置業上車或轉按慳息，選擇最適合的按揭計劃是關鍵一步。面對2025年利率走勢未明，市場上五花八門的H按及P按計劃，加上各大銀行的現金回贈優惠，往往令人難以抉擇。本文將為您一文拆解H按與P按的核心分別及選擇策略，整合匯豐、中銀、恒生、渣打等主要銀行的最新按揭利率及回贈優惠，並深入剖析影響審批的壓力測試、按揭成數等5大關鍵因素，助您掌握最新市場資訊，輕鬆揀選最優惠的按揭方案。
2025各大銀行按揭利率及回贈比較
面對五花八門的銀行按揭計劃，要找到最適合自己的方案，仔細比較各銀行的香港按揭利息和優惠條件是必不可少的一步。市場上的按揭利率 香港各大銀行都略有不同，即使是0.1%的差別，長遠下來也會影響總利息支出。為了讓你更清晰地掌握市場概況，我們整理了幾間主要銀行的按揭計劃，讓你對目前的H按利率和P按利率有一個整體的概念。
主要銀行按揭計劃比較表 (匯豐/中銀/恒生/渣打)
| 銀行 | 按揭計劃 | 實際按揭利率 (以HIBOR=4.5%為例) | 封頂利率 (Cap Rate) | 現金回贈 | 罰息期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 匯豐銀行 | H按 (H+1.3%) | 4.125% (觸及封頂) | P-1.75% (P=5.875%) | 高達 1.8% | 2年 |
| 中銀香港 | H按 (H+1.3%) | 4.125% (觸及封頂) | P-1.75% (P=5.875%) | 高達 1.8% | 2年 |
| 恒生銀行 | H按 (H+1.3%) | 4.125% (觸及封頂) | P-1.75% (P=5.875%) | 高達 1.7% | 2年 |
| 渣打銀行 | H按 (H+1.3%) | 4.125% (觸及封頂) | P-1.75% (P=6.125%) | 高達 1.7% | 2年 |
*註：以上資料僅供參考，實際利率及回贈會因應貸款額、申請人財務狀況及當時市況而有所調整，最終條款以銀行批核為準。
如何解讀比較表？洞悉利率走勢的3大關鍵
看著表格中的數字，你可能會覺得有點複雜。其實，要比較不同銀行的按揭計劃，除了看基本的H按或P按利率之外，還有三個細節你一定要留意。它們直接影響你的供款穩定性、前期成本和未來理財的靈活性。
封頂利率：應對利率波動的保護網
封頂利率可以說是H按計劃中最重要的部分。它的作用，就像為你浮動的H按利率設定一個上限。當HIBOR（香港銀行同業拆息）上升，導致「H + 銀行加息」的結果高於這個上限時，你的實際供款利率就會被「鎖定」在封頂利率水平。這提供了一個重要的保護，讓你既可以在低息環境下享受H按的好處，又可以在加息週期中避免供款大失預算。比較不同銀行的封頂利率，例如匯豐按揭利率和中銀按揭利率的封頂水平，是選擇H按計劃的關鍵一步。
現金回贈：計算高成數按揭保險的影響
現金回贈是銀行吸引客戶的直接誘因，它可以幫補買樓初期的律師費和裝修等開支。在進行香港按揭利息計算時，按揭回贈是必須考慮的因素。不過，你需要留意一點，根據金管局指引，如果現金回贈超過貸款額的1%，並且你正在申請高成數按揭保險，回贈金額就需要從貸款本金中扣除。這樣會稍微增加你的首期開支。所以，在比較時，要將這個因素一併納入考慮。
罰息期：影響未來轉按的部署
罰息期是指在指定時間內（通常是首2至3年）提前還清全部貸款，銀行會收取罰款。這個條款會直接影響你未來的財務規劃，特別是轉按的部署。如果你預期在短期內樓價上升，或者市場上的轉按利率變得非常吸引時，你會希望透過轉按套現或節省利息。一個較短的罰息期，例如2年，會讓你擁有更大的靈活性，更快地抓住市場機會。所以，在選擇計劃時，罰息期的長短也是一個不能忽視的考量。
H按 vs P按：如何選擇最優惠按揭利率？
談及香港按揭利息，申請人首先要面對的抉擇，就是在H按和P按之間作出選擇。這兩種計劃的利率計算方式截然不同，直接影響未來的每月供款和總利息支出。了解H按P按分別，是比較香港按揭利息，並找出最適合自己方案的第一步。以下將為你深入拆解兩種計劃的結構、優劣，助你在不同的經濟週期下作出明智的決定。
H按（銀行同業拆息按揭）詳解
H按計劃，全稱為「銀行同業拆息按揭計劃」，是目前市場上超過九成置業人士的選擇。它的利率與市場資金的流動性緊密掛鈎，波動性較高，但在大部分時間裡，都能提供比P按更低的利率。
什麼是HIBOR（香港銀行同業拆息）？
H按的「H」，指的就是HIBOR (Hong Kong Interbank Offered Rate)，即香港銀行同業拆息。簡單來說，這是銀行之間互相借貸時所使用的利率。HIBOR會因應市場資金的供求每日浮動，反映了銀行資金成本的即時狀況。在按揭計劃中，銀行普遍會採用「一個月HIBOR」作為計算H按利率的基準。
H按的結構：HIBOR + 銀行利率 & 封頂利率
H按利率的計算公式非常清晰：實際按揭利率 = HIBOR + 銀行指定的百分比。例如，若當時一個月HIBOR為3.5%，銀行計劃為H+1.3%，那麼實際H按利率就是4.8%。
H按計劃最關鍵的設計，在於設有一個「封頂利率」(Cap Rate)。這個機制是為了保障借款人，當HIBOR大幅抽升時，實際利率不會無限上漲。封頂利率通常與最優惠利率(P)掛鈎，例如P-2.5%。當「HIBOR + 銀行百分比」的計算結果高於封頂利率時，你只需按封頂利率支付利息。這個設計讓H按兼具低息期的慳息優勢和高息期的穩定保障，是比較各大銀行按揭計劃時的核心要素。
H按的優點與風險
H按的主要優點，是在低息環境或減息週期時，由於HIBOR處於低位，其利率通常會遠低於P按，讓業主可以節省可觀的利息支出。供款壓力相對較輕。
其風險則在於利率的波動性。當市場資金緊張或進入加息週期，HIBOR的上升速度可以很快，導致每月供款額增加。雖然封頂利率提供了一層保護，但供款額仍有機會在觸及封頂位前持續上升。
P按（最優惠利率按揭）詳解
P按計劃，全稱為「最優惠利率按揭計劃」，是較為傳統的按揭方案。它的利率基準是銀行的最優惠利率，相對穩定，適合追求供款穩定、不希望受市場短期波動影響的業主。
什麼是P（最優惠利率）？「大P」與「細P」的分別
P按的「P」，即最優惠利率 (Prime Rate)，是銀行為信譽最佳的客戶提供的貸款利率。這個利率由各銀行自行釐定，變動頻率遠低於HIBOR，通常只在美國聯儲局有大幅度的議息行動後，香港的銀行才會跟隨調整。
市場上的最優惠利率主要分為兩種：「大P」和「細P」。匯豐銀行、中銀香港及恒生銀行採用的P利率較低，俗稱「細P」；而渣打銀行、東亞銀行等則採用較高的「大P」。這個差異會直接影響P按的實際利率，以及H按的封頂利率水平。
P按的結構：P – 固定利率
P按利率的計算方式同樣直接：實際按揭利率 = 最優惠利率(P) – 銀行指定的百分比。例如，若銀行採用「細P」(假設為5.875%)，而計劃是P-2.75%，那麼實際P按利率就是3.125%。這個利率在銀行不調整P的前提下，會一直保持不變。
P按的優點與缺點
P按的最大優點是穩定。由於最優惠利率的調整頻率低，業主的每月供款額非常穩定，便於進行長期的財務規劃。在利率前景不明朗或急劇波動的時期，P按能提供安穩的供款預算。
其缺點是在大多數市場情況下，P按利率會高於H按。當市場處於減息週期時，銀行下調P的步伐通常較慢，意味著P按的業主無法即時享受到市場利率下降的好處。
決策樹：加息與減息週期下的選擇策略
了解完H按與P按的分別後，該如何根據香港按揭利息走勢選擇？我們可以根據利率週期制定策略：
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在減息週期或長期低息環境下：
選擇H按幾乎是必然的決定。HIBOR長期處於低位，能讓業主充分享受低利率帶來的好處，節省大量利息。此時，封頂利率雖然存在，但實際利率通常與它有很大距離。 -
在加息週期或高息環境下：
這個時候，H按利率會跟隨HIBOR上升，並很可能觸及封頂利率。當H按的實際利率等於封頂利率時，它實質上變成了一個P為基準的利率。此時的決策關鍵，就不再是H按與P按的比較，而是「H按的封頂利率」與「P按的實際利率」之間的比較。
舉例來說，如果一個H按計劃的封頂利率是「P-2.5%」，而一個P按計劃的利率是「P-2.65%」，那麼P按看似更優惠。但大部分情況下，市場上最優惠的H按計劃，其封頂利率往往與最優惠的P按計劃看齊甚至更低。由於H按計劃提供了利率回落至封頂位以下的可能性，而P按則沒有這種彈性，因此，選擇一個具有競爭力封頂利率的H按計劃，在現今的市場結構下，幾乎是適用於所有利率週期的最佳策略。
按揭計算機：即時計算每月供款、壓力測試及最高貸款額
計算香港按揭利息並非簡單加減，當中涉及貸款額、年期、利率走勢和壓力測試等多重因素。要準確預算，一個專業的按揭計算機是不可或缺的工具。它能幫助你即時完成香港按揭利息計算，清晰預算每月供款、評估壓力測試通過機會，以及了解自己可負擔的最高貸款額，讓你對財務狀況一目了然。
輸入基本資料，獲取個人化分析報告
置業是人生重要的財務決定，周詳的規劃是成功的第一步。你只需要花幾分鐘輸入一些基本資料，我們的按揭計算機就能夠為你度身訂造一份詳盡的個人化分析報告，讓你掌握所有關鍵數據，更有信心地籌劃你的置業藍圖。
所需資料：物業類型、樓價、貸款額、入息狀況
要獲得準確的估算，計算機需要以下幾項核心資料：
- 物業類型： 私人住宅、居屋或村屋等不同類型，其按揭成數上限和審批準則均有差異，例如居屋按揭利率和村屋按揭利率的計算基礎便不一樣。
- 樓價： 你計劃購入物業的價格，這是所有計算的基礎。
- 貸款額： 你希望申請的按揭貸款金額。計算機會根據樓價和貸款額，判斷是否需要申請按揭保險。
- 入息狀況： 你的每月總收入，這是銀行評估你還款能力和進行壓力測試的關鍵數據。
分析報告內容：每月供款、壓力測試結果、總利息支出、最高貸款額
輸入資料後，分析報告將會清晰呈現以下重要資訊：
- 每月供款： 根據你提供的貸款額、年期和預計利率，計算出你每月的實際供款金額。
- 壓力測試結果： 按照金管局指引，模擬在現行按揭利率 香港水平上再增加2%的情況下，你的供款佔入息比率是否仍然符合標準。這是銀行審批按揭的重要關卡。
- 總利息支出： 顯示在整個還款期內，你需要支付的總利息開支，助你了解長期的借貸成本。
- 最高貸款額： 根據你的入息狀況，反推出銀行普遍願意批出的最高貸款上限，讓你對自己的借貸能力有更實在的掌握。
方案推薦：比較不同銀行的實際供款差異
這個工具不僅是計算器，更是你的比較助手。你可以嘗試輸入不同銀行的按揭利率，例如比較匯豐按揭利率、中銀按揭利率或恒生按揭利率的細微差別，即時看到每月供款的實際差異。想了解H按與P按分別對供款的影響，也可以透過調整利率來模擬。進行全面的香港按揭利息比較後，你會更清楚哪一個方案最符合你的財務效益。
影響按揭審批5大關鍵因素
在比較各大銀行的香港按揭利息計劃時，大家可能會發現，即使是同一款H按或P按產品，最終批核的條件也因人而異。銀行在審批按揭申請時，並非只看單一因素，而是會對申請人進行全面的財務評估。想順利獲取最理想的按揭利率，就要先了解銀行審批時最重視的五個關鍵因素。
壓力測試：計算方法與最新豁免條件
壓力測試是金管局用來評估借貸人還款能力的標準。它的主要目的是確保即使在利率上升的環境下，你的財務狀況依然穩健，能夠應付每月的按揭供款。
壓力測試計算原則（假設利率+2%）
傳統的壓力測試計算方法，是將現時的按揭利率加上2%。在加息後的假設利率下，你的每月總債務供款，不能超過每月入息的60%。同時，基本的「供款與入息比率」（DSR）亦不能超過每月入息的50%。這個計算原則是銀行評估風險的重要指標，直接影響你的最高貸款額。
豁免壓力測試的條件與限制
在2025年的最新政策下，首次置業人士在申請高成數按揭時，已獲豁免壓力測試的要求。不過，豁免不代表完全沒有門檻。申請人仍然需要符合基本的「供款與入息比率」（DSR）要求，即每月總供款額不能超過入息的50%。這個調整讓部分首置買家更容易上車，但也需要自行評估加息週期下的還款能力。
按揭成數與銀行估價
按揭成數決定了你可以借到多少錢，而銀行的物業估價就是計算成數的基礎。這兩者環環相扣，是決定你首期預算的核心。
影響按揭成數的主要因素（樓價、物業類型、申請人身份）
銀行批出的按揭成數，主要受三個因素影響。第一是樓價，不同價格區間的物業，其最高按揭成數上限也不同。第二是物業類型，例如私樓、居屋或村屋的按揭成數便有差異，居屋按揭利率和成數有政府擔保，而村屋按揭的審批則較為審慎。第三是申請人身份，首次置業人士通常能獲得較高的按揭成數，而非首置人士的成數上限則會被下調。
如何應對銀行估價不足？
有時候，物業的成交價會高於銀行的估價，這就是「估價不足」。這意味著銀行會以較低的估價作為基礎來計算貸款額，你需要準備更多首期資金去填補差額。應對方法有幾個，你可以嘗試向多間銀行申請估價，選擇最高的一間。你也可以向賣方商議，看能否調整成交價。最後，準備一筆額外的備用資金，是應對估價不足最穩妥的方法。
按揭保險計劃 (HKMC)：申請高成數按揭的鑰匙
對於首期預算有限的買家，按揭保險計劃是實現置業夢想的重要工具。它讓銀行可以批出高於金管局規定的按揭成數。
按揭保險的適用範圍及保費計算
按揭保險由香港按證保險有限公司（HKMC）提供。它主要適用於樓價1,000萬港元以下的自住物業。申請人透過購買按揭保險，可以向銀行申請高達八成至九成的按揭貸款。保費會根據貸款額、按揭成數和還款年期計算，可以選擇一次過支付，或加借到按揭貸款中分期償還。
H44: 申請高成數按揭的資格及樓價限制
申請高成數按揭需要符合特定資格。申請人必須是首次置業人士，並且用作物業自住用途。申請人的入息來源也有限制，固定收入人士會較容易獲批。不同樓價的物業，可申請的最高按揭成數也有不同上限，在申請前需要仔細了解相關規定。
申請人入息與財務狀況
你的收入和財務健康狀況，是銀行判斷你還款能力的最直接證據。一份穩定且充足的入息證明，是成功申請按揭的基礎。
入息證明要求：固定收入 vs 自僱人士
對於固定收入的受薪人士，銀行通常要求提供最近三至六個月的糧單、稅單及顯示薪金入帳的銀行月結單。對於收入不穩定或自僱人士，銀行的審批會更嚴格，可能需要提供更長時間的證明，例如過去六至十二個月的銀行紀錄、經審計的公司財務報表及稅單，以證明其收入的穩定性。
債務與供款比率 (DSR) 的計算
債務與供款比率（Debt-to-Income Ratio, DSR）是衡量你財務負擔的關鍵指標。它的計算方法是將你每月所有的債務，包括新的按揭供款、信用卡分期、私人貸款等，除以你的每月總入息。正如前面提到，即使豁免了壓力測試，DSR上限一般仍為50%。
信貸評級 (TU)：影響利率及批核的關鍵
信貸評級報告（由環聯TransUnion提供，簡稱TU）是你的「財務履歷」，記錄了你過去的借貸和還款習慣。銀行在審批按揭時，一定會查閱這份報告。一個良好的信貸評級，不單是獲批按揭的前提，更有機會為你爭取到更優惠的H按利率或P按利率。相反，如果評級不佳，銀行可能會拒絕你的申請，或要求你支付更高的按揭利息。因此，保持準時還款的良好習慣非常重要。
按揭申請流程全攻略
了解香港按揭利息的各種細節後，下一步就是實際行動。整個按揭申請過程看似複雜，但只要掌握關鍵步驟，就能順利完成。以下將申請流程拆解為五個清晰的步驟，讓你對整個過程有更全面的掌握。
步驟一：初步評估及預算
在正式睇樓或簽署臨時買賣合約前，首要任務是做好財務評估和預算。你需要清楚了解自己的負擔能力，這包括計算首期資金、預計可獲批的最高貸款額，以及評估自己能否通過銀行的壓力測試。你可以利用網上的按揭計算機，輸入樓價、個人入息等資料，快速進行香港按揭利息計算，估算每月供款金額。這個階段的準備愈充足，後續的流程就會愈順暢。
步驟二：準備所需文件清單
當你選定心儀物業並簽署臨時買賣合約後，便需要立即準備向銀行申請按揭的文件。雖然各銀行要求可能有些微差異，但核心文件大致相同。一般而言，你需要準備以下幾類文件：
1. 個人身份證明：香港永久性居民身份證副本。
2. 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單或銀行月結單。
3. 入息證明：固定收入人士需要提供最近三個月的糧單及顯示薪金入賬的銀行月結單，以及最新的稅單。非固定收入或自僱人士則可能需要提供更長時間的證明文件。
4. 物業交易文件：已簽署的臨時及正式買賣合約。
步驟三：遞交申請及銀行審批
備妥文件後，便可以正式向一間或多間銀行遞交按揭申請。遞交申請後，銀行會展開審批程序。首先，銀行會為你的物業進行估價，這個估價會直接影響最終的貸款額。同時，銀行會查閱你的信貸報告（TU），評估你的信貸紀錄。接著，審批部門會根據你的入息、債務狀況及壓力測試結果，決定是否批核申請以及最終的按揭利率、貸款額度和按揭回贈等條款。建議可同時向幾家主要銀行如匯豐、中銀、恒生或渣打申請，以比較不同銀行的按揭利率及條款。
步驟四：選擇律師樓及簽署文件
按揭申請獲銀行正式批核後，銀行會發出「貸款確認信」(Facility Letter)。此時，你需要委託一位律師代表你處理後續的法律文件。你需要確保所選的律師樓在銀行認可的名單上，以避免額外收費。律師會協助你審閱銀行文件，並安排你簽署正式的按揭契據及其他相關法律文件。
步驟五：提取貸款及完成交易
在交易完成日（俗稱成交日）當天，律師樓會通知銀行提取你已獲批的貸款。銀行會將貸款金額直接轉賬至賣方的代表律師。完成款項交收後，代表交易正式完成。你會從律師手上取得物業的鑰匙，並從下一個月開始，正式展開你的供樓旅程。
進階按揭理財策略
掌握了影響香港按揭利息的基本因素後，我們可以探討一些更靈活的理財策略。一個合適的按揭計劃不單是置業的階梯，更能成為你理財工具箱裡的重要一員，助你有效地管理現金流和應對利率走勢。
轉按套現與慳息：計算成本與回報
「轉按」是指將現有物業的按揭由一間銀行轉移至另一間銀行。這個操作主要有兩個目的：一是「慳息」，即轉到一個利息更低的計劃；二是「套現」，當物業升值後，可以透過轉按借出更多的資金作周轉。
何時是轉按的最佳時機？
決定是否轉按，時機是關鍵。一般來說，出現以下幾個情況，就是考慮轉按的好時機。首先，是原有按揭的罰息期（通常為2至3年）已過，這樣你提前還款就不用支付罰款。其次，是市場利率有明顯下調，新計劃的轉按利率比你現有計劃低，能夠產生可觀的利息差額。再者，是新銀行提供吸引的現金回贈或優惠。最後，如果你的物業已大幅升值，而你又有資金需要，轉按套現也是一個常見選項。
計算轉按潛在收益：現金回贈、利息差額 vs 律師費
計算轉按是否划算，方法很直接，就是比較「收益」與「成本」。
收益的部分，主要包括兩項：一是銀行提供的現金回贈，二是未來罰息期內（例如兩年）因利率下降而節省的總利息支出。
成本的部分，主要是處理轉按文件所需的律師費，一般約為數千港元。
當「現金回贈」加上「利息差額」的總和，大於所需支付的「律師費」，那麼這次轉按基本上就是有利可圖的。你可以利用網上的按揭計算機，輸入新舊計劃的資料，輕鬆計算出利息差額。
Mortgage-Link（按揭存款掛鈎戶口）
Mortgage-Link，又稱為按揭存款掛鈎戶口，是現時H按計劃中非常普遍的一項功能，善用它可以有效降低實際的利息支出。
運作原理：以高息存款對沖按揭利息
它的運作原理很簡單。銀行會為你提供一個高息儲蓄戶口，這個戶口的存款利率會與你的按揭利率完全相同。舉例來說，如果你的實際按揭利率是4.125%，你放在這個戶口內的資金就能賺取4.125%的年利率，遠高於一般的活期存款。
你賺取到的高息，可以直接用來抵銷一部分的按揭利息支出。不過，這個高息存款通常設有上限，一般是按揭貸款餘額的50%至60%。對於手頭有閒置資金的業主來說，這是一個兼顧還款彈性和慳息效果的好方法。
定息按揭計劃：鎖定利率應對加息週期
面對利率波動的週期，定息按揭提供了一個穩定的選擇。顧名思義，定息按揭讓你在指定年期內（例如首2年或3年）以一個固定的利率供款，不受HIBOR或最優惠利率變動的影響。
定息按揭的優勢與申請條件
定息按揭最大的優勢是「確定性」。在加息週期中，它能為你鎖定供款額，讓你更容易規劃個人財務，避免因利率飆升而大失預算。此外，部分定息按揭計劃在申請時，對於壓力測試的要求可能較為寬鬆，因為供款利率是固定的。
申請定息按揭的條件與一般按揭相約，但需要留意的是，定息期的利率通常會比當時市場上的浮息H按利率稍高，這是為鎖定利率風險而付出的「保險費」。當定息期結束後，按揭利率便會跟隨當時的浮息按揭計劃計算。這類計劃適合對利率走勢較為審慎，或希望供款額穩定的人士。
不同物業類型按揭須知
在香港，物業類型五花八門，而不同物業的按揭申請準則與考慮因素也大相逕庭。了解各類物業的按揭特性，是計算實際香港按揭利息成本的第一步。無論是資助房屋、村屋，還是樓花，它們的審批細節都直接影響你的最終貸款額與利率。
居屋按揭：綠表與白表的考慮因素
居屋按揭的規則與私樓有很明顯的分別，主要是因為有房委會作為擔保人。綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表亦可達九成，並且兩者都無須購買按揭保險，這是一個顯著的優勢。
不過，這層擔保也帶來一些限制。現時大部分銀行的居屋按揭利率計劃，都只提供P按（最優惠利率按揭）選項，選擇相對較少。另外，二手居屋的按揭年期也需要特別留意，銀行會考慮政府的擔保期，若樓齡較高，最長還款期可能無法做到30年，這會直接影響每月供款額。因此，在比較不同銀行的居屋按揭利率時，除了P按利率的高低，還款年期是另一個關鍵的考慮因素。
村屋按揭：估價與業權的挑戰
村屋按揭的過程，普遍比市區的大型屋苑複雜，主要挑戰來自估價與業權兩個方面。首先，銀行對村屋的估價通常比較保守。因為村屋的成交量較疏落，質素參差，加上部分村屋可能涉及路權不清等問題，銀行難以作出準確估價。估價不足，意味著你需要準備更多的首期資金。
其次，業權清晰是銀行批核按揭的大前提。村屋的業權文件，例如滿意紙或轉讓契，必須齊全。如果業權有任何瑕疵，銀行很大機會拒絕批出貸款。在按揭計劃方面，村屋買家可以選擇H按或P按，但由於銀行承擔的風險較高，村屋按揭利率有機會比私樓略高。若想申請高成數按揭，同樣可以透過按揭保險進行，但審批會相對嚴謹。
樓花按揭：「建築期付款」與「即供付款」的影響
購買樓花時，發展商提供的付款方法會直接影響你的按揭部署。主要分為「建築期付款」與「即供付款」兩種。
「即供付款」是指簽署買賣合約後，便要馬上申請按揭並開始供款。這種方式的好處是發展商通常會提供較大的樓價折扣。但它的缺點是，買家需要承擔建築期間香港按揭利息走勢變動的風險，而且當時可申請的按揭成數，可能受制於舊有的按揭保險樓價上限，變相需要更多首期。
「建築期付款」則是在物業臨近落成時，才正式申請按揭。這樣做的好處是，買家可以利用最新的按揭保險計劃申請高成數按揭，資金安排上更具彈性。但它的代價是樓價折扣會較少，並且買家需要面對未來的不確定性，例如幾年後自身的財務狀況或利率環境有變，可能影響最終的審批結果。兩者如何選擇，實際上是在「即時樓價折扣」與「未來按揭靈活性」之間作出取捨。
香港按揭常見問題 (FAQ)
申請按揭一般需時多久？
申請按揭的過程，時間可謂豐儉由人，但掌握好流程就能心中有數。一般來說，由遞交齊全文件給銀行開始計算，審批過程大約需要兩至四個星期。如果申請的貸款需要經由按揭保險公司（例如HKMC）批核高成數按揭，則可能需要額外多一至兩個星期的時間。當銀行正式批出貸款確認信後，便會交由律師樓處理後續的法律文件，這個階段通常亦需要約兩至四個星期。總括而言，由申請到成功提取貸款，整個過程預計需要一至兩個月。想加快進度，最有效的方法就是在申請前準備好所有個人及物業文件，確保資料無誤。
H按與P按之間可以互相轉換嗎？
可以的，這正是現時按揭計劃的一大彈性。大部分銀行的按揭合約中，都會提供一次免費轉換按揭計劃的機會，讓你可以由H按（銀行同業拆息按揭）轉為P按（最優惠利率按揭），或者反之亦然。這個條款為業主提供了一個重要的保障，讓你可以根據未來香港按揭利息走勢作出應對。例如，當預期HIBOR（香港銀行同業拆息）將持續大幅攀升，導致H按利率可能超越封頂利率時，你可以選擇行使這個權利，轉用利率相對穩定的P按計劃，以鎖定供款開支。在作出決定前，建議先了解清楚自己按揭合約的具體條款。
入息不足以通過壓力測試，有何解決方法？
未能通過壓力測試是不少準業主面對的難題，但這不代表沒有解決辦法。以下是幾個可行的方向：
1. 增加擔保人：這是最直接的方法。你可以邀請信貸紀錄良好、入息穩定的直系親屬（例如父母、配偶或子女）作為擔保人，銀行會將擔保人的入息一併計算，從而增加總入息，有助通過壓力測試。
2. 申請按揭保險：根據按揭保險計劃的最新規定，符合資格的首次置業人士，即使未能通過假設利率加2厘的壓力測試，只要供款與入息比率不超過50%，仍然有機會獲批高成數按揭。
3. 延長還款年期：將還款期盡量拉長（例如至30年），可以攤薄每月的供款額。由於壓力測試是基於每月供款額計算，降低供款有助於符合入息要求。
4. 清還其他債務：如果本身有其他私人貸款、信用卡分期等債務，銀行在計算供款與入息比率時會將這些供款計算在內。在申請按揭前先清還這些債務，可以有效降低你的總供款負擔。
最終批出的按揭利率仍有議價空間嗎？
銀行初步批出的按揭利率及現金回贈方案，不一定是最終定案。實際上，最終的按揭利率香港市場上仍存在一定的議價空間。議價的成功率取決於你的個人財務狀況。如果你擁有非常良好的信貸評級、穩定且可觀的收入，或者是銀行本身的特選客戶，你的議價能力自然較高。另一個有效的方法是貨比三家，同時向多間銀行（例如匯豐、中銀、恒生、渣打等）遞交申請。當你收到不同銀行的按揭批核結果後，便可以利用較優惠的方案作為籌碼，向心儀的銀行爭取更好的按揭利率或更高的按揭回贈。
首置與非首置身份在按揭上有何分別？
首次置業與非首次置業身份，在申請按揭時有著天壤之別，主要體現在以下三大方面：
1. 按揭成數：這是最大的分別。首次置業人士可以透過申請按揭保險，為指定樓價內的物業承造高達九成的按揭。相反，非首次置業人士的按揭成數上限則受到嚴格限制，一般最高只能承造樓價的八成，而且不能申請按揭保險。
2. 壓力測試要求：非首次置業人士需要面對更嚴格的壓力測試標準。他們的供款與入息比率上限，不論在現行利率或壓力測試（假設利率加2厘）下，都比首次置業人士的要求更低，意味著需要有更高的入息才能借到相同金額的貸款。
3. 物業印花稅：雖然這並非按揭審批的一環，但直接影響置業的總成本。首次置業人士只需繳付較低的第二標準稅率從價印花稅，而非首次置業人士則須繳付劃一稅率的買家印花稅，兩者稅款的差距可以非常巨大，直接影響你的首期預算。