【2025樓按全攻略】7大章節拆解：由樓按計算機、利率、成數到申請懶人包

置業是人生重要里程碑，但面對繁複的樓宇按揭程序、五花八門的銀行計劃及瞬息萬變的市場政策，難免感到困惑。為了助您輕鬆駕馭置業路，我們整合了這份【2025樓按全攻略】。本文將透過7大章節，由最基本的樓按計算機預算開支、比較各大銀行最新利率優惠，深入拆解2025年最新的按揭成數、入息要求及印花稅政策，再到逐步指導申請流程及應對常見陷阱。無論您是首次置業的「上車客」、計劃換樓的業主，還是希望轉按慳息，這份懶人包都能為您提供最清晰、實用的指引，助您作出最精明的按揭決策。

樓按計算機：準確預算首期、供款及總開支

計劃申請樓按的第一步，並非立即到處尋找樓盤，而是先清晰掌握自己的財務狀況。一個專業的樓按計算機，就是您置業路上的財務地圖，能夠將模糊的置業概念，轉化為具體的數字和可行的預算，助您準確計算首期、每月供款以至所有相關開支。

計算最高貸款額與首期預算

評估您的置業身份（首次置業／換樓／非本地收入）

計算樓按的第一個關鍵，是釐清您的置業身份。您是首次置業人士、準備換樓、還是收入源自香港境外？不同的身份會直接影響您的最高樓按成數、印花稅率以及申請按揭保險的資格。計算機通常會引導您先選擇身份，因為這是所有後續計算的基礎。

釐定您的最高貸款額及按揭保險資格

確認身份之後，樓按計算機便能根據現行政策，為您估算最高貸款額。例如，符合資格的首次置業人士，可以透過按揭保險計劃申請較高的樓按成數。計算機會根據您輸入的樓價，判斷您是否符合相關資格，並初步計算出銀行與按揭保險公司可能批出的貸款上限。

預計所需首期及現金流

當最高貸款額確定後，首期金額便一目了然。計算機會從樓價中減去貸款額，得出您需要準備的首期資金。更重要的是，這讓您能預先規劃好初期需要動用的現金流，確保資金調動暢順。

模擬每月供款及利息支出

輸入樓價、貸款額及現行按揭利率

接下來，您可以輸入心儀物業的價格、期望的貸款金額以及市場上普遍的樓按利率。透過輸入這些個人化數據，計算機可以即時模擬出您未來每月的供款額，讓預算變得非常具體。

模擬不同還款年期的總利息支出

還款年期是影響每月供款和總樓按利息的另一關鍵因素。您可以利用計算機比較不同年期（例如20年、25年或30年）的還款方案。您會清晰看見，選擇較長的還款期雖然能降低每月供款壓力，但整個還款期的總利息支出會顯著增加。這個比較功能有助您權衡利弊，作出最適合自己的決定。

了解加息對每月供款的影響

在浮息按揭計劃下，樓按利率會隨市場變動。一個全面的樓按計算機通常具備利率壓力測試功能，可以模擬在未來加息的情況下（例如利率上升1%或2%），您的每月供款會增加多少。這有助您評估自己的還款能力，為未來的利率波動做好準備。

估算總置業成本

計算從價印花稅（AVD）

置業開支遠不止首期和供款。印花稅是一筆相當可觀的費用。計算機會根據您的置業身份和物業價格，按照稅務局最新的從價印花稅（AVD）第2標準稅率，自動計算出您需要繳付的稅款。

估算律師費、代理佣金及其他雜費

除了印花稅，置業過程還涉及律師費、地產代理佣金（通常為樓價的1%）、銀行估價費、火險等雜項開支。雖然這些費用數額不一，但專業的計算機會提供一個估算範圍，讓您在預算中預留這部分資金。

獲取「上車總開支」清單，讓您預算更清晰

完成所有輸入後，計算機會整合所有數據，生成一份詳盡的「上車總開支」清單。這份清單清晰列出首期、印花稅、各項雜費及每月供款等所有項目，讓您對整個置業的財務需求有全盤掌握，預算自然更精準、更安心。

【即時更新】全港銀行按揭利率及優惠比較

選擇合適的樓按計劃，是置業路上一個非常重要的決定。它直接影響未來數十年的現金流與總利息開支。市面上主要分為H按和P按兩種計劃，每種計劃都有自己的特點。以下我們會為您詳細拆解，幫助您比較各銀行的樓按利率和優惠，作出最精明的選擇。

H按（銀行同業拆息按揭）計劃

H按計劃的實際按揭利率，是根據「銀行同業拆息」（HIBOR）加上一個固定百分比來計算。HIBOR是一個每日浮動的利率，反映銀行之間互相借貸的成本，所以H按的供款會跟隨市場利率變化，透明度相當高。

各大銀行H按利率（H+厘率）一覽

目前市場上主流的H按計劃普遍為「H+1.3%」。這裡的「H」通常是指1個月HIBOR。假設現時1個月HIBOR為3.5%，您的實際樓按利率就是 3.5% + 1.3% = 4.8%。以下是部分銀行的參考利率：

銀行	H按利率
滙豐銀行	H+1.3%
恒生銀行	H+1.3%
中國銀行（香港）	H+1.3%
渣打銀行	H+1.3%

註：利率及優惠隨市場變動，最新資訊請以銀行最終公佈為準。

封頂利率（Cap Rate）的重要性及比較

H按的最大特點是浮動，但銀行為保障客戶，都會設立一個「封頂利率」（Cap Rate）。這意味著就算HIBOR大幅抽升，您的實際按揭利率也不會高於這個上限。這個封頂利率通常與P按利率掛鈎，例如「P-2.5%」。比較H按計劃時，封頂利率是極為關鍵的一環，一個較低的封頂利率能為您在加息環境下提供更大的保障。

存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）慳息原理

很多H按計劃都會附帶一個「存款掛鈎戶口」（Mortgage-Link）。它的原理很簡單，您在這個高息儲蓄戶口內的存款，可以賺取與樓按利率完全相同的利息。例如您的按揭利率是4.125%，您戶口內的資金也會以4.125%的年利率計算利息。這筆利息收入可以直接抵銷部分的樓按利息支出，善用手頭上的備用現金，就能達到慳息效果。

P按（最優惠利率按揭）計劃

P按計劃的利率，是以銀行的「最優惠利率」（Prime Rate）為基礎計算。最優惠利率由各銀行自行釐定，相對穩定，不會像HIBOR那樣每日變動。香港的銀行主要有兩種P，俗稱「大P」（如5.875%）和「細P」（如5.625%）。

各大銀行P按利率（P-厘率）一覽

P按的計算方式通常是「P減去一個固定百分比」，例如「P-2.5%」。假設銀行採用「細P」（5.625%），實際按揭利率就是 5.625% – 2.5% = 3.125%。

銀行	P按利率	最優惠利率(P)
滙豐銀行	P-2.5%	5.875%
恒生銀行	P-2.5%	5.875%
中國銀行（香港）	P-2.75%	5.875%
渣打銀行	P-2.75%	6.125%

註：利率及優惠隨市場變動，最新資訊請以銀行最終公佈為準。

P按的穩定性分析及適用人士

P按最大的優點是穩定。由於最優惠利率的調整頻率遠低於HIBOR，您的每月供款額會非常穩定，方便規劃個人或家庭預算。對於不喜歡風險，或者希望每月還款額有高度確定性的業主來說，P按是一個安穩的選擇。

銀行現金回贈及其他優惠比較

除了比較樓按利率，銀行的現金回贈也是一個重要的考慮因素。回贈通常以貸款額的某個百分比計算，例如1%至2%。不過，根據金管局指引，如果現金回贈超過貸款額的1%，超出的部分需要用來扣減貸款本金，這會輕微影響您的最高樓按成數。此外，銀行亦可能提供其他優惠，例如豁免估價費、送贈家居保險等，都應該一併考慮。

如何選擇最適合您的按揭計劃？

了解完H按和P按的基本概念後，下一步就是根據自己的財務狀況和市場預期，作出最適合的選擇。

H按 vs. P按：優劣全面分析

H按優點：在低息環境下，HIBOR處於低位時，H按的實際利率通常比P按更低，能節省更多樓按利息。利率跟隨市場，透明度高。
H按缺點：利率波動較大，每月供款額可能會有變動，預算規劃的彈性要求較高。
P按優點：利率穩定，供款額清晰可預算，適合風險承受能力較低或追求穩定的業主。
P按缺點：在減息週期或長期低息環境下，利率通常會高於H按，總利息支出可能較多。

加息及減息週期下的選擇策略

預期進入減息週期：H按的吸引力較大。因為當市場利率向下時，HIBOR會迅速回落，您的供款壓力也能即時減輕。
預期進入加息週期：P按的穩定性優勢會突顯出來。同時，若選擇H按，就必須仔細比較各銀行的封頂利率，確保保障足夠。

長短期資金規劃與罰息期的考量

大部分按揭計劃都設有2至3年的罰息期。在罰息期內提前全數清還貸款，銀行會收取罰款。因此，您選擇的按揭計劃至少是一個中期的財務承諾。在決定前，應該考慮自己未來2至3年的資金規劃，例如有沒有可能賣樓、轉按或作其他重大投資。將個人規劃與按揭計劃的特性結合，才能找到真正切合您需要的方案。如果您不確定如何計算，可以使用網上的樓按計算機作初步預算。

2025最新按揭政策：成數、入息要求及印花稅詳解

要成功申請樓按，除了找到心儀物業，更要清楚了解最新的按揭政策。2025年的樓宇按揭市場迎來重大轉變，不論是樓按成數、入息要求，還是物業印花稅都有新規定。這些改動直接影響您的首期預算、貸款額度及總置業成本。讓我們一起來拆解這些關鍵政策，助您全面掌握市況。

香港住宅物業按揭成數指引

不同樓價的最高按揭成數上限

樓按成數是指銀行願意批出的貸款金額佔物業價值的百分比。根據2025年2月底生效的新指引，住宅物業的最高按揭成數上限有所調整，基本規定如下：

價值港幣3,000萬或以下的物業：最高按揭成數為70%。
價值港幣3,000萬以上至3,500萬的物業：最高按揭成數為60%。
價值港幣3,500萬以上的物業：最高按揭成數為50%。

這個基準適用於所有向銀行直接申請的按揭貸款。

自住、出租及非住宅物業的成數分別

物業的用途會直接影響最高按揭成數。以上提及的70%上限主要適用於自住物業。如果您的物業計劃用作出租，銀行批核的按揭成數上限一般會下調至50%。至於非住宅物業，例如工商舖物業，最高按揭成數則為60%。

按揭保險計劃如何助您承造高成數按揭

如果想申請高於銀行基本規定的按揭成數，可以透過申請按揭保險計劃（MIP）實現。這個計劃主要為首次置業人士而設，讓您可以承造高達八成至九成的按揭。最新的按揭保險計劃成數指引如下：

價值港幣1,000萬或以下的物業：最高可申請90%按揭。
價值港幣1,000萬以上至1,125萬的物業：最高可申請80%至90%按揭（貸款上限為900萬）。
價值港幣1,125萬以上至3,000萬的物業：最高可申請80%按揭。

申請按揭保險需要支付額外保費，但可以大幅減輕您的首期負擔。

供款與入息比率（DSR）計算方法

供款與入息比率（DSR）是銀行審批按揭的核心指標，用以評估您的還款能力。簡單來說，您所有債務的每月總供款，不能超過每月總入息的50%。

計算公式為：（每月總債務供款 ÷ 每月總收入）x 100% ≤ 50%

如何計算您的每月總入息

銀行的入息計算並非單純看底薪。您的每月總入息可以包括：

固定薪金：即您的底薪。
非固定收入：例如佣金、花紅或津貼，銀行通常會以過去6至12個月的平均數作計算。
租金收入：如果您有其他物業出租，租金收入一般會打七折或八折後計算在內。

申請時需要提交糧單、稅單及強積金結單等文件作證明。

如何計算您的每月總債務

每月總債務包括您正在申請的按揭供款，以及其他現有債務的每月還款額，例如：

私人貸款
汽車貸款
信用卡分期供款
為他人作擔保的貸款

銀行會查閱您的信貸報告（TU），以確認所有債務紀錄。

DSR 50%上限的計算實例

假設您的每月總入息為港幣60,000元，現有私人貸款每月供款為港幣5,000元。

根據DSR 50%的上限，您可負擔的每月總債務為：
$60,000 x 50% = $30,000

扣除現有債務後，您可用於新造樓按的最高每月供款額為：
$30,000 – $5,000 = $25,000

知道這個數額後，您就可以利用樓按計算機，根據現行的樓按利率，反推出您可以負擔的最高貸款額。

壓力測試暫停的影響與須知

現行政策：住宅物業已暫停壓力測試

自2025年2月28日起，金融管理局已宣布暫停實施所有住宅物業的壓力測試要求。這意味著銀行在審批按揭時，不再需要假設在現有利率基礎上增加2厘後，您的供款與入息比率仍不可超過60%。此舉直接降低了申請按揭的入息門檻，增加了您的借貸能力。

為何銀行內部仍可能進行風險評估

雖然監管機構的要求已暫停，但銀行作為商業機構，仍然有責任管理自身的信貸風險。因此，部分銀行可能仍會進行內部的風險評估，特別是對於收入來源較不穩定或信貸紀錄較差的申請人。銀行有最終的酌情權，以決定是否批出貸款。

回顧舊有壓力測試機制（假定利率+2%）

為了讓您更了解這次政策轉變的重要性，可以回顧一下舊有的壓力測試機制。以往，申請人除了要符合DSR 50%的要求外，還要在假定按揭利率上升2%的情況下，其供款與入息比率不能超過60%。暫停這項要求，無疑是為準買家掃除了一大障礙。

物業售價或價值（以較高者為準）	從價印花稅稅率
不超過 $3,000,000	$100
$3,000,001 至 $3,528,240	$100 + 超過$3,000,000款額的10%
$3,528,241 至 $4,500,000	1.5%
$4,500,001 至 $4,935,480	$67,500 + 超過$4,500,000款額的10%
$4,935,481 至 $6,000,000	2.25%
$6,000,001 至 $6,642,860	$135,000 + 超過$6,000,000款額的10%
$6,642,861 至 $9,000,000	3%
$9,000,001 至 $10,080,000	$270,000 + 超過$9,000,000款額的10%
$10,080,001 至 $20,000,000	3.75%
$20,000,001 至 $21,739,120	$750,000 + 超過$20,000,000款額的10%
$21,739,121 或以上	4.25%

【情景攻略】不同身份及物業類型按揭申請策略

申請樓按的過程，會因為您的個人身份和目標物業的類型而有很大分別。掌握不同情景下的策略，可以令整個過程更順暢，並且更有機會爭取到理想的樓按利率和條款。以下我們將逐一拆解，助您做好準備。

各類申請人按揭攻略

首先，我們來看看不同背景的申請人，有甚麼需要特別留意的地方。

首次置業人士：善用按保及首置印花稅優惠

作為首次置業人士，最大的優勢就是可以利用按揭保險計劃，申請較高的樓按成數，減輕首期負擔。同時，雖然政府已撤銷額外印花稅，但首次置業人士沿用的從價印花稅第2標準稅率，比起非首次置業人士需要繳付的稅款仍然低很多，是一項重要的成本優勢。在規劃預算時，善用樓按計算機，就可以準確估算出所需首期及稅項開支。

換樓人士：處理過渡性貸款及恢復「首置」身份

換樓人士面對的挑戰比首次置業更複雜，主要涉及資金安排與時機。如果您需要「先買後賣」，就有可能需要申請「過渡性貸款」來解決資金周轉問題。更重要的一點，是如何恢復「首次置業」身份，以享用較低的印花稅率。關鍵在於簽署新物業的正式買賣合約時，您不能持有任何其他香港住宅物業。這需要精準計算賣出舊樓與買入新樓的時間點。

自僱及非固定收入人士：證明還款能力的技巧

對於自僱、自由工作者或以佣金為主要收入的人士，銀行在審批按揭時會比較審慎。要成功申請，關鍵在於準備充足的文件來證明您有穩定且持續的還款能力。一般而言，您需要提供最少過去六個月的個人銀行戶口紀錄、公司銀行流水賬、經審計的財務報表以及稅務局發出的利得稅或薪俸稅單。由於收入不被視為「固定」，即使透過按揭保險，最高樓按成數也可能受到一定限制。

公務員及專業人士：特設按揭計劃及優勢

由於收入穩定、工作前景明朗，公務員、醫生、律師等專業人士在銀行眼中屬於優質客戶。部分銀行會為這些職業人士提供特設的按揭計劃，可能享有更優惠的樓按利息或現金回贈。此外，合資格的公務員可將房屋津貼計算作入息一部分，這能有效提升通過供款與入息比率審查的能力，從而承造更高的貸款額。

各類物業按揭注意事項

看完了申請人身份，我們轉向物業本身。不同類型的物業，銀行審批的標準和注意事項也截然不同。

二手樓：樓齡對按揭年期及估價的影響

購買二手樓時，樓齡是影響按揭審批的最重要因素之一。銀行普遍會以「75減樓齡」來計算最長還款年期。例如，一個樓齡45年的單位，最長還款期通常只有30年（75-45）。此外，樓齡高的物業，銀行估價亦可能較為保守，有機會出現估價不足的情況，買家需要準備更充裕的首期資金應對。

居屋及資助房屋：政府擔保期與按揭成數

居屋及其他資助房屋的按揭申請，關鍵在於「政府擔保期」。在擔保期內，買家無需通過銀行的壓力測試，綠表及白表申請人可以輕易獲批高達九成半及九成的樓按成數。不過，一旦物業過了擔保期（一般由首次發售日期起計30年），銀行便會視之為一般私樓處理，按揭成數會大幅下調至六成，審批亦會嚴格得多。

村屋及唐樓：估價、路權及僭建問題

村屋和唐樓的按揭申請相對複雜，銀行審批極為謹慎。主要挑戰來自三方面：第一，估價困難且普遍偏低；第二，業權及路權問題，特別是村屋，需要確保有合法的通道直達；第三，僭建問題，銀行會要求驗樓，若發現有嚴重僭建物，很大機會拒絕批核。因此，這類物業的樓按成數一般較低，還款年期也較短。

特殊物業（車位、工廈）的按揭限制

車位和工廈等非住宅物業的按揭條款，與住宅物業有天壤之別。一般來說，其最高按揭成數只有五成（如申請人已有其他按揭在身，則降至四成），還款年期最長僅15至20年，供款與入息比率的要求也更嚴格。不過，如果車位是連同住宅單位一併購入，則有機會合併在住宅按揭下處理，從而獲得更佳的貸款條件。

按揭申請流程、所需文件及常見陷阱

申請樓按是置業過程中至關重要的一環，清晰了解整個流程、所需文件及潛在的挑戰，可以令您事半功倍。我們將整個過程拆解成清晰的步驟，並且深入探討銀行估價與按揭保險等關鍵概念，助您順利完成樓按申請。

按揭申請五大步驟

第一步：準備入息及身份證明文件

在開始申請前，準備好一套完整的文件是成功的第一步。這就像準備好食材才開始烹飪一樣。一般而言，銀行需要您提供以下基本文件：

身份證明：香港永久性居民身份證副本。
住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單或銀行月結單。
入息證明：
固定收入人士：最近三個月的糧單、最近年度的稅單（或可證明入息的銀行月結單）。
非固定收入或自僱人士：需要提供更長時間的證明，例如最近六個月的銀行月結單、公司財務報表及稅單，以證明收入的穩定性。

第二步：向銀行申請預先批核及物業估價

找到心儀的物業後，下一步是向銀行正式提交申請並取得物業估價。建議可以同時向兩至三間銀行申請，以便比較。這一步有兩個主要目的：

預先批核：銀行會根據您的財務狀況，評估可批出的最高貸款額、樓按利率等初步條款。這讓您在簽署正式買賣合約前，對自己的負擔能力有更確實的掌握。
物業估價：銀行會委託測量師行為物業進行估價，這個估價是決定最終批核樓按成數與金額的基礎，極為重要。

第三步：比較各銀行批核條款（Offer）

當收到不同銀行的批核通知書（Offer）後，便進入了比較與決策的階段。除了最直接的樓按利率（H按還是P按），您還需要仔細比較以下幾個重點：

現金回贈：不同銀行的回贈比率有差異，這筆金額可以直接減輕您的初期開支。
罰息期：一般為期兩至三年，期間內提前全數還款會被收取罰款。
存款掛鈎戶口（Mortgage-Link）：這類戶口提供與樓按利息相同的存款利率，有助抵銷部分利息支出。
其他優惠：例如火險或家居保險的折扣。

使用樓按計算機模擬不同條款下的總樓按利息支出，有助您作出更全面的決定。

第四步：委託律師行處理法律文件

選定銀行後，您需要委託一位律師代表您處理所有法律文件。律師會負責審閱臨時買賣合約及正式買賣合約、進行物業查冊（確保業權清晰），並草擬樓契及按揭契等重要文件。請注意，買賣雙方必須委託不同的律師行。

第五步：簽署貸款信並完成交易

在交易完成日（成交日）前，您會到律師行簽署正式的貸款確認信及按揭契。簽署後，銀行會在成交日當天，將貸款餘額直接轉賬至賣方的代表律師，正式完成整個物業交易及按揭程序。

銀行估價不足的成因與應對方法

為何會出現估價不足？

銀行估價低於物業成交價，是申請按揭時可能遇到的挑戰，這意味著您需要準備更多首期資金。估價不足的原因通常有以下幾種：

市場波動：在樓市下行期間，銀行對估價會趨向保守。
成交價過高：您的購入價明顯高於近期鄰近的同類型單位成交價。
物業特殊情況：例如樓齡過高、單位涉及僭建或嚴重維修問題，或是凶宅等。
物業類型：村屋、唐樓等非主流物業的估價通常較為保守。

如何應對：準備額外首期或尋求其他銀行估價

面對估價不足，有幾個可行的處理方法。最直接的方法是準備額外的首期資金，以填補估價與成交價之間的差額。另一個有效的方法是嘗試向其他銀行申請估價，因為不同銀行的估價模型及取態或有輕微差異，有機會獲得更貼近成交價的估值。

按揭保險計劃深入解讀

按揭保險的保費計算及繳付方式

若希望申請高於金管局指引上限的樓按成數（例如八成或九成），就需要經由香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險計劃。按揭保險的保費，是根據貸款額、按揭成數及還款年期來釐訂的。保費可以選擇一次過繳付，亦可將其加進總貸款額中，分期攤還，這樣可以減輕初期的現金壓力。

退還保費的條件與手續

如果您選擇一次過繳付保費，並在指定年期內提早全數清還按揭貸款，便有資格申請退還部分保費。一般來說，在貸款提取日起計：

第一年內還清：可獲退還保費的40%。
第二年內還清：可獲退還保費的25%。
第三年內還清：可獲退還保費的15%。

三年後提早還款則沒有保費退還。申請手續相當簡單，只需透過原有的按揭銀行提交申請即可。

轉按與加按：善用物業套現及節省利息

當您持有的樓按計劃已供款一段時間，而物業亦有所升值，這其實為您打開了新的理財大門。透過「轉按」或「加按」，您可以將物業的潛在價值轉化為流動資金，或者轉換到一個更優惠的樓按利率計劃，從而節省未來的利息開支。這兩種方法都是善用資產的聰明策略，以下會逐一為您拆解。

轉按（Refinance）操作與好處

轉按，簡單來說，就是將您在A銀行的按揭貸款，轉移到B銀行繼續供款。這聽起來好像有點複雜，但其實原理就像轉換電訊商一樣，目的是尋找更優惠的條款。當市場上的樓按利息普遍下調，或者其他銀行提供更吸引的優惠時，轉按便是一個值得考慮的選擇。

為何要轉按：賺取現金回贈及轉用更低利率

推動業主轉按的主要誘因有兩個。第一，是賺取可觀的現金回贈。新承造按揭的銀行為了吸引客戶，通常會提供貸款額一定百分比的現金回贈，這筆金額可以直接幫補轉按過程中涉及的律師費等開支，有時甚至有餘額落袋。

第二，就是轉用更低的樓按利率。假設您目前的樓按利率是P-2.5%，而市場上出現了H+1.3%（設封頂利率為P-2.75%）的計劃，只要銀行同業拆息（HIBOR）處於低位，您每月的供款便會減少，長遠下來節省的樓按利息總額相當可觀。

轉按流程、成本及注意事項

轉按的流程與首次申請樓按十分相似，您需要向新銀行提交入息證明等文件，銀行會重新為物業估價並進行審批。過程中會產生律師費，費用與一般買賣相若。最重要的一點是，您必須留意原有樓按的「罰息期」。大部分按揭計劃首兩至三年為罰息期，期內提早還款需要支付額外費用，因此最好在罰息期結束後才部署轉按。

如何計算轉按可套現的金額

如果您的物業在過去幾年升值了，轉按同時是套現資金的好機會。計算方法其實很直接：

（物業最新估價 x 銀行批核的最高樓按成數） – 尚餘貸款額 = 最高可套現金額

舉例來說，若您的物業最新估價為800萬元，銀行最高可批七成按揭（即560萬元），而您尚餘的貸款額為300萬元，那麼您最高可套現的金額便是260萬元（560萬 – 300萬）。想獲得更精準的預算，可以使用網上的樓按計算機，輸入各項數據便能一目了然。

加按（Top-up Loan）與二按的分別

加按，是指您向原來提供按揭的銀行，申請增加貸款額。這通常發生在物業升值後，可借貸的空間變多了，於是您便可以向原銀行申請提取這部分的差額。加按的手續相對簡單，因為銀行已有您的紀錄，審批時間通常較快。

很多人會將加按與二按混淆。二按是在保留原有銀行一按的基礎上，再向另一間財務機構（通常不是銀行）申請第二份按揭貸款。二按的利率一般遠高於一按及加按，風險也較高，申請前必須極為審慎。

何時適合申請加按以獲取備用資金

當您需要一筆較大額的備用資金，而又不想出售物業時，加按是一個理想的選項。常見的用途包括：

家居裝修或翻新工程
子女的海外升學費用
個人投資或生意周轉
整合其他利率較高的債務（如信用卡結欠或私人貸款）

由於資金是從物業的淨值中提取，用途相當靈活。

加按與私人貸款的利率及年期比較

當需要資金時，加按和私人貸款是兩個常見的選項，它們各有優劣。

在利率方面，由於加按有物業作為抵押品，銀行承受的風險較低，因此其樓按利率通常遠低於無抵押的私人貸款。

在還款年期方面，加按的還款期可以與原有樓按合併計算，年期可以長達20至30年，令每月還款額更輕鬆。私人貸款的還款期則普遍較短，一般最長為5至7年。

不過，私人貸款的優點是審批速度快，有些甚至可以即日批核，適合有緊急資金需要的人士。加按則因為涉及物業重新審批，需時一般較長。如何選擇，視乎您對資金的需求、額度以及對利率的敏感度。

樓宇按揭常見問題 (FAQ)

申請樓按的過程總會遇到各種疑問，由物業的業權結構到個人信貸狀況，每個細節都可能影響最終的審批結果。我們整理了幾個最常見的問題，希望為你提供清晰的解答，讓你對整個樓宇按揭流程有更深入的了解。

聯名物業對申請按揭有何影響？

以聯名方式持有物業，對申請按揭可以說是一把雙刃劍。好處是，銀行會將所有聯名業主的入息一併計算，這樣可以提升總借貸能力，讓申請人更容易符合供款與入息比率的要求。不過，壞處也十分明顯，就是所有聯名業主都會因此失去「首次置業」的身份。將來任何一位業主若想再購買物業，都會被視為非首次置業，除了需要支付較高的印花稅外，在申請樓按成數時亦會受到更嚴格的限制。因此，在決定是否聯名持有物業前，必須仔細考慮對未來置業計劃的長遠影響。

信貸評級（TU）如何影響我的按揭利率？

信貸評級（TU）報告是銀行評估你理財習慣與還款責任感的重要文件。一個良好的信貸評級，例如A級或B級，代表你的信貸風險較低，銀行會更願意批出按揭申請，並且提供市場上最具競爭力的樓按利率及現金回贈。相反，如果信貸評級欠佳，例如跌至H級或I級，銀行便會將你視為高風險客戶。這可能導致銀行要求你支付較高的樓按利息、降低批核的貸款額，甚至直接拒絕你的按揭申請。所以，維持良好的信貸紀錄，是成功申請理想樓按計劃的關鍵一步。

高成數按揭的物業可以出租嗎？

答案是絕對不可以。申請高成數按揭（例如八成或九成）時，必須經由按揭保險公司承保。而按揭保險計劃其中一個最核心的申請條件，就是物業必須用作「自住」。將一個以高成數按揭購入的自住物業出租，是嚴重違反貸款協議及按揭保險條款的行為。一旦銀行發現，有權立即要求借款人全數清還按揭貸款（俗稱「call loan」）。如果無法即時還款，物業最終可能被銀行收回。此外，這也可能涉及虛假聲明的法律問題，後果非常嚴重。

透過按揭中介與直接向銀行申請有何分別？

直接向銀行申請，你只能獲得該銀行的單一按揭方案，而且分行職員主要負責處理文件，未必能提供全面的市場比較資訊。而透過專業的按揭中介申請，流程則大有不同。首先，按揭中介會根據你的財務狀況，一次過為你比較多間銀行的樓按計劃，助你尋找最優惠的樓按利率和最高現金回贈。其次，中介熟悉各銀行的審批準則，能為複雜個案提供解決方案，提升成功批核的機會。最重要的一點是，按揭中介的服務對申請人通常是免費的，因為他們的收入來自銀行的佣金。總括而言，中介能為你節省時間，提供更多選擇和專業意見。

提前還款會否有罰息？如何計算？

大部分樓宇按揭計劃都設有罰息期，通常為貸款期的首兩年至三年。如果在罰息期內提前償還部分或全部按揭貸款，銀行便會收取罰息。這是因為銀行在批出貸款時已付出了行政成本及現金回贈，罰息期的設立是為了保障其基本利潤。罰息的計算方式主要有幾種：第一，按原有貸款額的某個百分比計算（例如首年1-2%）；第二，按提早償還金額的某個百分比計算；第三，要求借款人退回已收取的現金回贈及支付相關手續費。具體的罰息金額和計算方法，都清楚列明在你的貸款確認信上，在決定提前還款前，務必仔細查閱相關條款。