在香港置業申請按揭，許多人以為手續大同小異，但您是否聽過「法定押記」(Legal Charge) 與「衡平法按揭」(Equitable Mortgage)？這兩個看似深奧的法律術語，並非無關痛癢的文字遊戲，而是直接影響您購買樓花或現樓時，銀行審批的難易度、潛在財務風險，以至選擇「即供」還是「建築期」付款計劃的關鍵。本文將為您深入剖析兩者的核心分別，助您洞悉樓花與現樓按揭背後的七大魔鬼細節，作出最精明的置業決策。
為何要懂法定押記與衡平法按揭？對買家的實際影響
了解法定押記按揭分別，並不是單純為了學習法律術語，而是保障你置業路上每一步的實際需要。很多人以為「按揭」就是一個簡單的貸款概念，但當你深入到買賣現樓與樓花的細節時，便會發現「法定押記」與「衡平法按揭」這兩個詞彙，直接關係到你的財務安全、溝通效率以至最終決策。掌握它們的分別，就等於為自己裝備了一副更清晰的眼鏡，看透買樓過程中的各種魔鬼細節。
避免買樓（尤其樓花）的潛在財務風險
買樓是人生大事，當中最大的風險之一就是財務不確定性，尤其在購買樓花時。樓花按揭在本質上屬於「衡平法按揭」，因為物業尚未建成，你抵押給銀行的並非實體物業的業權，而是一份買賣合約的權益。銀行承擔的風險較高，這代表審批可能更嚴格，甚至對個別發展商或樓盤設有貸款限額。萬一遇上樓市波動或發展商出現問題，你所申請的衡平法按揭便可能首當其衝。相反，現樓的按揭法定押記，則因為抵押的是已註冊的法定業權，法律保障更穩固，銀行風險較低，對買家而言自然更為穩妥。
掌握與銀行、律師溝通的關鍵法律詞彙
在處理買樓貸款與法律文件時，你會不斷與銀行職員和律師溝通。他們口中的「Legal Charge」、「Equitable Mortgage」，正正就是法定押記與衡平法按揭。如果你不清楚法定押記意思和兩者之間的分別，就很難完全理解他們提供的建議和文件內容。例如，律師解釋需要將樓花按揭轉為法定押記時，你會明白這是物業成交後一個必需的法律步驟。當銀行提及某樓盤的衡平法按揭申請「額滿」時，你也能即時理解其背後的原因。掌握這些關鍵詞，能讓你溝通更順暢，確保自己清楚每一個環節。
做出更精明的按揭及付款方式決策
認識這兩種按揭的分別，最直接的影響是幫助你選擇最適合自己的付款方式。發展商提供樓花付款辦法時，通常有「即供付款」和「建築期付款」兩種選擇。「即供付款」折扣較吸引，但買家需要立即申請衡平法按揭，並承擔建築期間的利息以及前述的審批不確定性。而「建築期付款」雖然折扣較少，卻是等到物業落成收樓時，才正式申請現樓的按揭法定押記。這個選擇避開了衡平法按揭的潛在風險。因此，理解兩者分別，能讓你更客觀地衡量樓價折扣與按揭風險之間的輕重，從而作出最符合個人財務狀況與風險承受能力的精明決策。
法定押記 vs 衡平法按揭：核心分別一覽
要清楚了解物業融資，首先要弄懂法定押記按揭分別。雖然我們日常都統稱「做按揭」，但在法律層面上，按揭其實分為「法定押記 (Legal Charge)」和「衡平法按揭 (Equitable Mortgage)」兩大類。兩者看似差不多，但實際上從抵押物性質到法律保障級別都有天淵之別，直接影響你買的是現樓還是樓花。
快速比較：法定押記與衡平法按揭對照表
抵押物性質
法定押記抵押的是物業本身實實在在的「法定產業權」(Legal Estate)。簡單來說，就是你已經收樓，物業的業權已正式轉到你名下，銀行是以這個已存在的物業作為抵押品。
衡平法按揭抵押的並非物業本身，而是你在買賣合約中擁有的「衡平法權益」(Equitable Interest)。買樓花時，物業尚未建成，你無法擁有它的法定業權，你所擁有的只是一份合約權利，即未來可以接收該物業的權利。你向銀行抵押的，正是這份合約權益。
法律保障級別
法定押記為銀行提供最高級別的法律保障。因為它是以一份具法律效力的「契據」(Deed) 形式設立，並會在土地註冊處正式註冊。萬一借款人斷供，銀行擁有清晰的優先索償權，可以較直接地出售物業來償還債務。
衡平法按揭的保障級別相對較低。它雖然也是一份有約束力的法律文件，但其保障建基於一份買賣合約之上。如果出現發展商爛尾等極端情況，銀行所持有的抵押品（即買賣合約權益）價值可能會大受影響，追討過程亦相對複雜。
適用物業類型
法定押記主要適用於已經落成、並已取得入伙紙或滿意紙的「現樓」。
衡平法按揭則專門用於尚未建成、仍在施工階段的「樓花」物業融資。
銀行風險及審批考慮
由於抵押品是已建成的實物，銀行在處理法定押記按揭時風險較低。審批主要集中評估申請人的還款能力和物業估價。
銀行處理衡平法按揭時，面對的風險顯著較高，包括樓盤爛尾、延期交樓、樓價在建築期內下跌等不確定性。因此，審批除了考慮申請人的財務狀況，更會嚴格評估發展商的背景實力、樓盤質素、樓花期長短，甚至會為個別樓盤設定按揭額度上限 (Quota)。
根本差異：抵押「物業法定產業權」與「合約衡平法權益」的分別
要掌握法定押記的意思，核心在於理解抵押品的根本分別。當你申請現樓按揭，即法定押記時，你等於是將手上已擁有的資產（物業的法定產業權）交給銀行作為抵押，這是一個很直接的物權抵押關係。
相反，申請樓花按揭，即衡平法按揭時，情況就完全不同。你抵押的並非物業，而是一份「權利證明書」，即那份證明你有權在未來接收物業的買賣合約。銀行的保障是建基於這份合約能順利履行的前提之上。可以這樣理解，法定押記是抵押「現貨」，而衡平法按揭則是抵押一張有價值的「期票」。正因如此，兩種按揭在法律地位、銀行風險和審批角度上，才會存在如此顯著的分野。
剖析法定押記 (Legal Charge)：現樓按揭的法律基石
要清晰理解法定押記按揭分別，就要先由現樓按揭的法律基石——法定押記（Legal Charge）開始。當你為一層已經建成的物業（即現樓）申請按揭時，你與銀行簽署的文件，基本上就是一份法定押記。
法定押記的法律定義與意思
定義：以具法律效力的「契據」抵押物業的法定產業權
法定押記的意思，是業主透過一份具備最高法律效力的文件，稱為「契據」（Deed），將自己物業的「法定產業權」（Legal Estate）正式抵押給承按人，通常是銀行。簡單來說，法定產業權就是你在法律上被完全承認的物業擁有權，並且已在土地註冊處妥善登記。
目的：為承按人（銀行）提供最高級別的還款保障
設立法定押記的目的非常明確，就是為銀行提供最穩固的還款保障。這份契據賦予銀行一個法律權利。萬一借款人不幸斷供，銀行便可以依據這份法定押記，行使權力出售該物業，用以償還拖欠的貸款。
法定押記的成立條件與法律效力
一份按揭要成為具法律效力的法定押記，必須滿足幾個特定條件。
條件一：物業必須已落成並擁有法定產業權
首要條件是，作為抵押品的物業必須是已經落成、並領有「入伙紙」或「滿意紙」的現樓。只有現樓，業主才擁有一個完整和可以抵押的法定產業權。這也是法定押記與樓花按揭最根本的分別。
條件二：按揭文件必須為「契據」(Deed)
其次，這份按揭文件在法律形式上，必須是一份「契據」。它並非一份普通合約，而是一份在簽署和見證方面有更嚴格法律要求的正式文件，以確保其嚴肅性和法律約束力。
效力：於土地註冊處註冊後，擁有優先索償權
當法定押記契據在土地註冊處完成註冊後，它便會產生強大的法律效力。銀行作為承按人，會獲得對該物業的「優先索償權」。這意味著，如果業主有多於一個債權人，銀行有權優先於其他後續註冊的債權人，從出售物業的款項中取回欠款。
法定押記的種類
在日常應用中，法定押記會根據其註冊的先後次序，產生不同的優先級別，也就是我們常聽到的「一按」和「二按」。
第一法定押記 (First Legal Charge)：俗稱「一按」
這是業主就該物業設立的第一份按揭，因此它在土地註冊處的註冊時間最早，擁有第一優先的索償權。絕大部分由銀行批出的住宅按揭都屬於第一法定押記。
第二法定押記 (Second Legal Charge)：俗稱「二按」
當物業已存在「一按」後，業主再向另一間銀行或財務機構申請的額外按揭，便稱為第二法定押記。由於它的註冊時間在「一按」之後，其索償權也排在「一按」之後，所以承擔的風險相對較高。
解構衡平法按揭 (Equitable Mortgage)：樓花按揭的過渡安排
衡平法按揭的意思：為何樓花按揭屬於此類？
當你購買的是一手樓花，由於物業尚未建成，法律上你還未正式擁有該單位的「法定產業權」（Legal Estate）。那麼銀行是根據什麼去批出貸款呢？這時候，「衡平法按揭」就擔當了重要的角色。這種按揭的出現，正是為了處理物業建成前這段過渡期的融資需要。
法律本質：買家抵押的是買賣合約中的「衡平法權益」
衡平法按揭的法律核心，是你向銀行抵押的並非實體物業，而是你在買賣合約中所擁有的「衡平法權益」（Equitable Interest）。簡單來說，你抵押的是未來可以擁有這個單位的權利。這與現樓按揭中，業主以具法律效力的「法定押記」直接抵押物業業權是完全不同的概念，也是理解法定押記按揭分別的關鍵所在。
應用場景：主要用於為未落成的樓花物業融資
所以，衡平法按揭幾乎可以說是為樓花物業度身訂造的融資工具。在你簽署正式買賣合約後，直至物業落成、你從發展商手上接收「轉讓契」（Assignment）之前，你向銀行申請的任何按揭，在法律性質上都屬於衡平法按揭。
衡平法按揭的潛在風險與限制
正因為抵押品只是一種合約上的權益，而不是已建成的實質物業，衡平法按揭對銀行而言，風險自然比法定押記為高。這也為買家帶來了幾項在申請時需要留意的限制。
銀行風險較高，審批或更嚴格
從銀行的角度看，假如借款人在樓花期不幸斷供，銀行難以像處理現樓般，可以輕易收回單位並出售抵債，因為單位的法定業權當時仍在發展商手上。基於這種較高的潛在風險，銀行對樓花按揭的審批標準，有機會比現樓的法定押記按揭更為嚴謹。
並非所有銀行都接受所有樓盤的申請
另一個很實際的情況是，並非市場上每一個新樓盤，所有銀行都願意承造其樓花按揭。銀行會獨立評估發展商的背景、財政實力、往績及樓盤質素。信譽良好、規模較大的發展商項目，自然較易獲得大部分銀行支持。相反，假如是規模較小或新晉發展商的項目，買家可能會發現，願意接受申請的銀行選擇相對較少。
受銀行對發展商及個別樓盤的信貸額度 (Quota) 限制
還有，為了有效管理風險，即使銀行同意為某個樓盤提供樓花按揭，也通常會設定一個信貸額度上限（Quota）。這代表銀行只會為該樓盤批出特定總金額或宗數的按揭貸款。一旦額度用盡，銀行便會停止接受新的申請。所以，即使買家自身的財務條件完全符合資格，也可能因為「額滿」而被拒絕，這正是申請樓花按揭時常見的不確定因素之一。
實際應用：法定押記與衡平法按揭如何影響你的按揭決策？
了解法定押記按揭分別，不單是為了掌握幾個法律詞彙，更是直接影響你買樓時的財務部署與策略選擇。簡單來說，這兩種按揭形式，分別對應著現樓與樓花的交易，而銀行對待它們的態度與審批準則，存在著根本性的差異。這些差異最終會體現在你的按揭申請過程，甚至是付款方式的決定上。
按揭申請流程與審批準則的差異
法定押記 (現樓)：審批主要集中於申請人還款能力與物業估價
當你購買現樓時，申請的是法定押記。由於物業已經建成，是一個實實在在的資產，銀行能夠獲得具法律效力的抵押權，所以風險相對較低。因此，銀行的審批焦點會非常集中，主要圍繞兩個核心問題：第一，是關於「你」的，即你的還款能力，包括收入是否穩定、信貸紀錄是否良好、能否通過壓力測試等；第二，是關於「物業」的，即銀行的估價是否足夠。只要申請人與物業本身都符合基本要求，批核過程就會比較直接和順暢。
衡平法按揭 (樓花)：除個人因素外，銀行更會評估發展商背景、樓盤質素及市場風險
相反，購買樓花時申請的衡平法按揭，情況就複雜得多。銀行借出的款項，抵押品只是你購買該物業的合約權益，而非實物樓宇。這意味著銀行需要承擔更多的不確定性。除了審核你的個人還款能力，銀行還會像一個項目投資者一樣，對整個樓盤進行深入的風險評估。評估範圍包括發展商的財政實力與往績、樓盤本身的質素與市場定位，甚至會考慮樓花期內的宏觀經濟風險。大型發展商的項目通常較易獲批，但銀行為控制風險，往往會對單一樓盤設有按揭額度（Quota），一旦額滿，即使你的條件再好，申請也可能被拒。
策略選擇：即供 vs 建築期付款的按揭考量
明白了法定押記與衡平法按揭在審批上的分別，你就能更清晰地分析發展商提供的「即供」與「建築期」兩種付款計劃，作出更精明的抉擇。
即供付款：立即申請衡平法按揭，需面對審批不確定性及建築期利息風險
選擇即供付款，通常能獲得發展商提供的最大樓價折扣，這一點相當吸引。但代價是，你必須立即著手申請樓花按揭，也就是前面提到的衡平法按揭。這表示你需要直面其所有不確定性，包括銀行對發展商及樓盤的額外評估、潛在的按揭額度問題等。成功獲批後，你亦需要於建築期間開始支付利息，這段時間你是無法入住該單位的。
建築期付款：收樓時申請法定押記，避開樓花按揭風險但樓價折扣較少
建築期付款則讓你可以在物業臨近收樓時，才正式申請按揭。屆時物業已是現樓，你申請的將是風險較低的法定押記。這個選擇的好處是，你幾乎完全避開了樓花按揭的種種變數，按揭申請會變得與一般二手樓無異，市場上絕大部分銀行都樂意承造。當然，這種安穩與彈性並非沒有成本，其代價就是發展商提供的樓價折扣通常會比即供付款少。
從樓花到現樓：衡平法按揭如何轉為法定押記？
買樓花的朋友經常會經歷一個「由虛到實」的按揭過程，這正是理解法定押記按揭分別的關鍵實例。你最初與銀行建立的關係是基於衡平法按揭，但當物業落成收樓後，這種關係就會正式「升級」為法定押記。整個過程環環相扣，以下我們一步步拆解。
步驟一：簽署買賣合約，申請並簽訂衡平法按揭文件
當你選定心儀的樓花單位，並與發展商簽署了正式買賣合約後，如果你選擇的是即供付款計劃，就需要立即申請按揭。這時，由於物業尚未建成，你手上擁有的並非實質物業的業權，而是買賣合約賦予你的「衡平法權益」。因此，你向銀行抵押的也正是這份合約權益。銀行批核貸款後，你簽署的文件便是衡平法按揭契據（Equitable Mortgage），確立銀行作為你合約權益的承按人。
步驟二：物業落成，發展商獲發入伙紙或滿意紙
經過漫長的等待，物業終於落成。這一步的關鍵文件，是發展商從政府獲得的「入伙紙」（Occupation Permit）或「滿意紙」（Certificate of Compliance）。這份文件代表政府確認樓宇已根據建築圖則建成，結構安全，可以正式入伙。這份文件的發出，是物業由「期貨」變為「現貨」的法律轉捩點，也為之後的業權轉讓及法定押記程序揭開序幕。
步驟三：律師樓辦理轉讓契（Assignment）及法定押記契據
收到發展商通知後，你的律師便會開始處理收樓的法律文件。這時律師樓會準備兩份核心文件讓你簽署。第一份是「轉讓契」（Assignment），它的作用是將物業的法定產業權（俗稱的正式業權），由發展商正式轉移到你的名下。簽署後，你在法律上就成為了這個單位的業主。第二份是「法定押記契據」（Legal Charge），這份文件會取代之前簽訂的衡平法按揭。既然你已是正式業主，現在就可以將實質物業的業權抵押給銀行，這就是按揭與法定押記的結合。
步驟四：於土地註冊處完成註冊，正式確立銀行為第一法定押記持有人
簽署文件只是過程的一半，最關鍵的收尾步驟是註冊。你的律師會將已簽署的轉讓契及法定押記契據，提交到土地註冊處進行註冊。這個動作非常重要，因為它會將你的業主身份和銀行的按揭權益記錄在公開的物業登記冊上。一經註冊，銀行對你物業的抵押權便正式確立為「第一法定押記」（First Legal Charge）。這為銀行提供了最高級別的法律保障，整個從衡平法按揭到法定押記的轉換過程亦宣告完成。
如何在土地查冊 (Land Search) 中識別不同按揭？
想親眼看看法定押記按揭分別，最直接的方法就是查閱一份物業的土地登記冊（俗稱查冊）。這份文件就像物業的「身分證」，詳細記錄了所有業權相關的註冊事宜。只要懂得辨認幾個關鍵字眼，你就能輕易分辨出物業所涉及的按揭種類，甚至查出過往的按揭記錄。
透過關鍵字眼分辨按揭種類
在查冊文件「物業涉及的轇轕」 (Incumbrances) 一欄中，你會看到不同註冊摘要。要分辨按揭 法定押記的類型，主要看的就是這些摘要的描述。
「LEGAL CHARGE」或「MORTGAGE」：指法定押記
如果你看到註冊摘要中出現「LEGAL CHARGE」或「MORTGAGE」的字眼，這就代表一份法定押記。這通常應用於現樓按揭，即業主已將物業的法定產業權，透過具法律效力的契據抵押給銀行。法定押記意思清晰，是銀行獲得最高級別保障的標準做法。
「EQUITABLE CHARGE」或「AGREEMENT FOR LEGAL CHARGE」：指衡平法按揭
若摘要顯示的是「EQUITABLE CHARGE」或「AGREEMENT FOR LEGAL CHARGE」，這便是一份衡平法按揭。這種情況常見於樓花按揭，因為在物業未落成前，買家抵押的只是買賣合約中的衡平法權益，而不是物業本身。
如何確認按揭已解除 (Discharge)？
除了識別按揭類型，查冊也能告訴我們按揭貸款是否已經還清。
尋找「RELEASE」或「DISCHARGE OF A CHARGE」等註冊摘要
當業主還清所有按揭貸款後，銀行會簽署一份解除按揭的文件，並將其註冊到土地註冊處。在查冊文件上，你會看到一份新的註冊摘要，通常會描述為「RELEASE」、「DISCHARGE OF A CHARGE」或類似的字眼，這代表之前對應的按揭已經正式解除。
查閱「過往及現時」的業權資料版本以核對已解除的記錄
有一點需要特別留意，如果你只查閱「現時」 (Current) 的業權資料，你只會看到尚未解除的按揭。而已解除的按揭記錄，需要查閱「過往及現時」 (Past and Current) 的完整版本才會顯示。所以，若想了解物業完整的按揭歷史，記得要選擇查閱完整版的資料。
關於法定押記與衡平法按揭的常見問題 (FAQ)
法定押記與我們平時說的「按揭」有分別嗎？
這個問題非常好。其實，法定押記與按揭的分別，主要在於一個是精準的法律操作，另一個是我們日常溝通的統稱。當我們談及為已建成的現樓申請「按揭」時，在法律層面上，絕大多數情況下都是透過簽訂一份名為「法定押記 (Legal Charge)」的契據來完成的。所以可以這樣理解，法定押記是實現現樓按揭的法律基石，它賦予銀行最高級別的保障，而「按揭」則是我們對整個借貸過程的習慣性稱呼。
二按是法定押記還是衡平法按揭？其風險在哪？
如果物業是現樓，那麼二按通常是以「第二法定押記 (Second Legal Charge)」的形式存在，它本質上仍是法定押記的一種。它的主要風險在於債權的優先次序。假如業主不幸斷供，物業需要被變賣時，出售物業所得的款項，必須優先全數償還給第一法定押記的持有人（即一按銀行）。只有在還清一按的所有本金、利息及相關費用後，若有餘款，才會輪到第二法定押記的持有人（二按機構）收取。如果樓價下跌，賣樓所得未必足夠償還所有債務，二按機構承受的風險自然遠高於一按銀行。
如果發展商爛尾，我的衡平法按揭會怎樣？
這是一個樓花買家最需要留意的潛在風險。你的衡平法按揭，抵押品並非實體物業，而是買賣合約中賦予你購買該單位的「衡平法權益」。如果發展商不幸倒閉，項目「爛尾」無法建成，那麼你當初抵押的這份「權益」就無法兌現為一個實質單位，價值可能歸零。然而，你與銀行之間的貸款合約是獨立且依然有效的。這意味著，即使最終沒有物業到手，你仍然有法律責任繼續向銀行償還這筆樓花按揭貸款。
銀行批出樓花按揭後，到轉為法定押記時會否重新審批？
一般情況下，當物業落成、買家收樓時，銀行不會對你的入息證明及還款能力進行一次全新的壓力測試或審批。從衡平法按揭轉為法定押記，更多是一個由律師樓協助處理的法律程序，以完善抵押品的法律地位。不過，銀行通常會在這階段為物業重新進行估價。只要物業的市場價值沒有出現極端或大幅度的下跌，導致估價遠低於貸款額，整個轉換過程都會順利完成，不會有太多變數。