與伴侶、家人或朋友聯名置業，是香港人實現「上車」夢的常見途徑。然而，當律師問及物業業權要採用「聯權共有」（Joint Tenancy，俗稱「長命契」）還是「分權共有」（Tenancy in Common）時，許多人卻未意識到這個決定的深遠影響。這不僅是法律名詞上的差異，更直接關係到業權份額、資產繼承方式、物業出售自由度，甚至日後「甩名」的稅務成本。本文將為你全面拆解聯權共有與分權共有的8大關鍵差異，深入剖析兩者在繼承及甩名程序上的陷阱，並透過具體情景分析，助你在簽署樓契前，作出最精明、最符合你長遠利益的選擇，避免日後不必要的法律糾紛與財務損失。
聯權共有與分權共有是什麼？釐清兩大核心法律概念
在香港買樓，除了考慮地點、價錢和間隔，決定業權持有方式同樣是關鍵一步。當中，聯權共有分權共有是兩種最常見的聯名方式，但兩者在法律上的意義卻有天壤之別。這個在簽署買賣合約時作出的決定，將會深遠地影響日後物業的繼承、出售以至按揭安排，因此在落筆前，必須徹底釐清兩者的分別。
為何選擇業權形式是買樓首要決定？
選擇錯誤的潛在後果：從遺產糾紛到財務損失
這個決定並非只是在文件上選擇一個選項。它是一項具有約束力的法律安排。一旦選錯，日後可能會引發家庭成員間的遺產爭拗，甚至在出售物業或申請按揭時遇到意想不到的阻礙，造成實質的財務損失。許多時候，當問題浮現時，要從聯權共有轉分權共有，過程可能已變得複雜。
影響深遠的法律分野：繼承路徑、出售彈性及按揭申請
簡單來說，你選擇的業權形式，會直接主導三大範疇的走向。第一是繼承路徑，即業主身故後業權的去向；第二是出售彈性，即各業主出售物業的自由度；第三則是按揭申請，即銀行如何評估這項共同資產。不同的選擇，將引領你走向截然不同的法律路徑。
聯權共有 (Joint Tenancy)：俗稱「長命契」
聯權共有，更廣為人知的稱呼是「長命契」。這個生動的俗稱，其實已點出了其最核心的法律特徵。這種形式常見於關係緊密的夫婦或家庭成員之間。
核心特徵：生存者取得權 (Right of Survivorship) 的自動繼承機制
它的最大特色，就是「生存者取得權」（Right of Survivorship）。當其中一位聯權共有人不幸離世，其在物業中的權益會自動、即時地轉移給其他在生的聯權共有人。這個繼承過程是自動發生的，其法律效力凌駕於個人遺囑之上。換言之，即使離世的業主在遺囑中寫明要將物業權益留給其他人，該項指示亦屬無效，業權依然會歸於在生的共有人。
法律地位：共有人被視為一個單一的業權整體
在法律層面上，所有聯權共有人會被視為一個不可分割的單一業權整體，共同擁有整個物業的100%權益，而不是各自持有特定比例的份額。可以理解為，所有業主的權益都完全融合在一起。
成立的四項一體性 (The Four Unities)
要成立聯權共有，法律上必須同時滿足「四項一體性」（The Four Unities）的嚴格條件，缺一不可。
佔有權益的一體性 (Unity of Possession)
所有共有人都有權佔用及使用整個物業，任何人都不能排除其他共有人對物業任何部分的使用權。
權益性質的一體性 (Unity of Interest)
所有共有人的權益在性質、範圍和期限上必須完全相同，例如大家都是永久業權，且權益均等。
業權來源的一體性 (Unity of Title)
所有共有人必須是透過同一份法律文件（例如同一份轉讓契）獲得物業業權。
取得業權時間的一體性 (Unity of Time)
所有共有人必須在同一時間點開始擁有其物業權益。
分權共有 (Tenancy in Common)：業權份額的彈性與獨立
與聯權共有將所有人綑綁為一體不同，分權共有（Tenancy in Common）的核心概念是獨立與彈性，較適合生意夥伴、朋友或關係相對獨立的家庭成員。
核心概念：各自擁有獨立但未分割的業權份額 (Undivided Share)
每位共有人都擁有物業中一個獨立計算，但實際上並未在物理上分割的業權份額（Undivided Share）。可以想像成，大家共同擁有一整個物業，但契約上已清楚列明你擁有70%的業權，而另一位業主擁有30%。
份額分配：可按出資比例自由劃分（如70/30），亦可均分
這種形式的最大好處，是業權份額可以按照各人的出資比例自由分配。例如甲出資七成、乙出資三成，業權便可設定為70/30。當然，也可以選擇平均分配，例如50/50，這種安排在處理分權共有與聯權共有之間的抉擇時，提供了極大的靈活性。
繼承方式：個人業權份額將納入遺產，按遺囑或繼承法處理
在繼承方面，分權共有完全沒有「長命契」的自動繼承效果。當任何一位分權共有人離世，他所持有的業權份額會被視為其個人遺產的一部分，並會按照其遺囑的指示，或是在沒有遺囑的情況下，根據無遺囑繼承法例來進行分配。這意味著業權可以傳承給配偶、子女或任何指定的受益人，而非自動歸於其他共有人。
聯權共有 vs 分權共有：優劣比較及選擇指南
核心差異一覽：聯權共有 vs 分權共有
要深入了解聯權共有分權共有，最直接的方法就是並列比較。兩者雖然都是聯名持有物業，但在業權份額、繼承方式以至出售權利上，都有根本性的分別。這些差異會直接影響你和聯名人的財務安排與長遠規劃。以下我們將逐一拆解這兩種形式的核心不同之處。
業權份額：一體 vs 獨立分割
聯權共有（Joint Tenancy）的特點是，所有共有人被視為一個單一的業權整體。大家共同擁有物業的全部，並不存在獨立的個人份額。你可以想像成大家共同持有一個完整的蘋果，沒有人可以聲稱自己擁有蘋果的某一部分。
分權共有（Tenancy in Common）則完全不同。每位共有人都擁有物業一個獨立而且明確的業權份額。這個蘋果一開始就已經按比例切好，例如你擁有70%的份額，而你的夥伴擁有30%。這個比例在法律文件上會清晰訂明。
繼承方式：自動轉移 vs 遺產處理
這是兩者最關鍵的分別。聯權共有具備「生存者取得權」（Right of Survivorship），也就是俗稱「長命契」的法律效力。當其中一位共有人不幸離世，其業權會自動轉移給其他在生的共有人。整個過程是即時和自動的，無需經過複雜的遺產承辦程序。
分權共有則沒有這個機制。如果一位分權共有人離世，他所持有的業權份額會成為其個人遺產的一部分。這份額會根據他的遺囑來分配，或者在沒有遺囑的情況下，按照無遺囑繼承法由其法定繼承人繼承。業權不會自動轉給其他的共有人。
遺囑效力：業權凌駕遺囑 vs 業權按遺囑分配
基於繼承方式的差異，遺囑在兩種共有形式下的效力也截然不同。在聯權共有下，「生存者取得權」的法律效力是凌駕於個人遺囑之上的。即使你在遺囑中寫明要將物業權益留給子女，只要物業是以聯權共有形式持有，該條款便會無效，業權依然會自動轉移給在生的聯名業主。
相反，在分權共有下，你的遺囑擁有絕對的決定權。你可以自由地在遺囑中指定任何人繼承你名下的業權份額，無論是子女、配偶還是慈善機構，其他共有人都無權干涉。這提供了極高的資產傳承彈性。
出售權利：須全體同意 vs 可獨立出售個人份額
在出售物業時，聯權共有的業主必須取得全體共有人的一致同意，才能簽署買賣合約。因為大家被視為一個整體，任何人都不能單方面出售物業。
分權共有的業主則有權獨立處理自己名下的業權份額。你可以自由決定出售、轉讓甚至按揭自己持有的30%業權，而無需得到其他共有人的同意。不過，市場上這種只有部分業權的物業（俗稱「半契樓」或「碎契樓」）承接力較弱，買家尋找和銀行批核按揭都比較困難。
適用對象：夫妻或緊密伴侶 vs 投資夥伴或家庭成員
總結來說，聯權共有因為其自動繼承的特性，非常適合關係緊密、財務一體的伴侶或夫妻。大家希望在一方離世後，另一方能順利地繼承物業，繼續安居。
分權共有則更適合關係清晰、財務獨立的合夥人。例如生意夥伴或朋友合資買樓，或者希望將資產自由傳承給下一代的家庭成員。它能清楚界定各人份額，並且保障個人資產的傳承自由。
情景分析：我應該選擇哪一種？
了解理論後，讓我們看看在真實場景中應該如何抉擇。
場景一：新婚夫婦或穩定伴侶 → 聯權共有
對於新婚夫婦或有長遠共同計劃的伴侶，聯權共有通常是理想選擇。它的「長命契」特性確保了當一方不幸離世後，在生的伴侶可以自動成為物業的唯一擁有人，免卻了繁複的法律程序和潛在的遺產爭拗，為對方提供最大的生活保障。
場景二：朋友或生意夥伴合資 → 分權共有
如果與朋友或生意夥伴一同投資物業，分權共有幾乎是唯一的合理選項。首先，各方的出資額未必相等，分權共有可以清晰地按照例如六四比、七三比等比例反映在業權上。其次，每個人的家庭狀況和繼承意願都不同，分權共有保障了各人可以將自己的投資份額，按個人意願傳承給自己的家人。
場景三：父母與子女聯名，並希望資產自由傳承 → 分權共有
父母與子女聯名置業，這是一個需要小心考慮的場景。如果父母的意願是百年歸老後，將自己的業權份額公平分配給所有子女（而不僅是聯名的那一位），或者留給配偶，那麼就應該選擇分權共有。這樣父母便能透過遺囑，自由主宰自己那份業權的去向，實現公平傳承的目標，避免家庭糾紛。
聯名物業的後續管理：繼承、出售及轉名（甩名）程序
選擇了聯權共有分權共有其中一種方式後，物業的旅程才剛剛開始。在漫長的持有期間，業主們總會遇到各種人生大事，例如成員身故、決定出售物業，或者其中一方想「甩名」退出。這些情況的處理方式，完全取決於當初選擇的業權形式。
業主身故後的繼承程序
當其中一位聯名業主不幸離世，物業的繼承路徑會出現截然不同的走向。這是聯權共有與分權共有最核心的分別之一。
聯權共有物業：如何註冊死亡證以更新業權記錄
聯權共有俗稱「長命契」，其繼承程序相對直接。基於「生存者取得權」的法律原則，當一位共有人去世後，其業權會自動轉移給其他在生的共有人。在生的業主只需要委託律師，將去世業主的死亡證連同一份「死亡證備忘錄」交往土地註冊處註冊。完成註冊後，業權記錄就會更新，整個過程無需經過冗長的遺產承辦程序，大大簡化了手續。
分權共有物業：遺產承辦的角色與法律流程
分權共有的情況則比較複雜。由於每位業主都持有獨立的業權份額，當其中一位業主去世，其持有的份額會成為其個人遺產的一部分。這份業權不會自動轉移給其他共有人，而是必須按照死者的遺囑，或者在沒有遺囑的情況下，根據《無遺囑者遺產條例》進行分配。整個過程需要先向法庭申請遺產承辦，由指定的遺囑執行人或遺產管理人處理，法律流程較長，亦涉及較多費用。
對按揭的影響：銀行會否因其中一位業主去世而採取行動？
無論是聯權共有還是分權共有，假如物業仍有按揭未供完，其中一位業主的離世都會對按揭安排構成影響。銀行作為承按人，有權在得悉借款人狀況出現重大改變後，重新評估在生共有人的還款能力。銀行可能會要求在生業主提供最新的入息證明，進行一次新的壓力測試。在某些情況下，銀行甚至可能要求重組按揭貸款。
出售聯名物業的程序與限制
當所有聯名業主都決定出售物業時，程序也會因為業權形式而有所不同。
出售聯權共有物業：必須取得所有共有人同意
在聯權共有的法律概念下，所有共有人被視為一個單一的業權整體。因此，要出售物業，必須取得全部聯權共有人的同意，並且一同簽署買賣合約。任何一位共有人都不能在未經其他人同意下，單方面決定出售物業。
出售分權共有物業：獨立出售份額的彈性與「半契樓」風險
分權共有的業主擁有較大的彈性，他們可以獨立出售自己名下的業權份額，而無需徵求其他共有人的同意。不過，這種彈性在現實中卻帶來了「半契樓」或「碎契樓」的風險。市場上，一份不完整的業權極難找到買家，因為新買家無法取得物業的全部控制權，而且幾乎沒有銀行願意為這類不完整業權的物業承造按揭。結果就是，這類部分業權的成交價通常會遠低於市價，造成潛在的財務損失。
業權轉讓（甩名）的印花稅計算
在聯名關係中，其中一位業主想將自己的業權轉讓給另一位共有人或第三方，這個過程俗稱「甩名」。
「甩名」的法律本質：被視為正式的物業買賣
首先要釐清一個概念，「甩名」在法律上會被視為一次正式的物業買賣交易，即使當中可能不涉及任何金錢交收（例如以「送贈契」形式轉讓）。因此，這宗交易與普通買賣一樣，需要繳付印花稅。
印花稅計算方法：如何為轉讓的業權份額估值
印花稅的計算基礎，是所轉讓業權份額的市值，或是該份額的議定轉讓價，兩者以較高者為準。舉例來說，一個價值800萬元的物業由兩人以分權共有形式各持一半，若其中一方想將其50%業權轉讓給另一方，印花稅的計算基礎就是400萬元（800萬元的50%）。在進行轉名前，一般建議先為物業進行專業估值，以確定計算稅款的市值基礎。
H44: 近親轉讓的稅務優惠：定義與適用稅率
印花稅條例為近親之間的業權轉讓提供了稅務優惠。法例上的「近親」包括配偶、父母、子女、兄弟姊妹。如果「甩名」是在這些近親之間進行，無論接收業權的一方是否已持有其他住宅物業，該交易都可以申請按較低的首置印花稅率（即「從價印花稅」第2標準）計算稅款，能節省一筆可觀的稅務開支。
進階篇：簽訂「聯名物業協議」的重要性
選擇了聯權共有分權共有，只是完成了物業聯名的第一步。在法律框架之外，一份度身訂造的「聯名物業協議」（Co-ownership Agreement），有時亦稱為「信託聲明」（Declaration of Trust），是保障各方權益的關鍵文件。這份協議就像一份私人合約，能清晰列明聯名業主之間的權利、責任和未來安排，主動管理潛在的衝突。
為何需要訂立「聯名物業協議」作額外保障？
彌補法律框架的不足，主動管理潛在風險
你可能會問，田土廳的契約不是已經有法律效力嗎？是的，但法律框架主要處理業權的宏觀歸屬和繼承問題，例如是聯權共有還是分權共有。它沒有處理共有人之間的日常管理、財務貢獻細節，和日後出現分歧時的解決方案。例如，如果其中一方停止供款，或者大家對出售物業的時機和價格持不同意見，單靠業權契約是無法解決這些內部矛盾的。一份周全的協議，就能預先為這些「萬一」的情況設下處理規則。
清晰界定非金錢貢獻（如負責裝修、管理等）
物業投資不單是金錢的投入。想像一下，你和朋友合資買樓，大家同樣出資一半，所以選擇了分權共有各佔50%。但整個買賣過程、律師樓手續、後續的裝修工程和尋找租客等繁瑣事務，都由你一人負責。這些時間和心力的付出，其實也是一種貢獻。聯名物業協議就可以將這些非金錢貢獻「量化」，例如在協議中訂明，雖然出資比例是50/50，但實際的權益分配可以是60/40，用以反映另一方的額外付出，讓權責更加公平對等。
協議應包含哪些關鍵條款？
出資比例與權益分配
這份協議最基本的部分，是鉅細無遺地記錄各方在物業上的所有金錢投入。這包括首期、印花稅、律師費、代理佣金，以及日後每月按揭供款的比例。協議應清楚寫明，這些出資比例如何對應各人實際持有的業權份額。即使是選擇了權益均等的聯權共有，這份記錄在日後若需要將聯權共有轉分權共有時，也能成為釐清各自貢獻的依據。
重大事項的決策機制（如出售、再按揭）
如果有一天想賣樓，但大家對價錢有不同看法，應該怎樣決定？又或者，其中一方想將物業加按套現，但另一方不同意，應該如何處理？這些都是聯名物業最常見的矛盾點。協議可以預先設定一個清晰的決策機制，例如訂明當超過指定比例的業權持有人同意時（如佔75%業權的共有人），便可執行出售決定。這能避免因一人反對而導致整個買賣陷入僵局。
優先購買權 (Right of First Refusal)
這個條款對於分權共有尤其重要。它的意思是一位業主想賣出自己的份額時，必須先以同樣的價格和條件，將份額優先出售給其他的共有人。只有當其他共有人放棄購買後，該業主才能將其份額出售給第三方。這個條款能有效防止陌生人成為新的聯名業主，保障了原有共有人的權益和對物業的控制權，維持夥伴關係的穩定性。
強制退出條款（應對破產、違約等突發情況）
這就像為你們的合作關係買一份保險。協議應列明在某些特定情況下，一方必須強制退出，並將其業權出售給其他共有人。這些觸發事件可以包括：其中一方宣佈破產、嚴重拖欠按揭供款、違反協議中的重要條款，或甚至身故（適用於分權共有）。條款中亦應訂明如何計算其業權的作價，例如參考三間銀行的估價取其平均值，確保在突發情況下能有一個公平和具執行性的退出機制。
聯權共有與分權共有常見問題 (FAQ)
如何將「聯權共有」轉為「分權共有」？可以單方面申請嗎？
答案是可以的，而且程序比許多人想像的要簡單。任何一位聯權共有人都有權單方面提出申請，將聯權共有轉分權共有，這個法律程序稱為「分割聯權」。最直接的方法，是由其中一位業主向其他所有聯權共有人送達一份書面「分割通知書」，清楚表明其分割業權的意圖。
這份通知書送達後，即使未得到其他業主的同意，聯權共有的關係在法律上就已經被打破。下一步是將這份通知書連同送達證明，一併在土地註冊處進行註冊。完成註冊後，物業的業權形式便會正式由「聯權共有」轉為「分權共有」，所有前聯權共有人會各自擁有物業的均等份額。例如，原本兩位聯權共有人，會變為各佔50%業權的分權共有人。
如果聯名業主離婚或分手，物業應如何處理？
這是一個相當普遍且複雜的問題，處理方式很大程度上取決於當初選擇的是聯權共有還是分權共有。
如果是「聯權共有」（長命契），由於雙方被視為單一業主，情況較為棘手。他們不能單獨出售自己的「一半」業權。常見的處理方案有三種：第一，雙方達成共識，將物業出售，然後平分所得款項。第二，其中一方出價買斷另一方的權益，完成「甩名」手續。第三，若無法達成協議，便可能需要透過法庭申請強制出售令。值得注意的是，在辦理離婚手續期間，其中一方應盡快單方面將聯權共有轉為分權共有，以保障其業權份額不會因為自己不幸離世而被對方自動繼承。
如果是「分權共有」，情況就清晰得多。因為業權份額是獨立的，雙方可以按各自的份額比例，協商如何分配出售物業後的收益。雖然任何一方理論上可以獨立出售自己的業權份額，但市場上這類「半契樓」承接力低，銀行亦難以批出按揭，所以最佳做法仍然是雙方協商共同出售整個物業。
如果其中一位分權共有人欠債或破產，會否影響我的業權？
這個問題正正突顯了分權共有的潛在風險。你的業權份額本身是獨立且受到保障的，不會因為其他共有人欠債而被債權人直接取走。
不過，這不代表你完全不受影響。當其中一位分權共有人被追討債務或宣佈破產，其債權人或破產管理署有權向法庭申請「押記令」（Charging Order），凍結該業主名下的業權份額。為了償還債務，債權人可以進一步向法庭申請強制出售令，要求將整個物業拍賣。屆時，即使你沒有任何債務問題，也可能被迫要一同出售物業。在物業售出後，你會取回屬於你業權份額的款項，而欠債業主的份額則會用作償還其債務。所以，你的業權雖然安全，但繼續持有該物業的權利卻可能受到影響。
「長命契」是否代表完全無需辦理任何法律手續即可繼承？
「長命契」即聯權共有，其最大的優點是業權繼承程序相對簡便，但並非完全無需任何法律手續。當其中一位聯權共有人去世後，其業權確實會依法自動轉移給在生的共有人，這個過程稱為「生存者取得權」，它凌駕於遺囑之上，並且無需經過漫長的遺產承辦程序。
然而，為了正式更新土地註冊處的業權記錄，在生的共有人仍然需要委託律師，將去世業主的死亡證副本，連同一份確認業權轉移的法律文件（例如相關的聲明書），註冊到田土廳。這個步驟是必需的，目的是將去世業主的名字從物業記錄中正式移除。完成後，在生的業主才能名正言順地以唯一業主的身份，處理日後物業的按揭、出租或出售事宜。
簽署買賣合約時，是否所有聯名業主都必須親自簽名？
是的，這是確保交易具備法律效力的關鍵一步。無論物業是以聯權共有還是分權共有形式持有，在簽署具法律約束力的文件（如臨時買賣合約或正式買賣合約）時，所有在冊的聯名業主都必須親自簽署。
如果其中一位業主因身處外地等原因無法親身簽署，他可以辦理一份有效的「授權書」（Power of Attorney），正式授權指定人士代為簽署相關文件。缺少任何一位業主的簽署或合法授權，該買賣合約的法律效力將會存疑，買家亦無法購得完整的物業業權。因此，在進行交易時，地產代理及律師都會再三確認所有業主均已妥為簽署，以保障買賣雙方的權益。