想賣居屋套現、換樓或移民，卻對繁複的轉售限制、禁售期計算及補地價程序感到無從入手？事實上，房委會就不同年份首次推售的居屋，設有截然不同的轉讓限制，若未搞清自己單位的出售資格，隨時可能錯失良機，甚至誤墮法網。
本文為你一文看清最新的居屋限售期政策，由淺入深詳解按5個關鍵年份劃分的禁售期規定、第二市場與公開市場的分別、補地價計算方法，並提供兩大市場的詳細出售流程及慳錢策略。更設有獨家互動計算機，只需輸入購入年份，即可即時查核你單位的轉售資格及限制，助你清晰規劃賣樓財務預算，輕鬆掌握整個放盤流程。
居屋禁售期及補地價互動計算機
居屋限售期隨政策不斷更新，不同年份購入的單位，轉售限制和計算方式都大有不同。與其花時間鑽研複雜的條文，不如直接使用我們為你設計的互動計算機。只需要幾個簡單步驟，就可以即時掌握你的單位轉售資格，並且初步估算補地價金額，讓你輕鬆規劃下一步。
第一步：輸入購入年份，即時計算轉售限制
互動工具功能：自動判斷所屬轉售市場
計算居屋禁售期的第一步，就是確定你單位的「出生年份」。你只需要在工具中輸入單位的首次購入年份，系統就會根據房委會歷年的政策，即時為你計算出當前的轉售限制狀態。這個工具最方便的地方，是它會自動為你分析。輸入年份後，系統不單會顯示剩餘的禁售年期，還會直接判斷你的單位目前可以在哪個市場出售：是只能以原價在第二市場轉售、可以在第二市場自由定價，還是已經可以補地價並在公開市場出售。
結果卡片示例：清晰顯示禁售期狀態
計算結果會以一張清晰的卡片形式呈現。卡片上會列明你的單位禁售期狀態（例如「尚餘3年禁售期」）、現階段可行的出售市場，以及簡單的下一步建議。所有資訊一目了然，讓你無需再猜測或翻查資料。
第二步：網上試算補地價金額，規劃財務
互動工具功能：模擬市值與折扣率影響
了解轉售限制後，下一步自然是財務規劃。這個互動工具的第二個強大功能，就是讓你網上試算補地價金額。這一步對於決定是否要在公開市場出售單位，以及如何定價，都非常關鍵。你可以輸入單位的預計當前市值，以及你買入時的折扣率（如果不清楚，可以查閱首次買賣合約）。工具會即時模擬計算出大約的補地價金額。你更可以調整不同市值，觀察補地價金額的變化，幫助你掌握樓價波動對賣樓成本的影響。
財務風險提示：補地價資金來源與規劃
需要留意，互動工具的計算結果只作初步參考，最終金額以房委會評估為準。更重要的是，補地價是一筆可觀的現金支出，通常需要業主預先準備，不能直接從單位加按取得。因此，在決定出售前，務必仔細規劃資金來源，確保整個交易過程順利。
了解居屋出售限制：第二市場、公開市場與補地價核心概念
要清楚了解居屋限售期的規定，首先要掌握三個最核心的概念：第二市場、公開市場，以及關鍵的「補地價」。這三個概念決定了你的單位可以賣給誰、用甚麼方式賣，以及在甚麼時候賣。理解它們的關係，是規劃整個居屋限售流程的第一步。
居屋轉售的兩種市場：第二市場 vs 公開市場
當你打算出售居屋時，面前主要有兩條路可以選擇，它們分別通往兩個性質完全不同的市場。
第二市場（居二市場）：免補地價，買家須為綠表或白居二資格人士
第二市場，通常稱為「居二市場」，是一個專為資助房屋而設的轉售平台。這個市場最大的特點，就是業主出售單位時不需要向政府「補地價」。因為沒有這筆額外支出，所以對很多業主來說相當吸引。不過，天下沒有免費的午餐，買家身份就有所限制，只有持有有效「購買資格證明書」的綠表人士（主要是公屋住戶）或「白居二」計劃的合資格人士，才可以在這個市場上選購物業。
公開市場（自由市場）：須先補地價，買家資格無限制
公開市場，又叫「自由市場」，就和你我平時接觸的私人樓宇買賣市場一樣。只要業主完成了「補地價」的手續，解除了單位的轉讓限制，你的居屋單位就等同一間私樓。你可以自由定價，賣給任何人士，不論對方是甚麼身份，甚至是公司名義持有都可以。這種方式給予業主最大的自由度，但前提是必須先支付一筆可能相當可觀的補地價金額。
甚麼是「補地價」？拆解居屋出售關鍵步驟
「補地價」這個詞聽起來好像很複雜，其實概念很直接。它正是區分居屋能否在自由市場買賣的關鍵。
補地價的法律基礎與政策原意
居屋作為資助房屋，當初政府是以一個低於市價的折扣賣給你，目的是幫助市民置業自住。這個折扣，其實就是政府為你承擔了部分的土地價值，也就是所謂的「地價」。所以，當你決定不再自用，而是希望像私樓一樣在公開市場上出售獲利時，就需要將當年政府給予你的地價折扣「歸還」給政府。這就是補地價的政策原意，確保公共資源得到公平運用。
居屋補地價計算公式詳解：(補價時市值 x 購入時折扣率)
進行居屋禁售期計算與財務規劃時，懂得估算補地價金額非常重要。計算補地價的官方公式如下：
補價金額 = 補價時單位的評估市值 x (購入單位時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入單位時的十足市值
簡單來說，就是「補價時市值 x 購入時折扣率」。
這裡有兩個重點：第一，「補價時市值」是由房屋署委派的測量師評估的，並非你與買家商議的成交價。第二，「購入時折扣率」是固定的，在你當年簽署的樓契上已經列明。樓市升值越多，你需要補的金額也自然會跟著水漲船高。
按年份劃分：歷年居屋禁售期政策一覽
要準確掌握居屋限售期的規定，最關鍵的一步是找出單位的「首次推售年份」，因為不同時期的政策差異極大，直接影響你的出售選項和時間表。政府為了回應社會對房屋自住的期望，近年逐步收緊居屋限售的年期。想知道你手上的居屋屬於哪個年份的政策？以下就為你詳細拆解歷年居屋禁售期計算方法和具體限制。
2022年及之後首次推售的居屋 (15年禁售期)
如果你購入的是2022年或之後推出的新居屋，就要留意這是歷來最嚴格的轉售限制。整個禁售期長達15年，並劃分成三個階段。
首五年限制：只可以原價於第二市場轉售
在成交後的首五年內，業主只可以將單位在第二市場，以不高於原來首次買入價的價錢，轉售給持有「購買資格證明書」的合資格人士。換言之，這個階段基本上沒有獲利空間。
第六至十五年限制：可於第二市場自由定價轉售
當持有單位踏入第六年，限制會稍微放寬。你可以在第二市場自由定價，將單位出售給合資格的綠表或白居二買家，但仍然不能補地價在公開市場出售。
十五年後：可補地價於公開市場出售
只有在持有單位滿十五年之後，業主才可以向房委會申請補地價，然後將單位放在公開市場自由出售或出租。屆時，買家便再沒有任何身份資格限制。
2019年至2021年首次推售的居屋 (10年禁售期)
這段期間推售的居屋，轉售限制比2022年的版本略為寬鬆，主要的分別在於年期縮短至十年。
首兩年限制：只可以原價於第二市場轉售
與最新政策相似，業主在首兩年內，只可以在第二市場以原價轉售單位予合資格人士。
第三至十年限制：可於第二市場自由定價轉售
由第三年開始，業主便可以在第二市場自行議價出售單位，但仍未能在公開市場出售。
十年後：可補地價於公開市場出售
持有單位滿十年，業主才能申請補地價，繼而在公開市場自由買賣。
2018年首次推售的居屋 (5年禁售期)
2018年推售的居屋，政策又有一點不同，五年禁售期的首兩年限制尤其特別。
首兩年限制：須由房委會提名買家以原價轉售
在首兩年內，業主若想出售單位，必須以原價售予由房委會提名的買家。這與業主自行在第二市場放盤的做法有所不同。
第三至五年限制：可於第二市場自由定價轉售
進入第三至五年，業主便可以在第二市場自由定價，尋找合資格的買家。
五年後：可補地價於公開市場出售
持有單位滿五年後，業主便可選擇補地價，在公開市場自由出售。
2007年至2017年首次推售的居屋
這十年間推售的居屋，轉售限制相對簡單得多，主要以兩年和五年為分界線。
第二市場出售資格：轉讓契據日期起計兩年後
業主只要持有單位滿兩年，就可以在第二市場自由定價，將單位轉售予合資格買家。
公開市場出售資格：五年禁售期屆滿後
持有單位滿五年後，業主便可以隨時申請補地價，之後在公開市場自由出售單位。
1982年至2006年首次推售的居屋
如果你持有的是早期的居屋，那麼恭喜你，你的單位轉售限制是所有居屋中最寬鬆的，因為相關的禁售期早已屆滿。你現在主要有以下兩個選擇。
出售途徑一：免補地價於第二市場出售
你可以隨時將單位放於第二市場，免補地價出售予任何持有有效「購買資格證明書」的人士。
出售途徑二：補地價後於公開市場自由出售或出租
你也可以隨時向房委會申請補地價，完成手續後，單位便與私人樓宇無異，可以在公開市場自由出售、轉讓或出租。
居屋出售實戰流程：兩大市場操作指南
了解清楚不同年份的居屋限售期之後，下一步就是實際操作了。賣居屋主要有兩個途徑，一是免補地價在第二市場出售，二是補妥地價後於公開市場自由買賣。兩個方法的流程、時間與財務安排都大有不同，我們一起來看看詳細的步驟，讓你規劃得更清晰。
途徑一：免補地價於第二市場出售流程
這個方法是絕大多數居屋業主的首選，因為它不需要動用大筆資金預先補地價，財務壓力相對較小。整個流程的核心是確保買賣雙方都符合房委會的資格。
第一步：申請「可供出售證明書」（准賣證）
這是賣家的第一份功課。你需要填妥申請書，連同樓契副本及申請費用，向房委會或房協遞交申請。房委會審批後會發出「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這份文件代表你的單位可以合法地在第二市場放售。記住一個小貼士，這份准賣證對賣家而言是沒有期限的，申請一次便可。
第二步：尋找持「購買資格證明書」（准買證）的合資格買家
有了准賣證，你就可以正式委託地產代理放盤。你的目標買家，必須是持有有效「購買資格證明書」（即「准買證」）的綠表或「白居二」人士。與賣家的准賣證不同，買家的准買證有效期只有十二個月，所以他們通常有較明確的置業時間表。
第三步：簽訂臨時買賣合約及申請提名信
當你與合資格買家談妥價錢後，雙方就可以簽訂臨時買賣合約。接著，你需要連同臨時合約及其他文件，向房委會申請「提名信」。這封信的作用是確認房委會同意這位買家購買你的單位，是交易中不可或缺的法律文件。
第四步：完成交易及辦理轉讓手續
成功取得提名信後，餘下的步驟就交由雙方的律師處理。律師會協助草擬正式買賣合約、辦理樓契轉名手續，並在指定成交日完成樓價餘款的交收。整個交易至此便大功告成。
途徑二：完成補地價於公開市場出售流程
如果你希望單位能在公開市場自由出售，吸引更多不同背景的買家，就需要先完成補地價。這個過程涉及資金較多，步驟也與第二市場截然不同。
第一步：向房委會提交評估補價申請
首先，你需要向房委會遞交「評估補價申請書」，並附上樓契副本和繳付相關手續費。房委會收到申請後，便會啟動評估程序。
第二步：等待測量師上門為單位估價
接著，房委會或其委託的測量師行會聯絡你，預約上門視察單位。測量師會根據當時的市場狀況、單位座向、樓層及內部狀況等因素來評估單位的十足市值，這個估值是計算補價金額的基礎。
第三步：於限期內繳付補價金額
視察後約一個月，你會收到房委會發出的「評估補價通知書」，上面會清楚列明你需要繳付的補價金額。你必須在通知書發出後的兩個月內，透過銀行本票或律師樓支票繳清款項。
第四步：領取「解除轉讓限制證明書」並完成交易
繳付補價後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。擁有這份文件，你的居屋單位的轉讓限制便正式解除，等同於一般私人樓宇。你可以隨時在公開市場上，將單位出售或出租予任何人士，不再受買家資格限制。
居屋補地價三大慳錢及避險策略
補地價涉及的金額動輒過百萬，當中其實有不少細節可以讓你省下開支和避免不必要的風險。以下三個策略，是你在決定補地價前必須知道的。
策略一：避免豪華裝修以降低估價
補價金額與單位的市場估值直接掛鈎。測量師上門估價時，單位的內部裝修狀況是評估因素之一。如果單位有簇新或豪華的裝修，估值自然會被提高，你需要繳付的補價亦會相應增加。所以，一個聰明的做法是，在房委會完成估價及你繳付補價前，盡量維持單位原貌，避免進行大型裝修工程。
策略二：善用「先賣後補」及按揭安排
籌集大筆現金支付補價，對很多業主來說是一大難題。其實市場上有一個很成熟的操作方法，就是「先找到買家，後補地價」。你可以先在公開市場物色買家並簽訂臨時買賣合約，然後才向房委會申請評估補價。在成交當日，透過律師樓，直接利用買家支付的樓價款項（包括訂金及銀行按揭）來支付補價，餘額才歸你。這樣便能解決資金周轉的問題。
策略三：釐清買賣雙方補地價責任
在買賣合約中，必須清晰訂明由哪一方負責支付補地價。最常見及穩妥的做法，是由賣家負責，而合約上的成交價是「已補地價」的價格。這樣，即使房委會最終評估的補價金額與預期有出入，風險也只在於賣家實收的金額多了還是少了，對買家沒有影響。清晰的責任劃分，可以避免日後因補價金額的變動而產生爭拗。
法律紅線：違反居屋轉售限制的嚴重後果
處理居屋轉售時，必須清楚了解居屋限售期的規定，因為這不只是一份買賣合約的條款，更加是一道不能跨越的法律紅線。許多業主可能只著眼於居屋禁售期計算，卻忽略了提前出售的潛在風險。其實，任何違反居屋限售條例的轉讓行為，都會引發非常嚴重的法律後果，後果分為刑事和民事兩個層面，影響深遠。
刑事責任：觸犯《房屋條例》的罰則
首先，我們需要明白，違規出售居屋並非單純的違約問題，而是會直接觸犯香港法例第283章《房屋條例》的刑事罪行。政府設立資助房屋的原意是協助市民自置居所，所以條例嚴格規管其轉售，防止有人利用公共資源作短期炒賣圖利。一旦業主在限制期內，未經批准或未補地價就將單位出售，就已經構成了刑事罪行。
最高罰款$500,000及監禁一年
根據法例，違規轉讓單位的業主一經定罪，最高可被判處罰款港幣五十萬元，並且監禁一年。這兩項懲罰可以同時執行，所以這絕對不是一個可以輕視的罰則。業主除了會蒙受巨大金錢損失，更有可能失去人身自由。
民事後果：違規轉讓合約的法律效力
除了刑事檢控，違規交易在民事法律層面也會產生災難性的後果。這主要關乎買賣合約本身的法律地位。即使買賣雙方簽訂了看似完整的臨時或正式買賣合約，只要該交易違反了《房屋條例》的轉售限制，整份合約在法律上都是沒有效力的。
任何違規轉讓、按揭或押記均屬無效
「無效」的意思是，這宗交易從法律角度來看，等於從來沒有發生過。這會導致一系列嚴峻問題：買方即使支付了樓價，也無法獲得單位的合法業權，其業主身份不會得到土地註冊處的承認。同時，任何基於這宗違規交易所衍生的相關協議，例如向銀行申請的按揭貸款或任何形式的押記，同樣全部無效。最終結果是買賣雙方都陷入一個複雜的法律困局，造成無法挽回的財務損失。
居屋禁售期與補地價常見問題 (FAQ)
計劃出售居屋時，自然會遇到各種關於居屋限售期和補地價的疑問。以下我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。
如何查詢我的居屋最初折扣率？
想知道單位的最初折扣率，最直接的方法就是查閱你手上的「首次轉讓契據」。這份重要的法律文件，清楚列明了你購入單位時所享有的確實折扣率。有時候，即使是同一個屋苑，不同期數或座數的單位折扣率也可能不同。所以，一切應以這份文件為準。如果真的找不到文件，你也可以聯絡房屋委員會（房委會）的相關部門查詢。
居屋補地價款項可以用銀行按揭支付嗎？
答案是不可以。你不可以直接為未補地價的居屋申請一筆新的按揭，用來支付補地價的款項。因為在完成補價程序前，單位的業權仍受轉讓限制，銀行無法將其作為有效的抵押品。不過，市場上有一套標準的解決方案。業主可以先與買家簽訂買賣合約，然後在正式交易當日，透過律師樓，利用買家支付的部分樓價（當中可能包括了買家申請的按揭貸款），直接向房委會支付補價。這個做法俗稱「先賣後補」，需要專業的律師協助處理。
所有資助房屋在公開市場出售都需要補地價嗎？
絕大部分的資助出售房屋，包括我們熟悉的居屋及「綠置居」等，都需要先向政府補回地價，才可以在公開市場自由出售或出租。不過，凡事總有例外。香港極早期（即第一期至第三期甲）推出的居屋，由於當時的地契條款與後來不同，所以可能不受補地價限制。但這類單位在市場上只佔極少數。因此，要確定你的單位是否需要補地價，最穩妥的做法還是查閱單位的轉讓契據條款。
若不滿意房委會的補地價估價，可以上訴嗎？
可以的。如果你收到房委會的估價通知書後，認為評估的市值過高或不合理，你有權提出異議。你需要在通知書發出日期起的28日內，以書面形式向房屋署署長提出覆核申請，並提供支持你理據的資料，例如其他銀行的估價報告。如果覆核後雙方仍然無法達成共識，個案最終可以轉介至土地審裁處，由法庭作出最終裁決。
居屋禁售期是由哪一天開始計算？
這是準確計算居屋限售期的關鍵。所有居屋禁售期計算的起點，都是以業主與房委會簽署「首次轉讓契據」的日期為準。請注意，這個日期並不是你申請抽籤的日期，不是攪珠的日期，也不是你實際收樓入住的日期。這份轉讓契據上的日期，是釐定所有轉售限制年期的唯一官方標準，所以務必以此為準。