在香港,與伴侶、家人或生意夥伴聯名置業是重大決定,但在簽署樓契的重要時刻,您是否真正理解「聯權共有」(Joint Tenancy) 與「分權共有」(Tenancy in Common) 的深遠影響?這兩個俗稱「長命契」和「分權契」的法律術語,並非只是文件上的選項,它直接決定了物業的繼承方式、各業主的處置權利,甚至在關係生變或有業主不幸離世時的資產保障與處理流程。
本終極指南將為您由淺入深,透過六大章節全面拆解聯名物業的核心概念與實務操作。從兩者最根本的分別、各自的優劣,到業權變更、轉名、離世後「甩名」的具體程序,以至買賣糾紛及如何避免常見的法律陷阱,本文將提供您所需的一切關鍵資訊,助您作出最明智的業權決策。
Joint Tenancy vs Tenancy in Common:核心區別快速比較
香港聯名物業的兩種法律形式
談及聯名物業英文,法律上主要分為 Joint Tenancy 和 Tenancy in Common 兩種形式。這兩個看似複雜的英文詞彙,其實決定了整個聯名物業的業權結構、繼承方式,甚至影響到日後想進行聯名物業甩名或轉名的操作。簡單來說,它們就是物業共有人之間關係的法律藍圖。
聯權共有 (Joint Tenancy),俗稱「長命契」
聯權共有的核心概念是所有業主被視為一個單一的整體。各人共同擁有整個物業,並不存在獨立的份額。其最關鍵的特徵是「生存者取得權」,即任何一方離世,其業權會自動轉移給在生的共有人。
分權共有 (Tenancy in Common),俗稱「分權契」
分權共有則完全不同,每位業主都擁有物業中一個明確而且獨立的業權份額,例如各佔50%,或者按出資比例佔70%和30%。這個份額是業主的個人資產,可以透過遺囑自由繼承。
快速比較表:一眼看懂兩種聯名形式的核心差異
為了更清晰地理解兩者的分別,我們可以從幾個核心層面進行直接比較。這些差異直接影響你和共有人的權利與責任。
業權繼承方式:生存者取得權 vs 遺產繼承
聯權共有 (Joint Tenancy) 採用「生存者取得權」原則。當其中一位業主離世,其業權會自動且即時地由其餘在生的聯名業主繼承。這個過程是凌駕於遺囑之上的,業權並不會成為離世者遺產的一部分。
分權共有 (Tenancy in Common) 則沒有生存者取得權。業主離世後,他所持有的業權份額會成為其個人遺產,並且會根據其遺囑指示或遺產繼承法進行分配,由指定的繼承人繼承。
業權份額概念:視為一體 vs 獨立份額
在聯權共有 (Joint Tenancy) 之下,所有共有人被視為一個單一業主,共同擁有100%的業權,沒有人可以聲稱自己擁有某個特定比例的份額。
相反,在分權共有 (Tenancy in Common) 中,每位業主都持有清晰界定的獨立份額。這些份額可以是平均分配,也可以根據各人的出資額設定為不同比例。
對個人遺囑的效力:凌駕遺囑 vs 遵從遺囑
這是兩者之間一個非常重要的法律分野。聯權共有 (Joint Tenancy) 的生存者取得權,其法律效力優先於個人遺囑。即使業主在遺囑中將物業留給其他人,該指示對聯權共有的物業是無效的。
分權共有 (Tenancy in Common) 的業主則可以完全自由地透過遺囑,將自己持有的業權份額指定給任何繼承人,法律會完全遵從遺囑的安排。
物業處置權:須全體同意 vs 可獨立處理個人份額
若要出售或按揭以聯權共有 (Joint Tenancy) 形式持有的物業,必須得到所有聯名業主的一致同意,並共同簽署所有法律文件。任何一位業主都不能單方面作出決定。
而分權共有 (Tenancy in Common) 的業主,理論上可以獨立出售、轉讓或按揭自己所持有的那一部分業權份額,而無需得到其他共有人的同意。不過,現實中要找到只願意購買部分業權的買家有相當難度。
適用對象:常見於夫婦 vs 生意夥伴或投資者
聯權共有 (Joint Tenancy) 因為其自動繼承的特性,可以簡化業權轉移程序,所以最常見於關係非常緊密的夫婦或家庭成員,確保一方離世後,另一方能順利取得整個物業的業權。
分權共有 (Tenancy in Common) 則更具彈性,能保障個人投入的資產份額,所以較適合生意夥伴、朋友或沒有婚姻關係的投資者,讓各人可以獨立規劃自己的資產傳承。
聯權共有 (Joint Tenancy) — 詳細解析「長命契」
什麼是聯權共有 (Joint Tenancy)?
談及香港的聯名物業英文法律術語,Joint Tenancy 絕對是最常見的一種。它在香港有一個更廣為人知的稱呼,就是「長命契」。顧名思義,這種業權形式與業主的壽命有直接關係。當你和伴侶、家人以「長命契」形式共同持有一個聯名物業時,法律上會將所有業主視為一個不可分割的整體。
核心法律原則:「生存者取得權」(Right of Survivorship) 的運作
「長命契」最核心的法律原則是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。這個原則的運作方式非常直接,當其中一位聯權共有人離世,他所持有的物業權益會自動並即時轉移給在生的其他聯權共有人。整個過程是法律上的自動操作,物業權益不會計入離世者的遺產之中。簡單來說,最長壽的共有人最終會繼承整個物業的全部業權。
法律概念:為何所有共有人被視為單一業主
在法律概念中,聯權共有的業主之所以被視為一個單一整體,是因為他們共同滿足了構成聯權共有的「四個同一性」條件:佔有權、權益、業權和持有時間的同一。正因為法律將所有共有人視作一個單一業主,所以當其中一位成員離世,只是這個「單一業主」的組成部分減少了,其擁有的物業業權並未被分割,而是完整地保留在剩下的共有人身上。
聯權共有的優點:為何是夫婦置業首選?
簡化業權轉移:一方離世後,無需複雜遺產承辦程序
「長命契」最大的優點,就是極大程度上簡化了業權的轉移過程。假如夫婦其中一方不幸離世,在生的另一方可以繼承全部業權,而且無需經歷漫長又複雜的遺產承辦法律程序。這對於痛失摯親的家人來說,無疑減少了處理繁瑣法律事務的負擔。
節省時間與法律成本的實際效益
由於省卻了申請遺產承辦書或遺產管理書的步驟,這直接轉化為時間和金錢上的節省。一個標準的遺產承辦程序可能需時數月甚至超過一年,而且會產生相當可觀的律師費用。採用聯權共有方式,在生的一方只需透過律師辦理相對簡單的文件註冊手續,便可完成業權更新,效率高很多。
聯權共有的缺點與潛在風險
決策的約束:任何買賣或按揭決定必須獲全體業主一致同意
聯權共有的「一體性」也是一把雙刃劍。這意味著任何關於物業的重要決定,例如出售、加按或轉按,都必須獲得「所有」聯權共有人的一致同意,並且共同簽署相關法律文件才能生效。只要其中一位業主不同意,任何交易都無法進行。
關係破裂時的僵局:一方反對即可令物業無法出售
這個缺點在共有人關係破裂時尤其突顯。試想像,如果一對夫婦決定離婚,但對於是否出售聯名物業或售價無法達成共識,任何一方都可以否決交易。結果就是物業被「鎖死」,無法出售套現,令雙方都陷入財務僵局,情況可以變得非常棘手。
對遺產規劃的影響:為何「長命契」凌駕個人遺囑?
這是「長命契」一個極其重要的特性,而且經常被忽略。「生存者取得權」的法律效力,是高於個人遺囑的。換句話說,即使你在遺囑中寫明要將物業中屬於你的權益留給子女或其他指定繼承人,這項指示也會因為「長命契」的原則而變得無效。業權只會依法自動轉移給在生的聯權共有人。
聯權共有人離世後的「甩名」程序
業權更新處理流程一覽
當有聯權共有人離世,在生的業主需要處理聯名物業甩名手續,將離世者的名字從物業的業權記錄中移除。這個聯名物業轉名的程序,主要是為了更新土地註冊處的官方記錄,以反映最新的業權狀況。整個流程看似簡單,但涉及嚴謹的法律步驟。
步驟一:準備關鍵文件(死亡證核證副本)
首要步驟是取得離世業主的死亡證明文件。請注意,提交給土地註冊處的必須是死亡證的「核證副本」(Certified True Copy),而非普通影印本。這份核證副本需要經由律師或其他合資格人士核實其真確性。
步驟二:向土地註冊處提交相關文書進行註冊
準備好死亡證核證副本後,下一步就是由律師草擬相關的法律文書,並連同死亡證核證副本一併提交到土地註冊處進行註冊。註冊完成後,土地登記冊上的資料便會更新,正式將離世業主的名字移除。
為何不建議自行處理?剖析法律及程序門檻
雖然法例上容許業主自行辦理,但實際操作上門檻極高。整個註冊過程必須嚴格遵守《土地註冊條例》的各項規定,當中涉及專業的文書草擬和摘要填寫。更關鍵的是,提交的註冊摘要表格需要由合資格人士(通常是律師)在監誓員面前宣誓核實。普通市民很難滿足這些專業及法定的資格要求,一旦出錯便會被拒絕註冊,所以最穩妥的做法還是委託專業律師代為處理。
分權共有 (Tenancy in Common) — 深入了解「分權契」
什麼是分權共有 (Tenancy in Common)?
核心概念:各業主擁有獨立且可區分的業權份額
談到聯名物業英文的另一種主要形式,就是分權共有 (Tenancy in Common),坊間一般稱為「分權契」。與將所有業主視為一體的「長命契」不同,分權共有的核心概念是,每位共有人都擁有物業中一個獨立而且可以清楚區分的業權份額。大家可以想像成將一個蛋糕,按比例清晰地切開,每人都擁有屬於自己的那一份,權利分明。
業權份額的分配彈性(例如:按出資比例 70%/30%)
這種聯名物業形式最大的特點就是彈性。業權份額不一定要平均分配,而是可以按照共有人之間的協議自由設定。最常見的情況是根據每個人的出資比例來決定,例如,如果買樓時你出資七成,而你的生意夥伴出資三成,那麼樓契上就可以清楚列明你們的業權份額分別為 70% 和 30%。這種安排對於非夫婦關係的聯名人,例如生意夥伴或朋友合資,特別有保障。
分權共有的優點:保障個人資產的彈性
業權處置的自由:可透過遺囑將個人份額指定給繼承人
分權共有最大的優點,就是給予每位業主對個人資產的絕對控制權。因為你擁有的是一個獨立的份額,所以你可以自由決定這份資產的去向。最重要的就是,你可以透過訂立遺囑,將你名下的物業份額指定給你希望的任何人繼承,例如你的子女、父母或其他親人,而不受其他共有人的影響。
理論上可獨立出售、轉讓或按揭個人份額
從法律層面來說,由於你的業權份額是獨立的,你甚至可以在無需得到其他共有人同意的情況下,單獨將你持有的那一部分業權出售、進行聯名物業轉名,或者用作抵押申請按揭。這種資產處置的自由度,是「長命契」完全無法比擬的。
分權共有的缺點與現實操作困難
市場流通性問題:難以找到只購買部分業權的買家
雖然理論上你可以自由出售個人份額,但在現實的物業市場中,操作起來卻是困難重重。試想想,市場上會有多少買家有興趣只購入一個住宅單位的 30% 業權?這種「不完整」的業權在市場上幾乎沒有流通性,要找到合適的買家可以說是難過登天。因此,雖然擁有出售的權利,但要將其變現卻非常困難。
繼承程序的複雜性:離世業主的份額須經遺產承辦處理
分權共有的繼承程序相對複雜。當其中一位共有人離世,他所持有的業權份額會被納入其遺產之中,並需要經過正式的法律程序—遺產承辦—來處理。這個過程通常需要數月甚至更長時間,亦會涉及一定的法律費用。相比「長命契」只需提供死亡證便能自動轉移業權,分權共有的繼承手續顯得既耗時又昂貴。
其中一位分權共有人離世後的處理程序
繼承人的業權處理:申領「遺產承辦書」或「遺產管理書」
假如其中一位分權共有人不幸離世,其遺產的繼承人或執行人第一步必須向高等法院遺產承辦處申請一份關鍵的法律文件。如果死者生前立有遺囑,就需要申領「遺產承辦書」(Grant of Probate);如果沒有立遺囑,則需申領「遺產管理書」(Letters of Administration)。繼承人必須成功取得這份文件,才能合法地繼承該物業份額,並處理後續的聯名物業甩名手續,將死者名字從樓契中移除。
與在生共有人共同處理物業的注意事項
當繼承人辦妥手續後,他便會取代離世者,成為物業新的分權共有人,與原有的在生共有人一同持有該物業。這意味著,日後關於物業的任何重大決定,例如決定是否要出售整個物業、出租或進行大型翻新,都必須獲得這位新加入的繼承人同意。如果繼承人與在生共有人的意見不合,便可能產生分歧,令物業的管理和處置變得更加複雜。
聯名物業業權變更:如何將「長命契」轉為「分權契」
很多人在了解聯名物業英文是 Joint Tenancy 後,都會選擇「長命契」,因為業權繼承直接方便。但是,當初的決定未必永遠適合現在的情況。其實,「長命契」是可以透過法律程序,變回自主性更高的「分權契」的。
為何需要分割業權 (Severance of Joint Tenancy)?
選擇將聯權共有(Joint Tenancy)分割,通常不是一個輕率的決定,背後總有深思熟慮的考量。
主要動機:取回業權自主權,將份額傳承給指定繼承人
「長命契」最大的特點是「生存者取得權」,這意味著你的業權份額無法寫入遺囑。你的業權會自動由其他聯名業主繼承。如果你希望將自己的心血傳承給子女、父母或其他指定的人,而不是聯名夥伴,分割業權就是取回這份自主權的唯一方法。透過分割,你可以將屬於你的業權份額,清晰地納入個人遺產規劃之中。
常見情況:關係轉變、個人財務規劃
什麼情況下會觸發這個念頭?最常見的是關係轉變。例如,曾經恩愛的夫婦決定分開,或者生意夥伴準備拆夥,大家便希望將共同資產清晰劃分。此外,個人財務規劃也是一個重要原因。你可能需要利用自己的業權份額進行其他投資,或者為應對未來的不確定性,想確保資產可以由自己完全掌控。
分割業權的法律步驟
將「長命契」轉為「分權契」是一個嚴謹的法律程序,稱為「分割業權」(Severance of Joint Tenancy)。這個過程必須經由律師處理,確保所有步驟合法合規。處理這個聯名物業轉名的程序,主要有兩種方式。
單方面分割 vs 雙方協議分割
最理想的情況,是所有聯名業主都同意分割,大家可以透過簽訂協議共同完成。但是法律也容許其中任何一位業主,在毋須得到其他人同意的情況下,單方面啟動分割程序。這保障了個人業權的自由,即使在關係惡劣或無法聯絡對方時,你依然有權取回自己的份額。
步驟一:由律師草擬「分割業權通知書」及「分割契據」
無論是單方面或雙方協議,第一步都是由律師為你草擬兩份關鍵文件。第一份是「分割業權通知書」(Notice of Severance),用作正式知會其他業主你的決定。第二份是「分割契據」(Deed of Severance),這是一份正式的法律文書,用來改變業權的持有方式。
步驟二:向所有其他聯名業主發出書面通知
下一步,律師會協助你將「分割業權通知書」,以書面形式正式送達給每一位其他的聯名業主。這個步驟至關重要,因為法律要求必須確保所有共有人都已經被知會。即使是單方面行動,也必須完成這個通知程序。
步驟三:將分割契據於土地註冊處註冊
最後,也是最關鍵的一步,就是將已簽署的「分割契據」送交土地註冊處進行註冊。一經註冊,這個聯名物業的業權形式就會在官方紀錄上,正式由聯權共有(Joint Tenancy)轉為分權共有(Tenancy in Common)。這個步驟類似處理聯名物業甩名的部分程序,但目的是改變業權性質而非移除名字。完成註冊後,你的業權份額便正式獨立出來,可以由你自由處置。
聯名物業的法律實務:買賣及糾紛解決
了解過聯名物業英文中的 Joint Tenancy 和 Tenancy in Common 的分別後,讓我們進入更實際的層面。無論是買入還是賣出一個聯名物業,又或是不幸地,業主之間出現意見分歧,都有清晰的法律程序需要跟從。這些實務操作,正是保障各方權益的關鍵。
交易前的關鍵一步:進行土地查冊
在處理任何物業交易前,第一件,也是最重要的事情,就是透過土地註冊處進行查冊(Land Search)。這一步就像為物業進行一次「身體檢查」,讓你清楚了解它的法律狀況,絕對不能省略。
如何透過查冊確認業權共有人及持有形式
查冊報告會清晰列出物業的「現時擁有人」(Current Owner)是誰。假如是聯名物業,所有共有人的名字都會被記錄在案。更重要的是,報告會註明業權的持有形式。你可以在業主姓名旁找到「as Joint Tenants」的字眼,這代表是「聯權共有」;如果是「as Tenants in Common」,甚至是「as Tenants in Common in equal shares」(或其他比例),那就代表是「分權共有」。這份文件就是確認業權狀況最權威的證據。
處理聯名物業買賣的核心原則
當你準備買入或賣出一個聯名物業時,必須緊記一個核心原則:所有決定,尤其是簽署法律文件,都必須獲得「全部」業權共有人的一致同意。
簽署的有效性:為何臨時及正式買賣合約必須由「所有」共有人共同簽署
一份具有法律約束力的物業買賣合約,不論是臨時合約還是正式合約,都必須由查冊上顯示的「所有」業主共同簽署,缺一不可。假如一個物業由三位業主共同持有,但簽約時只有其中兩位簽署,那麼這份合約在法律上就是無效的。買方有權以此為由拒絕完成交易,而賣方也無法強制執行。這個原則確保了任何一方的權益都不會被其他共有人單方面侵害。
當業主無法親自簽署時「授權書」(Power of Attorney) 的應用
現實中,總有業主可能因為身處海外、年邁不便或其他原因,無法親自出席簽署合約。在這種情況下,法律提供了一個正式的解決方案——「授權書」(Power of Attorney)。這位未能出席的業主,可以委託律師行草擬一份具法律效力的授權書,正式授權指定的人(例如其中一位共有人或家庭成員)代為處理物業買賣及簽署相關文件。買方在簽約時,必須確認對方出示的授權書是真實及有效的,這樣簽署的合約才算完整。
業主之間出現分歧時的法律解決途徑
聯名物業最令人頭痛的情況,莫過於共有人之間關係破裂,對如何處置物業產生嚴重分歧。例如,一方急需資金想賣樓,另一方卻堅決反對。當溝通協商走到盡頭,甚至連考慮聯名物業甩名或轉名都無法達成共識時,法律其實提供了最終的解決路徑。
法律選項:引用《分劃條例》向法庭申請強制出售令
香港法例第352章《分劃條例》(Partition Ordinance)賦予了任何一位共有人權利,可以單方面向法庭提出申請,要求將物業出售。法庭在審視案件後,若認為出售是公平合理的,便可以頒下「強制出售令」(Order for Sale),強制將整個物業出售,然後將賣樓所得的款項,按業權份額分配給所有共有人。這雖然是最後的手段,但它確保了沒有任何一位業主,可以永久地阻止物業被合理處置,為僵局提供了一個決定性的出口。
關於香港聯名物業的常見問題 (FAQ)
在處理聯名物業的過程中,總會出現一些常見的疑問。我們整理了幾個最常被問到的問題,並提供清晰的解答,幫助您更好地規劃。
應選擇 Joint Tenancy 還是 Tenancy in Common?
根據您與共有人的關係和長遠規劃作出明智抉擇
究竟聯名物業英文中的 Joint Tenancy 與 Tenancy in Common 應該如何選擇,這個決定沒有絕對的對與錯,關鍵在於您和共有人的關係,以及大家對物業的長遠規劃。如果共有人是夫婦,或者關係緊密,希望一方離世後,業權能自動、完整地轉移給在生的一方,聯權共有(Joint Tenancy)通常是較直接的選擇,因為它能簡化日後的繼承手續。相反,如果共有人是生意夥伴、朋友,或希望保留個人資產獨立性的家人,想透過遺囑將自己的業權份額自由傳承給指定繼承人,分權共有(Tenancy in Common)就提供了更大的彈性。因此,在簽署樓契前,與您的共有人深入溝通,清晰了解雙方的期望至關重要。
我可以自行辦理因業主離世的「甩名」手續嗎?
法律上的可能性與實務上的極高難度及風險
從法律層面來看,在生的業主可以自行向土地註冊處提交文件,處理因聯權共有人離世而產生的聯名物業甩名手續。不過,在實際操作上,這個過程的難度非常高,而且充滿風險。您需要準確擬備符合《土地註冊條例》規範的法律文件,例如註冊摘要。這些文件的格式要求極為嚴格,任何微小的錯誤都可能導致被土地註冊處拒絕註冊。加上,部分文件需要由合資格的專業人士核實,一般市民很難達到這個要求。為了確保業權更新順利完成,避免不必要的延誤與麻煩,委託律師處理仍然是最穩妥的做法。
聯名物業可以加名或除名(甩名)嗎?
可以,但涉及業權轉讓,通常以「轉讓契」形式處理,並可能產生印花稅
答案是可以的。不論是想在聯名物業中增加業主(加名),還是移除其中一位業主(即聯名物業甩名或進行聯名物業轉名),法律上都完全可行。但是,必須清楚理解這並非像改名字那樣簡單。這個操作在法律上被視為一次正式的業權轉讓。這通常會透過一份「轉讓契」或「送贈契」來完成,並且必須在土地註冊處進行註冊。最重要的一點是,這種業權轉讓很可能需要繳納印花稅。稅款是根據所轉讓業權份額的當時市值來計算,可能是一筆相當可觀的費用。雖然在某些特定關係下(例如夫婦之間)可能有豁免安排,但在決定行動前,必須先徹底了解相關的稅務責任。