「次按」與「二按」意思一樣嗎？坊間常將兩者混為一談，但其實「次按」源於美國次級按揭，與香港物業市場中解決首期不足的「二按」性質截然不同。不少準業主被發展商二按計劃的低入場門檻吸引，卻忽略了其背後暗藏的3大致命陷阱，低息「蜜月期」過後隨時面臨利息倍增的困局，更可能因壓力測試計算的魔鬼細節而大失預算。本文將為你正本清源，一文拆解次按與二按的真正意思，深入剖析發展商二按的高息風險，並提供詳盡的壓力測試計算教學；更重要的是，我們會提供「甩按自救」全攻略，助你擺脫高息枷鎖，避開財務陷阱。
釐清「次按」與「二按」：剖析真正意思與核心分別
在討論物業貸款時，很多人會將「次按」與「二按」混為一談，但其實兩者的意思相差甚遠。要清晰理解次按意思，就必須先把它們分開來看。簡單來說，「次按」是一個源自海外、關乎借款人信貸質素的概念，而香港坊間常說的「二按」，則是指物業的第二份按揭合約。讓我們一起深入剖析，釐清兩者之間真正的分別。
「次按」的真正意思：源自美國次級按揭 (Subprime Mortgage)
次級按揭定義：以2008年金融海嘯為例，剖析其高風險本質
「次按」的完整名稱是「次級按揭」（Subprime Mortgage），這個詞彙並非香港本土產物，而是源自美國。它指的是貸款機構批核給信貸評級較低、收入不穩定或負債比率過高的借款人的按揭貸款。因為這些借款人的違約風險較高，所以貸款機構會收取更高的利息。2008年引發全球金融海嘯的其中一個主因，正是大量金融機構將這些高風險的次級按揭打包成金融產品出售，最終因借款人無力償還而引發連鎖崩潰。所以，「次按」的核心本質，是針對「人」的信貸風險。
香港語境下的誤解：為何坊間普遍將「二按」與「次按」混為一談？
在香港，大家將兩者混淆，主要是因為「二按」通常由財務公司提供，其審批標準較銀行寬鬆，利息也較高，這與「次按」的高風險、高利率特性有相似之處。久而久之，坊間就習慣將「二按」錯誤地稱為「次按」。但從定義上看，一個信貸紀錄優良的業主申請二按，這筆貸款並不能算是真正的次級按揭。
香港「二按」的定義：物業的第二份按揭 (Second Mortgage)
二按是甚麼：在原有「一按」基礎上，向另一方申請的抵押貸款
香港常說的「二按」，其定義相對直接，就是指物業在已經有第一份按揭（俗稱「一按」）的情況下，業主再以同一物業作為抵押品，向另一間貸款機構申請的第二份按揭貸款。這份貸款的債權在「一按」之後，假如物業不幸被出售還債，需要先償還「一按」的全部欠款，餘下的款項才能用來償還「二按」。
二按主要提供者：銀行、財務公司、發展商的角色與風險分野
在香港，提供「一按」的主要是受金融管理局嚴格監管的銀行。銀行基於風險管理，普遍不會提供「二按」服務。因此，「二按」市場的主要提供者是財務公司，以及為促銷新盤而設立關聯財務公司的發展商。它們的審批標準相對彈性，但利率亦會比銀行一按高。
二按核心作用：解決首期不足或資金周轉，突破按揭成數限制
二按最主要的作用，是幫助買家或業主獲取額外資金。對於買家，當銀行批出的一按貸款未能覆蓋樓價與首期的差額時，二按便成為了補足首期的選項，有效突破金管局設定的按揭成數上限。對於現有業主，二按亦是將物業價值套現，以應付短期資金周轉需求的一種途徑。
快速比較：二按、轉按、加按的分別
為了讓你更清晰地掌握整個按揭概念，我們將「二按」與另外兩個常見操作「轉按」和「加按」作一個快速比較。
二按 vs 轉按：前者為「新增」貸款，後者為「轉移並優化」現有貸款
「二按」是在原有「一按」之上，「新增」一筆由第三方提供的貸款，結果是業主同時有兩份按揭在身，需要向兩間機構還款。「轉按」則是將整筆按揭貸款由原來的A銀行，「轉移」至條件更優惠的B銀行，目的是為了降低利率或賺取現金回贈，轉按後業主只會有一份按揭。
二按 vs 加按：前者引入第三方，後者向原按揭銀行加借
「二按」與「加按」雖然都是為了增加貸款額，但操作對象不同。「二按」是向一按銀行以外的第三方財務機構申請貸款。「加按」則是業主在物業升值後，向提供「一按」的同一間銀行申請增加貸款額，將物業升值的部分套現。整個過程不涉及新的貸款機構。
【決策核心】二按 vs 按揭保險：如何選擇以避開高息陷阱？
當首期資金不足時，置業人士最常在「二按」和「按揭保險」之間做選擇。這兩個方案都能夠協助買家借取更高成數的按揭，但它們的性質、成本和風險截然不同。作出明智的決定，是避開未來高息陷阱的第一步。
關鍵決策因素比較一覽表
| 比較項目 | 二按 (Second Mortgage) | 按揭保險 (Mortgage Insurance) |
|---|---|---|
| 適用物業 | 現樓及樓花（主要由發展商提供） | 只適用於現樓 |
| 利率結構 | 一按（銀行利率）+ 二按（財務公司高利率），總利率較高 | 整筆貸款均享用銀行低利率 |
| 審批機構 | 一按銀行 + 二按財務公司 | 一按銀行 + 按揭保險公司 |
| 入息審查 | 需通過銀行合併計算的壓力測試，二按部分以最高利率計算，要求更高 | 只需通過銀行及按保公司的壓力測試，標準統一 |
| 總貸款成本 | 主要為高昂的二按利息支出 | 主要為一次性或分期支付的按揭保費 |
| 風險 | 優惠期後利率急升，供款壓力大增，轉按困難 | 受樓價波動影響，若成負資產，即使賣樓仍需償還差額給按保公司 |
適用物業：樓花與現樓的選擇分野
最直接的分野在於物業的類型。按揭保險計劃只適用於已落成的現樓物業。所以，如果你購買的是樓花，並且需要發展商交樓時承造高成數按揭，那麼由發展商提供的二按幾乎是你唯一的選擇。
相反，如果你選購的是現樓，你便同時擁有申請二按或按揭保險的資格。這個時候，你需要進一步比較兩者的成本與風險。
利率結構與長遠利息總支出比較
這是兩者最核心的分別。申請按揭保險，整筆貸款（例如樓價的九成）都是由銀行批出，並且全期都享有相同的銀行按揭利率（例如P-2.5%或H+1.3%）。
二按則是一個貸款組合。它由兩筆貸款組成：銀行的一按（例如六成）和財務公司的二按（例如兩成）。銀行一按的利率較低，但是財務公司二按部分的利率通常非常高，尤其在首2-3年的低息「蜜月期」過後，利率會大幅抽升，令長遠的總利息支出變得相當驚人。
申請資格與入息審查嚴謹度
不論選擇哪種方案，都需要通過入息審查。申請按揭保險，銀行和按揭保險公司會以整筆貸款額計算你的供款與入息比率及壓力測試。
申請發展商二按，情況會更複雜。銀行在審批一按時，必須將二按的供款一併計算。關鍵在於，銀行會採用二按合約中列明的「最高利率」（而不是初期的優惠利率）來計算壓力測試。這會導致壓力測試下的假設供款額大幅增加，對申請人的入息要求自然也更高。
總貸款成本：利息支出 vs 按揭保費
兩種方案的成本結構不同。按揭保險的主要成本是「按揭保費」，你可以選擇一次過支付，或將保費加借分攤在貸款額中。雖然保費金額不小，但是它換來的是全期較低的利息支出。
二按的主要成本則是「高昂的利息」。雖然前期沒有保費開支，但長遠來看，二按部分的高利率會蠶食你的儲蓄，總還款額遠高於按揭保險方案。
視覺化決策流程：4步找出最適合你的低風險方案
面對複雜的選擇，可以跟隨以下四個步驟，一步步釐清思路，找出最切合你個人情況的方案。
第一步：評估置業身份（是否首次置業？）
首先要確認自己的置業身份。按揭保險計劃對首次置業人士的審批標準最為寬鬆，例如可以豁免壓力測試。如果你並非首次置業，申請高成數按揭保險的門檻會提高，或者需要支付更高的保費。二按則對所有置業身份的申請人一視同仁。
第二步：確認物業類型（是現樓還是樓花？）
這一步是決定性的分水嶺。如上文所述，如果你購買的是樓花，基本上只能考慮發展商提供的二按計劃。如果目標是現樓，你便可以進入下一步，繼續比較兩種方案的細節。
第三步：計算入息能否通過銀行壓力測試？
這是最實際的一步。你可以嘗試向銀行或按揭轉介公司進行初步評估。計算一下，以你的入息水平，如果申請按揭保險，能否通過銀行的審批？然後，再了解一下心儀新盤的二按計劃，以其最高的利率合併計算，你的入息又是否足夠過關？通常，二按對入息的要求會比按揭保險更高。
第四步：衡量個人風險承受能力與利率預期
最後一步是評估個人因素。你預期未來的利率走勢是向上還是向下？你的工作收入穩定嗎？有沒有能力在二按的低息期完結前，儲備足夠資金或透過轉按「甩走」二按？按揭保險的風險較為單純和可預算。二按的利率風險則較大，需要你有更強的財務規劃能力和風險應對準備。
【風險剖析】發展商二按的3大致命陷阱
提到高風險按揭，很多人會聯想到次按意思中所指的次級按揭，但其實發展商為新盤提供的二按計劃，雖然看似方便，卻同樣隱藏著幾個不容忽視的致命陷阱。這些計劃的設計，往往是先甜後苦，買家一旦未有周詳計劃，便可能陷入嚴峻的財務困境。以下為你逐一剖析三大常見陷阱。
陷阱一：「蜜月期」低息優惠與高息懸崖
首2-3年低息期的誘因剖析
發展商二按計劃最吸引人之處，莫過於首2至3年的「蜜月期」。在這段期間，二按的利息通常設定在一個極低水平，有時甚至與銀行一按的利率看齊。這個設計的主要目的，是降低買家初期的入市門檻，讓他們感覺每月供款非常輕鬆，從而加快銷售速度。這個低息期，實際上是一個強力的銷售誘因。
優惠期結束後利率如何飆升？（P-2% vs P+2%）
「蜜月期」的甜蜜總會結束。優惠期一旦完結，二按的利率便會從低位急速抽升。合約中通常會列明，優惠期後的利率會跟隨最優惠利率（P）浮動，而且是以加息的方式計算。例如，首兩年利率可能是最優惠利率減2%（P-2%），但第三年起，利率便可能馬上飆升至最優惠利率加2%（P+2%），前後息差可以高達4厘甚至更多，利率瞬間倍增。
實例計算：供款額在優惠期前後的驚人增幅
我們可以透過一個簡單例子，了解供款額的增幅有多驚人。假設二按貸款額為200萬元，還款期25年，並假設最優惠利率（P）為5.875厘：
- 優惠期內：利率為 P-2% (即3.875厘)，每月供款約 $10,430。
- 優惠期後：利率飆升至 P+2% (即7.875厘)，每月供款即時大增至約 $15,280。
只是一夜之間，每月的供款額就增加了近$5,000，增幅超過46%。如果買家沒有預留足夠的資金儲備，或者收入沒有相應增加，財務壓力便會突然變得非常沉重。
陷阱二：壓力測試的魔鬼細節
審批關鍵：銀行會以二按合約中的「最高利率」作壓力測試
申請發展商二按，必須先獲得一按銀行的同意。而銀行在審批一按時，會將一按及二按的貸款合併計算壓力測試。這裡的魔鬼細節在於，銀行並不會採用二按首幾年的低息優惠利率作計算，而是會以二按合約中訂明的「最高利率」或「優惠期後的利率」作為基準，再加息兩厘作壓力測試。這個做法是為了確保借款人有足夠能力應付未來的最高供款水平。
案例剖析：合併計算後，壓力測試對入息要求的實際影響
這個計算方式，會大幅推高對申請人入息的要求。假設一按月供$18,000，二按優惠期月供$10,000，買家可能以為總供款是$28,000。但銀行在進行壓力測試時，會將二按部分以其最高利率（例如7.875厘）再加兩厘去計算，屆時用作壓力測試的二按供款額可能高達$17,000。這樣一來，合併計算的總壓力測試供款額便會遠超買家預期，導致原本以為能夠通過的壓力測試，最終卻不符合資格。
違規二按的法律後果與斷供風險
Call Loan風險：未經一按銀行同意下承造二按的後果
市場上有些財務公司或會提供未經一按銀行同意的二按。借款人必須清楚，這嚴重違反了一按的貸款合約條款。銀行一旦透過查冊等方式發現物業存在未經同意的二按，便有權視作業主違約，並採取法律行動，最嚴重的後果是「Call Loan」，即要求借款人立即全數清還一按的所有欠款。對於絕大多數業主而言，這幾乎是不可能完成的要求，最終可能被迫賤賣物業。
斷供的連鎖反應：由「銀主盤」、「負資產」到「破產」
不論是利率飆升導致無法負擔，還是被銀行Call Loan，最終都可能引致斷供。斷供的後果是一個殘酷的連鎖反應。首先，銀行或財務公司會收回物業，物業會變成「銀主盤」在市場上拍賣。如果當時樓價下跌，拍賣所得的款項可能不足以償還全部按揭欠款，業主便會淪為「負資產」，即使失去了物業，仍然債務纏身。然後，債權人有權繼續向業主追討差額，最終更可能申請其「破產」。
正規二按申請流程與壓力測試實戰計算
在深入理解次按意思與相關風險之後，接著來看看正規發展商二按的實際申請流程，以及銀行是如何進行壓力測試計算的。掌握這些實際操作的知識，有助你在決策時作出更全面的評估。
申請正規發展商二按的標準步驟
申請發展商二按，並不是直接向發展商叩門那麼簡單。它必須與銀行一按同步進行，並且過程絕對透明。以下是標準的四個步驟，環環相扣。
步驟一：通知發展商，索取合作的一按銀行列表
首先，你需要向發展商表明申請二按的意向。發展商會提供一份已經預先達成協議的合作銀行名單。只有向名單上的銀行申請一按，整個流程才能順利進行，因為這些銀行已同意其客戶承造發展商的二按計劃。
步驟二：向銀行提交一按申請，並聲明將會申請二按
選定合作銀行後，便可以正式提交一按的申請文件。這一步的關鍵在於，你必須在申請初期就清楚告知銀行，你將會同時申請發展商提供的二按。這種坦誠是建立正規按揭的基礎，讓銀行可以在知情的情況下評估你的總體負擔能力。
步驟三：銀行審批一按（會將二按納入壓力測試綜合評估）
銀行收到你的申請後，其審批標準並非只考慮它自己提供的一按部分。銀行會將發展商二按的未來供款一併計算在內，進行一次綜合的還款能力評估，也就是俗稱的壓力測試。只有當銀行確認，即使計入二按供款，你的總負擔仍在安全範圍內，才會批出一按。
步驟四：憑銀行批核文件，向發展商申請二按
當你成功取得銀行的正式一按批核信件後，就代表銀行已經認可了你的「一按加二按」總貸款組合。這份批核文件就是你向發展商申請二按的「入場券」。你只需要將文件提交給發展商，便可以完成二按的最後申請程序。
壓力測試詳細計算教學（以800萬樓價為例）
壓力測試的計算聽起來很複雜，但只要拆開步驟來看，就會變得清晰。我們以一個800萬的物業為例，假設買家支付兩成首期，向銀行申請六成一按，再向發展商申請兩成二按。
（以下計算假設一按利率為3.5%，年期30年；二按首3年利率3.5%，其後為P+1%，即6.875%，年期25年；壓力測試以利率加2厘計算）
計算一按部分的壓力測試月入要求（六成按揭）
首先計算銀行一按的部分。
- 一按貸款額：$8,000,000 x 60% = $4,800,000
- 正常每月供款（利率3.5%）：$21,551
- 壓力測試每月供款（利率假設為3.5% + 2% = 5.5%）：$27,254
- 根據供款與入息比率上限50%計算，通過壓力測試的月入要求為：$27,254 / 50% = $54,508
計算二按部分的壓力測試月入要求（兩成按揭，以最高利率計）
接著計算發展商二按的部分。關鍵在於，銀行會採用二按合約中最高的利率作評估。
- 二按貸款額：$8,000,000 x 20% = $1,600,000
- 銀行用作壓力測試的利率基準（取最高利率）：6.875%
- 壓力測試每月供款（利率假設為6.875% + 2% = 8.875%）：$13,298
- 根據供款與入息比率上限50%計算，應付二按部分的月入要求為：$13,298 / 50% = $26,596
合併計算總供款與最終總月入要求
最後，將兩者的壓力測試供款相加，得出最終的入息門檻。
- 總壓力測試每月供款：$27,254 (一按) + $13,298 (二按) = $40,552
- 最終總月入要求：$40,552 / 50% = $81,104
從計算結果可見，要同時承造一按和二按，申請人需要有超過81,000元的月入，才能通過銀行的綜合審批。這個數字遠高於只申請一按時的要求，亦是申請次按或二按前必須正視的財務門檻。
【自救策略】如何「甩二按」擺脫高息困局？
甚麼是「甩二按」？為何是擺脫高息的必經之路？
許多業主當初可能未完全理解高成數按揭與次按意思中的高風險本質，而選擇了發展商二按計劃。當低息蜜月期即將過去，才發現利息支出將會大幅飆升，對財務造成沉重壓力。這時候，「甩二按」就成為了最關鍵的自救策略，是從高息困局中解脫出來的必經之路。
定義：透過轉按，將一按及二按總結欠合併為一筆新的低息銀行按揭
簡單來說，「甩二按」的正式操作是「轉按」。整個概念就是將現有的一按貸款餘額，以及利息極高的二按貸款餘額，兩者合併計算。然後，業主以整個物業作為抵押，向一間新的銀行申請一筆全新的按揭貸款。這筆新貸款的金額，需要足夠一次過清還舊有的一按及二按。成功之後，業主只需要向新銀行，以一個較低的市場利率作單一供款，從而正式擺脫原有二按的高息負擔。
成功「甩二按」的兩大先決條件
要成功「甩二按」並非理所當然，當中涉及銀行審批，必須滿足兩個核心條件。業主需要及早評估自己是否具備這些條件，才能作出最合適的部署。
條件一：物業有足夠升值水位，以覆蓋總貸款額
這是最關鍵的硬件條件。銀行批核轉按申請時，會為物業重新估價。新批出的貸款額是基於物業的「最新估值」，而不是當初的買入價。假設物業買入後價格上升，便會產生「升值水位」。這個「水位」必須足夠大，令新批核的按揭金額，可以完全覆蓋「一按結欠」加上「二按結欠」的總和。如果物業升值不足甚至貶值，銀行批出的新貸款額不足以還清舊債，轉按便會失敗。
條件二：業主具備足夠還款能力，通過銀行轉按審批
除了物業價值，銀行亦會重新審視業主本人的還款能力。申請轉按等同一次全新的按揭申請，業主需要提交最新的入息證明，並且通過銀行的供款與入息比率要求。如果業主在這段期間收入減少，或者有其他新增的債務，導致未能符合銀行的審批標準，轉按申請同樣會被拒絕。所以，維持穩定及良好的財務狀況，是成功「甩二按」的另一項重要基礎。
部署「甩二按」的最佳時機：在低息優惠期完結前行動
部署「甩二按」絕對需要把握時機，最佳的行動時間點，是在發展商二按的低息優惠期完結前三至六個月。因為整個轉按流程，由尋找合適的銀行計劃、遞交申請、物業估價、律師處理文件等，一般都需要一至兩個月時間。提早行動，可以確保有充足時間完成所有手續，在新利率生效前順利過渡至新的低息按揭，避免捱上任何一個月的高息供款。
關於次按及二按的常見問題 (FAQ)
大家在研究置業資料時，經常會遇到關於次按意思的疑問。以下整理了一些關於次按及二按最常見的問題，希望可以一次過解答你的疑惑。
銀行會提供二按服務嗎？
直接來說，香港的銀行普遍不會提供二按服務。銀行作為受金融管理局嚴格監管的機構，其按揭業務需要遵守一套審慎的風險管理標準。二按的風險相對較高，所以銀行一般不會涉足。
市場上提供二按服務的，主要是財務公司，或者是一手樓盤發展商合作的指定財務機構。他們不受金管局的按揭成數限制，因此能提供更靈活的貸款方案，但也意味著利率和條款會與銀行的「一按」有很大差別。
申請二按會否影響我的信貸評級（TU）？
答案是肯定的，申請二按會對你的信貸評級（TU）產生影響。主要有兩個層面的影響。第一，每次申請貸款，貸款機構都會查閱你的信貸報告，這個查閱紀錄會被記下。如果在短時間內有多個查閱紀錄，信貸評分機構可能會認為你對信貸有急切需求，從而稍微調低你的評分。
第二，成功獲批二按後，你的總負債額會顯著增加。信貸評級很看重你的總還款負擔，當負債水平上升，信貸評級亦會相應下調，這是一個很直接的影響。
財務公司的「呼吸Plan」是否等同高風險二按？
「呼吸Plan」與高風險二按關係密切，但兩者不完全相同。所謂「呼吸Plan」，是指一些財務公司推出的按揭計劃，聲稱申請門檻極低，幾乎不需要入息證明，「有呼吸就借到」，因此得名。
它的高風險之處在於，由於審批寬鬆，沒有經過銀行嚴謹的壓力測試，借款人可能承擔了遠超其還款能力的貸款。有些「呼吸Plan」是以二按形式出現，但更多時候，它可能是一筆由財務公司直接批出的「一按」，整筆貸款都承受著極高的利息。無論形式如何，這類計劃的共通點都是高風險和高利息，需要格外小心。
如果物業已供斷（現契樓），可以申請二按嗎？
從定義上說，這個問題有點用詞不當。「二按」的前提是物業本身已經有「一按」存在。如果你的物業已經完全供斷，即是「現契樓」，它上面並沒有任何按揭負擔。
在這種情況下，你可以將現契樓抵押給銀行或財務公司以套取現金。這個操作技術上屬於一筆全新的「一按」，而不是「二按」。由於銀行是第一債權人，風險極低，所以銀行通常很樂意為現契樓承造按揭，而且能提供非常優惠的利率和條款，這與向財務公司申請的次按概念完全不同。
政府放寬按保後，二按市場有何變化？
政府放寬按揭保險計劃（按保）後，二按市場的需求確實大幅萎縮。以往買家申請二按，主要目的是為了借取高成數按揭，以解決首期不足的問題。
現在，透過按揭保險，合資格的買家可以直接向銀行申請高達成數的按揭貸款，例如八成甚至九成。由於整筆貸款都能享有銀行的低利率，而且還款方案清晰統一，遠比「銀行一按」加「財務公司高息二按」的組合來得划算和安全。因此，絕大部分買家都會選擇按揭保險，令傳統二按市場的吸引力大不如前。