金管局於2025年2月宣布放寬按揭政策，並正式暫停壓力測試，令不少準買家重燃借盡九成按揭「上會」的希望。然而，最高按揭成數並非單一標準，而是受多個因素互相影響的結果。想知道自己能否成功申請高成數按揭？本文將為您一文看清2025年最新按揭成數指引，由金管局放寬後的供款與入息比率新例、申請按揭保險（按保）的樓價階梯與資格，到深入剖析影響您最終獲批成數的四大關鍵因素（入息、身份、物業種類及貸款用途），助您準確評估財務狀況，順利置業。
2025年最高按揭成數指引：掌握金管局放寬政策重點
談及最新的按揭成數，2025年2月28日是樓市一個重要的日子。當日香港金融管理局（金管局）宣佈了一系列放寬按揭的逆周期措施，為市場帶來了不少新氣象。無論你是準備上車的準買家，還是考慮換樓或投資，了解這些新指引都非常重要。我們就從最基本的按揭成數上限開始，逐一拆解這次政策調整的幾個核心重點。
基本按揭成數上限：住宅及非住宅物業劃一標準
這次放寬政策最令人關注的一點，就是將不同類型物業的最高按揭成數標準大幅簡化及統一。以往，物業的價值、用途（自住還是收租），甚至申請人是否持有其他按揭，都會影響最終的成數上限，計算起來相當繁複。現在，這些區別基本上被取消了，讓整個審批標準變得更加清晰直接。
住宅物業：不論樓價，最高按揭成數劃一70%
對於住宅物業，新指引下的最高按揭成數劃一為70%。這意味著，無論你購入的單位樓價是多少，即使是價值數千萬的物業，在不申請按揭保險的情況下，銀行最高可以批出七成按揭。這項調整廢除了過去按樓價高低設下不同成數上限的階梯式做法，對打算購買中高價位物業的人士尤其有利。
工商舖及車位：按揭成數上限提升至60%
非住宅物業方面，包括工商舖及獨立車位，其最高按揭成數上限也獲得提升，由過去的五成增加至六成。這個改動為投資非住宅物業市場的買家提供了更大的資金彈性，降低了入場門檻。
公司名義持有物業：按揭成數與個人名義看齊
以往以公司名義持有物業，按揭成數會相對保守。在新政策下，公司持有的物業按揭成數上限，已與個人名義看齊。換言之，公司持有的住宅物業，最高按揭成數為70%；非住宅物業則為60%，不再有額外的限制。
供款與入息比率（DSR）及壓力測試調整
除了按揭成數，金管局同時亦調整了入息審查的兩大關鍵指標，即供款與入息比率（DSR）及壓力測試，直接影響申請人的借貸能力。
DSR上限統一為50%：取消多重按揭申請的額外限制
供款與入息比率（DSR）是銀行用來評估你還款能力的核心標準，計算你所有債務的每月總供款額，佔你每月總入息的百分比。在新指引下，所有按揭申請人的DSR上限統一為50%。更重要的是，以往如果申請人或擔保人本身已持有其他按揭，DSR上限會被收緊至40%，這個額外限制現已取消。這對換樓客或持有多個物業的投資者來說，無疑是一個好消息，大大提升了他們的再融資或添置物業的能力。
正式暫停壓力測試：DSR成為入息審查核心
另一個市場非常關注的變動，就是金管局正式宣佈暫停實施多年的「壓力測試」要求。過去，申請人除了要符合DSR 50%的要求，還要通過一個假設利率上升2厘後，供款不超過入息60%的壓力測試。暫停壓測後，銀行審批按揭時，將會集中以DSR 50%作為唯一的入息審查核心標準。這意味著計算借貸力時的門檻降低了，讓一些以往可能因為未能通過壓力測試而無法獲批貸款的申請人，現在有機會成功上會。
善用按揭保險（MIP）：突破成數上限，實現高成數按揭
即使金管局調整了最新的按揭成數指引，7成的基本按揭上限對於不少置業人士來說，首期壓力依然不輕。這時候，按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP）就是一個相當實用的工具，可以合法地突破這個規限，助你實現最高按揭成數，輕鬆上會。
什麼是按揭保險？
簡單來說，按揭保險並不是為置業者購買的保險，而是為銀行提供的一種保障。它由香港按揭證券有限公司（HKMC）旗下的香港按證保險有限公司（HKMCI）推出，目的是分攤銀行承造高成數按揭時所要面對的額外風險。
運作機制：銀行、按揭證券公司與置業者的角色
這個機制涉及三方的合作，運作起來其實很順暢。
首先，置業者向銀行申請按揭，並希望借取高於金管局規定的成數（例如八成或九成）。
然後，銀行會為超出基本成數上限的貸款部分，向按證保險公司申請按揭保險。
最後，按證保險公司批核後，銀行便可以安心批出高成數按揭貸款。當然，置業者需要為此支付按揭保險的保費，保費可以選擇一筆過繳清，或者加進總貸款額中分期攤還。
申請流程：由銀行轉介至審批的步驟
申請按揭保險的流程對置業者來說非常方便。你不需要親自聯絡按證保險公司。整個申請過程都會由你選擇的銀行代為處理。你只需要像平時申請按揭一樣，向銀行提交所需文件，並表明希望申請高成數按揭。銀行便會將你的申請轉介至按證保險公司進行同步審批，你只需等待銀行的最終批核結果就可以。
按揭保險最新樓價階梯（2025年2月28日起）
政府在2025年2月底進一步放寬了按揭保險的樓價範圍，讓更多物業可以申請高成數按揭。目前的階梯如下：
樓價$1,000萬或以下：最高九成按揭
對於樓價在$1,000萬或以下的物業，合資格的申請人最高可以申請九成按揭貸款。
樓價$1,000萬至$1,125萬：最高八至九成（貸款額上限$900萬）
如果樓價介乎$1,000萬至$1,125萬之間，最高可以申請八成至九成按揭，但貸款額設有$900萬的上限。
樓價$1,125萬至$1,500萬：最高八成按揭
樓價在此區間的物業，最高按揭成數為八成。
樓價$1,500萬至$1,715萬：最高七至八成（貸款額上限$1,200萬）
當樓價升至$1,500萬至$1,715萬，最高可申請七成至八成按揭，而貸款額的上限則為$1,200萬。
申請高成數按揭保險的關鍵資格
要成功申請高成數按揭，特別是八成以上，申請人需要符合一些關鍵資格，主要圍繞身份和入息兩大範疇。
申請人身份：首次置業及自住用途定義
申請高成數按揭保險，物業必須是用作自住用途。如果想申請八成以上的按揭，申請人在申請時，不能持有任何位於香港的住宅物業，也就是我們常說的「首次置業」身份。這裡的「持有」是以完成物業轉讓契約為準，僅簽署臨時買賣合約並不算在內。
入息要求：固定收入與非固定收入的審批差異
入息狀況是審批的另一項核心標準。一般而言，擁有固定月薪的受薪人士，只要能提供足夠的入息證明，較容易符合申請最高九成按揭的資格。對於收入非固定（例如以佣金、花紅為主要收入）或自僱人士，按證保險公司的審批會比較審慎，其最高按揭成數通常會下調至八成。
影響最高按揭成數的四大核心因素
了解最新的按揭成數指引是第一步，但想知道自己實際能獲得的最高按揭成數，就需要深入了解銀行審批時會考慮的各種因素。即使政策放寬，銀行審批依然非常審慎。以下我們將會逐一剖析，影響你最終貸款額的四大核心因素。
因素一：申請人入息狀況
收入是銀行評估你還款能力的最直接指標，不同收入性質會直接影響審批結果。
固定受薪人士：最高按揭成數資格及花紅計算
如果你是每月有固定薪金的「打工仔」，銀行會視你的還款能力最為穩定，因此最容易符合申請高成數按揭保險的資格。至於年終花紅或雙糧，銀行通常會以過去兩年的平均數去計算，並將其計入你的年薪之中，用以評估你的總還款能力。
非固定收入／自僱人士：按揭成數下調及收入證明方法
如果你的收入主要來自佣金、小費，或者是自僱人士，由於收入波幅較大，銀行在審批上會相對保守。透過按揭保險申請高成數按揭時，最高按揭成數一般會由九成下調至八成。你需要準備更詳盡的證明文件，例如最少六個月的銀行月結單、稅單以及公司財務報表等，讓銀行信納你有持續穩定的收入。
非本地收入：申請限制與可接納情況
若你的收入並非源自香港，申請高成數按揭保險會比較困難。不過，如果你能夠證明同香港有緊密聯繫，例如是由香港公司外派並提供證明，或者物業是用作直系親屬（父母、配偶、子女）在港居住，部分銀行仍然有機會接納申請。如果未能滿足這些條件，最高按揭成數一般會跟隨銀行的基本指引。
以資產作審查（Asset-based）：毋須入息證明的按揭計算
對於一些沒有固定工作或已退休，但擁有相當資產的人士，可以選擇以資產水平進行按揭審批。銀行會將你的淨資產（包括現金、股票、物業估值等）總額除以按揭年期，模擬出一個「每月收入」用作計算供款能力。透過這種方式申請，最高按揭成數通常為七成。
因素二：申請人身份與背景
你的置業背景同樣是銀行釐定按揭成數的關鍵。
首次置業：定義與高成數按揭資格
「首次置業」的定義，是指在申請按揭時，你並未持有任何香港的住宅物業。首次置業人士是申請九成按揭保險的基本條件之一，因為政策的原意是協助市民「上車」。
非首次置業：自住與投資物業的成數分野
如果你本身已持有物業，再買入第二個單位，情況就有所不同。假如你能證明新購入的物業是作自住用途（例如換樓），仍有機會申請最高八成的按揭保險。但如果物業是用作出租投資，則無法申請按揭保險，最高按揭成數只能做到七成。
H44: 換樓客：如何利用「轉讓契約」回復首置身份
對於換樓人士來說，有一個方法可以回復「首次置業」的身份，從而申請高達九成的按揭。關鍵在於，你必須在新物業成交之前，正式完成舊有物業的「轉讓契約」（Assignment），而不僅僅是簽署了臨時買賣合約。完成轉讓後，你在法律上已不再是業主，購買新物業時便能符合首置資格。
擔保人：對申請人最高按揭成數的影響
若你的入息不足以通過供款與入息比率（DSR）審查，可以考慮尋找擔保人。擔保人的收入及債務會與你合併計算，以增強還款能力。如果擔保人本身有按揭在身，其供款及負債亦會一併納入DSR的50%上限計算之中。
因素三：物業種類與交易特性
物業本身的狀況，以及買賣合約的細節，都會影響最終的按揭成數。
一手樓（樓花）：即供 vs 建築期付款的按揭保險應用
購買一手樓花時，付款辦法會影響按揭申請。以往選用「即供付款」的買家，因為物業尚未建成，較難申請高成數按揭保險。不過，政策更新後，現時即供付款亦可申請新按揭保險計劃。若選擇「建築期付款」，則是在物業臨近落成時才正式申請按揭，屆時可以現樓形式申請，但需要承擔樓價下跌導致估價不足的風險。
發展商高成數按揭與現金回贈：對銀行按揭的影響
部分發展商會提供自家的「呼吸Plan」或高成數按揭，但這些並非由銀行提供，條款亦可能較為複雜。另外，要留意發展商提供的現金回贈，如果回贈金額較大（例如超過貸款額1%），銀行在計算貸款額時，會先從樓價中扣除回贈金額，這會導致你的實際貸款額減少，需要準備更多首期資金。
銀行估價：「成交價」與「估價」以低者為準的原則
這是按揭審批中的一條黃金法則。銀行批出的貸款額，是基於你的「成交價」或銀行對物業的「估價」，並以兩者中較低者為準。舉例來說，你以$800萬買入單位，但銀行估價只有$780萬，銀行便會以$780萬作為基礎計算按揭成數，而非$800萬。
因素四：轉按貸款
轉按是將現有按揭由一間銀行轉移至另一間，通常是為了獲取更優惠的利率或現金回贈。不同情況下，轉按的最高按揭成數亦有分別。
一般轉按：最高70%按揭成數
在沒有按揭保險的情況下，一般轉按的最高按揭成數上限為七成。你需要確保物業的估值，足以讓你轉按後的新貸款額不超過估值的70%。
帶按保轉按（無套現）：最高80%按揭
如果物業升值幅度不大，未能達到一般轉按的門檻，可以考慮申請帶按揭保險的轉按。在不套現任何資金的前提下，最高按揭成數可以做到八成。
帶按保轉按（連套現）：按揭成數上限及限制
若希望在轉按時同時套現資金，限制會比較多。一般而言，只有樓價在$600萬或以下的物業才可以申請，最高按揭成數為八成，而且套現出來的資金用途亦可能受到限制。
特殊物業按揭成數：資助房屋與村屋
除了常見的私人住宅，討論最新按揭成數時，自然不能忽略資助房屋與村屋這兩類特殊物業。它們的審批標準和最高按揭成數，與一般私樓有顯著分別，規則也更多樣化。
資助房屋按揭：政府擔保下的高成數優勢
資助房屋的最大優勢，在於大部分情況下有政府作為擔保人。因為這個信貸保證，銀行承擔的風險大大降低，所以願意提供非常高的按揭成數，而且申請人通常毋須申請按揭保險，也豁免了壓力測試，置業門檻相對較低。
新居屋：綠表（95%）與白表（90%）按揭
對於一手新居屋，按揭成數相當清晰。持有綠表資格的申請人，因為本身是公屋住戶，有房屋背景，所以最高按揭成數可達95%，只需支付5%首期。而白表申請人，則最高可承造90%按揭。
未補地價二手居屋：房委會 vs 房協擔保期對成數的影響
購買未補地價的二手居屋，情況就變得複雜一些，關鍵在於「擔保期」。
由房屋委員會（房委會）首次出售的居屋，會提供一個擔保期。只要單位仍在擔保期內，新買家不論是綠表或白表，都可以向銀行申請與一手居屋相同的高成數按揭，即綠表最高95%，白表最高90%。
但房屋協會（房協）的資助房屋，例如「住宅發售計劃」的屋苑，普遍沒有政府擔保。因此，銀行在審批其二手市場按揭時，會把它視作一般私人物業處理，最高按揭成數通常較低，買家或需透過申請按揭保險來提高貸款額。
租者置其屋（租置公屋）：近乎100%按揭的特例
租者置其屋計劃是一個相當特別的情況。由於其售價已非常低廉，加上有房委會的擔保，銀行批出的貸款額可以達到「買價減去意向金（約$2,500）」的水平，實際按揭成數近乎100%，是其他物業類型無法比擬的。
村屋按揭成數及限制
村屋的按揭申請，一向是銀行審批中較為審慎的一環。因為村屋的業權狀況、路權問題，以及是否有齊全的「滿意紙」（Certificate of Compliance），都會直接影響其價值和轉售能力，銀行需要更詳細的審查。
村屋按揭上限：業權完整性與申請按保條件（最高85%）
在基本情況下，村屋的最高按揭成數與私樓看齊，為70%。如果想申請更高的成數，可以嘗試申請按揭保險。在物業業權完整，文件齊備，並且符合按揭保險公司要求的前提下，村屋的最高按揭成數有機會達到85%。不過，並非所有村屋都能符合申請按保的資格，最終批核結果視乎物業本身質素和申請人的財務狀況而定。
最高按揭成數FAQ：常見問題拆解
在申請按揭的過程中，總會遇到各種具體情況和疑問。我們整理了幾個關於最新按揭成數最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
Q1：申請九成按揭的必備條件是什麼？
想申請按揭保險計劃下最高的九成按揭，需要符合幾項核心條件。這並非單純看樓價，申請人自身的狀況也同樣重要：
- 樓價限制：物業價格必須在$1,000萬或以下。
- 申請人身份：申請人必須為首次置業人士，即在申請按揭時，於香港未持有任何其他住宅物業。
- 入息性質：申請人必須是固定受薪人士。如果收入來源主要為佣金或花紅等非固定收入，一般不符合申請九成按揭的資格。
- 物業用途：該物業必須用作自住。
簡單來說，你需要同時滿足樓價、首置身份、固定收入及自住用途這四個條件，才有機會獲批九成按揭。
Q2：非固定收入人士，最高可以申請多少按揭成數？
對於非固定收入人士，例如以佣金為主要收入的地產代理、保險從業員或自僱人士，銀行在審批按揭時會相對審慎。由於收入波幅較大，按揭證券公司規定，這類人士不能申請九成按揭。
一般而言，非固定收入人士透過按揭保險，最高可以申請八成按揭。在計算入息時，銀行通常會要求申請人提供最少六個月的入息證明，並以其平均收入來計算供款與入息比率，確保還款能力穩定。
Q3：換樓期間，如何才能符合首置資格，申請高成數按揭？
這是一個換樓客經常遇到的問題。要回復「首次置業」的身份，關鍵在於出售舊物業的法律程序時間點。
要符合首置資格，你必須在簽署新物業的正式按揭契之前，完成舊物業的「轉讓契約」（Assignment），將業權完全轉移給新買家。僅僅簽署臨時買賣合約或正式買賣合約並不足夠。只要能確保在承造新按揭時，名下已沒有任何住宅物業，你便可以首置身份申請高成數按揭。
Q4：購買樓花並選用即供付款，可以申請高成數按揭保險嗎？
可以。根據香港按揭證券有限公司的最新指引，只要臨時買賣合約是在2023年9月22日或以後簽訂的樓花，即使選用即供付款計劃，同樣可以申請高成數按揭保險。
這項新安排解決了以往樓花買家在選擇即供付款時，無法申請新按保的難題，增加了置業預算的靈活性。
Q5：銀行估價不足會如何影響我的最高按揭成數？
銀行估價不足，會直接影響你最終可以借到的貸款金額，變相需要準備更多首期資金。銀行審批按揭貸款時，會以「成交價」與「銀行估價」兩者中的較低者（俗稱「以低者為準」）作為計算基礎。
舉一個例子：
假設你購入一個成交價為$800萬的單位，並打算申請九成按揭。
- 理想情況：銀行估足價，估價同為$800萬。
- 最高貸款額：$800萬 x 90% = $720萬
-
你需要準備的首期：$80萬
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估價不足情況：銀行估價只有$780萬。
- 銀行會以$780萬作計算基礎。
- 最高貸款額：$780萬 x 90% = $702萬
- 你需要準備的首期：$800萬（成交價） – $702萬（貸款額） = $98萬
在這個例子中，因為估價不足，你需要額外準備$18萬的首期資金。因此，在簽訂臨時買賣合約前，先行向銀行為心儀物業進行初步估價，是一個非常重要的步驟。