，通常為兩個月。你必須在有效期內，前往指定地點繳付全數補地價款項。如果逾期未繳，這次的申請便會作廢。
步驟五：領取「解除轉讓限制證明書」及更新土地註冊紀錄
成功繳款後，你便會收到最關鍵的文件——「解除轉讓限制證明書」。拿到這份文件後，最後一步是將它交往土地註冊處進行登記，更新你單位的土地註冊紀錄。完成這一步，你的居屋才算正式解除所有轉讓限制，可以在公開市場自由買賣。
圖解懶人包：兩大居屋出售途徑流程圖
文字說明看完了，我們還為你準備了一張清晰的流程圖，將以上「第二市場」和「公開市場」的出售流程並列比較，讓你對兩者的分別和步驟一目了然。
注意！居屋出售法律陷阱及違規後果
了解香港居屋出售的正規途徑固然重要，但清楚當中的法律界線一樣關鍵。很多人在處理物業時，可能會忽略一些細節，結果觸犯法例。所以，我們必須先了解違規操作的嚴重後果，確保整個交易過程合法穩妥。
違規出售居屋的法律後果
居屋作為資助房屋，其轉讓受到嚴格的法律規管。任何繞過既定程序，例如未補地價就在公開市場出售的行為，都會引致嚴重的法律問題，後果絕對不輕。
法律依據：《房屋條例》的規管
所有關於居屋轉讓的限制，其法律基礎都源於香港法例第283章《房屋條例》。這條例清晰列明了業主在轉讓、按揭或以其他方式處理其資助房屋時必須遵守的條件。由於居屋售價包含了政府資助，因此業主並未擁有單位的完整業權，必須遵守條例中的各項規定。
民事後果：非法轉讓協議無效
根據《房屋條例》，任何未經許可或未補地價而簽訂的居屋買賣協議，在法律上均屬無效。這代表即使買賣雙方簽署了合約，支付了訂金，整個交易也不會得到法律承認。一旦出現爭議，任何一方都無法透過法律途徑強制執行合約，最終可能導致雙方都蒙受重大的金錢損失。
刑事罪行：最高可處罰款及監禁
違規出售居屋不單是民事協議無效，更可能構成刑事罪行。根據《房屋條例》第27A條，任何人士作出非法轉讓，一經定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。這項嚴厲的罰則，旨在阻嚇任何試圖利用資助房屋進行投機炒賣的行為。
未補地價居屋按揭限制與財按安排
除了出售限制，未補地價居屋在申請按揭方面同樣受到嚴格規管。很多業主可能想透過加按套現資金作其他用途，或者在出售時需要資金周轉，這時就要特別留意相關的按揭規定。
基本原則：任何按揭或加按均須署長書面許可
基本原則十分清晰，只要居屋單位尚未補足地價，業主就不能隨意將單位抵押給任何銀行或財務機構。不論是申請新的按揭，還是為現有按揭進行加按或轉按，都必須事先取得房屋署署長的書面同意。若未經許可私自將單位抵押，該按揭協議同樣會被視為無效。
合法操作：交易日同步完成補地價及新按揭
那麼，如果業主資金不足，希望利用樓價支付補地價，應該怎樣操作？市場上有一個合法且常規的做法。業主可以與買方及律師行協調，在正式交易當日，利用買方申請的新按揭貸款來同步完成補地價程序。整個過程由律師行處理，確保資金先支付給房委會完成補價，然後才完成樓宇轉讓手續，整個流程合法合規。
居屋出售常見問題 (FAQ)
關於香港居屋可以出售嗎這個議題，即使了解了基本流程，許多業主心中仍有不少細節上的疑問。處理香港居屋出售事宜時，總會遇到一些特殊情況。我們整理了幾個業主最常遇到的問題，在此逐一解答。
繳付居屋補地價後，可以暫時不出售單位嗎？
答案是肯定的。當你為居屋單位繳付補地價後，其轉讓限制便正式解除，單位在法律上已等同於私人住宅。這意味著你已取回單位的完整業權，可以完全自由地決定如何處置這個物業。你可以選擇繼續自住，也可以合法地將單位出租以賺取租金收入，或者在任何你認為合適的時機，再將它於公開市場上出售。繳付補地價給予你的，是資產處理上的靈活性和自主權。
可否在合約訂明由買家負責補地價？
理論上，買賣雙方可以在合約自由協商由誰負責補地價。但是，這種做法在市場上非常罕見，並且為買家帶來極大的財務風險和不確定性。主要原因有兩點：第一，銀行在審批按揭時，通常只會根據單位的「未補地價」成交價計算貸款額，買家需要以現金全數支付補地價的金額，這會大幅增加首期負擔。第二，這種操作可能引起稅務上的問題。因此，最穩妥和標準的做法，是由賣家負責完成補地價程序，而買賣合約的成交價，應直接反映單位已補足地價的市值。
居屋第二市場買家的「准買證」有有效期嗎？
有，而且買家與賣家的證明文件有效期是不同的。買家持有的「購買資格證明書」（俗稱「准買證」），有效期為簽發日期起計的12個月。如果買家在這一年內未能成功簽訂任何臨時買賣合約，其「准買證」便會失效，需要重新向房屋署申請並繳付費用。相反，賣家申請的「可供出售證明書」（俗稱「准賣證」），則沒有設立有效期限。業主成功申請後，可以從容地等待合適的時機和買家，而無需擔心證明書過期。
最早期的居屋（第1至3期甲）是否完全免補地價？
是的，這是一個非常特殊的情況。由於歷史原因，最早期的居者有其屋計劃單位，即第1期至第3期甲，其單位的地契條款與後來的居屋不同，並未包含轉讓限制。因此，這些極少數單位的業主，確實可以在毋須繳付補地價的情況下，直接於公開自由市場上出售或出租其單位。如果你認為自己的單位屬於此類，建議聘請專業律師查閱樓契文件，作最終確認。
賣樓時現金不足，如何同步完成補地價與交易？
這是一個普遍情況，可透過標準的法律程序順利解決。整個過程會由代表你的律師樓協助處理。當你與買家簽訂臨時買賣合約後，便可以正式向房屋署申請評估補價金額。在交易完成當日，律師樓會先接收買家支付的樓價餘額以及由銀行批出的按揭款項。然後，律師樓會從這筆款項中，優先代你向房屋署繳付所需的補地價金額，之後再處理轉讓契據。交易完成後，律師樓會將扣除補地價、原有的按揭餘額及其他費用後的款項，交給你。這個方法的關鍵，是在買賣合約中預留足夠長的成交期（例如三個月），以確保有充裕時間完成所有申請及批核程序。
出售居屋後，會否影響日後再申請資助房屋的資格？
會的，出售居屋會直接影響你和家人日後再申請其他資助房屋的資格。政府的房屋資助原則上是一生一次的福利。當你成功出售居屋單位後，不論是業主本人，還是當初一同名列於買賣協議上的家庭成員，都會受到限制。一般而言，你們需要由完成交易當日起計，等候一段指定時間（例如24個月），才可重新申請公屋。至於再次申請購買其他資助出售房屋，亦會被視為次要資格，申請的優先次序會較低。相關政策會不時更新，建議在作出決定前，先向房屋署查詢最新的規定。