居屋單位因未補地價，其業權轉讓並非如私樓「甩名」般簡單，而是受《房屋條例》嚴格規管，必須有房委會接納的特殊理由方可申請。若因家庭狀況有變，如離婚、家人移民或業主年邁等情況，需要將物業轉名予家庭成員，應如何處理？本文將為您一文詳解房委會接納的10大轉名原因、由準備文件到委託律師的5步申請流程、涉及的行政費、律師費及印花稅等各項費用，以至轉名後續的按揭安排及對「首次置業」身份的影響，助您全面掌握整個程序，順利完成業權轉讓。
認識居屋轉名：為何未補地價單位轉讓受嚴格限制？
處理公屋換居屋轉名的事宜時，不少朋友都會發現，未補地價的資助房屋，其業權轉讓限制遠比想像中嚴格。這並非隨意設定的門檻，而是與資助房屋計劃的根本目的緊密相連。想順利完成整個公屋轉居屋轉名程序，第一步就是要理解這些限制背後的原因。
資助房屋本質：居屋轉名的政策原意與法律基礎
首先，我們要明白居屋是政府資助的房屋，政策原意是幫助合資格的中低收入家庭以低於市值的價錢置業自住，並非用作投資或自由買賣。政府在賣出單位時已提供了相當可觀的折扣，也就是所謂的「地價」。假如容許業主隨意將未補地價的單位轉讓，就等同將政府的資助隨意轉移，這便違背了政策的初衷。
《房屋條例》下的轉讓限制
為了確保政策得以落實，所有未補地價的居屋轉讓都受到香港法例第283章《房屋條例》的嚴格規管。條例清楚列明，除非業主已向房屋委員會（房委會）繳付補價，否則不能將單位在公開市場上出售、出租或以其他方式轉讓業權。任何違反規定的轉讓契約，在法律上都可能被視為無效。
房委會酌情批准的特殊情況
雖然法例規定嚴格，但房委會也明白家庭總會遇到一些特殊情況，例如離婚、業主身故等。因此，在不違背政策大原則的前提下，房委會設立了酌情審批機制。只要業主能證明有真正需要，並符合指定的一系列特殊原因，便有機會獲批在未補地價的情況下，將業權轉讓給已登記的家庭成員。
居屋轉名 vs 私樓甩名：兩者核心分別
很多人會將居屋轉名與私樓「甩名」混為一談，但其實兩者是截然不同的概念。私樓業主「甩名」，通常是為了恢復「首次置業」身份，以便在購買新物業時享受較低的印花稅率，這是一種財務上的資產安排。居屋轉名的目的，則是應對家庭變故的需要，房委會絕不會接納只為恢復首置身份而提出的轉名申請。
轉讓對象限制：僅限已登記家庭成員
居屋轉名與私樓的最大分別，在於轉讓對象的限制。私樓業主可以自由將業權轉讓給任何親屬或朋友。但是，未補地價的居屋，承讓人必須是該單位業主戶籍內，一名已登記的家庭成員。唯一的例外，通常是業主身故後的遺產繼承個案。這個規定確保了房屋資源能繼續留在原有的家庭單位內。
轉讓年期規定
此外，政府為了進一步打擊炒賣，近年出售的新居屋設有更長的轉讓限制年期。例如在2022年及之後首次出售的單位，業主需要在首5年內，只能以不高於原價的價錢在第二市場轉售。而且，業主必須持有單位滿15年，並在補地價後，才能於自由市場出售。這意味著透過轉名來進行資產調動的空間，在居屋市場中幾乎是不存在的。
居屋轉名申請資格：房委會接納的10大特殊原因
談到公屋換居屋轉名，許多人都覺得程序複雜又嚴格。實際上，只要符合房委會列出的特定原因，申請公屋轉居屋轉名並非不可能。房委會主要基於人道理由或家庭特殊需要，酌情批核申請。以下整理了房委會通常會接納的10大特殊原因，讓大家可以清晰了解自己是否符合資格。
家庭狀況變更類
家庭結構的變化，是申請居屋轉名最常見的原因。這些情況通常涉及婚姻、繼承等人生重要階段的轉變。
1. 配偶加名
這是最簡單直接的情況。如果業主結婚，可以申請將合法配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，共同擁有物業。
2. 離婚或分居
若業主與配偶離婚或分居，可根據法庭命令，將單位業權轉讓給另一方。申請時必須提交法庭的絕對判令（Decree Absolute）及相關的業權分配命令。
3. 結婚遷出
如果業主結婚後需要遷出，與新配偶共組家庭，可以申請將居屋業權轉讓給單位內其中一位已登記的家庭成員，確保該成員能繼續安居。
4. 遺產繼承
若業主不幸離世，其合法繼承人可以透過辦理遺產承辦手續，申請繼承該單位的業權。這是一個法定的轉名程序。
個人特殊情況類
除了家庭變化，業主個人的特殊狀況，例如健康、財政或個人規劃，也是房委會考慮的重要因素。
5. 移民或長期離港
業主若決定移民，或因工作需要而永久或長期離開香港，可以申請將業權轉給已登記的家庭成員。申請時需要提供相關的簽證或證明文件。
6. 業主年邁（年滿65歲）
當年滿65歲或以上，業主可以因年紀老邁為由，申請將業權轉讓給一名已登記的家庭成員，方便日後資產安排。
7. 業主病重
若業主不幸患上嚴重疾病，例如癌症或其他危疾，影響其處理事務的能力，可以申請將業權轉讓，以獲得更妥善的照顧及安排。
8. 業主破產
當業主被法庭頒令破產，其資產會由破產管理署接管。為償還債務，業權可能需要根據破產管理署的指示轉讓。
其他獲批核原因
還有一些較為特別的情況，只要理由充分，房委會同樣會考慮批准。
9. 申請其他房屋福利
家庭成員因申請公務員房屋福利或僱主提供的房屋津貼，而需要从业主名單中除名，這也是一個可獲接納的轉名原因。
10. 家庭成員曾出資
如果戶籍內有家庭成員能夠證明，在當初購買單位時曾支付大部份首期或一直負責按揭供款，基於衡平法原則，他們可以申請將業權轉至自己名下，以反映其對物業的實際貢獻。這種公屋换居屋转名申請個案，近年也逐漸受到重視。
居屋轉名費用全覽：行政費、律師費及印花稅
決定申請公屋換居屋轉名，除了要了解流程和資格，預算相關開支亦是重要一環。整個過程的費用主要由三大部分組成：房委會收取的固定行政費、處理法律文件的律師費，以及在特定情況下才需要考慮的印花稅及銀行費用。以下為你逐項拆解，讓你對所需開支有更清晰的掌握。
房委會固定行政費
首先是必須支付給房屋委員會的兩筆官方費用，這兩筆費用金額固定，是處理任何居屋轉名申請的標準收費。
申請手續費：港幣 3,020 元
當你填妥申請表格並連同證明文件一併遞交時，就需要支付這筆港幣 3,020 元的申請手續費。這筆費用是用於房委會審核你的個案所需的人力及行政成本。有一點需要特別注意，不論你的申請最終獲批與否，甚至你中途決定撤回申請，這筆費用均不會退還。
法律文件審批費：港幣 2,630 元
在你的申請初步獲批後，下一步便需要委託律師草擬一份正式的轉讓契據。這份契據草稿在正式簽署前，必須先提交給房委會的法律事務分處作最終審批，而這筆港幣 2,630 元就是該審批程序的費用。與申請手續費一樣，這筆費用一經繳付，同樣不設退款。
律師樓及其他雜項開支
除了房委會的收費，你還需要預留一筆資金來應付律師樓及其他可能出現的雜項支出。
轉讓契據律師費預算
處理公屋轉居屋轉名的法律文件，在法律上屬於業權轉讓的「送契」類別。由於程序相對標準化，其律師費一般會比處理普通物業買賣便宜。市場上，處理這類轉名手續的律師費預算大約在數千至一萬港元不等，實際收費視乎律師樓的規模和服務範圍而定。建議在委託前，先向幾間律師樓查詢報價作比較。
印花稅豁免條件與計算
關於印花稅，這部分可以讓你鬆一口氣。由於居屋轉名是基於家庭特殊理由，並且是以不涉及金錢交易的「送契」形式進行，在絕大多數情況下，這類轉讓都可以豁免繳付印花稅。只有在極為罕有的情況下，例如涉及業主破產，才可能需要繳稅。你的代表律師在處理文件時，會為你核實並確認相關的豁免安排。
更改按揭的潛在銀行費用
如果你的居屋單位仍有按揭在身，業權轉名後便需要通知承按銀行，並辦理更改按揭人或擔保人等手續。銀行在處理這些變更時，可能會收取一定的手續費或行政費用。每間銀行的收費標準都不同，建議在正式啟動轉名程序前，先主動聯絡你的按揭銀行查詢相關費用，以便作出更準確的財務預算。
居屋轉名申請流程：五大步驟由零完成
了解過公屋換居屋轉名的各種原因後，接下來就是實際操作了。整個公屋轉居屋轉名申請程序其實相當清晰，我們將它拆解成五大步驟，只要跟著指引一步步完成，就能順利處理好所有手續。
步驟一：填寫申請文件 (表格HD7)
整個流程的第一步，是向房屋署索取或在網上下載一份名為「業權轉讓申請書」的表格，編號是HD7。這份文件是整個申請的核心。
正確填寫「業權轉讓申請書」要點
填寫表格時有幾個地方要特別留意。首先，必須用黑色或藍色的原子筆清楚填寫，字跡要整齊。其次，所有資料都必須準確無誤，特別是業主和承讓人的個人資料。如果填錯了，千萬不要用塗改液，應該用筆劃線刪改，並在旁簡簽作實。最重要的是，申請原因一欄要寫得清晰明確，直接對應你所申請的特殊原因。
簽名式樣須與樓契文件相符
這是一個很關鍵的細節。申請書上所有業主的簽名，都必須與當年簽署樓契（轉讓契據）時的簽名式樣完全一致。如果簽名有出入，房委會有機會要求你重新遞交文件，這樣會拖慢整個審批進度。建議在簽名前，先找出舊樓契文件核對一下。
步驟二：按轉名原因備妥證明文件
填好申請表後，下一步就是根據你的轉名原因，準備相對應的證明文件副本。房委會需要這些文件來核實你申請的理據是否充分。
離婚/分居：法庭絕對判令
如果是因離婚或分居而轉讓業權，就需要提交由法庭頒佈的離婚絕對判令（Decree Absolute）副本，以及任何關於財產分配的法庭命令。
結婚遷出：結婚證明及新住址證明
若業主因結婚而搬離單位，需要提供結婚證書副本，以及顯示業主已遷往新居的證明，例如新住址的水、電、煤氣費單或銀行月結單。
移民/長居海外：簽證或居留文件
因移民或需要長期在海外工作而申請轉名，必須附上相關國家的入境簽證、居留許可或僱主發出的海外工作證明文件副本。
業主身故：死亡證及遺產承辦文件
如果業主不幸離世，申請人需要提交業主的死亡證副本，以及由高等法院遺產承辦處發出的遺產承辦證明書或遺產管理書。
年邁/危疾：身份證明及醫生報告
業主因年滿65歲或患上嚴重疾病而申請，需提供業主的身份證副本以證明年齡。若是因危疾，則必須附上由註冊西醫發出的詳細醫療報告，證明業主健康狀況不宜繼續持有物業。
破產：破產令及破產管理署同意書
若業主被頒令破產，申請時需要提交法庭頒佈的破產令，以及由破產管理署署長發出的同意轉讓信件。
家庭成員出資：銀行轉賬或供款記錄
若轉名原因是為了反映某位家庭成員曾支付大部分首期或長期負責按揭供款，就需要提供實質證據，例如相關的銀行轉賬記錄、存摺記錄或按揭還款證明。
步驟三：向房委會遞交申請及繳費
準備好所有文件後，就可以正式遞交申請了。
遞交地點及辦公時間
你需要將填妥的申請書（HD7）正本，連同所有證明文件副本，親身交往或郵寄至該居屋單位所屬的租約事務管理處。建議親身遞交，職員可以即場檢查文件是否齊備。
付款方式
遞交申請時，需要一併繳付申請手續費。付款方式通常是劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。記得在支票背面寫上單位地址及聯絡電話。這筆費用不論申請結果如何，都不會退還。
步驟四：等候審批及領取「業權轉讓同意書」
遞交申請後，就需要耐心等候房委會的審批。
房委會審批時間
在收齊所有所需文件後，房委會一般需要約六個星期的時間處理申請。審批完成後，你會收到書面通知，告知申請結果。
「同意書」的有效期與用途
如果申請獲批，你將會收到一份「業權轉讓同意書」。這份同意書是整個流程的關鍵文件，代表房委會批准了你的轉名申請。這份同意書的有效期為一年，你必須在這一年內完成之後的法律程序。
步驟五：委託律師辦理轉名送契手續
收到房委會的「同意書」後，並不代表轉名手續已經完成。最後一步，也是最重要的一步，是委託律師處理正式的法律文件。
律師的角色與職責
你需要自行聘請一位律師，代表你辦理業權轉讓契據（通常是送契 Deed of Gift）。律師會草擬好轉讓契據，並將草稿提交給房委會的法律事務分處審批。這一步需要再繳付一筆法律文件審批費。待房委會批核後，律師便會安排業主和承讓人簽署正式的轉讓契據。
更新房委會及田土廳記錄
簽署轉讓契據後，律師會將文件交往土地註冊處（田土廳）進行註冊，正式更新物業的業權記錄。完成後，你還需要將已註冊的轉讓契據副本，以及最新的土地查冊記錄，交往所屬的租約事務管理處，以更新房委會的記錄。至此，整個轉名流程才算真正大功告成。
居屋轉名後續須知：處理按揭、首置身份及法律風險
完成公屋換居屋轉名的申請程序後，還有幾項重要的後續事宜需要留神。這些事項直接關係到你的財務狀況和法律權益，包括如何處理單位現有的按揭、轉名對「首次置業」身份的影響，以及一些必須警惕的法律風險。
轉名後的按揭安排
如果你的單位仍有按揭在身，業權的變動必然會影響到這份按揭合約。好消息是，相較於私人樓宇，居屋在處理這類問題時通常更為順暢。
為何居屋轉名後較易處理按揭？
很多人都知道，私人樓宇若以「送贈契」形式轉名，銀行基於風險考慮，通常在五年內都不願意為該物業批出按揭。不過，未補地價居屋的情況就大有不同。由於居屋有房委會作為擔保人，銀行的信貸風險相對較低。所以，即使是透過送契形式完成轉名，新業主若要申請按揭，銀行亦會較樂意承按，整個過程比私樓順利得多。
通知承按銀行的程序
當你收到房委會發出的「業權轉讓同意書」後，應第一時間聯絡承按銀行。你需要向銀行清楚說明業權將會變更，並查詢後續的按揭安排。銀行可能會要求新業主重新進行入息審查及壓力測試，或者在評估後將現有按揭轉至新業主名下。具體的安排，要視乎個別銀行的政策以及新業主的財務狀況而定。
轉名會否恢復「首次置業」身份？
這是不少居屋業主極為關心的問題，特別是那些有計劃再次置業的家庭。答案可能與你想像中有些出入。
購買居屋對首置名額的影響
首先要釐清，不論你是透過綠表或白表購入居屋，都已經使用了寶貴的「首次置業」名額。這意味著，在持有居屋業權的期間，如果你再購買任何私人住宅物業，便需要按標準稅率繳付從價印花稅。
轉讓業權與重獲首置身份的關係
私人樓宇的業主可以透過近親轉讓（俗稱「甩名」）來回復首置身份，以便在購買新物業時享受較低的稅率。然而，這個做法在未補地價的公屋轉居屋或居屋轉名個案上幾乎是行不通的。房委會審批轉名的原則是基於真實且迫切的家庭需要，並非為了讓業主獲取稅務優惠。純粹為了回復首置身份而提出的轉名申請，幾乎都會被拒絕。只有在一些極為特殊的情況下，例如因結婚遷出等房委會接納的原因而完成業權轉讓，才有可能間接重獲首置資格。
違規轉名的法律後果
切記不要嘗試以虛報資料或隱瞞任何金錢交易的方式，去繞過房委會的限制進行違規轉名，這樣做的法律後果相當嚴重。
非法轉讓交易可被視為無效
根據香港法例第283章《房屋條例》，任何未經批准的業權轉讓，或者名義上是送贈但實際上涉及金錢代價的交易，其法律效力都可能被挑戰。這類交易有機會被法庭裁定為無效，即使簽訂了合約，最終也無法在法律上確立新業權，對交易雙方都會造成無法彌補的損失。
可能面臨的刑事檢控
除了交易可能無效之外，如果被發現是透過提供虛假資料來誤導房委會作出審批決定，相關人士更可能觸犯刑事罪行。一經定罪，有機會面臨高額罰款甚至監禁的刑罰，後果不容小覷，絕不應以身試法。
居屋轉名真實案例分析
處理公屋換居屋轉名的事宜，單看官方條文可能感到有點抽象。與其紙上談兵，不如看看幾個真實案例，這樣會更易掌握房委會的審批邏輯。以下我們將分析三個最常見的居屋轉名情況，讓你了解在不同家庭狀況下，公屋轉居屋轉名的實際操作細節。
案例一：業主年邁轉名予同住子女
陳伯今年70歲，與獨子同住於一個早年購入的居屋單位。兒子一直非常孝順，不僅照顧陳伯的起居，也分擔家庭開支。考慮到自己年事已高，陳伯希望將單位業權轉給兒子，讓他日後生活有個安身之所，同時也簡化將來的遺產安排。
由於陳伯已年滿65歲，完全符合房委會「業主年邁」的申請原因。他的兒子是該單位的登記家庭成員，所以整個申請過程相對直接。他們只需填妥申請表格，附上陳伯的身份證副本以證明年齡，以及證明兒子是家庭成員的文件。房委會批准後，陳伯便可委託律師，以「送契」形式，即無償贈予的方式，將單位業權順利轉到兒子名下。
案例二：離婚分居按法庭命令轉讓
李先生和李太是某居屋單位的聯名業主，但近年因感情破裂決定離婚。根據法庭頒佈的命令，單位業權將歸李太單獨所有，她會繼續與孩子在單位居住。
這個情況下，業權轉讓的關鍵在於法庭的命令。房委會接納離婚作為轉名原因，但必須有清晰的法律文件支持。申請時，他們必須提交離婚的「絕對判令」（Decree Absolute）及清楚列明物業分配安排的法庭命令副本。只要文件齊備，證明業權轉讓是執行法庭裁決，申請通常都會獲批。這顯示房委會的審批主要依據具法律效力的文件，而非業主之間的私人協議。
案例三：業主身故的繼承轉名
王先生是單位的唯一業主，不幸早前因病離世。他的兒子是法定的遺產繼承人，並且是該單位的登記家庭成員。現在他需要辦理手續，將單位業權轉到自己名下。
業主身故是其中一個最明確的轉名原因。不過，處理這類申請前，繼承人必須先完成法律上的遺產承辦程序。王先生的兒子需要先向高等法院遺產承辦處申請「遺產管理書」（Letters of Administration）。在取得這份法律文件後，他便可連同父親的死亡證副本，一併向房委會遞交轉名申請。房委會收到申請和相關法律證明後，便會批准業權的繼承轉讓。整個流程的重點是先確立法律上的繼承權，再處理房屋的行政手續。
居屋轉名常見問題 (FAQ)
在處理公屋換居屋轉名這類申請時，大家心中總會有不少疑問。畢竟這牽涉到重要資產與家庭安排，所以我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫你釐清整個流程，讓你對公屋轉居屋轉名有更清晰的了解。
如果申請被拒，已繳費用會退還嗎？
這是一個很實際的問題，答案是已繳付的費用均不獲退還。整個申請過程涉及兩筆主要的固定費用。第一筆是遞交申請時須繳付的申請手續費，現時為港幣 3,020 元。第二筆是在申請初步獲批後，委託律師將轉讓契據草稿交予房委會審批時，須繳付的法律文件審批費，現時為港幣 2,630 元。房委會的政策列明，無論申請最終成功、被拒絕，或是申請人中途決定撤回，這兩筆費用都不會退還。所以，在遞交申請前，務必仔細核對所有資料和證明文件是否齊備。
我為家人供樓但非登記成員，可申請轉名嗎？
這要視乎你的身份。房委會批准業權轉讓的一個核心前提，是承讓人（即接收業權的新業主）必須是該單位戶籍內的已登記家庭成員。如果你只是出資供樓，但名字並不在該單位的家庭成員名冊上，你是不能以承讓人身份接收業權的。雖然「家庭成員曾出資」是其中一個獲接納的轉名原因，但它的作用是讓業主將業權轉讓給戶籍內「有份供樓」的已登記成員，而不是轉給名冊以外的人。所以，關鍵在於你是否「已登記家庭成員」，而不是你有否為物業供款。
辦理轉名時最常見的錯誤是什麼？
在眾多申請個案中，有幾個常見的錯誤會導致申請延誤甚至被拒絕。首先是申請表格（表格HD7）填寫不當，例如使用了塗改液或塗改帶，這是不被接納的。其次，業主及承讓人的簽名式樣，必須與當年簽署樓契買賣文件的式樣完全一致。如果簽名有出入，房委會便會質疑其真確性。另一個常見問題是證明文件不齊全，例如申請理由是「病重」，卻沒有提供由註冊醫生發出的詳細醫療報告作證，單憑陳述是不足夠的。最後，有些申請人可能誤解了「不涉及金錢代價」的原則，私下有金錢交易，這會直接違反申請條款。
居屋轉名申請文件檢查清單 (附下載)
準備文件是整個申請過程中最花時間的一環，為免有所遺漏，我們特別為你準備了一份詳細的檢查清單。這份清單清晰列出了申請時必須提交的基本文件，例如所有相關人士的身份證副本、樓契副本等，並且根據十大獲批原因，逐一列出每個情況下需要額外提交的證明文件。
提供PDF清單，總結申請前所需文件及注意事項。
我們將所有繁複的資料，整合成一份簡單易明的PDF檢查清單。無論你的轉名原因是業主年邁、離婚分居還是移民，都可以在清單上準確找到所需的文件列表，同時附上遞交申請前的注意事項。你可以下載並列印出來，逐項核對，確保萬無一失。
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