想將手上的居屋單位在自由市場高價出售或出租？「補地價」是您必須跨過的重要關卡。面對複雜的計算公式、繁瑣的申請程序，以及如何把握最佳時機以節省最多補價金額，不少業主都感到困惑。本文為您整合2025年最新的居屋補地價全攻略，由淺入深，為您詳細拆解地價計算方法、清晰列明8大申請步驟，並深入分析捕捉樓市週期的慳錢秘訣，助您一文看清所有細節，順利完成整個程序。
居屋補地價基礎：定義、法律與涵蓋類型
什麼是補地價？核心定義與法律基礎
當你計劃將手上的資助房屋單位，放到公開市場出售或出租，就必須先了解清楚居屋地價這回事。簡單來說，補地價是指業主需要向香港房屋委員會（房委會）繳付一筆款項，用作補回當初置業時政府所提供的樓價折扣，從而正式解除單位的轉讓限制。完成這個程序之後，你的單位便可以像一般私人樓宇一樣，在自由市場上買賣或租賃。
《房屋條例》下的轉讓限制與「地價折扣」本質
這項規定的法律基礎源於《房屋條例》。政府推出資助房屋的目的，是為了協助合資格市民置業安居，並非用作投資炒賣。因此，政府在售樓時會提供一個低於市場價格的折扣，這個差價就是「地價折扣」。這個折扣的本質，就是日後進行居屋地價計算的核心基礎。業主在享受了這個折扣的同時，也接受了單位的業權限制。當業主希望將單位投入自由市場，賺取完整的市場價值時，就需要將當初享受的政府資助，即地價折扣，歸還給政府。
哪些房屋需要補地價？(居屋、綠置居、租置、夾屋)
補地價的要求並不限於大家最熟悉的居者有其屋計劃（居屋）。事實上，大部分由政府資助或參與發展的房屋計劃，都涵蓋在這項政策之內。主要包括以下幾類：
- 居者有其屋計劃（居屋）
- 綠表置居計劃（綠置居）
- 租者置其屋計劃（租置）
- 夾心階層住屋計劃（夾屋）
雖然各個計劃的名稱與背景有所不同，但是它們的核心性質都是資助房屋，所以同樣受到轉讓限制的規管。
為何「居二市場」買賣毋須補地價？
你可能聽過「居二市場」（居屋第二市場），在這個市場買賣單位，確實毋須補地價。原因在於「居二市場」是一個特定的內部市場，交易的雙方都必須是符合政府資助房屋資格的人士，例如綠表或白表資格持有人。在這個情況下，單位的轉讓只是將政府的資助由一位合資格業主，轉移至另一位合資格買家手上。單位本身的資助房屋性質沒有改變，其轉讓限制亦會一同轉移給新買家。所以，整個交易過程並未涉及將單位釋放至自由市場，自然也就不需要補回地價。
違規轉讓的法律後果：罰款與監禁風險
必須嚴肅看待補地價的法律規定。任何業主在未完成補地價程序之前，私自將單位出售、出租或以任何形式轉讓，都屬於違法行為。根據《房屋條例》，一經定罪，最高的懲罰可達罰款港幣50萬元及監禁一年。此外，所有未經許可的交易，在法律上均屬無效。因此，循正確途徑完成補地價，是保障買賣雙方權益的唯一合法做法。
居屋補地價計算全攻略：公式、實例與線上估算
談到居屋地價，大家最關心的問題，肯定是究竟需要補多少錢。其實，居屋地價計算有一條清晰的官方公式，只要掌握了當中的幾個關鍵數字，你也可以自己動手估算。我們會由公式拆解，到實例示範，再介紹方便的網上工具，讓你全面掌握整個居屋地價計算過程。
核心計算公式：兩大關鍵影響補價金額
居屋補地價的計算公式，原理相當直接。它主要由兩個核心部分組成：你單位「現時的市值」，以及你當初買入時的「折扣率」。只要掌握這兩個數字，你就可以準確計算出需要補回的金額。
補價公式詳解：補價金額 = 評估補價時市值 × 購入時折扣率
補價金額 = 評估補價時市值 × 購入時折扣率
這條公式的意思是，政府需要你按現時樓價，補回當年提供給你的折扣優惠。所以，樓價升得愈高，你需要補的金額也自然愈多。
關鍵變數(一)：如何釐定單位的「當時市值」？
這裡的「市值」，並不是你自己找銀行做的估價，也不是你和買家商議的成交價。它是由房屋署（房署）或其委託的專業測量師，在你提交補地價申請後，親身上門評估而得出的官方價格。評估會考慮單位的基本狀況，但通常不計算你後加的豪華裝修。因此，在測量師上門前，單位維持基本整潔就可以了。
關鍵變數(二)：如何查詢單位的「購入時折扣率」？
「購入時折扣率」是指你當年買入單位時，政府給予的樓價折扣百分比。這個折扣率是固定不變的，在你買入單位的那一刻就已經鎖定。想知道自己單位的準確折扣率，最可靠的方法是查閱當初的買賣合約（即樓契）。如果找不到，也可以到土地註冊處查閱「首次轉讓契」，或者參考房委會網站公布的各期居屋折扣率資料。
居屋補地價計算實例 (2025年範例)
範例背景：單位現時市值與原始折扣率
假設陳先生在多年前以市價七折（即30%折扣率）買入一個居屋單位。到了2025年，他打算賣樓，於是向房署申請補地價。房署評估後，釐定單位現時的市值為600萬港元。
計算步驟拆解與最終補價金額
- 評估補價時市值：$6,000,000
- 購入時折扣率：30%
- 補價金額：$6,000,000 × 30% = $1,800,000
所以，陳先生需要向政府繳付180萬港元，才能正式解除單位的轉讓限制。
網上即時估算：善用居屋補地價計算機
雖然知道了公式，但自己找折扣率再查市值可能有點繁複。其實，現在網上有很多免費的「居屋補地價計算機」。這些工具通常已經整合了各個屋苑歷年的折扣率數據。
輸入屋苑與年份，自動獲取折扣率估算補價
你只需要簡單輸入自己屋苑的名稱、單位面積和首次發售年份，計算機就能自動幫你估算出大概的折扣率，再結合最新的市場成交數據，提供一個有參考價值的補價金額估算。當然，這只是初步估算，最終金額還是要以房署的正式評估為準。
居屋與公屋(租置)補地價計算方法比較
居屋計算方法：基於固定的原始折扣率
總結來說，居屋補地價的計算方法相對清晰。它的核心是基於一個在單位首次出售時就已經確定的「原始折扣率」。這個比率是固定的，計算時直接套用在最新的市值上便可。
租置計劃(公屋)計算方法：由政府個案式重新評估
租者置其屋計劃（租置計劃）的公屋單位，計算方法就有所不同。它的折扣率並非一個固定的歷史數字，而是由政府在業主申請補地價時，根據單位的樓齡、地區等因素重新評估。因此，租置單位的補價計算變數較多，需要以房署的個案評估為準。
居屋補地價申請程序：8大步驟由零到完成
了解居屋地價的計算方式後，下一步自然是進入實際操作。整個補地價申請程序相當清晰，只要跟著步驟，就能順利為你的單位鬆綁。以下將會拆解由遞交申請到成功補價的八大步驟，讓你對整個流程有一個全面的掌握。
步驟一：提交「評估補價申請書」
一切由一份申請書開始。你需要向房屋委員會（房委會）正式提交「評估補價申請書」，啟動整個程序。這一步是向官方表達你希望為單位補地價的意向。
如何選擇正確表格：HD1066C (限制期內) vs HD1065C (限制期後)
這一步非常關鍵，選錯表格會延誤進度。你需要根據單位的轉讓限制期狀況，選擇合適的表格：
- HD1065C：適用於已過轉讓限制期（例如五年或十年，視乎你單位所屬的居屋期數）的業主。這是最常見的情況。
- HD1066C：適用於仍在轉讓限制期內的業主。房委會收到此申請後，會先正式拒絕你的回售申請，然後再處理你的補價評估請求。
遞交地點及注意事項
填妥表格後，你可以親身或郵寄至房委會總辦事處，或交到所屬的租約事務管理處。遞交前，建議先影印一份副本留底，並且仔細核對所有資料是否準確無誤，避免因資料錯誤而需要重新提交。
步驟二：準備文件及繳付評估手續費
提交申請書的同時，你需要一併準備好所需文件和支付手續費。
所需文件清單：樓契副本及身份證明
文件方面相對簡單，主要需要兩樣東西：樓契副本和業主的身份證明文件副本。樓契副本尤其重要，因為它清楚列明了單位的原始資料，是進行居屋地價計算的重要依據。
繳付$6,230手續費須知
你需要準備一張$6,230的劃線支票或銀行本票，抬頭寫明「香港房屋委員會」。這筆費用是處理評估的行政開支。有一個好消息是，如果你在收到補價通知書後限期內繳付全數補價，這筆$6,230的手續費將會在補價總額中扣除。
步驟三：房署預約測量師上門估價
房委會確認收妥你的申請和費用後，便會委派測量師行與你聯絡，預約時間上門為單位進行實地視察和估價。測量師會評估單位的當時市值，作為計算最終補價金額的基礎。
步驟四：接收「評估補價通知書」
完成估價後，大約一個月左右，你就會收到由房署寄出的「評估補價通知書」。這份文件會清楚列明你單位的評估市值、原始折扣率，以及最終需要繳付的補地價金額。
如何處理對估價結果的異議 (28天期限內)
如果你認為房署的估價過高，與市場水平有明顯差距，你有權提出異議。你必須在通知書發出日期起的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。房委會會重新覆核個案，如果最終仍然無法達成共識，個案可轉交土地審裁處作出裁決。
步驟五：繳付全數補地價金額
收到通知書後，如果你對估價沒有異議，下一步就是準備資金，繳付全數補價。
兩個月繳款期限與逾期後果
你需要特別留意，繳款期限為通知書發出日期起的兩個月內。假如未能在限期內繳清款項，這次的補價申請將會自動作廢，之前繳付的$6,230手續費也不會退還。屆時如果你仍想補地價，就需要從頭開始重新申請一次。
步驟六：收取「解除轉讓限制證明書」
當房委會確認收妥你的補地價款項後，便會向你發出一份非常重要的文件——「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）。這份文件證明你的單位已經補足地價，解除了轉讓限制。
步驟七：到土地註冊處辦理文書註冊
收到「解除轉讓限制證明書」後，還有最後一個關鍵步驟。你需要盡快將這份證明書交往土地註冊處辦理註冊手續。這個程序是為了更新你單位的業權狀況，讓其法律地位正式與私人樓宇看齊。
步驟八：完成程序，單位可在自由市場交易
當證明書在土地註冊處成功註冊後，整個居屋補地價程序便正式大功告成。從此刻起，你的單位就等同於一般私人樓宇，可以在公開市場上自由出售、出租或進行加按等交易。
補地價最佳時機與策略：如何節省最多金額？
談到居屋地價，除了要知道居屋地價計算方法外，掌握最佳的申請時機，絕對是節省大筆開支的關鍵。補地價的金額並非一成不變，而是與物業的當前市值直接掛鉤。這意味著，只要運用一些小策略，就能夠在合規的情況下，實質地減輕財務負擔。
把握樓市週期：在低市價時「鎖定」較低補價額
為何樓市下行是申請補地價的黃金機會？
這是一個相當重要的理財概念。居屋補地價的計算公式是「評估補價時市值 × 購入時折扣率」。當中，「購入時折扣率」是一個固定不變的數字，但「評估補價時市值」卻會隨市場氣氛而浮動。
簡單來說，當樓市處於下行週期，單位的市值自然會回落。此時向房署申請評估補價，房署評估出來的市值會相對較低，最終計算出的補價金額亦會隨之減少。這就像在商店減價時購物一樣，你用更低的成本，便能買到相同的東西—在這裡，就是解除單位的轉讓限制。
如何利用補價後的彈性，靜待樓市回升再出售？
當你繳付補價金額後，便會收到一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件在土地註冊處註冊後，並沒有所謂的有效期，代表你的單位已永久變為自由市場上的私人物業。
這就賦予你極大的操作彈性。你可以在樓市低迷時完成補地價，鎖定較低的補價成本，然後從容地等待市場回暖。無論是一年、兩年或更長時間，你都可以靜待樓價回升至心儀水平時才出售單位。這種「低買高賣」的策略，能讓你在整個交易中，賺取更理想的回報。
資金不足？剖析「成交日補地價」操作技巧
如果手上沒有足夠的流動資金去支付數十萬甚至過百萬的補地價款項，其實也有解決方案。市場上有一種相當普遍的操作，稱為「成交日補地價」，或「同步成交」。
如何利用買家資金同步完成補地價與交易
這種操作的核心，是利用買家支付的樓價款項，去同步完成補地價程序。流程大致如下：
- 你先與買家簽訂臨時買賣合約，找到願意配合的買方。
- 在合約上訂明一個較長的成交期，例如三個月。
- 在這段時間內，你向房署申請評估補價，並取得「評估補價通知書」。
- 在正式成交當日，買家支付的樓價（包括首期餘額及銀行按揭貸款）會先存入律師樓的戶口。
- 律師樓會按事先協議，代你將款項分別支付給房署（用作補地價）及你的按揭銀行（用作贖回原有按揭），餘額才會轉交給你。
透過這個方法，整個過程毋須動用你自己的大額儲備。
律師樓在過程中的關鍵角色
在「成交日補地價」的操作中，律師樓扮演著至關重要的中介角色。律師樓確保所有資金調配均合法合規，既保障賣家能順利補地價，亦保障買家最終能購入一個已解除轉讓限制的單位。因此，尋找一間熟悉此類操作的律師樓非常重要。
簽訂臨時買賣合約時需預留足夠成交期
補地價的申請和審批需時，由遞交申請到收到評估通知書，一般需要約一個月。收到通知書後，你有兩個月時間繳款。為了確保有充足時間處理所有文件及應對可能出現的延誤，建議在簽訂臨時買賣合約時，將成交期設定為三個月或以上，會比較穩妥。
補地價責任誰屬？買賣雙方風險分析
在法律上，補地價的責任屬於原業主（賣家）。但在實際交易中，由誰來承擔這筆費用，則可以由買賣雙方協商，並在合約中清楚列明。
由賣家負責補地價：標準做法與優點
這是最常見和標準的做法。合約上會直接列明一個「已補地價」的成交價。例如，單位未補地價時估值400萬，預計補價150萬，賣家便會以550萬的價格放售。
優點是操作清晰，買家申請按揭也比較直接。風險在於賣家，如果房署最終評估的補價金額高於預期的150萬（例如160萬），賣家的實際得益便會減少。反之，如果估價較低，賣家就能多賺。
由買家負責補地價：操作困難及潛在風險
這種做法較為少見，操作亦相對複雜。合約會列明一個未補地價的樓價，並註明補地價款項由買家負責。
這種安排對買家構成較大風險，因為補價金額存在變數。更重要的問題是，銀行一般不會為補地價的部分提供按揭，買家需要準備更龐大的首期現金才能完成交易。同時，這種拆分樓價的做法亦可能涉及印花稅計算等法律問題，因此市場上絕少採用。
各年份居屋轉讓限制：何時才能申請補地價？
要妥善處理居屋地價問題，首先必須清楚了解自己單位所屬的轉讓限制年期，因為這直接決定了你何時才能夠申請補地價。政府為了回應不同時期的房屋市場狀況，對居屋的轉售政策作出了多次調整。因此，單位的首次購入年份，就是解鎖自由市場買賣的第一條鑰匙。想知道自己的單位屬於哪一種情況，下文將為你清晰剖析。
2018年以前首次出售的居屋
第五年後即可申請補地價，進入自由市場
如果你持有的居屋是在2018年以前首次出售的，相關的轉讓限制相對較為寬鬆。根據當時的政策，由單位首次轉讓契據的日期開始計算，只要持有單位滿五年，業主就可以隨時向房屋署提交申請，評估補價金額。在完成整個居屋地價計算和繳款程序後，單位便可正式解除轉讓限制，在自由市場上出售或出租，性質與一般私人樓宇無異。
2018年6月後首次出售的新居屋
第五年後才可申請補地價
到了2018年6月及之後出售的新居屋，政府開始收緊轉讓限制，以遏抑短期炒賣活動。雖然禁售期的年期同樣是五年，但與舊政策有一個關鍵分別：在這五年期間，房委會是不會受理業主的補地價申請的。換言之，業主必須由首次轉讓契據日期起計，實實在在地持有單位滿五年之後，才有資格提出補地價申請。因此，這個時期的業主需要有持有單位至少五年的心理準備。
2019年及以後首次出售的新居屋
禁售期延長，第十年起才可申請補地價
為應對持續熾熱的樓市，政府在2019年及往後推出的新居屋，實施了歷來最嚴格的轉售限制。對於這批業主而言，若希望申請補地價並在自由市場放售單位，就需要有更長遠的財務規劃。因為單位的禁售期已由五年大幅延長至十年。這意味著，業主必須由首次轉讓契據日期起計，持有單位長達十年，房委會才會接受其補地價申請。這個變動對業主的資金安排和出售計劃影響深遠，在研究任何居屋地價計算方法前，務必先確定自己單位受這個關鍵年期所規管。
未補地價居屋按揭須知：加按、轉按與融資限制
處理未補地價單位的按揭，往往比私樓複雜得多。因為當中涉及政府的資助和轉讓限制，所以銀行在處理按揭申請時，必須同時考慮房屋署的規定。若不清楚箇中細節，很容易在需要資金周轉時發現處處碰壁。以下我們將會詳細拆解未補地價居屋在加按、轉按及融資上的各種限制與可行方案。
未補地價居屋的「加按」與「轉按」嚴格限制
為何未補地價居屋原則上不能加按套現？
政府資助業主購買居屋，目的是為了解決自住需求，並非提供一個投資或融資工具。因此，房屋署有嚴格的規定，防止業主利用未補足居屋地價的單位，向銀行申請「加按」以套取現金。這個限制的根本原因，是為了維持資助房屋政策的公平性，確保公共資源不會被用作投機或個人融資用途。如果容許隨意加按，就等同業主能將政府的資助部分轉化為私人資金，這違背了政策的原意。
「平手轉按」的可行性與操作方法
雖然加按套現不可行，但業主仍有一個節省利息開支的選擇，就是「平手轉按」。所謂平手轉按，是指將現有按揭的剩餘貸款額，不多不少地轉移到另一間提供更優惠利率或現金回贈的銀行。因為整個過程不涉及套取額外現金，純粹是為了減輕供款壓力或賺取回贈，所以房屋署一般都會批准。業主只需向原來承造按揭的銀行申請，再由新舊銀行處理後續文件，操作相對簡單。
特殊情況下的加按申請：條件與審批
可獲批的緊急情況 (如醫藥費、殮葬費、教育費等)
凡事總有例外。如果業主遇到一些突發的嚴重財政困難，房屋署也會酌情考慮其加按申請。不過，這些情況的門檻非常高，而且必須有充足的證明文件。一般可獲接納的理由包括：
* 為家人籌措醫藥費，應付突發的嚴重疾病。
* 家庭成員不幸離世，需要支付殮葬費用。
* 為子女籌集海外或本地升學的教育開支。
* 因離婚或分戶而需要支付補償金給前配偶。
* 生意出現困難，面臨破產危機。
業主需要向房屋署提交申請及相關證明，署方會作個案式審批。
貸款額限制與利率考量
即使房屋署批准了特殊情況下的加按申請，貸款額也受到嚴格限制。批出的金額通常只會是應付該緊急開支的實質所需數目，並非業主想要多少就能借多少。此外，由於申請人當時的財政狀況可能欠佳，銀行在審批這類按揭時，風險評估會更為審慎。最終批出的按揭利率，有機會比市場上的普遍利率為高，業主在申請前必須仔細衡量利息成本。
如何申請按揭貸款支付補地價款項？
「成交日補地價」的按揭操作流程
很多業主都面對一個難題：手頭上沒有足夠現金一次過支付數百萬的居屋地價，但又不補地價就不能賣樓。其實，業主可以利用「成交日補地價」的方式，借助買家的資金來完成。
整個操作流程如下：
1. 業主先與買家簽訂臨時買賣合約，並清楚列明樓價是「補地價後」的自由市場價格。
2. 業主隨即向房屋署申請評估補價，並在取得「評估補價通知書」後，連同臨時買賣合約向銀行申請按揭。
3. 在物業成交當日，買家支付的樓價餘款會先存入律師樓的戶口。
4. 律師樓會按指示，即日將款項兵分幾路：一部分直接開出本票支付給房屋署完成補地價；一部分用作償還賣家原有的按揭貸款；最後的餘額才會交給賣家。
銀行審批要求與注意事項
銀行在審批這類用作支付補地價的按揭時，會將其視為一般二手物業的買賣按揭處理。銀行會根據已補地價後的物業估值，以及買家的入息和信貸紀錄來審批貸款額。
有幾點需要特別注意：
* 預留充足成交期：由於整個補地價申請及審批程序需時，建議在簽訂臨時買賣合約時，將成交期預留至少三個月，確保有足夠時間處理所有文件。
* 合約條款要清晰：合約上必須清楚寫明由賣家負責完成補地價程序，以及相關的責任和時間表，以保障買賣雙方。
* 尋求專業協助：整個過程涉及律師樓、銀行和房屋署三方協調，操作相對複雜。建議聘用對處理資助房屋買賣有豐富經驗的律師，確保交易順利完成。
居屋補地價常見問題 (FAQ)
提到居屋地價，許多業主心中總有不少疑問。我們整理了幾個在申請補地價過程中，大家最常遇到的問題，希望可以助你一次釐清所有細節，讓整個過程更加順暢。
完成補地價後，是否必須立即賣樓或出租？
這是一個很常見的疑問。答案是不需要的。當你完成所有補地價程序，並且到土地註冊處註冊了「解除轉讓限制證明書」後，你的單位在法律上已經等同一個私人住宅單位。這代表你已經取回單位的完整業權，可以完全自由地決定如何處置它。你可以選擇繼續自住，可以將它放租，也可以在任何你認為合適的時機，於自由市場上出售，完全沒有時間限制。
如果不同意房署的估價結果，可以怎樣做？
如果你認為房屋署對單位的估價過高，導致居屋地價計算結果不合理，你有權提出反對。你必須在「評估補價通知書」發出日起計的28天內，以書面形式向房屋署提出上訴。房屋署會重新審核個案。假如你對覆核結果依然不滿意，最終可以向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。一個實用的建議是，在正式申請前，可以先向幾家銀行為單位進行估價，這樣心中有個底，假如日後需要上訴，這些紀錄亦可作為參考理據。
香港是否有永久豁免補地價的居屋？
有的，不過這屬於非常罕見的特例。只有在最早期的資助房屋計劃下出售的單位，例如第一期至第三期甲的居屋，因為當時的地契條款並未設有轉讓限制，所以這些單位的業主可以在自由市場上出售單位而毋須補地價。不過，對於絕大部分後期出售的居屋，這項豁免並不適用，業主仍需遵守相關的補地價規定。
補地價後，我的單位與私人樓宇還有分別嗎？
當你繳付了全部補地價款項，並完成了土地註冊處的登記程序後，你的單位在買賣、出租或按揭的層面上，與一般私人樓宇基本上再沒有分別。單位的轉讓限制已經正式解除，你可以自由地在市場上進行任何交易，銀行在審批按揭時，也會將其視為一個普通的私人物業處理。
整個補地價程序需時多久？
整個流程所需的時間，視乎各個環節是否順利。一般來說，由你遞交申請表及所需文件起計，到收到房屋署發出的「評估補價通知書」，大約需要一個月時間，因為房署需要委派測量師進行實地視察及內部評估。收到通知書後，你有兩個月的繳款期限。所以，由正式申請到完成整個程序，預留兩至三個月的時間會比較穩妥。