面對親人離世，處理身後事已是沉重負擔，若遺產中包含未補地價的居者有其屋（居屋），繁複的法律程序與房屋委員會（房委會）的特定政策，往往令繼承人倍感徬徨，不知從何入手。「子女是否必然能繼承？」、「繼承時需要立刻補地價嗎？」、「如果自己本身已是業主，會否影響資格？」這些都是繼承過程中常見且關鍵的疑問。本文正是為您而設的終極指南，旨在化繁為簡，將由法律上的遺產承辦，到向房委會申請轉名的細節，濃縮為清晰的4大步驟。無論是繼承資格的審核、各項費用的詳細預算，以至潛在的法律陷阱，本文都將為您一一剖析，助您順利完成整個承辦及轉名手續。
居屋繼承5大核心問題：由承辦到轉名關鍵解答
處理居屋遺產繼承，許多人心中總有千百個問號。這不單是處理一份資產，更涉及複雜的法律與房屋委員會政策。我們將大家最關心的五個核心問題抽絲剝繭，由居屋遺產承辦的法律基礎，到居屋遺產轉名的實際操作，為您提供清晰的解答。
子女是否必然可以繼承父母的未補地價居屋？
這是一個普遍的疑問，答案是：法律上可以，但程序上需要符合房委會的規定。子女能否順利完成居屋遺產承繼，取決於繼承權與房委會審批政策兩大環節。
繼承權 vs 房委會審批政策
首先，根據香港的繼承法，居屋作為逝者名下的一項財產，是完全可以被合法繼承的。這份繼承權利受法律保障。不過，由於居屋的業權涉及政府資助和轉讓限制，所以即使您在法律上獲得繼承權，仍必須向房屋委員會申請，並獲得其批准，才能正式將業權轉到自己名下。好消息是，「業主去世」正是房委會接納業權轉讓的十大原因之一，所以這條路是行得通的。
無遺囑下的法定繼承順序
如果父母生前沒有訂立遺囑，遺產將會按照《無遺囑者遺產條例》規定的順序分配。通常情況下，最優先的繼承人是逝者的配偶，其次是子女，再之後是父母、兄弟姊妹等。換言之，在無遺囑的情況下，子女擁有非常優先的法定繼承權。
有遺囑下的指定受益人
假如父母生前已立下清晰有效的遺囑，並在遺囑中指定了居屋的受益人，那麼情況就更為直接。法庭會尊重遺囑的意願，只要遺囑有效，業權就會根據遺囑的指示分配給指定的受益人。
整個居屋繼承流程中最關鍵的文件是甚麼？
整個流程涉及法律和行政兩個層面，因此有兩份文件至關重要，缺一不可。
法律層面：遺囑認證書或遺產管理書
這是在法律上確立您作為合法遺產代理人身份的「通行證」。如果有遺囑，遺囑執行人需要向高等法院申請「遺囑認證書」（Grant of Probate）。如果沒有遺囑，法定繼承人則需要申請「遺產管理書」（Letters of Administration）。取得這份法庭文件，是進行一切居屋遺產承辦程序的基礎，證明您有權處理逝者的物業。
房委會層面：業權轉讓同意書
當您取得法庭發出的法律文件後，下一步就要向房屋委員會提交申請。房委會審批通過後，會發出一份「業權轉讓同意書」（Consent to Assign）。這份同意書代表房委會正式批准這次因繼承而發生的業權轉讓。律師會根據這份同意書，為您辦理後續的轉名手續。
繼承未補地價居屋需要即時補地價嗎？
這也是大家非常關心的一點，特別是涉及資金安排。
繼承當刻：豁免補地價
答案是清晰的：在繼承居屋業權的當刻，繼承人並不需要即時向政府補回地價。整個繼承過程是豁免補地價的，這大大減輕了繼承人的即時財政壓力。
繼承之後：轉讓限制將一同繼承
需要注意的是，豁免補地價不代表轉讓限制就此解除。繼承人所繼承的不單是物業本身，還包括了其附帶的所有轉讓限制。也就是說，日後如果您想將這個居屋單位在公開市場自由出售（即賣給任何人士），就必須先完成補地價程序。如果您選擇不補地價，則只能在居屋第二市場轉售給合資格的綠表或白表買家。
繼承人本身的入息、資產或物業狀況，會否影響繼承資格？
許多繼承人可能本身的收入或資產已超出申請居屋的上限，這會否構成障礙？
豁免入息及資產審查：繼承與購買的根本區別
這正是繼承與購買的最大分別。居屋的繼承權是基於繼承法，並非一項新的資助房屋申請。因此，房委會並不會對繼承人進行入息及資產審查。即使您的收入或資產早已超過申請居屋的限額，您依然有資格繼承該未補地價居屋單位。
關鍵影響：繼承人本身持有的物業類型
雖然豁免入息和資產審查，但房委會有一個非常重要的原則——防止「雙重福利」。如果繼承人本身已經是另一個未補地價資助房屋（例如另一間居屋、租者置其屋單位的業主）的業主，房委會基於此原則，極有可能會拒絕其繼承申請。相反，如果繼承人名下沒有任何物業，或只持有私人樓宇，一般情況下並不會影響其繼承資格。
【獨家工具】一分鐘評估您的居屋繼承資格與路徑
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工具設計：透過關鍵問題，即時生成初步資格評估及後續步驟指引
這個工具將透過幾個關鍵問題，例如逝者有否遺囑、您本身是否持有其他物業等，即時為您生成一份初步的資格評估報告。報告會根據您的答案，指出您最可能符合的繼承路徑，並提供後續步驟的清晰指引，讓您對整個流程更有預算。
居屋遺產繼承資格全方位解析：誰有資格？誰會被拒？
談到居屋遺產繼承，大家最關心的問題，通常是自己本身的物業狀況，會不會影響繼承資格。這確實是整個居屋遺產承繼流程中最關鍵的一環。房委會的審批核心，並非繼承人的資產或入息，而是繼承人是否已經享有了其他形式的房屋資助。我們將情況分為三種，讓你一次過看清楚。
情況一：繼承人名下無任何香港住宅物業
繼承資格：符合，可直接繼承
這是最簡單直接的情況。如果你在香港沒有任何住宅物業，你完全符合繼承資格。因為你未曾享用過任何房屋福利，所以房委會不會對你的申請設置任何障礙。
後續步驟：進入遺產承辦及轉名程序
確認資格後，你就可以直接開始辦理法律手續，進入正式的居屋遺產承辦及之後的居屋遺產轉名程序，將業權轉到自己名下。
情況二：繼承人名下只持有私人樓宇
繼承資格：符合，可直接繼承
很多人以為名下有物業就不能繼承居屋，這是一個常見的誤解。事實上，如果你持有的只是私人樓宇，你同樣符合繼承未補地價居屋的資格。房委會的資助房屋政策，主要是管理公帑的運用，而私人樓宇的買賣屬於個人市場行為，兩者並無衝突。
稅務重點：遺產繼承豁免印花稅
更重要的一點是，因為這是遺產繼承，整個轉名過程是豁免印花稅的。這與親屬之間以「送贈」方式轉讓物業需要繳付高昂印花稅的情況完全不同，能為你節省一筆可觀的費用。
情況三：繼承人本身已是另一未補地價資助房屋的業主
核心原則：房委會防止「雙重福利」
這是最複雜，也最容易引起問題的情況。房委會的政策基石，是防止任何人士同時享用「雙重福利」，也就是同時擁有兩個未補地價的資助房屋單位。這個原則執行得非常嚴格。
繼承資格：直接申請將被房委會拒絕
如果你本身已經是另一間未補地價居屋或公屋的業主，你直接提出的繼承申請，幾乎可以肯定會被房委會拒絕。房委會不容許任何人透過繼承，變相持有多於一個資助單位。
策略剖析：「先賣後繼」策略的可行性
有些人會想，我可否先賣掉自己名下的居屋，然後再申請繼承家人的單位？這個「先賣後繼」的策略，在房委會眼中未必行得通。因為房委會的記錄顯示你曾經享用過房屋資助，即使你已經出售單位，他們仍可能視之為獲取第二次福利，並拒絕你的繼承申請。處理這類個案需要極為謹慎，最好先尋求專業意見。
【圖表分析】三類繼承人資格與選項對比
圖表比較：「無樓人士」、「私樓業主」及「資助房屋業主」的資格、流程及限制
為了讓你更清晰地掌握三種情況的分別，你可以參考以下的圖表。圖表會直接比較「無樓人士」、「私樓業主」及「資助房屋業主」這三類繼承人，在申請居屋遺產繼承時的資格差異、後續流程的複雜度，以及所面對的限制。透過這個對比，你會更明白為何自己的物業狀況，是決定整個繼承過程順利與否的關鍵。
居屋遺產繼承完整流程：4步完成承辦及轉名手續
處理居屋遺產繼承的過程，其實就像是跟著一份清晰的地圖走，只要了解每個站點的任務，整個居屋遺產承辦和轉名手續就能順利完成。我們將整個過程拆解為四大步驟，讓你一步一步清晰地處理所有法律和行政程序。
第一步：法律準備 – 辦理遺產承辦，確立合法代理人
在處理居屋的業權之前，首要任務是透過法律程序，確立一位能合法代表已故業主處理其遺產的人。這位「遺產代理人」可以是遺囑執行人或遺產管理人，他是唯一有權簽署文件，將居屋遺產轉名給受益人的人。這個步驟主要視乎業主生前有否訂立遺囑。
有遺囑：申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)
如果業主生前已立下有效的遺囑，並在遺囑中指定了遺囑執行人，那麼該執行人就需要向高等法院遺產承辦處，申請「遺囑認證書」。這份文件等於是法院正式確認遺囑的有效性，並授權執行人依照遺囑的指示去處理包括居屋在內的各項遺產。
無遺囑：申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
假如業主不幸突然離世，未有留下遺囑，法律程序就會稍有不同。根據香港的《無遺囑者遺產條例》，其遺產會按法定的繼承順序分配。通常最親的親屬（例如配偶、子女或父母）可以向法庭申請擔任遺產管理人，並申領「遺產管理書」。這份文件同樣是由法院發出，授權管理人去管理和分配遺產。
所需文件清單
不論申請哪一種文件，通常都需要準備以下基本文件：
* 已故業主的死亡證
* 遺囑正本（如適用）
* 遺產代理人（申請人）的身份證明文件
* 證明申請人與死者關係的文件（如結婚證書、出世紙）
* 遺產的資產與負債清單
第二步：向房委會申請 – 獲取「業權轉讓同意書」
取得了法院的授權文件後，下一步就要處理與房屋委員會（房委會）相關的行政申請。因為未補地價居屋的業權轉讓受《房屋條例》規管，所以必須先獲得房委會的書面同意，才能進行下一步的法律程序。
申請基礎：業主去世為房委會接納轉讓的十大原因之一
房委會設有嚴格的業權轉讓機制，但在列出的十大可獲批核的特殊情況中，「業主去世」正是其中之一。因此，只要文件齊備，因繼承而提出的業權轉讓申請，一般都會獲得批准。
遞交申請書(HD7)及證明文件
申請人需要填妥一份名為「業權轉讓申請書（已入伙的居屋單位）(HD7)」的表格，然後連同在第一步取得的「遺囑認證書」或「遺產管理書」，以及業主的死亡證等證明文件副本，一併遞交至相關的租約事務管理處。
注意事項：繼承人無需是「已登記家庭成員」
這裡有一個很重要的細節：在一般的居屋業權轉讓申請中，接收業權的人必須是戶籍上的「已登記家庭成員」。不過，在居屋遺產承繼這個特殊情況下，繼承人並無此限制。換句話說，即使繼承人（例如子女）並非與已故業主同住，或不在該居屋的戶籍名單上，仍然有資格繼承業權。
第三步：聘請律師 – 處理業權轉名法律文件
當你收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，就代表行政上的障礙已經清除。接下來，你需要聘請一位律師，處理真正將業權從已故業主名下轉移到你名下的法律文件。
草擬關鍵文件：「承辦及遺產歸屬證明」(Assent)
律師會為你草擬一份名為「承辦及遺產歸屬證明」(Assent) 的法律契約。你可以將這份文件理解為正式的「轉名契」，由遺產代理人（即你本人或其他人）簽署，以法律形式聲明將該居屋單位的業權，轉移給指定的繼承人。
房委會法律部審批契據
在正式簽署及註冊前，律師需要將這份Assent的草稿，連同房委會的同意書，一併呈交給房委會的法律事務分處進行審批，確保文件內容符合所有規定。這個步驟需要繳付一筆法律文件審批費。
送交土地註冊處註冊
待房委會法律部審批通過後，律師便會安排簽署正式的Assent，並將其送交土地註冊處進行註冊。一經註冊，土地註冊處的公開紀錄便會更新，你的名字會正式記錄為該居屋單位的新業主，整個居屋遺產轉名程序在法律層面上便告完成。
第四步：完成後續 – 更新按揭及戶籍記錄
成為新業主後，還有一些重要的後續事宜需要處理，確保所有相關記錄都已更新。
通知承按銀行更改按揭安排
如果該居屋單位仍有按揭未供完，你需要立即聯絡承按銀行。你需要提供業權轉讓的證明文件，銀行會根據你的財務狀況，重新安排按揭的還款人及相關條款。
通知相關部門更新業主記錄
最後，記得通知其他相關機構更新業主資料，例如差餉物業估價署（用作計算差餉及地租）以及大廈的管理處。這樣可以確保日後所有關於該單位的通訊和賬單，都能準確地寄發給你。
居屋遺產繼承涉及費用與時間全覽
處理居屋遺產繼承這件事，除了要了解清楚資格和流程，大家最關心的，想必就是整個過程到底要花多少錢和多少時間。這部分我們就來逐項拆解，讓你對整個居屋遺產承辦的開支和時間線有一個清晰的預算和心理準備。
費用清單：承辦及轉名總開支預算
要預算整個居屋遺產轉名的總開支，主要可以分為幾個部分。這些費用包括法庭的固定收費、房委會的行政費，還有佔最大比例的律師費。預先了解這些開支，有助你更好地規劃財務。
遺產承辦法庭費用
在處理居屋遺產承辦的初期，你需要向高等法院遺產承辦處提交申請。這個過程會涉及一些固定的法庭費用，例如存檔費和公告費。這些費用是政府收取的行政開支，金額不高，通常總共約為一千多港元。你可以將它視為啟動整個法律程序的入場費。
房委會行政及法律文件審批費
當你成功取得法庭發出的遺產承辦文件後，就需要向房委會申請「業權轉讓同意書」。房委會就此會收取兩筆費用。第一筆是申請業權轉讓的行政手續費，現時約為三千港元。第二筆是當你的律師草擬好轉名文件後，需要交給房委會的法律部分部審批，這會再產生一筆法律文件審批費，現時約為二千六百港元。這些費用會隨時調整，所以最好在申請時向房委會查詢最新收費。
律師樓收費
律師費是整個開支中最大而且變數最多的一項。因為由申請遺產承辦到草擬業權轉讓文件，再到送交土地註冊處註冊，整個過程都需要律師的協助。收費會根據遺產的複雜程度、律師樓的規模和經驗而有所不同。一個簡單直接的個案，總律師費可能由一萬五千元起。如果遺產情況比較複雜，費用則可能需要數萬元甚至更高。建議你多找幾間律師樓報價，比較一下服務和收費。
印花稅與遺產稅詳解（豁免/已取消）
談到費用，很多人自然會聯想到稅務問題。這裡有兩個好消息。第一，香港自2006年起已經取消了遺產稅，所以繼承居屋本身並不需要繳付任何遺產稅。第二，透過合法的遺產繼承程序，由遺產代理人將物業轉名給受益人，這個過程是豁免印花稅的。這和親屬之間在生時作物業轉贈需要繳付印花稅的情況完全不同，能省下一筆可觀的費用。
申請流程時間線預估
除了金錢，時間也是一個重要的成本。整個居屋遺產承繼過程環環相扣，每一步都需要時間。以下我們為你估算一下各個階段所需的時間。
遺產承辦申請所需時間
遺產承辦是整個流程中，最花時間和最難預計的一環。時間長短主要取決於逝者有沒有留下遺囑。如果有訂立清晰有效的遺囑，申請「遺囑認證書」的過程會相對直接，順利的話可能在4至6個月內完成。如果沒有遺囑，需要申請「遺產管理書」，過程會比較複雜，因為要確定所有合法受益人，所需時間可能長達6至12個月，甚至更久。
房委會審批官方指引時間
當你取得法庭的承辦文件後，就可以向房委會遞交轉名申請。根據房委會的官方指引，在收齊所有需要的文件後，一般大約需要6個星期時間來處理申請，然後會以書面形式通知你申請結果。
同意書有效期：一年內須完成法律程序
最後一個非常重要的時間點，就是房委會發出的「業權轉讓同意書」設有有效期。你必須在同意書發出日期起計的一年之內，完成所有後續的法律程序，包括由律師處理轉名文件並送交土地註冊處註冊。如果錯過了這個期限，同意書就會失效，你需要重新向房委會申請，費時失事。所以，取得同意書後，一定要和律師保持緊密溝通，確保在限期前完成所有手續。
居屋繼承特殊情況與潛在陷阱深度剖析
處理居屋遺產繼承，除了要清楚標準流程，更要了解一些可能出現的特殊情況。特別是近年新居屋的樓花期越來越長，由簽約到收樓可能相隔數年，期間一旦發生突發事件，便可能令整個計劃陷入困境。以下我們將深入剖析一些真實案例和潛在陷阱，助您及早規劃。
案例研究：業主於成交前離世，繼承人按揭申請被拒應對策略
我們來看看一個真實案例。一個家庭利用「家有長者優先選樓計劃」，由父親作為單一業主成功抽中並簽署了臨時買賣合約。但不幸地，在物業正式成交收樓前，父親突然離世。兒子作為合法繼承人，完成了居屋遺產承辦的初步法律程序，並打算繼續完成交易，於是向銀行申請按揭，卻接連被數間大型銀行拒絕。這種情況其實並不少見，亦是居屋遺產承繼中一個棘手的難題。
問題癥結：銀行因業權不清晰拒批按揭
銀行拒絕批出按揭的核心原因，在於「業權不清晰」。從銀行的角度看，按揭申請人必須與樓宇買賣合約上的買方為同一人。在上述案例中，買賣合約的業主是已故的父親，但按揭申請人卻是兒子。即使兒子能出示遺產管理書等法律文件，證明自己是合法繼承人，但在銀行嚴謹的風險審批程序下，這種文件上的不一致構成重大風險。銀行需要看到業權已透過正式的法律程序，完全轉移至兒子名下，才會考慮批出貸款。
官僚困境：房委會同意繼承但拒絕更改買賣合約
繼承人此時便會陷入一個官僚程序的困境。當繼承人向房屋委員會查詢時，房委會通常會書面或口頭確認其繼承權利，同意他可以繼續完成交易。但當繼承人請求房委會更改買賣合約上的買方姓名時，房委會往往會因內部政策及程序所限而拒絕。於是，繼承人便卡在中間：銀行要求更改合約才批核按揭，但房委會卻不批准更改合約。這個死循環令整個居屋遺產轉名程序停滯不前。
解決方案：尋求彈性處理的銀行或按揭中介
面對這種困局，最佳策略是不要輕言放棄。除了幾間大型銀行，可以嘗試向其他中小型銀行查詢。更有效的方法是尋求經驗豐富的按揭中介協助。專業的按揭中介熟悉不同銀行的審批取態，了解哪些銀行對此類特殊個案的處理較具彈性。他們可以協助繼承人整理好所有居屋遺產承辦文件，並連同律師發出的證明文件，向銀行清晰解釋整個繼承的法律背景，證明業權轉移即將完成，從而爭取銀行的信任和批核。
預防措施：如何平衡「家有長者」計劃便利與繼承風險
與其在問題發生後才尋找解決方案，不如在申請階段就做好預防措施。「家有長者優先選樓計劃」雖然能大大增加中籤機會，但通常是由年長父母作為業主。考慮到幾年的樓花期，當中存在的變數確實不容忽視。因此，在享受計劃帶來便利的同時，也應思考如何管理潛在的繼承風險。
增加聯名業主的利弊分析
最直接的預防方法，就是在申請時加入一名較年輕的家庭成員作為聯名業主。這樣做的最大好處是，若物業是以「長命契」（即聯權共有）形式持有，一旦其中一位業主離世，物業的全部業權會自動轉移給在生的另一位聯名業主。這個過程無需經過複雜的遺產承辦程序，在生的業主可以順理成章地完成交易和申請按揭，避免了上述案例中的所有麻煩。
「長命契」的便利性 vs 消耗「首置名額」的機會成本
「長命契」的便利性顯而易見，它能為家庭省卻未來可能出現的法律和財務煩惱，提供一份安心。但這種便利是有代價的，那就是年輕家庭成員將會消耗掉其寶貴的「首次置業名額」。成為聯名業主後，他日後若想自行購買私人樓宇，便可能無法享受首次置業的印花稅優惠；同時，他也失去了再次申請其他資助房屋計劃的資格。這是一個重要的機會成本，家庭在做決定前，必須仔細權衡，究竟是眼前的風險管理更重要，還是保留成員未來的置業彈性更有利。
居屋遺產繼承常見問題 (FAQ)
完成了複雜的居屋遺產繼承程序後，新的業主通常會遇到一些後續問題。我們整理了兩個最常見的疑問，就是關於如何出售物業，以及如何處理原有的按揭，為你提供清晰的解答。
繼承居屋後，如何出售物業？
當你透過居屋遺產承繼獲得單位業權後，你便擁有出售物業的權利。不過，由於單位未補地價，出售的方式主要有兩個選擇，兩者最大的分別在於是否需要先向政府補回地價。
選擇一：補地價後於公開市場自由出售
這個方法是將居屋單位變成一個完全的私人物業。你需要先向房屋委員會申請評估補地價金額，並繳付相關款項。完成補地價程序後，單位的轉讓限制就會正式解除。屆時，你可以將單位在公開市場上自由出售，買家可以是任何人士，不再局限於綠表或白表資格持有者，售價也可以完全由市場決定。
選擇二：不補地價於居屋第二市場轉售
如果你不打算支付一大筆補地價費用，另一個選擇是在「居屋第二市場」出售單位。這個市場是專為未補地價的資助房屋而設。你的單位可以直接轉售給持有有效「購買資格證明書」的綠表及白表人士。這個做法的好處是省卻了補地價的開支，但是潛在買家的範圍相對較窄。
若居屋仍有按揭，繼承時應如何處理？
繼承物業不僅是繼承資產，同時也需要承擔其相關的負債，當中就包括未償還的按揭貸款。在整個居屋遺產承辦過程中，處理按揭是至關重要的一環，需要你主動與承按銀行溝通。
與承按銀行的溝通程序
首先，遺產代理人（即遺囑執行人或遺產管理人）在取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」後，應第一時間準備好業主死亡證及相關法律文件，正式通知承按銀行有關業主離世的消息。然後，你需要與銀行商討後續的按揭處理方案。銀行會要求新的業權繼承人提供入息及財務狀況證明，以重新評估其還款能力。
更改按揭安排的步驟及費用
一般情況下，銀行會要求繼承人以自己的名義重新申請按揭，以取代及清還原有的貸款。這個過程近似於一次轉按。銀行會對繼承人進行全面的信貸審批，包括審查其入息、信貸紀錄等。成功批核後，繼承人便會與銀行簽訂新的按揭合約。在辦理居屋遺產轉名及更改按揭安排時，通常會涉及律師費、銀行手續費及物業估價費等開支，實際費用視乎不同銀行及律師樓的收費而定。新的按揭利率及年期，亦會根據繼承人當時的財政狀況及銀行的按揭政策重新釐定。