手持綠表居屋，想在公開市場上高價出售或出租？要將資助房屋變為可在市場自由流轉的資產，必先過「補地價」這一關。補地價的計算方法、轉讓限制、申請程序繁複，往往令業主感到困惑。本文將為您一文整合綠表居屋補地價的所有關鍵資訊，由補地價的計算公式、申請流程五步曲，到把握時機慳錢的財務策略，全面拆解每個步驟與細節，助您清晰規劃，順利完成補地價程序，釋放物業真正價值。
釐清綠表與補地價：決定出售市場的關鍵
談及綠表補地價，這絕對是每位綠表居屋業主在考慮出售單位時，必須面對的第一個，也是最重要的一環。簡單來說，是否為單位補地價，直接決定了你的物業可以在哪個市場上放售，以及你可以接觸到哪一類買家。這不只是一個程序上的選項，更是一個關乎單位最終價值與交易策略的核心決策。
何謂「補地價」？為何未補價居屋不能自由買賣？
首先，我們要理解「補地價」的本質。當年你以「綠表價」購入單位，這個價格其實並非單位的完整市值。因為政府在興建資助房屋時，已經為合資格的市民提供了資助，豁免了部分地價，這份折扣就是政府的資助。
所謂「補地價」，就是業主向政府繳付當年獲豁免的地價差額。完成這個步驟後，單位的轉讓限制便會解除。這也解釋了為何未補價的居屋不能在公開市場自由買賣，因為從法律層面上，業主尚未擁有單位的全部業權，單位仍受《房屋條例》的轉讓限制。只有在補足了地價後，單位才真正變成一項私人財產，可以自由地在市場上出售、出租或轉讓。
決策分岔點：居二市場 vs 公開市場
搞清楚補地價的概念後，你便會來到一個清晰的決策分岔點，面前有兩條路可以選擇：
第一條路是「居屋第二市場」（簡稱居二市場）。選擇這條路，你就不需要進行綠表居屋補地價。你可以直接將單位轉售予同樣持有購買資格證明書的綠表或白表人士。這樣做的好處是省卻了籌集大筆資金去補地價的步驟，交易流程相對簡單。不過，你的潛在買家範圍有限，而且售價必須以未補地價的「綠表價」作基礎。
第二條路則是「公開市場」。要踏上這條路，前提是你必須先完成補地價程序。當你繳付了補價款項，並取得「解除轉讓限制證明書」後，你的單位就和一般私人樓宇無異。你可以賣給任何人士，不再局限於綠表或白表買家，定價的自由度也大得多，能完全反映當時的市場價值。這條路通常能讓單位以更高價格出售，但業主需要先解決補地價的資金問題。
綠表居屋補地價計算方法與實例
談到綠表補地價，許多業主最關心的莫過於「到底要補多少錢？」。這個金額直接影響賣樓後的實收利潤和財務安排。其實，綠表居屋補地價的計算方式有跡可循，只要掌握一條核心公式，就能夠自己初步估算，為賣樓做好準備。下面我們就一齊來拆解這條公式，並且看看影響金額的關鍵因素。
掌握補地價黃金公式：從市值與折扣率計算
計算補地價金額，最關鍵的是掌握這條黃金公式：
補價金額 = 補價時的單位市值 x 購入單位時的折扣率
聽起來很簡單，對吧？現在我們來逐一拆解公式的兩個部分。
- 補價時的單位市值： 這不是你自己或銀行估計的價格，而是由房屋署（房署）在收到你的補地價申請後，委派專業測量師評估的當時市場價值。
- 購入單位時的折扣率： 這是當年政府以「綠表價」出售單位時，相對於當時市值的折扣百分比。這個折扣率在你買入單位的那一刻就已經鎖定，永遠不會改變。
讓我們用一個實例來看看如何應用。假設你在多年前以綠表價180萬購入一個單位，當時的十足市值是300萬。
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首先，計算出固定的折扣率：
(當年市值 $300萬 – 購入價 $180萬) / 當年市值 $300萬 = 40% -
然後，假設你現在申請補地價，房署評估你單位的現時市值為650萬。
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最後，將現時市值乘以折扣率，就得出應繳的補地價金額：
現時市值 $650萬 x 40% = $260萬
就是這麼簡單。只要知道這兩個數字，你就能對所需補價金額有一個清晰的概念。
影響補地價金額的兩大核心變數
從上面的公式可以看到，真正影響最終補價金額的，其實只有兩個核心變數。
第一個變數是「補價時的單位市值」。這是浮動的，會跟隨整體樓市升跌而改變。當樓市處於高位時申請補地價，評估出來的市值自然較高，應繳的補價金額亦會水漲船高。反之，若在樓市回調時申請，則有機會用較低成本完成補價。另外，單位的狀況如樓層、座向、景觀甚至內部維修情況，都會影響估價，所以一般建議在房署派員估價前，不必進行大規模的豪華裝修，避免推高估值。
第二個變數是「購入單位的折扣率」。這是固定的歷史數據，不論樓市如何變動，這個百分比都不會改變。要找出自己單位的準確折扣率，最可靠的方法是查閱當初簽署的樓契（Deed of Assignment），上面會清晰列明。每一期居屋，甚至同一個屋苑不同座數的折扣率都可能有所不同，所以一定要以自己樓契上的資料為準。
租置計劃公屋與居屋補地價機制的差異
需要特別留意的是，上面提到的黃金公式主要適用於一般的居者有其屋計劃（居屋）單位。如果你持有的是「租者置其屋計劃」（租置計劃）的公屋單位，其補地價機制會有所不同。
租置公屋的補價計算方式相對複雜，並非直接套用一個固定的首次購入折扣率。業主需要向房署遞交特定的補價申請。房署受理後，會派專員親身到單位視察及估價，再根據一套內部的評估機制來釐定最終的補價金額。因此，租置公屋的業主無法像居屋業主那樣，簡單地用一條公式預先計算，必須經由官方的申請及評估程序，才能得知確切的補價款項。
轉讓限制期全攻略：我的居屋何時才能補地價？
處理綠表補地價這件事，許多業主朋友最關心的問題，莫過於「我究竟何時才可以賣樓？」這個問題沒有統一答案，因為決定權在於你手上那份樓契的「首次轉讓契據」日期。政府為了確保資助房屋資源能妥善運用，不同時期推售的居屋，其轉讓限制與可以申請綠表居屋補地價的時機都大相逕庭。想知道自己的單位何時才能「鬆綁」，在公開市場上自由買賣，就要先弄清楚它屬於哪個時期的政策規管。
不同時期出售居屋的轉讓限制與補地價時機
居屋的轉讓限制就像一把時間鎖，年期屆滿前，業主只能在指定的「居屋第二市場」內，將單位轉售給同為合資格的人士。只有當限制期過去，業主完成補地價程序後，單位才能像一般私樓一樣，在公開市場上自由放售或出租。以下將根據房屋委員會的政策演變，為你詳細拆解不同時期購入單位的限制分野。
- 2018年之前出售的居屋
如果你是在這個時期購入單位，限制相對寬鬆。根據當時的政策：
* 首兩年內： 業主不能在任何市場上出售單位。
* 第三至第五年： 業主可以在居屋第二市場，以免補地價方式，將單位轉售予綠表或白居二的合資格買家，售價可由買賣雙方自由議定。
* 滿五年後： 恭喜你，你的單位已符合資格。此時你可以隨時向房委會申請評估補價，完成綠表補地價手續後，便可在公開市場上自由出售或出租。
- 2018年新居屋（新定價政策後）
從2018年起，居屋定價與市價脫鉤，折扣率更吸引，但轉讓限制也隨之收緊：
* 首兩年內： 只能在居屋第二市場，以不高於原價的價錢，轉售給合資格人士。這意味著業主在這段時間內沒有獲利空間。
* 第三至第五年： 仍然只能在居屋第二市場轉售，但售價可以自由議定。
* 滿五年後： 業主才可以正式向房委會提交補地價申請，繼而進入公開市場。
- 2019年及之後出售的居屋
政策進一步「加辣」，對轉售的限制最為嚴格，旨在打擊短期炒賣：
* 首兩年內： 規定與2018年計劃相同，只能在居屋第二市場以原價轉售。
* 第三至第十年： 雖然可以在居屋第二市場自由定價出售，但整個十年期間，房委會都不會接納單位的補地價申請。
* 滿十年後： 業主才終於可以為單位申請補地價，解除所有轉讓限制，在公開市場上自由買賣。
總括而言，確認單位首次出售的年份，是你規劃未來賣樓大計的第一步，也是計算何時能夠啟動補地價程序的關鍵。
綠表居屋補地價申請流程五步曲
要完成綠表居屋補地價，將單位投放到自由市場，其實整個申請流程比想像中簡單，主要分為五個清晰的步驟。只要跟著這個流程走，就能順利為你的物業解除轉讓限制。
第一步：提交申請文件及繳付手續費
首先，業主需要填妥一份名為「評估補價申請書」的表格。然後，將填好的申請書，連同一份單位的樓契副本，以及一筆指定金額的手續費，一併交回房屋署相關的辦事處。手續費需要以劃線支票或銀行本票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。準備好這三樣東西，就完成了申請的第一步。
第二步：房署受理及預約單位估價
房屋署收到你的申請後，會先發出一份認收通知書，確認已開始處理你的個案。接著，房署會委派認可的專業測量師聯絡你，預約一個時間上門視察單位。測量師到訪的主要目的，是為你的單位評估一個當時的十足市值，這個估價就是計算補地價金額的基礎。
第三步：接收「評估補價通知書」
測量師完成單位估價後，大約需要一個月的時間，你就會正式收到由房屋署發出的「評估補價通知書」。這份文件非常重要，它會清楚列明你的單位的評估市值，以及根據這個市值和當年的折扣率計算出來的最終補價金額。
第四步：繳付補價款項或提出上訴
收到通知書後，你有兩個選擇。如果滿意評估結果，就要在通知書發出日期的兩個月內，透過律師行支票或銀行本票繳付全數補價款項。如果你認為估價不合理，可以在通知書發出後的28日內，以書面形式向房屋署提出上訴，要求重新覆核。
第五步：領取「解除轉讓限制證明書」並完成註冊
當你繳清所有補價款項後，房屋署便會發出「解除轉讓限制證明書」。這份文件證明你的單位已經解除了轉讓限制。最後一步，也是最關鍵的一步，就是要委託律師將這份證明書送到土地註冊處進行註冊。完成註冊後，整個綠表補地價程序才算正式大功告成，你的物業便可以在公開市場上自由出售或出租。
補地價財務策略與風險管理
處理綠表補地價不單純是行政程序，更是一項重大的財務決策。何時補、如何補，都會直接影響你最終的賣樓收益。掌握一些財務策略與風險管理知識，可以讓你更靈活地處理綠表居屋補地價，爭取最大回報。
策略一：把握樓市週期，低位補地價鎖定成本
補地價的金額是根據「補價時的物業市值」乘以「買入時的折扣率」計算出來的。這個公式的關鍵變數就是「市值」，它會隨着樓市升跌而變動。因此，選擇在樓市處於較低水平時申請補地價，是一個非常精明的財務策略。
你可以主動出擊，在樓價回落時，即使還未找到買家，也先向房屋署申請評估補價金額。當你繳付了這筆款項後，就等於鎖定了這個較低的補價成本。日後，當樓市回升，你就可以用一個更高的市場價出售單位，從而擴闊你的利潤空間。這個方法將被動的補價責任，轉化為主動的成本控制操作。
策略二：資金不足？善用「成交同時補地價」財技
一筆過支付數十萬甚至過百萬的補地價款項，對很多業主來說都是一個負擔。如果你手上沒有足夠的流動資金，可以善用市場上常見的財技，在成交當日利用買方的資金完成補地價。
具體操作是，在簽訂臨時買賣合約時，與買家協商一個較長的成交期，例如兩個月以上，確保有充裕時間完成所有補地價的評估程序。到了正式成交當日，買家支付的樓價尾數會先存入你委託的律師樓戶口。然後，律師樓會按照你的指示，開出支票支付給房屋署完成補地價，同時處理好你原有的按揭還款，最後才將餘額轉交給你。這樣，你就無需預先籌集大筆現金，順利完成整個交易。
風險分析：買賣合約中的補地價責任歸屬
雖然法律上補地價的責任在於賣方，但在實際交易中，由誰承擔這筆費用可以在買賣合約中協商，而不同的協商結果會帶來不同的風險。
最常見的做法是由賣方負責。合約上會直接列明一個「已補地價」的成交價。這個做法的風險在於，最終房屋署評估的補價金額可能高於或低於預期。如果估價高於預期，賣方的實際收益就會減少。相反，如果估價較低，賣方就能保留更多利潤。
另一種較少見的做法，是在合約訂明單位以未補地價的「綠表價」出售，再另外註明補地價的費用由買方承擔。這種安排將估價浮動的風險完全轉移給買家。如果最終補價金額高於預期，買方的總支出便會增加。而且買家需要注意，補地價的金額一般不能申請按揭，需要以現金支付。無論採用哪種方式，最重要的是在合約中清晰列明條款，避免日後出現爭議。
綠表居屋補地價常見問題 (FAQ)
申請前自行尋找銀行估價有用嗎？
在正式申請綠表居屋補地價前，先向銀行查詢估價是一個非常實用的準備步驟。因為銀行的估價可以為你提供一個貼近市場的參考指標。當你掌握了單位的大約市值，就可以利用當初的折扣率，初步估算出需要準備的補地價金額，讓你對整個財務安排更有預算。
之後，當你收到房屋署（房署）發出的正式估價通知書時，你便可以將兩個估價作比較。如果房署的估價明顯高於銀行的估價，銀行的估價紀錄就可以成為你考慮提出上訴時的有力參考理據。所以，這個簡單的步驟能讓你更有信心地應對整個補地價過程。
未補地價將居屋出租或出售有何法律後果？
將未完成補地價的居屋單位在公開市場上出租或出售，後果非常嚴重。這不單是違反買賣協議，更是觸犯香港法例第283章《房屋條例》的刑事罪行。
根據法例，任何業主未經許可，將未補地價的單位轉讓或出租，一經定罪，最高可被判處罰款五十萬元和監禁一年。同時，所有相關的買賣合約或租約在法律上均屬無效，對買方或租客毫無保障。房署更有權行使權力，要求業主將單位轉讓回房署。因此，業主必須先完成所有法定的補地價程序，才能將單位放到自由市場。
整個補地價申請流程需時多久？
整個綠表補地價申請流程，由遞交申請到最終完成，一般需要預留大約兩至三個月的時間。首先，業主提交申請文件和繳付手續費後，房署會發出認收通知，之後會聯絡業主預約測量師上門視察單位，這個階段通常需要數個星期。
測量師完成估價後，房署大約需要一個月時間，才會正式發出「評估補價通知書」。業主收到通知書後，有兩個月的時間繳付補價款項。整個流程環環相扣，所以如果你正計劃出售物業，務必預留充足時間處理補地價事宜，避免影響交易進度。
「綠表價」與補地價後的「市值」有何關係？
「綠表價」和「市值」是代表單位在兩個不同市場的價值，兩者關係密切。
「綠表價」是指單位在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場（居二市場）的成交價格。這個市場的買家只限於持有有效「購買資格證明書」的綠表或白表人士。
「市值」則是指單位在完成補地價程序，解除所有轉讓限制後，於公開自由市場上可以達到的完整價值，其買家沒有身份限制。
兩者的關係可以直接理解為：市值 = 綠表價 + 補地價金額。完成綠表補地價的過程，就是填補了政府當年提供的折扣差額，從而釋放了單位的全部市場價值。
如果對房署的補地價估價不滿意，可以怎樣做？
如果你收到房署的估價後，認為評估出的補價金額過高，你有權提出反對。業主必須在「評估補價通知書」發出日期的28天內，以書面形式向房署正式提出上訴。
房署收到反對申請後，會重新審核個案。假如你對覆核後的結果依然不滿意，最終可以向土地審裁處提出上訴，由法庭作出最終裁決。在提出反對時，如果你能提供具體的理據，例如多間銀行的專業估價報告作為佐證，將有助增加申訴的說服力。