擁有居屋單位，想將其出租幫補收入，是不少業主的心願。然而，居屋作為政府資助房屋，其出租事宜受到《房屋條例》嚴格規管，絕非普通私樓般可隨意放租。若在未補地價的情況下擅自將單位出租，業主與租客隨時可能面臨高達50萬港元罰款及監禁一年的刑事責任。
那麼，居屋業主是否就沒有任何合法的出租途徑？答案並非絕對。本文將為你詳細拆解兩大合法出租居屋的方法：一是徹底完成「補地價」程序，將單位釋放至私人市場，獲取完全的出租及買賣自由；二是在免補地價的情況下，參與房協推出的「未補價資助出售房屋—出租計劃」（簡稱「出租易」）。我們將一步步教你了解不同方案的申請條件、流程、補價計算方法，並附上租客自保教學，助你全面掌握居屋出租的限制與合法出路，避免誤墮法網。
居屋出租核心限制：為何不能隨意放租？
談到居屋出租限制，很多人第一時間都會感到疑惑。為何自己真金白銀買入的物業，不能像私樓一樣自由放租？要解答這個問題，就要從居屋的本質說起。簡單來說，它並非一件單純的商品，而是帶有社會福利性質的資助房屋。
資助房屋的政策原意與法律基礎
闡述居屋乃資助市民自住，而非投資工具
居屋的全名是「居者有其屋計劃」，政策的初衷非常清晰，就是以低於市價的折扣，資助合資格的市民置業自住，並非提供一個投資獲利的工具。政府在賣出單位時，實際上是資助了當中一部分的地價，這份折扣是珍貴的公共資源，所以業主在使用單位時，也必須遵守相應的規定。
引用《房屋條例》為法律依據，點明轉讓限制的嚴肅性
這些規定並非只是行政指引，而是有堅實的法律基礎。根據香港法例第283章《房屋條例》，所有未補地價的資助房屋，其轉讓、出租、按揭等行為都受到嚴格限制。業主在未得到房屋署署長批准及未補地價前，不得將單位用作居住以外的用途，這點清楚列明了相關限制的嚴肅性。
未補地價出租的嚴重後果
正因為有清晰的法律條文規管，所以將居屋在未補地價的情況下出租，後果可以非常嚴重。這絕對不是簡單的違規行為，而是觸犯刑事罪行。
列明最高刑罰：罰款50萬港元及監禁一年
根據《房屋條例》，任何業主將未補地價的居屋單位出租，一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。這個罰則相當重，反映了政府打擊濫用資助房屋資源的決心。
強調此為刑事罪行，業主租客均須負上法律責任
一個經常被忽略的重點是，不單是業主，知情的租客同樣可能需要負上法律責任。如果租客明知單位屬於居屋出租未補地價的「暗盤」仍然租住，也有機會被檢控。所以，無論是業主還是租客，都應該了解相關的居屋出租條件，避免以身試法。
理解「補地價」：獲取自由出租權的唯一途徑
那麼，是否代表居屋永遠不能出租？也不是。要合法地獲取自由出租權，目前只有一個正式途徑，就是完成「補地價」程序。
解釋「補地價」的本質：將單位由資助房屋轉為私人物業的程序
「補地價」的本質，就是業主向政府繳付一筆款項，用以補回當年購入單位時所享有的地價折扣。完成這個程序後，單位的業權限制就會被解除，其法律地位會由資助房屋，正式轉變為可在公開市場自由買賣或出租的私人物業。可以說，「補地價」是將單位「私有化」的關鍵一步。
方法一：完成補地價，獲取自由出租權全攻略
想徹底解除居屋出租限制，最直接的方法就是完成補地價程序。這個過程等於將你的單位由資助房屋，正式轉為可在市場上自由買賣或出租的私人物業。雖然涉及一筆可觀的費用，但這也是讓你完全掌握物業自主權，合法放租的必經之路。
第一步：查核單位轉讓限制期（禁售期）
在申請補地價之前，首先要確定你的單位已經過了政府規定的轉讓限制期（俗稱「禁售期」）。禁售期的長短，視乎你買入單位的年份而定，政策越新，限制年期越長。
2022年及之後首次出售的居屋：15年禁售期
由2022年起首次出售的居屋，設有最長的轉讓限制。業主必須在買入單位15年後，才可以申請補地價，繼而在公開市場上出售或出租。
2019年至2021年首次出售的居屋：10年禁售期
在2019年至2021年間首次出售的單位，轉讓限制期為10年。業主需要持有單位滿10年，才能補地價並自由放租。
2018年及之前首次出售的居屋：5年或更短禁售期
至於2018年或之前首次出售的物業，當時的政策較為寬鬆。禁售期通常為5年，業主在持有單位滿5年後，便可以申請補地價。
第二步：補地價申請流程及所需文件
當確認單位已過禁售期，便可以啟動補地價的申請程序。整個流程相當規範，只要跟隨步驟及備妥文件，便能順利完成。
向房屋署提交申請及進行物業估價
首先，業主需要填妥指定申請表格，向房屋署正式提交補地價申請。房屋署收到申請後，會委派專業的測量師行為你的單位進行估價，以評定單位在申請當刻的市場價值。
補價金額計算方法詳解（附實例：現時市值 x 當年折扣率）
補價金額的計算方式其實很清晰，並不是一個難以捉摸的數字。計算公式是：單位申請補價時的市值 x (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值。簡單來說，就是用「現時市值」乘以「當年買入時的折扣率」。
舉個例子：假設你當年以六折（即40%折扣）買入一個居屋單位，當時的買入價是300萬。現在單位升值，經房屋署評估後的市值為600萬。你需要補回的金額就是：600萬 x 40% = 240萬。這筆金額是滿足居屋出租條件的核心成本。
繳交補價及領取「解除轉讓限制證明書」
房屋署完成估價並計算出補價金額後，會向你發出正式的繳款通知書。你需要在指定期限內繳付全數金額。完成繳款後，你會收到一份極為重要的文件——「解除轉讓限制證明書」（Letter of Removal of Alienation Restriction），這份文件證明你的單位已經完成補地價。
前往土地註冊處註冊相關文件
最後一步，就是將這份「解除轉讓限制證明書」帶到土地註冊處進行註冊。完成註冊後，你單位的業權限制便正式解除，在法律上與一般私人物業無異，可以合法在市場上出租。
第三步：處理銀行按揭事宜
假如你的居屋單位仍然在按揭供款中，完成補地價並不代表可以立即出租。你還有一個非常關鍵的步驟，就是處理好與銀行的按揭事宜。
解釋為何出租前必須通知按揭銀行
一般自住物業的按揭合約中，都會有條款列明單位只作自住用途。當你將單位由自住轉為出租，物業的用途便發生了改變。從銀行的角度看，出租物業的風險較高，因此你必須主動通知承按銀行。
銀行或會重審及調整按揭條款（如利率、成數）
銀行得知單位將用作出租後，通常會重新審視你的按揭。他們有權調整按揭條款，例如提高按揭利率，或者降低按揭成數（例如由八成降至五成）。如果按揭成數被降低，你可能需要補回當中的差價，這點要有心理準備。
擅自出租的後果：或構成違約，銀行有權要求立即還款（Call Loan）
切勿為了省卻麻煩而擅自將仍在按揭中的單位出租。一旦銀行發現，你的行為已構成違反按揭合約。銀行有權採取嚴厲行動，最嚴重的情況是要求你立即清還所有按揭貸款，也就是市場上俗稱的「Call Loan」。這會讓你陷入嚴重的財務困境。
方法二：免補地價合法出租 — 深入剖析房協「出租易」計劃
除了補地價，居屋出租限制下還有沒有其他出路？答案是有的。如果你手上的居屋單位未補地價，又不想支付高昂的費用，香港房屋協會（房協）推出的「未補價資助出售房屋—出租計劃」（坊間簡稱「出租易」），就是一個值得留意的合法途徑。
計劃目的與運作模式
解釋計劃如何善用現有房屋資源，為輪候公屋家庭提供居所
這個計劃的初衷非常有意義。社會上有不少持有未補地價居屋多年的業主，單位可能處於閒置狀態，但礙於法例限制無法出租。與此同時，亦有大量家庭正在苦苦輪候公屋。所以，「出租易」計劃就好像一座橋樑，將這兩者連接起來。它讓合資格的業主，可以將整個單位或個別房間，合法地租給正在輪候公屋的家庭或人士。這樣既可以善用現有的房屋資源，也為基層家庭提供多一個居所選擇，舒緩他們的住屋需要。
申請資格一覽：業主與租客條件
業主資格要求：持有單位業權滿十年、單位未補地價等
要成為合資格的業主，相關的居屋出租條件也十分清晰。首先，你必須已經持有該單位的業權滿十年或以上。其次，這個計劃是專為居屋出租未補地價的情況而設，所以你的單位必須是尚未補回地價的。符合這兩個主要條件，你就可以考慮申請加入。
租客資格要求：輪候公屋滿三年的一般家庭、或滿六年的非長者一人住戶
至於租客方面，計劃的目標對象是正在輪候公屋的申請者。一般家庭申請者（即二人或以上家庭），需要已在公屋輪候冊上登記滿三年或以上。如果是非長者的一人住戶，輪候時間的要求則是六年或以上。
「出租易」計劃申請流程：由申請證書到簽約
業主申請「業主證書」的步驟及文件
整個流程由申請一份名為「居屋出租證」的官方文件開始。作為業主，你需要向房協遞交申請表，並附上身份證明、樓契等文件，以申請「業主證書」。這份證書是你在計劃中放租的資格證明。
租客申請「租客證書」的資格及方法
同樣地，合資格的租客也需要向房協申請一份「租客證書」。申請時需要提供公屋申請編號等資料，證明自己符合輪候年期的要求。
透過房協平台配對及簽訂標準租約
當業主和租客雙方都成功獲取證書後，就可以利用房協提供的網上資訊平台進行配對。雙方可以自行商討租金及租賃條款。成功配對後，業主與租客需要簽訂由房協提供的標準租約，以保障雙方權益。
相關費用及預計審批時間
申請證書需要支付行政費用，業主與租客的費用各有不同。根據房協的資料，整個審批過程一般需要約一個月的時間。建議預留充足時間辦理申請。
「出租易」租約特點：與一般租務有何不同？
解釋租約不受「標準租金管制」條例（即租務管制的「4+4」年期）規管
這一點非常重要。透過「出租易」計劃簽訂的租約，並不受《業主與租客（綜合）條例》中關於分間單位租務管制的規管。簡單來說，它不受俗稱「4+4」年期的標準租期保障所限制，租期等條款相對更具彈性，主要由業主和租客雙方在房協的框架下自行協定。
租客自保手冊：如何識別及避開違法居屋盤
在香港尋找安樂窩，過程中有不少細節需要留神。談到居屋出租限制，租客了解清楚，是保障自己的第一步。市面上有些業主會將未補地價的居屋單位偷偷放租，這些單位俗稱「暗盤」，對於不知情的租客而言，其實隱藏著不少風險。以下將會一步步教你如何識別這些單位，確保自己租得安心又合法。
違法「暗盤」的風險：為何業主與租客均得不償失？
分析業主冒險出租的動機：節省高昂補地價費用
要理解為何會有違法出租的居屋，首先要明白業主的處境。居屋要變成像私樓一樣可以自由出租，業主必須先向政府「補地價」，補回當年買樓時的折扣差額。這筆費用動輒過百萬，金額相當高昂。因此，部分業主為了節省這筆開支，又想利用單位賺取租金收入，便會選擇冒著違法的風險，將居屋出租未補地價的單位推出市場。
揭示租客面臨的法律及財務風險：無法追討按金、隨時被逼遷
租客千萬不要以為自己只是租客，就沒有任何責任。租住未補地價的居屋，實際上租約在法律上是無效的。這會帶來幾個非常實在的風險。第一，由於租約無效，假如日後出現任何租務糾紛，例如業主不退還按金，租客很難透過法律途徑追討。第二，一旦房屋署發現這種違規行為，有權要求業主立即終止租約，租客便會面臨隨時被逼遷的窘境，需要倉促地另覓居所，情況會十分狼狽。
租前必做：查閱土地註冊處記錄（查冊）教學
如何透過查冊核實單位是否已補地價
要核實心儀的單位是否已補地價，最可靠的方法就是親自查閱土地註冊處的記錄，也就是俗稱的「查冊」。現在大家可以透過土地註冊處的「綜合註冊資訊系統（IRIS）」進行網上查冊，費用相宜且過程快捷。在查冊報告中，需要特別留意「物業涉及的轇轕」一欄，這部分會記錄所有與該物業相關的法律文件和限制。
如何在查冊文件上辨識「解除轉讓限制證明書」
查冊時，關鍵是尋找一份名為「解除轉讓限制證明書」（Letter of Removal of Alienation Restriction）的文件。如果這份文件已經在土地註冊處登記，就代表該單位的業主已經完成補地價程序，單位已不受轉讓限制，可以像一般私人物業一樣在市場上合法出租。反之，如果在查冊記錄中找不到這份文件，那麼這個單位極有可能仍是未補地價的居屋。
簽約時的自保關鍵
有權要求業主出示補地價證明或有效的「業主證書」
除了自己查冊，在簽約前，租客絕對有權利要求業主出示相關證明文件。你可以禮貌地請業主提供「解除轉讓限制證明書」的副本，以確認單位已補地價。另外，如果業主是透過合法的「出租易」計劃放租，他也應該能出示由房協發出的有效「業主證書」（即是居屋出租證）。一個誠實的業主理應樂意提供這些文件，以證明其出租的合法性。如果業主諸多推搪或拒絕提供，這便是一個非常明顯的警號。
警惕租金遠低於市價的「筍盤」陷阱
最後一個溫馨提示，要對租金特別便宜的「筍盤」保持警覺。正因為非法出租存在風險，部分業主會以低於市價的租金作招徠，吸引租客盡快簽約，減少單位空置的時間。當你遇到一個租金條件異常吸引的居屋盤時，不妨多問一句，多做一步查冊功夫。記住，符合所有居屋出租條件的單位，其租金水平理應與同區的私樓相若。保障自己的權益，遠比貪一時的租金便宜來得重要。
居屋出租常見問題 (FAQ)
大家在考慮將居屋出租時，心中總會浮現不少疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望能夠一次過為你釐清關於居屋出租條件的各種細節。
補地價大概需要多少錢？如何自行估算？
補地價的金額，是許多業主最關心的問題。其實，你可以自己做一個初步估算。計算方法是將單位在申請補地價當日的市值，乘以當初購入單位時的折扣率。
簡單來說，公式就是：
補地價金額 = 房屋署評估的現時市值 x 當年購樓折扣率
舉個例子，假設你的單位現時市值為600萬港元，當年你是以七折（即30%折扣）買入。那麼，你需要補上的地價大約就是 600萬 x 30% = 180萬港元。
當然，這只是一個估算方式。最終金額會由房屋署委託的估價師評定，並會在正式的補價通知書中列明。
短期租給親友，是否也屬違法？
這是一個常見的誤解。根據《房屋條例》，居屋出租未補地價的限制，關鍵在於業主是否放棄了單位的「管有權」，而並非租期長短或租客是否為親友。即使是短期讓親友暫住，並且沒有收取租金，只要業主本人並非在單位內居住，也可能被視為將單位轉讓或放棄管有權，同樣觸犯法例。因此，在未完成補地價程序前，將單位交由他人居住，無論對象是誰，都存在法律風險。
透過「出租易」計劃，租金可以自由定價嗎？
是的，可以。房協推出的「未補價資助出售房屋 – 出租計劃」（俗稱「出租易」），容許合資格的業主與租客自行配對，並且磋商租賃條款。這代表租金水平是由業主與租客雙方協議釐定，房協並不會設定租金上下限。不過，由於計劃的租客對象是輪候公屋的家庭，市場供求自然會讓租金維持在一個相對合理的水平。
居屋仍在按揭中，可以申請「出租易」計劃嗎？需要通知銀行嗎？
可以申請，但必須通知銀行。首先，單位是否仍在按揭中，並不影響你申請「出租易」計劃的資格。只要你符合持有單位業權滿十年等居屋出租條件，就可以提交申請。
然而，極為重要的一點是，在成功申請並找到租客後，你必須正式通知承造按揭的銀行。因為一般的自住物業按揭條款，並不容許單位出租。銀行需要根據情況，重新評估風險，並可能發出「出租同意書」，有機會調整按揭利率或收取手續費。如果擅自出租而未通知銀行，便會違反按揭合約，銀行有權要求你立即清還全部貸款（俗稱 Call Loan），後果可以非常嚴重。