作為業主，當需要資金周轉，不論是處理緊急開支、生意擴充還是投資部署，「按樓借錢」都是一個盤活資產的有效方法。然而，您或許正陷入兩難：應該選擇利率吸引但審批嚴格的銀行，還是追求手續簡便、極速放款的財務公司？兩者之間如何取捨，才能找到最切合個人財務狀況的方案？
這份終極指南將為您一站式解決所有疑問。我們將深入剖析銀行與財務公司的貸款方案，透過「8大關鍵因素」進行全方位對比，並提供清晰的「4步申請懶人包」，助您由零開始，輕鬆完成申請。無論您的信貸評級如何、是否擁有穩定入息證明，本文都能引導您找出最明智的套現決策。
按樓借錢智能診斷：30秒找出最適合你的方案
面對五花八門的按樓借錢資訊，要找到最適合自己的方案，確實需要花費一番心力。想知道究竟是向銀行申請按揭借錢，還是選擇財務公司的業主貸款更符合您的情況？這個智能診斷工具，就是為您而設的起點。只需回答幾條簡單問題，就能即時獲得清晰的方向和個人化建議。
第一步：評估您的財務狀況與需求
在計算實際數字之前，首先要清晰了解自己的處境和目標。這一步就像是為您的財務狀況進行一次快速體檢，是找出最佳方案的基礎。
資金需求緊急程度
您需要在多短時間內取得現金？如果資金是用來應付突發情況，例如生意周轉，可能幾天內就需要現金到手。相反，如果資金是用於長遠規劃，例如子女升學或家居裝修，您就有較充裕的時間去處理申請。不同的時間要求，會直接影響方案的選擇。
是否擁有穩定入息證明
您能否提供稅單、糧單或強積金供款記錄等文件，去證明自己有持續穩定的收入？這是銀行審批按樓借錢申請時，其中一個非常關鍵的考慮因素。假如您是自僱人士、自由職業者或主要收取現金收入，這點便需要特別留意。
目前的信貸評級 (TU) 狀況
您的信貸報告（TU）評級是良好還是有待改善？銀行在審批貸款時，必定會查閱申請人的信貸報告，一個健康的評級有助於獲得更佳的利率和條款。如果過往有逾期還款記錄，可能會對銀行審批構成挑戰。
是否願意將物業作法定抵押
您是否接受將物業的業權文件抵押給貸款機構，並在土地註冊處（田土廳）進行登記？銀行提供的加按或轉按服務，都屬於法定抵押。另一種選擇是無需進行法定抵押的業主貸款，過程會相對簡單保密。
第二步：輸入物業資料，即時計算可套現金額
完成了自我評估，接下來就是輸入物業的基本資料，系統會為您即時估算可動用的資金額度。
物業市值（港元）
請輸入您的物業目前的大約市場價值。您可以參考網上銀行的免費估價服務，或近期同類型單位的成交價，以獲得一個較準確的數字。物業市值是計算貸款額的基礎。
剩餘按揭貸款（港元）
如果您的物業仍有按揭在身，請輸入尚未償還的貸款餘額。可套現的金額，就是物業升值後的可貸空間，減去這筆剩餘貸款而得出。
物業用途（自住／出租）
您的物業目前是自住，還是用作收租？根據監管機構指引，物業用途會影響最高按揭成數。一般來說，自住物業能獲取較高的貸款成數。
第三步：獲取個人化建議報告
綜合以上所有資料，系統將會為您生成一份簡單易明的個人化建議報告，助您掌握全局。
建議方案：銀行轉按/加按 vs. 財務公司業主貸款
報告會根據您的需求緊急性、入息證明狀況和信貸評級，建議您優先考慮哪一類方案。例如，財務狀況良好且時間充裕的申請人，或會建議選擇利率較低的銀行方案；而急需資金或文件不齊全的業主，財務公司方案可能更具彈性。
最高可套現金額估算
這是您最關心的數字。報告會清楚列出，在不同方案之下，您大概可以從物業中套取多少現金，讓您對未來的資金運用有具體預算。
預計每月供款及入息要求
除了可借金額，報告亦會估算您每月需要償還的款項，以及申請銀行按揭時所需的最低入息要求。這有助您評估自身的還款能力，確保整個借貸計劃穩健可行。
銀行按揭方案深度解析：低息高額度的穩健之選
當考慮按樓借錢，銀行方案往往是許多業主的首選。銀行提供的按揭借錢計劃，以其相對較低的利率、清晰的條款與高透明度，成為市場上最穩健的大額融資渠道。如果您的資金需求並非十萬火急，並且擁有穩定的財務背景，深入了解銀行的按揭方案，將助您作出最精明的財務決策。
核心概念：加按、轉按、重按有何分別？
在接觸銀行時，您會經常聽到「加按」、「轉按」和「重按」這幾個術語。它們雖然都是利用物業套現的方式，但操作上各有不同，適合不同的財務狀況。
加按 (Top-up Mortgage)：於原銀行增加貸款，手續最簡便
加按，是指在您現有承造按揭的銀行，基於物業已升值的部份或已償還的本金，申請增加貸款額。由於是在同一家銀行辦理，省卻了重新提交大部分文件的繁瑣程序，亦通常無需經律師樓重新處理樓契，因此審批時間相對較快，手續最為簡單，適合追求便捷的業主。
轉按 (Refinancing)：轉投新銀行，賺取回贈及更佳利率
轉按，是指將您在A銀行的按揭貸款，轉移至B銀行。這樣做的主要誘因，是B銀行可能提供比A銀行更吸引的利率，或是更豐厚的現金回贈。雖然轉按的過程與重新申請一次按揭相似，需要律師介入，但透過市場競爭，業主往往能從中獲取實際的財務利益，有效降低長期的供款壓力。
重按 (Remortgage)：為已供滿的「現契樓」重新申請按揭
重按專為已完全清還按揭貸款，持有「現契樓」的業主而設。您可以為這份無任何按揭負擔的資產，向銀行重新申請一筆全新的按揭貸款，從而將「磚頭」轉化為靈活的流動資金。其申請流程與首次置業申請按揭基本一致。
申請門檻：入息證明、信貸評級(TU)與壓力測試
銀行作為受嚴格監管的金融機構，其審批標準相當嚴謹。申請人必須符合特定的財務要求，以確保其還款能力。
審批流程與時間：需時數週，涉及估價及法律程序
銀行處理按樓借錢申請，並非即日可完成。整個流程一般需時數星期，當中包括了由專業測量師行為物業進行估價、銀行內部審核您的信貸報告及還款能力，以及最後經由律師樓處理按揭契等法律文件。這是一個程序嚴謹、環環相扣的過程。
必備申請文件清單：入息證明、稅單、銀行月結單等
為證明您的還款能力，銀行一般要求您提交一系列文件，主要包括：
* 香港身份證副本
* 最近三至六個月的入息證明（如公司糧單、僱傭合約）
* 最近年度的稅務局評稅通知書
* 顯示入息情況的銀行月結單或存摺紀錄
* 現有按揭貸款合約及還款紀錄
壓力測試：計算供款與入息比率 (DTI) 的重要性
壓力測試是銀行審批按揭的核心環節。根據金融管理局的指引，銀行需要評估在假設利率上升2%的情況下，您的每月總供款額佔總收入的比率（Debt-to-Income Ratio, DTI）。這個機制旨在確保您在未來加息週期中，依然具備足夠的還款能力，是保障您與銀行雙方財務穩健的重要一步。
「現契樓」業主方案：無入息證明申請按揭
對於部分已退休或收入不穩定的「現契樓」業主，銀行亦設有較靈活的審批方案，讓他們無需提供傳統的入息證明，也能利用物業獲取資金。
基本方案：無需入息證明，獲取高達估值四成貸款
如果您持有已供滿的現契樓，即使沒有固定的入息證明，部分銀行仍可基於物業本身的價值，批出最高達估值四成的貸款額。此方案純粹以資產價值作為審批基礎，為退休人士或自由職業者提供了一個便捷的融資途徑。
進階方案：以資產水平審批，貸款額可提升至五成
若您除了現契樓外，還能提供其他具價值的資產證明（例如足夠的現金、股票或債券等），銀行在評估後，可將貸款額度進一步提升至物業估值的五成。這種以資產水平（Asset-based）作審批的模式，更能反映您的整體財務實力。
可接納資產計算方法（現金、股票、物業等）
銀行在計算您的資產總值時，會接納多種類型的資產，但計算方式各有不同。現金存款一般會以100%計算，而股票、基金、債券等投資產品，因其價格會波動，銀行通常會打個折扣計算，例如只計算其市值的七至八成。清晰了解這些計算方法，有助您更準確地評估可獲取的貸款額度。
財務公司業主貸款：極速、靈活的套現捷徑
如果說銀行按揭借錢是一條穩健的大道，那麼財務公司的業主貸款就是一條靈活的捷徑，特別適合需要迅速解決資金問題的業主。想透過按樓借錢獲取資金，除了銀行，財務公司提供的方案同樣值得了解。
認識業主貸款：與傳統按揭的根本區別
貸款原理：以物業業主身份作信貸批核
業主貸款的原理，並非將你的物業作法定抵押。它的核心概念是，貸款機構視「業主」這個身份為一種重要的信貸實力證明。你擁有物業，就代表你具備一定的資產和還款潛力，因此可以批出較一般私人貸款更優越的條款，整個過程更像一筆為業主度身訂造的特優私人貸款。
核心優勢：免律師、免上田土廳、過程保密
由於不涉及物業的法定抵押程序，業主貸款帶來了幾個傳統按樓借錢無法比擬的優勢。首先，整個過程無需經由律師樓處理繁複的樓契文件，省下了可觀的律師費和時間。其次，貸款紀錄不會在土地註冊處（田土廳）登記，讓你的物業紀錄保持「乾淨」，整個借貸過程高度保密，只有你與貸款機構知悉。
核心優勢：極速批核、門檻寬鬆
除了程序簡便，財務公司業主貸款的最大吸引力，在於它的速度和彈性。
審批速度：最快即日現金到手
相對於銀行按揭借錢動輒數星期的審批流程，業主貸款的審批速度極快。在文件齊備的情況下，許多財務公司都能做到即日批核，甚至即日取得現金，對於應對突發的資金需求，這份效率是無可替代的。
申請門檻極具彈性：
銀行審批按揭借錢時，對入息證明、信貸評級（TU）有非常嚴格的要求。財務公司的門檻則寬鬆許多，能夠照顧到不同背景的業主需要。例如，即使你沒有固定的入息證明（如自僱人士、自由職業者），或者信貸紀錄有輕微瑕疵，仍然有機會獲批。
接受物業種類廣泛：
銀行在承造按揭時，對物業種類和樓齡也有不少限制。財務公司在這方面則展現出更大的靈活性，接納的物業種類非常廣泛，包括銀行一般較難處理的物業類型，例如：未補地價的居屋、村屋、唐樓，甚至是單獨的車位物業。
銀行 vs. 財務公司：全方位比較懶人包
考慮按樓借錢時，大家最常遇到的抉擇，就是應該向銀行申請，還是選擇財務公司。兩者提供的方案各有優劣，沒有絕對的好與壞，只有哪一個更適合你的當前狀況。想做出最明智的決定，就要先了解它們的根本分別。
八大關鍵決策因素對比
我們為你整理了八個最核心的決策因素，從貸款性質到適合人群，助你一眼看清銀行與財務公司的分別，讓你輕鬆找到最切合個人需求的按樓借錢方案。
貸款性質 (法定抵押 vs. 私人貸款)
銀行的按揭借錢，本質上是「法定抵押貸款」。這意味著你的物業需要正式抵押給銀行，並會在土地註冊處（田土廳）有紀錄，整個過程具備嚴謹的法律框架。
財務公司的業主貸款，則更接近一種「以物業為信貸基礎的私人貸款」。物業本身不用作法定抵押，不會在田土廳註冊押記，手續上更像一筆大額私人貸款，只是因為你有物業在手，所以能獲得更佳的貸款條件。
審批速度 (數星期 vs. 最快即日)
銀行的審批流程非常嚴謹，由申請、物業估價、壓力測試到律師樓處理文件，整個過程通常需要數星期，甚至更長時間。
財務公司的最大優勢就是速度。由於流程簡化，省卻了繁複的法律程序，審批過程可以非常迅速，最快甚至可以在申請當日批核並提取現金，能應對突發的資金需求。
貸款額度 (高，可達樓價8成 vs. 較低，設有上限)
銀行在按樓借錢方面能提供較高的貸款額，根據金管局指引及物業估價，貸款額最高可達樓價的七至八成，套現金額潛力較大。
財務公司的貸款額度則相對較低，並且通常設有一個固定的金額上限。它們主要評估你的還款能力和物業的部分價值，而非完全跟足樓價成數計算。
利率水平 (P按／H按，較低 vs. 實際年利率APR，較高)
銀行按揭的利率普遍較低，主要以最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）為計算基礎，因此利息開支相對划算。
財務公司的貸款利率通常以實際年利率（APR）計算，數字上會比銀行的P按或H按高。這是因為它們承擔的風險較高，並且提供了速度和便利性，利率反映了這些服務價值。
申請門檻 (嚴格 vs. 寬鬆)
向銀行申請按揭借錢，門檻相當嚴格。申請人必須提供齊全的入息證明、通過壓力測試，並且擁有良好的信貸評級（TU）。
財務公司的申請門檻則寬鬆得多。它們對入息證明的要求較具彈性，部分甚至接受沒有固定收入證明的申請人，對信貸紀錄有瑕疵的個案也較為寬容。
法律程序及費用 (必須 vs. 通常豁免)
經銀行處理的按揭貸款，必須委聘律師樓處理法律文件及辦理抵押註冊，當中涉及的律師費、註冊費等雜費需要由申請人承擔。
財務公司的業主貸款，因為不涉及法定抵押，所以通常豁免了律師樓程序及相關費用，能節省一筆可觀的開支。
查閱信貸報告(TU) (必須 vs. 多數豁免)
銀行在審批任何信貸產品時，查閱申請人的信貸報告（TU）是標準且必須的程序，用以評估其信貸風險。
財務公司的做法則較靈活，部分機構在審批業主貸款時，可能不會查閱信貸報告，或者對信貸評級的要求沒有銀行般嚴格。
適合人群 (財務規劃周詳 vs. 資金需求緊急)
總括而言，銀行方案適合有周詳財務規劃、不急需資金、能提供完整文件，並且追求低利率以作長遠供款的人士。
財務公司方案則適合資金需求非常緊急、未能通過銀行嚴格審批（例如入息證明不齊全或TU評級稍遜），或者不想辦理繁複法律手續的業主。
按樓借錢申請流程：四步輕鬆完成套現
想透過按樓借錢獲得資金，整個申請過程其實相當清晰。只要跟隨以下四個步驟，就能有系統地完成申請，順利套現所需資金。
第一步：自我評估及選擇方案
善用智能診斷工具，獲取初步建議
在正式申請之前，可以先利用網上的智能診斷或按揭計算機。只需輸入物業市值和貸款餘額等基本資料，就能即時估算出可套現的大約金額和每月供款，助你對各種方案有初步的了解和預算。
根據自身財務狀況，鎖定目標機構
獲取初步建議後，便要審視自己的實際情況。假如你有齊全的入息證明、良好的信貸紀錄，而且資金需求不急切，那麼向銀行申請按樓借錢會是利率較划算的選擇。相反，如果需要資金應急，或者入息證明不齊全，財務公司的業主貸款方案就可能更切合你的需要。
第二步：準備所需文件
準備好文件是加快審批流程的關鍵。不同機構的要求有所不同。
銀行按揭文件清單 (身份、住址、物業、入息證明)
向銀行申請按揭借錢，需要準備的文件較為全面，一般包括：
* 身份證明：香港身份證副本。
* 住址證明：最近三個月的公共事業賬單或銀行月結單。
* 物業證明：樓契、買賣合約、差餉單等。
* 入息證明：最近三至六個月的糧單、稅單、顯示薪金入賬的銀行紀錄及僱傭合約。
財務公司文件清單 (通常僅需身份、住址、簡易物業證明)
財務公司的文件要求則相對簡單，通常只需以下幾項：
* 身份證明：香港身份證。
* 住址證明：近期的賬單。
* 簡易物業證明：例如差餉單或管理費單，以證明業主身份。
第三步：提交申請及等待審批
提交申請後，貸款機構便會開始進行內部審批，兩者的流程和所需時間差異頗大。
銀行審批流程：遞交申請 -> 物業估價 -> 壓力測試 -> 律師樓處理
銀行的審批程序嚴謹且環環相扣。首先遞交申請及所有文件，然後銀行會委託測量師行為物業進行正式估價。接著，銀行會為申請人進行壓力測試，確保其還款能力。最後，所有法律文件會交由律師樓處理。整個過程一般需時數個星期。
財務公司審批流程：網上/電話申請 -> 提交文件 -> 電話核實 -> 批核
財務公司的流程以效率為先。申請人可透過網上或電話提交申請，然後上傳所需文件。職員會致電核實資料，完成後便可作出批核決定，過程最快可能在一天內完成。
第四步：簽署合約及提取現金
這是整個流程的最後一步，完成後資金便會到手。
親身或網上簽署貸款合約
貸款獲批後，便需要簽署正式的貸款合約。銀行通常會要求申請人親身到分行或律師樓簽署文件。部分財務公司則提供更具彈性的簽約方式，例如網上簽署。
資金到賬時間及方式
資金的發放方式亦有不同。經銀行處理的按揭貸款，款項一般會經由律師樓轉交。而財務公司的貸款，資金通常會以支票或直接轉賬方式存入申請人的指定銀行戶口，到賬速度相對較快。