實現「上車夢」，購入心儀的二手樓是許多香港人的目標。然而，面對繁複的買賣程序、陌生的法律術語，以及由首期、印花稅、律師費到按揭申請等一連串的財務關卡，不少準買家都感到無從入手，擔心一步行錯便招致重大損失。
為此，我們為您準備了這份終極指南，將整個二手買樓流程由零開始，拆解成清晰的五大核心步驟。本文將由最基礎的財務預算規劃講起，逐步帶您了解如何物色樓盤、簽訂臨時及正式買賣合約、選擇最適合的按揭計劃，直至最後的驗樓收樓程序，助您清晰掌握每個關鍵節點，避開常見誤區，穩妥地完成置業大計。
第一步：財務規劃與預算制定 (置業基礎)
想順利完成整個買樓程序，最重要的一步並非心急四處睇樓，而是先坐下來，冷靜地為自己的財務狀況做一次全面體檢。這一步是整個置業計劃的基石，基礎打得穩，後續的搵樓、簽約以至申請按揭才能更有把握，避免在過程中因資金問題而手足無措。
準確評估個人財務狀況與負擔能力
置業是人生重大的財務決定，第一步是誠實面對自己的財政實力。這不單是計算銀行戶口有多少儲蓄，更是一個全面的收支、資產與負債評估，目的是清楚了解自己「買得起幾錢樓」。
查閱環聯(TU)信貸報告
在向銀行申請按揭前，銀行必定會查閱你的環聯(TransUnion)信貸報告，這份報告可以想像成你的「財務成績表」。報告會詳細列出你的信貸紀錄，包括信用卡還款情況、私人貸款等，並給予一個A至J的評級。一個良好的信貸評級，是成功申請按揭的入場券。建議在啟動買樓程序前，先自行查閱一次，確保紀錄無誤，若發現評級不理想，便有時間及早處理，這對往後整個買樓程序時間的順暢度有很大幫助。
計算供款與入息比率 (DSR)
供款與入息比率 (Debt-to-Income Ratio, DSR) 是銀行審批按揭的核心指標。簡單來說，就是你每月所有債務的總供款額（包括新申請的按揭），不能超過你每月總入息的50%。你可以用這個黃金法則，初步估算自己能夠負擔的樓價和貸款額。例如，若你月入40,000元，你每月的總供款上限就是20,000元。透過網上的按揭計算機，就能反推出在這個供款水平下，大概可以借到多少貸款。
全面剖析買二手樓總開支
在買二手樓程序中，很多人誤以為最大開支就是首期，但實際上，隱藏的「入場費」遠不止於此。全面計算所有開支，才能制定出一個切實可行的預算，避免因資金失算而陷入困境。不論是買樓程序一手或二手，許多雜費開支都相當接近。
首期資金計算
首期是樓價扣除按揭貸款額後，你需要現金支付的部分。一般來說，銀行最高提供九成按揭，意味著你最少要準備樓價一成的首期資金。值得注意的是，首期並非在成交日一次過支付，而是在簽訂臨時買賣合約時，先支付俗稱「細訂」的臨時訂金（通常為樓價3-5%），之後在簽署正式買賣合約時再付「大訂」，兩者合計通常為樓價一成。因此，在籌備資金時，要考慮到買樓程序中細訂的支付時間點。
從價印花稅 (AVD) 及其他稅項
從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）是買樓最大的一筆附加開支。首次置業的香港永久性居民可享用較低的第二標準稅率，稅款根據樓價以階梯式計算。這筆費用必須在簽署正式買賣合約後30日內繳付，所以必須預先準備好這筆資金。
律師費及地產代理佣金
整個買樓程序都涉及專業人士的協助，當中律師樓和地產代理的角色尤其重要。地產代理佣金通常是樓價的1%。而委託律師樓處理買賣合約、查冊、樓契等法律文件，亦會產生律師費，費用會因應樓價及服務複雜程度而定。這些都是交易中不可或缺的專業服務開支。
按揭相關開支 (如按揭保險)
如果你需要申請高成數按揭（如超過七成），便必須經由按揭保險公司承保，並支付按揭保險費。這筆保費可以選擇一次過支付，或者加借在按揭貸款中分期償還。此外，銀行亦會強制要求你為物業購買火險（樓宇結構保險），這也是一項與按揭掛鈎的年度開支。
收樓後雜項開支 (如裝修、管理費按金)
成功收樓後，開支並未完結。二手樓大多需要進行裝修或翻新，這筆費用豐儉由人，但必須納入預算。此外，入伙時需要向管理公司繳付數個月的管理費按金、預繳管理費及裝修按金等。購置傢俬電器、申請水電煤網路等，亦是一筆需要預留的實質開支。
第二步：物色心儀樓盤 (搵樓、睇樓與出價)
當你完成財務規劃，對自己的預算胸有成竹之後，整個買樓程序就進入了最令人期待的階段：實地尋找你的理想家園。這一步就像一場尋寶遊戲，需要眼光、耐性，還有一些專業的技巧。從網上瀏覽到親身睇樓，再到審慎出價，每個環節都直接影響你最終的決定。
掌握二手樓搵樓渠道 (與一手樓比較)
尋找二手樓盤的途徑非常多元化。首先，各大網上搵樓平台是你的主要工具，它們提供海量盤源，你可以根據地區、樓價、面積等條件進行篩選，非常方便。其次，親身拜訪心儀地區的地產代理行也是一個傳統而有效的方法，他們熟悉區內環境，有時候更能提供一些尚未公開的「獨家盤」。
這與買樓程序中一手樓的模式截然不同。購買新盤主要是透過發展商設立的售樓處和示範單位，資訊來源相對集中。而買樓程序中二手的彈性較大，給予你更多格價和選擇的空間。
簽署「睇樓紙」注意事項與法律責任
當你透過地產代理參觀單位時，他們會要求你簽署一份名為「地產代理協議」的文件，俗稱「睇樓紙」。這是一份具有法律約束力的文件，目的是保障代理的佣金。
文件上會清楚列明你參觀的單位地址、議定的佣金、以及協議的有效期（通常為三個月）。簽署後，你在有效期內無論透過任何途徑（包括其他代理或直接與業主）購入該單位，都有法律責任向簽署第一份睇樓紙的代理支付佣金。因此，你應妥善記錄自己簽署過的每一份睇樓紙，避免因參觀同一單位而簽下多份協議，引致潛在的雙重佣金糾紛。
實地睇樓專業技巧 (附可下載Checklist)
實地睇樓絕不只是憑感覺，而是要化身為一位偵探，仔細審視單位的每個角落。一個全面的檢查，可以避免日後許多不必要的麻煩和開支。我們建議你將以下重點製成一份清單，逐一核對。
單位內部檢查重點 (如滲漏、結構)
單位內部是檢查的核心。首先，要特別留意滲漏問題，仔細觀察天花板、牆角和窗邊位置有沒有水漬、發霉或新髹油漆的痕跡，這些都可能是業主為掩飾問題而做的「化妝」。其次，檢查單位結構，留意牆身是否有不尋常的裂痕，並可對照單位的圖則，了解間隔有否被非法改動，例如拆除主力牆。最後，親手測試所有基本設施，包括水龍頭的冷熱水、廁所沖水系統、電燈開關及插座是否運作正常，甚至手機訊號接收強度也不應忽略。
單位外部及周邊環境評估 (如下雨天睇樓)
專業的睇樓技巧，是選擇在下雨天或大雨後進行第二次視察。這是測試單位窗戶及外牆防水能力的最直接方法，任何滲漏問題都會無所遁形。同時，你需要評估大廈的公共空間，例如走廊、大堂及升降機的保養狀況，這能反映出物業管理的質素。此外，留意單位與垃圾房的距離、周邊環境在日間和晚上的寧靜程度，這些都是影響長遠居住舒適度的重要因素。
特殊物業類型須知 (如唐樓、村屋)
如果你考慮的是唐樓或村屋等特殊物業，需要注意的地方就更多。唐樓可能涉及業權不清或樓宇維修令等問題，而且大多沒有升降機。村屋則要特別查核路權問題、排污系統，以及是否存在僭建物。銀行對這類物業的按揭審批通常會比大型屋苑更為審慎，估價也可能較為保守。
出價前關鍵一步：物業查冊、銀行估價與議價技巧
當你找到近乎完美的單位並準備出價時，還有幾個關鍵步驟必須完成。首先是委託地產代理或律師樓進行物業查冊，核實業主身份，並確保物業沒有任何未解除的按揭、押記令（俗稱「釘契」）等產權負擔。
同時，你需要向多間銀行為單位進行初步估價。銀行的估價是批核按揭金額的基礎，若估價低於你的出價，你便需要準備更多首期資金。一個實用技巧是，若有銀行拒絕為單位估價，這可能是一個警示信號。掌握了查冊結果和銀行估價後，你便有了更實在的理據去進行議價，為進入簽訂臨時買賣合約和支付細訂的程序做好準備。
第三步：簽訂合約與支付訂金 (法律核心流程)
經過一輪篩選和議價，終於鎖定心頭好，實在值得高興。現在，我們便正式踏入整個買樓程序最核心的法律環節。這一步驟涉及多份具法律約束力的文件與大額款項，每個細節都非常重要，讓我們一步步拆解清楚。
臨時買賣合約 (細訂)
當你與賣方就樓價達成共識後，地產代理便會準備一份「臨時買賣合約」。這是在買樓程序中，雙方簽署的第一份法律文件，簽署時買方需要支付俗稱「細訂」的臨時訂金，金額通常是樓價的3%至5%。
千萬不要因為合約上有「臨時」二字就掉以輕心。這份合約一旦簽署，即具備法律效力，任何一方違約都需要承擔後果。合約內會清晰列明物業地址、成交價、成交日期、雙方資料，以及簽署正式買賣合約的期限（通常為14日內）。簽署前，務必仔細核對所有資料，特別是單位附送的傢俬電器清單，最好能拍照記錄，確保一切無誤才落筆。在買樓程序中，支付細訂這一步是鎖定交易的關鍵。
委託律師處理法律事宜
簽署臨時買賣合約後，你需要盡快委託一位律師代表你處理後續的法律事宜。可以說，從這一刻開始，律師便會接棒成為你在交易中的主要法律顧問。選擇一間可靠的律師樓，是整個買賣二手樓程序順暢的關鍵。
你的律師會負責審閱合約、為物業進行詳細的業權查冊（查清物業有否違規、欠款或任何法律糾紛）、草擬正式買賣合約，以及處理日後的樓契轉名等重要工作。一個實用的提示是，假如你需要申請按揭，最好選擇一間在銀行按揭部認可名單（on list）上的律師樓，這樣可以簡化按揭批核的流程，避免產生額外的「駁腳」律師費。
正式買賣合約 (大訂)
一般在簽署臨時合約後的14天內，你的律師會聯絡你，安排簽署「正式買賣合約」。這份合約是臨時合約的詳細版本，內容會更為完備。
簽署正式合約時，你需要支付「大訂」，也就是加付訂金。連同之前的「細訂」，訂金總額通常會達到樓價的10%。支付大訂後，整個交易的約束力會變得更強，違約的代價亦會更高。所有程序通常會在雙方委託的律師樓進行，確保過程公正且符合法律規範。
合約風險管理：撻訂與踢契的後果
在物業交易中，總會存在變數，了解潛在的風險和自身的權利相當重要。
「撻訂」是指買方在簽署合約後決定放棄交易。如果發生這種情況，買方除了會被賣方沒收所有已支付的訂金外，若賣方日後以較低的價錢將物業出售給第三方，原買家更有可能需要為當中的差價負責。
「踢契」則是保障買方的權利。假如在交易過程中，律師發現物業的業權存在嚴重問題（例如業權不清、涉及未解決的法律訴訟、有嚴重的違規建築等），而賣方無法在成交日前解決，買方就有權取消交易，並取回所有訂金，甚至向賣方追討因此而引致的損失。
繳付從價印花稅 (打釐印)
簽署正式買賣合約後，還有一項重要的政府手續需要處理，就是繳付「從價印花稅」（Ad Valorem Stamp Duty, AVD），俗稱「打釐印」。根據法例，買家必須在簽署正式買賣合約後的30天內繳付此稅項。稅率會根據物業的價值而定，首次置業的香港永久性居民可享用較低的第二標準稅率。你的律師會協助你計算應繳的稅款，並代為處理相關文件，確保你能夠準時完成這個法定程序。
第四步：申請按揭與物業保險
簽訂臨時買賣合約並支付細訂後，整個買樓程序便進入了爭分奪秒的財務階段。這一步相當關鍵，因為順利取得銀行貸款，是完成交易的先決條件。申請按揭及購買保險的過程，直接影響著後續的買樓程序時間，需要謹慎處理。
按揭申請策略與流程
簽妥臨時買賣合約後，便可以立即憑著這份文件，正式向銀行提交按揭申請。理想的策略是同時選擇兩至三間心儀的銀行遞交申請，這樣不僅可以比較各銀行的估價、利率及優惠條款，也能為自己預留後備方案，以防其中一間銀行批核出現問題。
申請流程大致如下：首先向銀行提交所需文件，包括身份證明、入息證明、臨時買賣合約等。銀行收到申請後，會為物業進行估價，並審核你的信貸報告及還款能力。整個審批時間約需數星期，因此盡早啟動程序非常重要，確保能夠在簽署正式買賣合約及成交日前獲得銀行的正式批核。
如何選擇最適合的按揭計劃
市場上的按揭計劃五花八門，了解它們的基本運作原理，有助你作出最明智的選擇。
P按 vs H按
P按（最優惠利率按揭）是以銀行的最優惠利率（Prime Rate）為計算基礎。由於最優惠利率相對穩定，P按的息率波幅較小，供款額較為平穩，適合追求穩定性的業主。
H按（銀行同業拆息按揭）則是以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎。HIBOR的波動性較高，每日均會浮動。在低息環境下，H按的實際利率通常比P按低，較為划算。而且，現時大部分H按計劃都設有「封頂息率」（Cap Rate），這個上限通常與P按利率水平相若，為供款人提供了保障，因此H按成為市場上的主流選擇。
定息按揭
定息按揭是指在指定年期內（例如首兩年或三年）鎖定按揭利率，不受市場利率波動影響。它的好處是供款額在期內完全固定，方便制定預算。不過，定息期的利率通常會比當時的浮息按揭（P按或H按）稍高。
按揭儲蓄掛鈎計劃 (Mortgage Link)
這是一種非常受歡迎的按揭產品。銀行會提供一個高息儲蓄戶口，其存款利率與你的按揭利率完全相同。你存入該戶口的資金（通常設有上限，例如按揭貸款餘額的50%）所賺取的利息，便可以用來直接抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了實際的供款負擔。
理解按揭關鍵條款與現金回贈
除了利率，按揭合約中還有幾個條款需要特別留意。首先是「現金回贈」，這是銀行為吸引客戶而提供的優惠，通常是貸款額的某個百分比，但需要注意回贈上限。其次是「罰息期」，一般為首兩至三年。如果在罰息期內提早還清全部貸款（例如賣樓或轉按），銀行會收取一筆罰款，並可能要求退還當初的現金回贈。
為物業購買必要保險
為物業購買保險，是申請按揭不可或缺的一環。
火險 (樓宇結構保險)
火險是銀行批核按揭的強制性要求，目的是保障作為抵押品的物業結構安全。它主要保障因火災、颱風、水浸等意外對樓宇結構（如牆身、天花、地板、門窗）造成的損毀。即使大廈管理處已購買集體保險，銀行通常仍會要求業主為其單位獨立投保。
家居保險
家居保險並非強制性，但同樣重要。它與火險的保障範圍不同，主要保障單位內的財物損失，例如傢俬、電器、個人財物因盜竊、意外損壞或水浸等造成的損失。此外，家居保險通常還包含第三者責任保障，保障因你的疏忽引致他人身體或財物損傷時的法律責任。
第五步：成交、驗樓與收樓
來到買樓程序的最後一步，心情想必既興奮又緊張。由最初決定預算、支付細訂，到委託律師樓處理繁複文件，終於來到收成期。這一步驟主要分為三大核心環節：成交前的最終驗收、成交日當天的法律與財務流程，以及收樓後的各項事務交接。每個環節都至關重要，直接影響你未來入住的順利程度。
成交日前終極驗收 (附驗樓Checklist)
在二手樓的買樓程序中，「按現狀買入」是基本原則。這意味著當你簽署轉讓契、完成交易後，業主便再沒有責任為單位內的任何問題進行維修。因此，成交前的終極驗收，是你保障自己權益的最後機會，必須認真對待。
驗樓時間點的掌握，是整個買樓程序時間規劃中重要的一環。一般建議在成交日前數天至一星期內進行。此舉可確保你有足夠時間，在發現問題時能立即通知你的律師，與賣方律師進行交涉。
驗樓時，建議帶備一份清單，逐項仔細檢查，確保單位狀況與簽署臨時買賣合約時相符，以及合約中列明的附送傢俬電器齊全且運作正常。
驗樓基本Checklist：
* 門窗：檢查所有門窗能否順暢開關、鎖好，窗邊的膠邊有否老化或滲水跡象。
* 供水與去水：開啟所有水龍頭，測試冷熱水供應是否正常，水壓是否足夠。同時觀察洗手盆、浴缸、廚房鋅盆及地台去水是否暢通。沖廁數次，確保沖水及儲水功能正常。
* 電力與電器：利用附有小燈泡的插頭測試所有電源插座是否通電。開啟所有電燈開關。若合約列明附送電器，需逐一開機測試基本功能，並核對品牌及型號。
* 牆身、天花與地板：仔細觀察牆身及天花有否不尋常的水漬、裂痕或剝落，地板有否翹起或發出異響。
* 附送物品：核對合約內列明的傢俬清單，確保所有物品均在單位內，並檢查其狀況。
若在驗樓時發現嚴重問題，例如新出現的滲漏，應立即拍照存證並通知你的律師。律師會與對方交涉，常見的處理方式可能是在樓價尾數中預留一筆資金作維修費，待維修完成後再支付。
成交日 (Completion Day) 當天流程
成交日是物業業權正式轉移的日子。來到這一步，你委託的律師樓將會處理絕大部分的繁複工作，你本人通常無需親身到律師樓。
當天的主要流程如下：
1. 支付尾數：你的律師樓會通知你，將樓價的餘款及其他相關費用（如地產代理佣金、律師費等）轉賬至律師樓的指定戶口。若有申請按揭，銀行會在這天將貸款額直接轉賬給你的律師。
2. 核實業權：你的律師會在成交當日早上，再進行一次物業查冊，確保業權在成交前一刻仍然清晰，沒有任何新增的產權負擔（例如釘契）。
3. 資金交割：確認所有款項及文件齊備後，你的律師會將樓價總額以本票形式，交往賣方的律師樓。
4. 簽署轉讓契：賣方簽署「轉讓契」（Deed of Assignment），法律上正式將物業業權轉讓給你。
5. 收取樓契與鎖匙：賣方律師確認收妥全數款項後，便會將物業的所有鎖匙及重要的樓契文件交給你的律師。
6. 交易完成：你的律師收到鎖匙後，會通知你交易已順利完成，並安排你前來領取鎖匙。同時，律師會將轉讓契送交土地註冊處進行登記，整個買樓程序至此便大功告成。
收樓後續任務清單 (如水電煤轉名)
恭喜你正式成為業主！不過，在你搬入新居前，還有一系列手續需要辦妥，以確保日後生活順利。
收樓後續任務清單：
* 公用事業轉名：這是首要任務。你需要帶備身份證明文件及樓契副本（或買賣合約），親身或在網上向電力公司（如中電、港燈）、水務署及煤氣公司申請將戶口轉到自己名下。
* 管理處登記：盡快到大廈管理處辦理住戶登記手續，提供業主資料，領取住戶證或更新門禁卡。
* 差餉及地租轉名：一般情況下，你的律師樓會代為通知差餉物業估價署及地政總署有關業權變更的事宜。
* 申請寬頻及收費電視：聯絡網絡供應商安排安裝上網服務。
* 購買家居保險：銀行按揭強制購買的「火險」只保障樓宇結構。你應額外購買一份「家居保險」，以保障單位內的財物、裝修及第三者責任。
* 更改通訊地址：別忘記更新你在銀行、保險公司、稅務局及其他機構登記的通訊地址。
買二手樓疑難雜症：常見問題與突發狀況應對 (FAQ)
在整個買樓程序中，即使做足準備，有時仍會遇到意料之外的狀況。了解這些常見問題與應對方法，能讓你更從容地面對挑戰。
壓力測試是否仍然必要？
自2022年9月起，香港金融管理局已經暫停了物業按揭的壓力測試要求。這意味著銀行在審批按揭時，不再需要計算在假設利率上升後的還款能力。不過，申請人仍然需要符合「供款與入息比率」(DSR) 的基本要求，即每月總供款額不能超過家庭總收入的50%。雖然門檻降低了，但置業者仍應自行評估未來利率上升的風險，預留充足的還款緩衝。
首期不足能否申請「九成按揭」？
可以的。如果首期資金有限，符合資格的首次置業人士可以透過申請香港按揭證券有限公司的「按揭保險計劃」，承造高達九成的按揭貸款。申請人必須為固定受薪人士，並且從未在香港持有任何住宅物業。需要留意，申請按揭保險需要支付額外的保險費用，這筆費用可以選擇一筆過繳付，也可以加借到按揭總額中分期償還。
銀行估價不足應如何處理？
銀行批出的按揭額是以成交價或銀行估價的較低者為準。若銀行估價低於成交價，意味著最終批出的貸款額會減少，買家需要準備更多首期資金去填補差額。遇到這種情況，有幾個處理方法：首先，可以嘗試向多間不同的銀行申請估價，因為各銀行的估價標準或有差異。其次，可以嘗試與賣家協商，以銀行估價不足為由，看看能否調低成交價。最後，如果以上方法都不可行，買家便需要籌集額外資金以完成交易。
驗樓時發現嚴重問題 (如漏水) 應如何應對？
如果在成交日前驗樓時發現單位有嚴重問題，例如明顯的滲漏水，應立即採取行動。第一步是拍照和錄影，清晰記錄問題所在。然後，馬上通知你的地產代理及代表律師樓。律師會根據買賣合約的條款，向賣方律師提出交涉。通常的解決方案有三種：賣方承諾在成交日前完成修復、雙方協商減價以彌補買方的維修開支，或者由律師樓扣起部分尾數，待問題解決後才發放給賣方。
賣家簽署臨約後想取消交易點算？
臨時買賣合約是具有法律約束力的文件。在買樓程序中，若賣家在簽署臨約及收取細訂後決定取消交易，便屬於違約行為。根據合約規定，賣方除了要退還買家已支付的臨時訂金（細訂）外，還需要賠償同等金額的款項給買家，即所謂的「賠雙倍訂」。同時，賣方亦需承擔買賣雙方的地產代理佣金。在特殊情況下，買家甚至可以透過律師樓入稟法院，要求強制執行合約，強制賣方完成交易。
如何避免買入凶宅或問題單位？
要避免購入問題單位，盡職審查是關鍵。你可以直接向地產代理和業主查詢單位過往的歷史。同時，可以查閱網上一些非官方的凶宅資料庫作初步參考。一個較可靠的方法是，在出價前向數間作風較審慎的銀行申請網上估價。如果多間銀行都拒絕為單位估價，這可能是一個警示信號。此外，委託律師進行物業查冊，可以查出單位是否存在僭建令或維修令等法定押記（俗稱「釘契」）。
整個二手樓買賣流程需時多久？
整個買樓程序時間，由簽署臨時買賣合約到正式成交收樓，一般歷時約兩個半至三個月。這個時間軸並非固定，買賣雙方可以在合約中協商訂明。對比買樓程序一手物業（特別是樓花），二手樓的交易時間較為明確和迅速。流程大致如下：簽署臨約後，通常有14天時間讓雙方律師準備及簽署正式買賣合約。簽署正約後，距離最終的成交日通常還有一至兩個月的時間，這段期間主要用於處理按揭申請、審批及其他法律文件。