居屋是不少家庭的安樂窩，業權多以「長命契」方式由家庭成員共同持有。然而，人生規劃總有變化，不論是離婚分居、移民離港，抑或為恢復「首置」身份再入市，都可能需要處理業權轉讓。究竟居屋聯名業主如何「甩名」或「加名」？業主身故後，業權應如何繼承？轉讓業權會否影響現有按揭，甚至觸發高昂的印花稅？本文為你整合一份詳盡的「居屋聯名全攻略」，從「長命契」的法律基礎講起，深入拆解房委會接納的10大轉名原因及申請程序，並詳細分析轉名對按揭和稅務的實際影響，助你清晰規劃每一步，妥善處理居屋業權問題。
居屋聯名基礎：「長命契」的法律約束與選擇
談及居屋聯名，許多人第一時間會想到與家人共同置業的畫面。這不僅是財務上的合作，更是一種具法律約束力的業權安排。在香港，資助房屋的聯名方式，通常都離不開一個關鍵概念——「長命契」。理解它的運作模式，是處理日後任何業權變動，例如居屋聯名業主除名或繼承事宜的基礎。
聯權共有 (Joint Tenancy)：「長命契」的定義與運作
「長命契」的正式法律名稱是「聯權共有」(Joint Tenancy)。在這個安排下，所有聯名業主被視為一個單一的業權持有體，共同擁有物業的全部業權，並不存在個人份額的區分。簡單來說，兩位聯名業主並不是各自擁有50%業權，而是兩人共同擁有100%的業權。所有關於業權的重大決定，例如出售物業或申請居屋聯名業主按揭的變更，都必須得到全體業主同意才能進行。
核心特點：生存者取得權 (Right of Survivorship)
「長命契」最核心的法律特點，就是「生存者取得權」。這個原則意味著，當其中一位居屋聯名業主身故，其業權會自動轉移給其他在生的聯名業主。這個業權轉移的過程是依據法律自動發生的，效力優先於任何遺囑（俗稱平安紙）的安排。例如，即使A先生在遺囑中寫明要將物業留給子女，但只要物業是以長命契形式與B女士共同持有，在A先生身故後，整個物業的業權只會自動歸B女士所有。這就是處理居屋聯名業主身故手續時，最關鍵的法律原則。
優點：為何是資助房屋的標準模式？
房委會規定未補地價的資助房屋必須採用「長命契」，主要有幾個原因。首先，這能確保業權完整，避免業權被分割成細碎份額（俗稱「碎契」），維持物業的穩定性。其次，它能簡化居屋聯名業主身故後的繼承程序，業權自動轉移給在生者，減少了繁複的遺產承辦手續，保障了同住家庭成員的居住權。最後，這個模式也符合資助房屋的原意，即業權應保留在最初獲批的家庭單位之內，防止業權份額被隨意轉讓給非家庭成員。
潛在風險：業權與財務責任的捆綁效應
「長命契」的優點在於其穩定性，但潛在風險也源於此。由於所有業主被視為一體，任何一位業主的個人債務問題，都可能波及整個物業。如果其中一位業主因欠債而被申請破產，債權人有權追討該業主名下的資產，而這份以長命契持有的物業，其全部業權都可能被用作償債，對其他無辜的聯名業主造成嚴重影響。這種財務責任的捆綁效應，是許多家庭在考慮進行居屋聯名業主除名時的主要考量，即使這會牽涉到一定的居屋聯名業主除名費用。
分權共有 (Tenancy in Common)：為何不適用於未補地價居屋？
與「長命契」相對的是「分權共有」(Tenancy in Common)。在分權共有下，每位業主都擁有物業一個明確的、獨立的業權份額，例如A持有70%，B持有30%。業主可以自由處置自己名下的份額，包括出售、轉讓或經由遺囑繼承。然而，這種模式正因其靈活性，而不適用於未補地價的居屋。房委會為了防止業主在繳付補價前，將其業權份額在公開市場上出售圖利，破壞資助房屋政策，因此嚴格限制居屋只能以「長命契」形式聯名持有。
【實戰手冊】居屋業權轉讓（加名／除名）官方程序
與私人樓宇不同，處理居屋聯名的業權變動，例如想為配偶加名，或因家庭狀況變化需要辦理居屋聯名業主除名，都不能隨意到律師樓辦理。因為居屋在轉讓限制期內仍受房屋委員會（房委會）規管，所有業權轉讓必須先向房委會申請，並取得「業權轉讓同意書」後才能進行。整個過程有清晰的準則和步驟，我們為你一步步拆解。
申請先決條件：兩大核心準則
在提交申請前，你必須確保轉讓計劃同時符合以下兩個基本條件，這是房委會審批的大前提。
轉讓性質：必須為無償轉讓 (No Consideration)
所有業權轉讓都必須是無償的，即是以「贈與」形式進行，當中不能涉及任何金錢代價。這意味著家庭成員之間不能進行內部買賣。唯一的例外是因業主破產，由破產管理署主導的轉讓。
承讓人資格：必須為戶籍內的家庭成員
接收業權的一方（承讓人），必須是該居屋單位戶籍內已登記的家庭成員。此舉旨在確保資助房屋資源保留在原有的家庭單位之內。唯一的例外，是處理居屋聯名業主身故手續時，由非登記家庭成員的合法繼承人繼承業權。
房委會接納的10大業權轉讓原因（附所需證明文件）
房委會只會在特定及合理的特殊情況下，才會批准業權轉讓申請。以下是官方接納的10大原因，申請時你需要提交相應的證明文件支持。
加入配偶為聯名業主
業主可申請將其合法配偶加入為聯名業主，以鞏固家庭的共同資產。
所需文件：結婚證書。
因離婚或分居轉讓業權予配偶
若雙方關係破裂，可根據法庭的絕對離婚令或雙方簽訂的分居協議，申請將業權轉讓予其中一方。
所需文件：絕對離婚令（Decree Absolute）或分居協議。
業主婚後遷出單位
原業主在婚後遷離單位，與配偶同住，可申請將業權轉讓予單位內其他已登記的家庭成員。
所需文件：結婚證書、新住址證明（如租約或水電煤單）。
業主移民或長期離港
業主因移居外地或需要長期在海外工作，可申請將業權轉予戶籍內的家庭成員，方便管理。
所需文件：外國居留批准文件、簽證或僱主發出的海外工作證明。
為申請公務員或僱主房屋福利
為符合申請某些房屋福利的資格（例如公務員房屋津貼），業主或其家庭成員可能需要更改物業業權。
所需文件：相關部門或僱主發出的證明文件，說明申請福利的資格要求。
家庭成員曾支付大額買樓款項
如有家庭成員在買樓時曾支付大部分首期，或長期負責按揭供款，可以此為由申請將其加入為聯名業主，以正式確認其業權權益。
所需文件：銀行轉帳紀錄、按揭還款證明等財務文件。
業主去世
這是處理居屋聯名業主身故的常見情況。當業主不幸離世，其合法繼承人可申請繼承業權。
所需文件：死亡證、遺囑或遺產管理書。
業主年邁（年滿65歲）
年滿65歲的業主，可因年事已高為由，申請將業權轉讓予戶籍內的家人，以便日後財產安排。
所需文件：身份證副本以證明年齡。
業主身患危疾
業主若不幸確診患上嚴重疾病，例如癌症，可申請轉讓業權，以應對未來可能出現的財務或健康安排需要。
所需文件：由註冊西醫發出的醫療證明。
業主破產
當業主被法庭頒令破產，其資產將由破產管理署接管，可據此申請業權轉讓。
所需文件：法庭頒布的破產令。
申請四部曲：由填表到完成的詳細指南
清楚了解自己符合資格和原因後，就可以正式進入申請程序。整個流程大致可分為四個步驟。
步驟一：填寫申請書 (HD7) 及準備證明文件
首先，你需要填寫名為「更改資助出售單位業主申請書」的表格（編號HD7）。然後，根據你申請的原因，準備好所有相關證明文件的副本，例如結婚證書、死亡證或醫生證明等。
步驟二：提交申請及繳付行政費
將填妥的申請書和所有文件副本，一併遞交至房委會的租約事務管理處。提交申請時，需要繳付一筆行政費（現時為港幣$3,020，或會調整）。這筆居屋聯名業主除名費用，不論申請最終是否獲批，都不會退還。
步驟三：聘請律師處理轉讓契約及法律文件
收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，你便需要自行聘請律師，草擬正式的轉讓契約（Deed of Assignment）或贈與契（Deed of Gift）。律師擬備的契約草稿，須再提交給房委會的法律事務分處審批，此程序亦需繳付另一筆費用（現時為港幣$2,630，同樣不設退還）。
步驟四：處理按揭變更及更新業權紀錄
如果物業仍有按揭在身，業權變動會直接影響居屋聯名業主按揭的安排。你必須主動聯絡承按銀行，通知業權變更，銀行會要求新的業權持有人重新進行入息審查。待所有法律文件簽署妥當及銀行事宜處理好後，最後一步便是由律師將新的轉讓契據送交土地註冊處註冊，正式更新業權紀錄。
【財務影響】居屋「甩名」的稅務與按揭部署
處理居屋聯名物業的業權變動，遠不止於法律程序，更是一項牽涉稅務規劃與按揭安排的財務工程。許多家庭考慮進行居屋聯名業主除名，是希望釋放其中一方的「首次置業」名額，為未來置業鋪路。不過，這個決定背後涉及印花稅計算的竅門，以及潛在的按揭風險，每一個環節都需要仔細部署。
稅務策略：「甩名」恢復首置身份慳印花稅
最常見的「甩名」誘因，是為了節省可觀的印花稅。當其中一位聯名業主將其業權轉讓給另一位家庭成員後，這位「甩名」的業主便會恢復首次置業人士的身份。日後當他再購入其他住宅物業時，便可以享用較低的第二標準稅率，而毋須繳付高昂的從價印花稅（AVD），兩者稅款的差距可以非常巨大。這對計劃購入第二個物業作自住或投資的家庭來說，是一個相當普遍的財務策略。
印花稅計算教學（附案例）
在處理業權轉讓時，印花稅是居屋聯名業主除名費用中的主要開支。如何準確計算這筆稅款，坊間存在不少誤解。其實，稅務局有一套清晰的計算準則，懂得正確的計法，可以避免失預算。
正確計法：按轉讓業權份額的價值計算
印花稅的計算基礎，是基於所轉讓的業權份額對應的物業價值，而不是整個物業的總價值。
讓我們以一個簡單案例說明：
假設一間居屋由兩夫婦聯名持有，現時市價為600萬元。丈夫計劃將自己持有的50%業權轉讓給妻子。
1. 計算轉讓業權的價值：600萬元 (物業總值) x 50% (轉讓份額) = 300萬元。
2. 按份額價值計算稅款：稅局會以這300萬元的價值，根據第二標準稅率去計算應繳的印花稅。以現時稅率計算，300萬元的稅款為45,000元。
這個計法清晰直接，能準確反映交易的實際價值。
常見謬誤：按物業全價計算後除半
一個常見的錯誤想法，是先按物業的總價值計算出全額印花稅，然後再將稅款除以二。
同樣以上述600萬元的物業為例：
1. 先計算物業總值的稅款：以600萬元計算，印花稅為180,000元。
2. 將總稅款除半：180,000元 ÷ 2 = 90,000元。
這個錯誤計法得出的稅款是90,000元，足足比正確計法多出一倍。因此，進行財務規劃時，務必採用正確的計算方式。
按揭影響：居屋轉讓的三大潛在風險
成功節省稅款固然理想，但在居屋聯名業主按揭的層面上，業權轉讓亦隱藏著幾個需要正視的風險。銀行會將此類轉讓視為一宗新的按揭申請，審批過程絕不輕鬆。
風險一：「送契樓」的五年按揭限制
由於居屋業權轉讓必須是無償的，在法律上會被視為「送贈契」（Deed of Gift），俗稱「送契樓」。根據《破產條例》，如果送贈人在送出業權後的五年內不幸破產，其債權人有權向法庭申請將該次轉讓作廢，並追回物業用作償債。基於這個潛在風險，絕大部分銀行在送契完成後的五年內，都不會為「送契樓」承造任何按揭。這意味著新業主在這段時間內將無法加按套現或轉按。
風險二：轉讓估價與貸款額挑戰
雖然居屋轉名屬於內部轉讓，但銀行仍然需要為物業重新進行估價，以評估其按揭風險。銀行會以其內部估價與轉讓契約上顯示的價值（即使是零）作比較。在審批新的居屋聯名業主按揭時，若貸款額的計算出現分歧，銀行通常會以較低者為準，這有機會影響最終的貸款金額。
風險三：新承按人須通過獨立入息審查
這是最多人忽略的一點。當業權由兩人轉為一人持有後，承接業權的新業主便成為唯一的按揭借款人。銀行會要求這位新業主重新進行完整的入息審查及壓力測試。他必須單憑自己的個人入息，去證明有足夠能力獨立承擔整筆按揭貸款。如果原先是依賴兩夫婦的總收入才通過壓力測試，那麼在「甩名」後，單靠一方的收入可能不達標，最終導致銀行拒絕批出按揭，整個計劃便會告吹。
【特殊情況】聯名業主身故的業權繼承安排
處理居屋聯名業主身故的事宜，聽起來可能讓人感到沉重和複雜，但其實只要了解清楚居屋聯名契約的基礎，也就是「長命契」的運作原理，整個程序就會變得清晰。這是在規劃居屋聯名時，一個無法迴避且必須正視的環節。
「長命契」下的自動繼承權：法律程序與所需文件
之前我們提過，所有未補地價的居屋聯名契約，都必須是「聯權共有」（Joint Tenancy），也就是俗稱的「長命契」。這種契約最核心的法律精神是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。簡單來說，當其中一位聯名業主不幸身故，他或她在物業中的業權，會自動依法轉移給仍在生的其他聯名業主。這個繼承過程是自動發生的，其法律效力甚至高於遺囑的安排。即使已故業主在遺囑中將物業留給子女，業權依然會歸屬在生的聯名業主。
繼承手續三部曲
當居屋聯名業主身故，在生的業主就需要啟動一系列手續，正式更新業權記錄。整個居屋聯名業主身故手續，主要可以分為以下三個關鍵步驟，目標是完成法律上的居屋聯名業主除名程序。
步驟一：申領死亡證及準備法律文件
一切法律程序的起點，是取得由香港入境事務處發出的死亡登記記項核證副本，即是我們常說的「死亡證」。這份文件是處理已故業主所有後續事宜，包括銀行戶口、保險及物業繼承的根本證明。在生的業主應盡快申領，並可開始聯絡律師，準備處理業權轉移的法律文件。
步驟二：通知房委會及承按銀行
取得死亡證後，下一步就是書面通知香港房屋委員會（房委會）有關業主的身故事宜，並附上死亡證副本。房委會需要更新其內部住戶記錄。與此同時，如果物業仍有按揭在身，就必須通知承按銀行。因為居屋聯名業主按揭的借款人結構已改變，銀行需要更新記錄，並確認在生業主會繼續承擔所有還款責任。
步驟三：於土地註冊處更新業權記錄（俗稱「註契」）
最後，也是最重要的一步，是在生的業主透過律師，將死亡證及相關的法律文件（如業權轉讓的文書）提交到土地註冊處進行登記，這個過程俗稱「註契」。完成註冊後，土地註冊處的公開記錄便會正式更新，顯示在生業主成為該單位的唯一擁有人。這個步驟確保了業權的清晰和法律上的完整性，而當中涉及的律師費和註冊費，便構成了主要的居屋聯名業主除名費用。
居屋聯名常見問題 (FAQ)
處理居屋聯名事宜時，總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
居屋業權轉讓（加名／除名）需要補地價嗎？
這是一個大家非常關心的問題，答案是：不需要。在未補地價的情況下，向房委會申請居屋業權轉讓，例如進行居屋聯名業主除名或加名，並不需要補地價。因為這類轉讓屬於家庭成員之間的內部安排，而且必須基於房委會接納的特定理由，交易並不涉及金錢代價。整個過程都在資助房屋的框架內進行，物業並未流入公開市場。所以，補地價的步驟，只適用於日後決定將單位在公開市場上出售或出租的時候。
居屋「長命契」可以中途轉為「分權共有」嗎？
對於未補地價的居屋，答案是幾乎不可能。雖然在一般私樓市場，聯權共有（長命契）的業主可以透過法律程序，將業權轉為分權共有，但是在居屋的限制下，情況有所不同。由於居屋的業權轉讓受《房屋條例》嚴格規管，任何更改業權持有方式的舉動，包括將「長命契」分割，都會被視為業權轉讓的一種。房委會的政策是維持資助房屋的家庭單位完整性，所以不會批准將聯名業權由「長命契」轉為「分權共有」的申請。
整個居屋除名程序總費用大約是多少？
整個居屋聯名業主除名費用，主要由幾個部分組成，總支出預算大約需要港幣一萬多元或以上，實際費用視乎律師收費及物業估價而定。
1. 房委會行政費： 遞交申請時，需要向房委會繳付一筆申請費，現時為港幣3,020元。這筆費用不論申請成功與否，都不會退還。
2. 房委會法律文件審批費： 申請獲批後，律師草擬的轉讓文件需要再交由房委會的法律事務部分處審批，此程序亦需繳付費用，現時為港幣2,630元。
3. 律師費： 你需要自行聘請律師處理所有法律文件，例如草擬轉讓契約。律師費沒有固定標準，市場上一般由港幣數千元至萬多元不等。
4. 印花稅： 即使是無償轉讓，稅務局仍會根據轉讓業權部分的物業估值去計算印花稅。實際稅款額度，需要視乎估值及轉讓時的稅率而定。
錯過房委會「業權轉讓同意書」一年有效期應如何處理？
房委會發出的「業權轉讓同意書」有效期為一年，這個期限非常嚴格。假如錯過了這一年有效期，同意書便會自動失效，沒有任何延期安排。屆時你必須重新開始整個申請程序，包括重新填寫申請表格、準備所有證明文件，並且需要再次繳付所有相關的行政費用。所以，收到同意書後，務必與律師緊密溝通，盡快處理後續的法律手續，避免因延誤而需要重新申請。