置業是人生重大決定，面對息口波動的市場環境，選擇最適合的按揭計劃，足以影響未來數十年的財務負擔。想在芸芸銀行之中「揀啱Plan」、拎盡著數，絕非只比較利率與現金回贈般簡單。按揭背後涉及封頂利率(Cap Rate)、高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link)、罰息期等魔鬼細節，每項都直接影響您的總供款成本。
本文為您送上2025年最全面的香港銀行按揭優惠比較，從各大銀行的最新Offer一覽表，到深度拆解構成最佳計劃的7大關鍵元素，再到首次置業、轉按、投資客等不同人士的實戰攻略，一步步教您計算隱藏價值，並提供詳盡申請流程懶人包及文件清單，助您在複雜的按揭市場中運籌帷幄，作出最精明的選擇。
2025年香港主要銀行按揭優惠比較一覽表
要申請最適合自己的按揭優惠，直接比較各大銀行的方案是最有效率的一步。以下為您整理了市場上主要銀行的按揭計劃概覽，方便您進行初步的按揭優惠比較。我們會從按揭利率、封頂利率、現金回贈、高息存款掛鈎戶口、罰息期，以及額外獎賞等多個角度，助您快速掌握關鍵資訊。
請注意，以下資料僅供參考，實際的按揭優惠利率及回贈會因應貸款額、物業類型及申請人的財務狀況而有所調整，一切以銀行最終批核為準。
銀行／金融機構
中國銀行（香港）
按揭利率 (H按／P按)
H+1.3%
封頂利率 (Cap Rate)
P-2% (實際利率約4.125%)
現金回贈 (%)
高達貸款額 1.8% (視乎貸款額及其他因素)
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
有提供
罰息期
通常為2年
額外獎賞／獨家優惠
有機會提供按揭保險費用回贈，或晉身指定優越理財戶口。
銀行／金融機構
滙豐銀行 (HSBC)
按揭利率 (H按／P按)
H+1.3%
封頂利率 (Cap Rate)
P-2% (實際利率約4.125%)
現金回贈 (%)
高達貸款額 1.8% (視乎貸款額及客戶關係)
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
有提供
罰息期
通常為2年
額外獎賞／獨家優惠
提供綠色按揭優惠，合資格物業可獲額外獎賞，亦有機會享按揭保費回贈。
銀行／金融機構
渣打銀行 (Standard Chartered)
按揭利率 (H按／P按)
H+1.3%
封頂利率 (Cap Rate)
P-2% (實際利率約4.125%)
現金回贈 (%)
高達貸款額 1.9% (視乎貸款額及推廣期)
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
有提供
罰息期
通常為2年
額外獎賞／獨家優惠
有機會賺取「亞洲萬里通」里數獎賞，或享有綜合理財戶口服務升級。
銀行／金融機構
恒生銀行 (Hang Seng Bank)
按揭利率 (H按／P按)
H+1.3%
封頂利率 (Cap Rate)
P-2% (實際利率約4.125%)
現金回贈 (%)
高達貸款額 1.7% (視乎貸款額及客戶類別)
高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)
有提供
罰息期
通常為2年
額外獎賞／獨家優惠
成功申請或可享指定信用卡永久免年費優惠。
智能按揭配對：3步找出您的最佳按揭計劃
市場上的按揭優惠五花八門，要逐一比較確實費時失事。想快速找到最適合您的計劃，可以利用智能按揭配對工具，只需簡單三步，就能清晰比較各銀行的按揭優惠利率和回贈，為您度身訂造最理想的方案。
第一步：輸入您的基本財務狀況
要獲得個人化的建議，第一步是提供一些基本資料。系統會根據您的獨特情況，篩選出最相關的按揭計劃，讓整個按揭優惠比較過程更具效率。
物業類型 (私樓／居屋／村屋)
不同類型的物業，銀行可提供的按揭成數和審批準則都有分別。準確選擇您的物業類型，是配對合適計劃的基礎。
貸款目的 (首次置業／轉按／加按)
您的貸款目的直接影響最佳方案的選擇。首次置業人士可能看重高成數按揭，而轉按申請人則更關心能否賺取可觀的現金回贈和更低的利率。
收入背景 (固定收入／非固定收入／自僱)
銀行的審批取態會因應申請人的收入背景而異。固定收入人士的申請過程通常較直接，而非固定收入或自僱人士則需要選擇對其入息證明文件接納程度較高的銀行。
您的目標 (最低利率／最高回贈)
您的個人財務目標是關鍵。您希望在供款期內盡量節省利息支出，還是想在短期內獲得最大筆的按揭優惠回贈以應付裝修等開支？清晰的目標有助系統為您篩選出最符合期望的計劃。
第二步：獲取個人化按揭方案分析
完成資料輸入後，系統會即時進行運算和分析，將複雜的市場資訊轉化為簡單易明的比較報告。
您的三大最佳按揭計劃推薦
系統不會將所有計劃列出，而是根據您的資料，精心挑選出市場上最匹配您的三大按揭方案，讓您能集中比較，作出更明智的決定。
各方案的利率、回贈及長遠總成本比較
報告會清晰列出每個推薦方案的實際按揭優惠利率、現金回贈金額、每月供款，甚至推算整個貸款期的總利息支出。所有數據一目了然，讓您輕鬆掌握每個方案的長遠財務影響。
第三步：未來供款壓力測試模擬
選擇按揭計劃不單是看眼前的利率和回贈，更要考慮未來的利率變動風險。這個步驟能助您評估計劃的長遠穩健性。
模擬不同加息幅度對每月供款的影響
工具可以模擬在未來加息週期下，例如利率上升1%或2%時，您推薦的各個計劃每月供款會增加多少。這有助您具體了解潛在的供款壓力。
評估各計劃在利率波動下的抗風險能力
透過加息模擬，您可以評估哪個計劃的抗風險能力更強。例如，一個設有較低「封頂利率」的H按計劃，在加息環境下的保障可能更高，讓您在面對市場波動時更有預算。
深度拆解：構成最佳按揭計劃的5大關鍵元素
要找到心儀的按揭優惠，不能只看表面的利率數字。一個全面的按揭計劃，其實是由多個部分組成，每個細節都會影響你的長遠供款成本和財務彈性。進行按揭優惠比較時，就像拼湊一幅拼圖，需要將利率、回贈、戶口類型等各個元素組合起來，才能看清全貌。接下來，我們會逐一拆解構成最佳按揭計劃的五大關鍵元素，助你作出最精明的選擇。
1. 按揭回贈：現金回贈的計算與限制
現金回贈是銀行最具吸引力的優惠之一，直接為你提供一筆現金，減輕首期或裝修的負擔。不過，關於按揭優惠回贈的計算，當中其實有不少細節需要留意。
回贈計算基礎：以貸款額或淨貸款額為準？
一般情況下，現金回贈是以貸款額的某個百分比計算。但如果申請了按揭保險計劃，情況就有所不同。銀行通常只會基於由銀行本身批出的貸款部分去計算回贈，而不包括按揭保險公司承保的部分。舉例說，一個800萬的物業，申請九成按揭，銀行批出七成（560萬），餘下兩成（160萬）由按保公司承保。若回贈率為1.5%，計算基礎就是560萬，而非總貸款額720萬。
金管局規定：回贈高於1%需扣減貸款額
根據香港金融管理局的指引，如果銀行提供的現金回贈金額超過貸款額的1%，整筆回贈金額都需要在貸款總額中扣除。這意味著你實際可以借到的本金會減少。例如，申請500萬貸款，回贈為1.5%（7.5萬元），由於高於1%，所以實際獲批的貸款額會是492.5萬元（500萬 – 7.5萬）。這個規定是為了穩定按揭市場，申請時需要計算清楚。
如何計算扣除回贈後的實際借貸成本
扣減貸款額後，最直接的影響是需要準備更多首期資金去填補差額。雖然表面上現金回贈更高，但實際可動用的資金可能沒有預期中多。在計算總借貸成本時，應將減少了的貸款本金和實際到手的現金回贈綜合考慮，才能準確評估整個計劃的實際價值。
2. 按揭利率：H按、P按與定息按揭全分析
按揭優惠利率是整個計劃的核心，直接決定了你未來的供款壓力。市場上主要有三種利率計劃：H按、P按和定息按揭，各有優劣。
H按 (HIBOR Plan)：優點、風險及適合人群
H按的利率是以香港銀行同業拆息（HIBOR）為基礎，再加上銀行指定的百分點（例如 H+1.3%）。HIBOR每日浮動，所以H按的利率波動性較大。在低息環境下，H按利率通常比P按低，能節省更多利息支出。它的風險在於加息週期時，利率上升速度較快。H按適合對利率市場有一定認識，並且能夠承受利率波動風險的申請人。
P按 (Prime Rate Plan)：穩定性及計算方式
P按的利率則以最優惠利率（Prime Rate）為基準，減去一個特定的百分點（例如 P-2%）。最優惠利率由各銀行自行釐定，變動不頻繁，因此P按的利率相對穩定，供款額的可預測性較高。即使市場利率波動，P按的變動通常較為滯後和溫和。P按適合偏好穩定、不希望供款額頻繁變動的業主。
封頂利率 (Cap Rate)：H按的「安全網」機制
封頂利率是H按計劃中一個非常重要的保障機制。它為浮動的H按利率設定了一個上限，而這個上限通常與P按利率掛鈎（例如 P-2%）。當 HIBOR 大幅抽升，導致 H+1.3% 的實際利率高於封頂利率時，你只需按封頂利率水平供款。這個機制讓選用H按的業主既有機會享受低息，同時亦能有效管理利率急升的風險。
定息按揭 (Fixed-rate Mortgage)：鎖定利率應對市場波動
定息按揭是指在指定年期內（通常為2至3年），按揭利率會鎖定在一個固定水平，不受市場利率波動影響。這為業主提供了清晰的財務預算，尤其適合預期利率將會上升，或希望在置業初期有穩定供款額的申請人。定息期結束後，利率通常會轉為當時的H按或P按計劃。
3. 高息存款掛鈎戶口 (Mortgage Link)：對沖利息支出的工具
高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）是近年非常受歡迎的按揭產品功能，它提供了一個有效對沖利息支出的方法。
運作原理：以高息存款利息抵銷按揭利息
成功申請按揭後，銀行會為你開設一個特別的存款戶口。你存入這個戶口的資金，可以賺取與按揭貸款利率完全相同的存款利息。例如，你的按揭利率是4.125%，這個戶口的存款利率也是4.125%。賺取的利息可以直接用來抵銷部分的按揭利息支出，變相降低了你的實際供款負擔。
存款上限：與未償還貸款額的關係
這個高息優惠並不是無限的。銀行通常會設定一個存款上限，一般是未償還按揭貸款餘額的50%或60%。例如，你的貸款餘額是400萬，存款上限是50%，那麼你最多可以將200萬資金放入掛鈎戶口賺取高息。超出上限的存款，則會按普通儲蓄戶口的利率計算利息。
如何量化Mortgage Link的實際價值
要評估Mortgage Link的價值，你可以計算它為你節省的利息。如果你能用盡存款上限，假設貸款額400萬，利率4.125%，存款上限50%（即200萬），你每年賺取的利息就是 200萬 x 4.125% = 82,500元。這筆利息收入直接抵銷了你的按揭支出。對於手頭有充裕流動資金的業主來說，Mortgage Link的實際效益非常顯著。
4. 罰息期 (Penalty Period)：提早還款的代價
罰息期是銀行為了保障利息收入而設的條款，限制借款人在指定期限內提早全數清還貸款。
常見年期 (2年 vs 3年) 的分別
香港的按揭計劃罰息期普遍為2年或3年。選擇2年罰息期的計劃，意味著你在供款兩年後就可以自由轉按或賣樓而無需支付罰款，財務彈性較高。3年罰息期的計劃則鎖定時間較長。一般來說，銀行可能會為年期較長的罰息期計劃提供稍微好一點的利率或回贈。
罰款計算方式及條款細則
罰款的計算方式主要有兩種：按原有貸款額的某個百分比計算，或按提早償還金額的某個百分比計算。罰款比例通常會逐年遞減。例如，第一年罰原有貸款額的2%，第二年罰1%。簽署貸款文件前，必須仔細閱讀相關條款。
對計劃短期內轉按或賣樓的影響
如果你有計劃在短期內（2至3年）賣樓，或者希望捕捉市場機會轉按至其他銀行賺取回贈，罰息期的長短就是一個非常重要的考慮因素。在做決定前，應將潛在的罰息成本計算在內，以免得不償失。
5. 銀行審批標準與速度
除了利率和回贈，銀行的審批取態和效率也是構成一個良好按揭體驗的關鍵。
「預先批核 (Pre-approval)」的重要性
在簽訂臨時買賣合約前，向銀行申請「預先批核」是一個非常明智的步驟。銀行會根據你提供的初步入息及財務資料，評估出一個大致可批出的貸款額。這不但讓你尋找物業時更有預算，也增加了你向業主出價時的信心和說服力。
不同銀行的審批取態及所需時間
不同銀行對風險的取態各異。有些銀行對自僱人士或收入不穩定者的審批較為寬鬆，有些則較為嚴格。同樣地，各銀行的審批流程和所需時間亦有快慢之分。在樓市暢旺、成交期較短的時候，銀行的審批速度尤其重要。選擇一家熟悉你行業背景、審批效率高的銀行，能讓整個置業過程更加順暢。
按揭額外禮遇：計算超越利率回贈的隱藏價值
市面上的按揭優惠五花八門，想找到最適合自己的計劃，除了比較按揭優惠利率和回贈，更要懂得發掘那些不易察覺的額外禮遇。這些禮遇的價值加起來，隨時可能比現金回贈本身更可觀。進行按揭優惠比較時，將這些因素納入考量，才能真正計算出整個計劃的總價值。
銀行服務升級優惠
晉身「優越理財」戶口的捷徑
許多銀行的高端理財戶口，例如「優越理財」或「優先理財」，通常要求客戶維持數十萬甚至過百萬的資產結餘，門檻不低。一個聰明的做法，是利用按揭貸款來達到這個要求。部分銀行會將你的按揭貸款額計算在「全面理財總值」之內。換句話說，只要你的貸款額夠高，即使戶口沒有太多存款，也能直接晉身為尊貴客戶，享用專屬的銀行服務和優惠。
豁免高端戶口年費／月費的條件
成為高端理財戶口客戶的最大好處之一，就是可以享用一系列豁免服務。當你的按揭貸款額滿足了升級條件後，銀行通常會豁免該戶口的首年，甚至長達數年的月費或年費。這意味著你可以免費使用特快櫃位服務、專屬客戶經理、更優惠的電匯收費和外幣兌換價等，這些都是實實在在的價值。
信用卡及消費獎賞
永久豁免指定信用卡年費
申請按揭時，銀行亦很樂意為你提供信用卡優惠，最常見的就是永久豁免年費。這項優惠通常適用於銀行旗下指定的高端信用卡，這些卡本身可能提供機場貴賓室服務、餐飲折扣或更佳的積分回贈率。長期而言，省下的年費也是一筆可觀的數目。
迎新里數、現金券或其他消費回贈
除了豁免年費，銀行為了吸引按揭客戶，有時會提供額外的信用卡迎新獎賞。這可能是一筆可觀的飛行里數，讓你輕鬆換取機票；也可能是百貨公司現金券或額外的簽賬回贈。這些獎賞雖然是一次性的，但價值可以達到數千元，直接增加了按揭優惠回贈的總額。
如何計算按揭總價值 (Total Value)
整合計算：現金回贈 + 利息節省 + 禮遇價值
要全面地評估一份按揭計劃，不能只看單一項目。一個更準確的評估方法，是將所有好處量化並加總。你可以用以下這條思路來計算：
總價值 = 現金回贈 + (Mortgage Link戶口節省的利息) + (豁免的銀行戶口月費總額) + (豁免的信用卡年費) + (迎新獎賞的現金價值)
透過這個整合計算，你會更清晰地看到哪一份按揭計劃能為你帶來最大的整體效益，而不僅僅是眼前的回贈數字。
不同類型申請人按揭選擇攻略
要找到最適合自己的按揭優惠，第一步是清晰了解自己的身份和理財需要。不同背景的申請人，在進行按揭優惠比較時，考慮的重點也大不相同。以下為您拆解各類人士的按揭選擇策略，助您找到最理想的方案。
首次置業人士（首置客）
平衡短期現金回贈與長遠供款壓力
對於首次置業人士，眼前的現金回贈確實非常吸引，能夠幫助應付裝修或添置傢俬等開支。不過，在比較各銀行的按揭優惠回贈時，必須同時留意長遠的按揭優惠利率。有些計劃可能提供極高的回贈，但其利率或罰息期條款可能較為遜色。您應該計算整個貸款期內的總利息支出，將短期回贈和長遠供款壓力放在天秤上衡量，作出最精明的決定。
善用按揭保險計劃 (HKMC) 爭取高成數按揭
首期資金是「上車」的最大挑戰之一。如果您的首期預算有限，香港按揭證券有限公司（HKMC）的按揭保險計劃是您的重要工具。透過購買按揭保險，符合資格的首次置業人士最高可申請九成按揭，大幅降低入場門檻。申請高成數按揭需要符合特定條件，例如物業價格上限、申請人須為固定受薪人士等，申請前應仔細了解相關要求。
轉按／加按套現人士
把握轉按黃金時機，賺取更佳利率與回贈
當您現有按揭的罰息期完結後，就是考慮轉按的黃金時機。市場利率不斷變化，轉按讓您有機會轉到利率更低的銀行，節省未來的利息開支。同時，新承造的按揭通常會附帶一筆可觀的現金回贈，等於賺取了一筆額外獎金。把握時機，定期檢視自己的按揭計劃，是精明理財的關鍵一步。
計算轉按律師費及其他成本後的實際得益
轉按並非零成本。過程中您需要重新聘請律師處理法律文件，當中涉及律師費及一些雜費。在決定是否轉按前，您必須將銀行提供的新現金回贈，減去所有相關成本，計算出實際的淨收益。如果計出來的數目依然可觀，並且新的按揭優惠利率更吸引，那麼轉按就是一個明智的選擇。
投資物業（收租）人士
租金收入如何影響壓力測試與按揭成數
如果您購買物業用作投資收租，銀行在計算您的供款能力和壓力測試時，會將預期租金收入計算在內，但通常會打一個折扣（例如七折）計算。此外，非自住物業的按揭成數上限，按金管局規定一般最高為五成。因此，投資者需要準備更充裕的首期資金，並且確保個人入息加上折算後的租金收入，足以通過壓力測試。
選擇還款彈性較高的按揭計劃
作為投資者，現金流的靈活性非常重要。您可以考慮選擇附帶高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）的按揭計劃。您可以將收到的租金存入掛鈎戶口，以賺取與按揭利率相同的高息，直接抵銷部分按揭利息支出。這不但能降低實際供款成本，也為您的資金提供了一個具彈性的停泊之處。
居屋／綠置居／資助房屋業主
綠表與白表的按揭分別及政府擔保期
綠表買家購買一手居屋，由於有政府作為擔保人，按揭審批相對寬鬆，一般無需通過壓力測試，最高可獲九成半按揭，還款期最長25年。白表買家則需要通過壓力測試，最高可獲九成按揭。需要特別留意的是，政府擔保期由首次發售日期起計，通常為30年。如果樓齡較高，剩餘的擔保期不足，銀行批出的按揭年期可能會相應縮短。
新居屋（如安楹苑、啟悅苑）按揭銀行選擇
對於新一期居屋，例如安楹苑、啟悅苑等，房委會通常會與數間指定銀行合作，為買家提供按揭貸款。雖然選擇範圍相對私樓較少，但由於有政府擔保，條款普遍較為優惠和標準化。買家可以在這些指定銀行之間，比較它們提供的細微條款差異或額外服務，選擇最適合自己的一間。
綠色按揭 (Green Mortgage)
適用於「綠建環評」認證物業的特選利率或回贈
綠色按揭是近年市場上的新趨勢。如果您的物業（通常為一手樓盤）獲得了香港綠色建築議會「綠建環評」（BEAM Plus）鉑金級或金級認證，部分銀行會為您提供專屬的綠色按揭優惠。這些優惠可能包括額外的現金回贈、利率扣減或其他禮遇，以鼓勵業主選擇更環保及可持續的居所。
按揭申請流程全攻略及所需文件清單
想成功取得心儀的按揭優惠，除了比較各銀行的利率與回贈，了解整個申請流程與所需文件亦是致勝關鍵。清晰的規劃可以令過程事半功倍，讓您更輕鬆地完成置業或轉按大計。
按揭申請5大步驟
由準備到成功獲批貸款，整個按預申請過程可以清晰地劃分為五個主要階段。只要跟著以下步驟逐一完成，您便能對全局有更清晰的掌握。
步驟一：物業估價及初步財務評估
在正式申請前，首要任務是為目標物業進行估價，這會直接影響銀行願意批出的貸款金額。您可以透過銀行網站或委託按揭中介進行網上估價。與此同時，您也需要整理好自己的財務狀況，包括計算個人入息、現有債務及每月開支，初步評估自己的供款能力及是否能通過壓力測試。
步驟二：比較方案及遞交申請
完成初步評估後，便可以正式開始進行按揭優惠比較。這一步的重點是仔細研究不同銀行的按揭優惠利率、按揭優惠回贈、罰息期長短及其他條款。選定一至兩間心儀的銀行後，便可以填妥申請表格並遞交申請。同時向多於一間銀行申請，可以為自己預備一個後備方案，增加成功獲批的機會。
步驟三：提交證明文件
遞交申請表後，銀行便會要求您提交一系列證明文件作審核之用。文件的齊全度及準確性會直接影響審批速度，因此預先準備好所有文件非常重要。下文的清單會詳細列出所需文件，讓您能作好準備。
步驟四：銀行審批及進行壓力測試
銀行收到您的申請及文件後，便會正式進入審批程序。銀行職員會核實您提交的所有資料，並透過信貸資料庫查閱您的信貸報告（TU）。此階段最核心的一環，是進行金管局規定的「壓力測試」，即模擬在現有利率基礎上加息2厘後，您的供款與入息比率是否仍然符合要求，以確保您具備足夠的還款能力應對利率波動。
步驟五：簽署貸款信及辦理法律文件
一旦申請成功獲批，銀行便會發出一份正式的貸款條件信（Offer Letter），當中會列明最終批核的貸款額、利率、回贈及所有條款細則。您需要仔細閱讀並簽署確認。接著，您便要委託律師事務所處理後續的法律文件，包括簽署按揭契及辦理樓宇買賣的相關手續。
申請按揭必備文件Checklist
為了令申請過程更順暢，預先準備好以下文件，絕對是明智之舉。
身份證明文件
香港永久性居民身份證副本是必須的。
入息證明 (最近3個月糧單、稅單、強積金結單)
這是證明您還款能力的核心文件。固定收入人士通常需要提交最近3個月的糧單、最近期的稅務局評稅通知書，以及強積金結單。非固定收入或自僱人士，則可能需要提供更長時間的銀行月結單、公司財務報表等文件。
住址證明
一般需要提交最近3個月內發出的公用事業賬單（如水、電、煤氣費單）或銀行月結單，以證明您的通訊地址。
臨時買賣合約
假如您是申請新購物業的按揭，便必須提供已簽署的臨時買賣合約。
現有按揭貸款結單 (只適用於轉按)
如果您是申請轉按，則需要向現有按揭銀行索取最近期的按揭貸款結單，以顯示尚餘的貸款額及還款紀錄。
香港按揭優惠常見問題 (FAQ)
在比較五花八門的按揭優惠時，大家心中總會浮現各種疑問。為了讓你更清晰地規劃自己的按揭大計，我們整理了幾個最常見的問題，並提供專業又易於理解的解答，助你全面掌握按揭優惠利率和回贈的細節。
Q1: 經按揭中介申請會否影響利率或回贈？
這是一個很好的問題。直接的答案是：一般不會有負面影響，而且很多時候反而能獲得更好的條件。按揭中介的角色是協助申請人進行全面的按揭優惠比較，並處理繁瑣的申請文件。他們的收入來自銀行的佣金，所以對申請人是免費服務。
因為中介與多家銀行有長期合作關係，能掌握市場上最新的內部資訊，甚至能為客戶爭取到未公開的「街霸plan」（更優惠的利率或回贈）。你最終獲得的按揭優惠利率和回贈，會與直接向銀行申請相同，甚至可能更優越。當然，所有條款最終還是由銀行審批決定，但透過專業中介，無疑是為自己增加了一個找到最佳方案的專業嚮導。
Q2: 按揭「預先批核」與「正式批核」有何分別？
「預先批核」與「正式批核」是按揭申請過程中的兩個關鍵階段，主要分別在於時間點、所需文件和法律效力。
預先批核（Pre-approval）是在你簽署臨時買賣合約前，向銀行提交初步的入息及財務資料，讓銀行進行初步評估。它的作用是給你一個較實在的預算，讓你清楚知道自己大概可以借到多少貸款額和利率水平，讓你更安心去物色心儀物業。不過，這個結果沒有法律約束力。
正式批核（Formal Approval）則是在你簽署臨約後，連同所有證明文件（如買賣合約、入息證明等）向銀行遞交的正式申請。銀行會進行全面的信貸審查和物業估價，最終發出一封有法律效力的貸款確認信（Facility Letter），列明所有最終的貸款條款。簡單來說，預先批核是讓你「心中有數」，而正式批核才是最終的「拍板」。
Q3: 如何計算轉按的實際得益（利率及回贈）？
計算轉按的實際得益，不能只看表面的按揭優惠回贈金額，而是要將所有收益減去所有成本，才能得出淨賺的數目。
首先，計算你的總收益。這包括兩部分：一是新銀行提供的現金回贈，二是未來因利率下降而節省的總利息支出。你可以將新舊按揭計劃的利率作比較，估算在未來一段時間（例如罰息期內）可以節省多少利息。
然後，計算你的總成本。這主要包括幾項：轉按涉及的律師費（處理解除舊按揭及設立新按揭的法律文件）、可能的物業估價費，以及最重要的一項——查詢舊有按揭是否仍在罰息期內。如果提早還款需要支付罰息，這筆費用可能會完全抵銷轉按的得益。
最後，將「總收益」減去「總成本」，就是你這次轉按的實際得益。建議在決定前，用筆或試算表清晰列出所有數字，確保萬無一失。
Q4: 現金回贈超過貸款額1%如何影響按揭成數？
根據香港金融管理局（HKMA）的指引，這點對你的首期預算有直接影響。如果銀行提供的按揭優惠回贈金額，高於你總貸款額的1%，那麼整筆回贈金額都需要在你的貸款本金中扣除。
舉個例子：假設你申請480萬貸款，銀行提供1.5%的現金回贈，即72,000元。因為1.5%高於1%的門檻，銀行在批出貸款時，會直接由本金中扣除72,000元，你實際收到的貸款額是4,728,000元。這意味著，你需要自己額外準備72,000元的現金，去填補樓價的差額。
相反，如果現金回贈等於或低於1%，則不受此規限，回贈會在你提取貸款後，以現金形式存入你的戶口。因此在比較高回贈方案時，必須計算清楚這個潛在的額外首期開支。
Q5: 加息週期應選擇H按還是P按？
在加息週期，利率走向是大家最關心的事。選擇H按還是P按，關鍵在於比較H按的「封頂利率」。
P按（最優惠利率按揭）的利率相對穩定，因為最優惠利率由銀行決定，變動不頻繁。這讓你的每月供款額有較高的可預測性。
H按（同業拆息按揭）的利率跟隨市場資金流動性每日浮動，在加息週期會上升得較快和頻密。但是，H按計劃的精髓在於設有「封頂利率」（Cap Rate），而這個利率通常與P按掛鈎（例如 P-2.5%）。當H按的實際利率（H+銀行利潤）升穿了封頂利率，你的供款就會自動以較低的封頂利率計算。
因此，在加息環境下，H按的實際供款利率很可能會長期處於封頂水平。你的決策重點，應該是直接比較「P按計劃的利率」與「H按計劃的封頂利率」，哪一個更低。如果H按的封頂利率更具優勢，即使在加息週期，它通常仍然是較划算的選擇。