對準買家而言，簽署正式買賣合約、支付俗稱「大訂」的加付訂金，是置業路上的一大里程碑。當涉及樓價近一成的巨額資金，需經由律師樓轉交賣方時，心情難免既興奮又緊張，更怕過程「中伏」，令畢生積蓄付諸流水。近年「黃馮律師行」事件令買家對律師樓的信任響起警號，加上樓市波動時業主「踢契」風險增加，令大訂過數一步更顯關鍵。本文將為你全面拆解支付大訂的正確步驟、剖析兩大核心風險，並提供實用自保錦囊及揀選可靠律師樓的準則，助你安全穩妥地完成交易，安心做業主。
支付大訂四大關鍵步驟：由委聘律師到業權審查
談到「大訂律師樓過數」這個環節，很多人都會感到緊張。這筆款項數目不少，而且整個過程牽涉複雜的法律程序。其實，只要我們將流程拆解成清晰的四大步驟，由委聘律師開始，到最後的業權審查，便能有條不紊地完成，保障自己的權益。現在就讓我們一步步看清整個流程。
第一步：委聘獨立律師
為何買賣雙方必須委聘不同律師？
在物業交易中，買賣雙方是站在對立的利益位置。為了確保交易的公平性，香港律師會的執業指引嚴格規定，同一宗物業交易的買賣雙方，必須由不同的律師事務所代表。買方的律師會以買方的最大利益為依歸，審查合約條款，確保業權清晰。賣方的律師則會保障賣方能順利收到樓價。各自委聘律師，正是為了避免利益衝突，讓交易在雙方都得到充分法律保障的情況下進行。
委任律師的最佳時機：簽署臨約後
簽署臨時買賣合約（臨約）後，便應該立即委聘代表律師。因為臨約上會訂明簽署正式買賣合約（正約）的限期，通常是14天內。在這段時間，你的律師需要時間進行初步的物業查冊，檢查物業是否存在例如僭建令、維修令等「釘契」問題。及早委任律師，才能確保有充足時間處理法律文件，避免因延誤而引致違約風險。
第二步：簽署正約及支付大訂
正式買賣合約的審閱及簽署程序
一般情況下，正約會由賣方律師草擬，然後送交買方律師審閱。你的律師會為你仔細核對合約內的每一項條款，例如成交日期、物業狀況、雙方責任等，並向你解釋清楚。確認所有條款都合乎臨約精神及保障你的利益後，律師便會安排你簽署一式兩份的正約，之後連同大訂支票一併送交賣方律師樓。
大訂金額計算：如何湊足樓價一成訂金
香港物業交易的標準訂金總額通常是樓價的10%。這筆訂金分為兩部分支付：「細訂」（臨時訂金）及「大訂」（加付訂金）。你在簽署臨約時已支付了細訂，通常是樓價的3%至5%。而在簽署正約時，你需要支付大訂，補足餘下的金額，湊齊樓價10%的總訂金。例如，一個500萬的單位，總訂金為50萬。若細訂已付20萬，那麼大訂便需要支付30萬。
大訂支付方式：為何須用銀行本票或律師樓支票？
支付大訂是一筆大額交易，資金的確定性至關重要。因此，賣方律師樓通常只接受兩種支付方式：銀行本票（Cashier’s Order）或律師樓發出的支票。這兩種票據都代表資金已由銀行或律師樓預留，不存在「彈票」的風險，對賣方是一種保障。個人支票由於存在資金不足的風險，在正式交易中是不會被接納的。這個安排確保了大訂律師樓的資金交收過程安全可靠。
第三步：註冊買賣合約
為何合約必須送交土地註冊處註冊？
當買賣雙方都簽署了正約後，你的律師會立即將合約送交土地註冊處（Land Registry）進行註冊。這個步驟非常關鍵，它的作用是為這宗交易進行「公示」，即是向全世界宣告你作為買家對該物業擁有的權益。註冊後的合約具備法律上的優先權，能夠有效防止業主將物業「一屋二賣」。
H44: 合約未能及時註冊的潛在風險
假如你的買賣合約沒有及時註冊，你的權益便得不到法律的全面保障。例如，若有另一位買家與同一業主簽約，並且比你更早將其合約註冊，那麼在法律上，該買家的權益便會優先於你。這會導致嚴重的業權糾紛，你甚至可能因此失去已支付的訂金及購買該物業的權利。
第四步：業權審查 (Title Investigation)
律師如何查核業權，確保業權良好 (Good Title)？
在支付大訂後至正式成交前的這段時間，你的律師會進行深入的業權審查，俗稱「查契」。律師會向賣方律師索取物業過去的業權契據文件，仔細審閱由政府批地開始到現任業主的整條業權鏈，確保每一環的轉讓都合法及文件齊備，沒有任何中斷或瑕疵。同時，律師亦會持續查核土地註冊處的紀錄，確保物業沒有新增任何按揭、押記令或訴訟。整個過程的目標，是確認賣方擁有「良好業權」（Good Title），可以將一個清晰無負擔的業權轉讓給你。
提出業權質詢 (Title Requisition) 的作用
在審查過程中，如果你的律師發現任何業權上的問題或文件缺漏，例如某份舊契據的簽名模糊不清，或發現有未解除的陳舊按揭等，律師便會以書面形式向賣方律師提出「業權質詢」（Title Requisition）。賣方律師有法律責任在指定時間內，就這些質詢作出圓滿的答覆及提供證明，以釐清所有疑點。這個問答過程是保障你不會買入「問題物業」的核心環節。大訂律師樓幾時比賣家這個問題，真正的答案是在所有業權質詢都得到滿意解答，並且在成交日當天，才會連同樓價餘款一併支付。
大訂過數兩大核心風險與自保錦囊
處理大訂律師樓過數的過程，雖然是標準程序，但當中潛藏著一些不能忽視的風險。整個交易中最令人憂慮的，莫過於資金安全與合約執行。如果處理不當，買家有機會損失慘重的訂金。以下我們深入剖析兩個核心風險，並且提供實用的自保方案，讓你清楚了解如何保障自己的權益。
風險一：律師樓倒閉或被接管，資金遭凍結
案例剖析：「黃馮律師行」事件的教訓
這個風險並非危言聳聽，近年轟動全港的「黃馮律師行」事件就是一個最真實的例子。當時，該律師行因有前文員涉嫌不誠實挪用客戶款項，嚴重違反《律師帳目規則》，最終被香港律師會介入接管。律師會的介入行動，直接導致該律師行名下所有銀行戶口被即時凍結，當中包括了數百名客戶用作買賣物業的託管資金。這些客戶本身沒有做錯任何事，但他們的大訂，甚至部份樓價尾數，就這樣被鎖死在銀行的戶口內，無法動用。
資金凍結的後果：交易告吹、訂金被沒收
資金一旦被凍結，後果可以非常嚴重。買家無法在合約訂明的成交日，將樓價餘款支付給賣家。這種情況下，賣家有權視買家違約，終止交易。這不單意味著買樓夢碎，更嚴重的是，賣家可以沒收買家已經支付的全數訂金，包括細訂與大訂。買家不但損失了巨額資金，還可能要面對賣家追討因樓價下跌而造成的差價損失，可以說是雙重打擊。
風險二：賣方藉故「踢契」，買家損失訂金
什麼是「踢契」？樓市上升期的買家風險
「踢契」是物業買賣中的一個術語，指的是賣方因買方未能完全履行合約條款，而單方面終止買賣合約。這種情況在樓市急速上升的時期尤其常見。試想想，如果賣家簽約後發現樓價持續上漲，他可能會尋找任何機會終止現有合約，以便將物業以更高的價錢賣給另一位買家。買家任何輕微的延誤或失誤，例如遲了一天支付大訂，都可能成為賣家「踢契」的藉口。
嚴守合約時間性的重要：避免因延誤付款而違約
物業買賣合約對時間的要求是絕對嚴格的，「時間是合約的要素」(Time is of the essence of the contract) 是法律上的基本原則。合約上訂明的每一個日期，包括簽署正式合約、支付大訂及完成交易的日期，都必須嚴格遵守。買家必須確保所有款項準時透過律師樓支付，因為任何延誤都賦予了賣方終止合約並沒收訂金的權利。所以，準時處理大訂律師樓過數是保障交易順利的關鍵。
自保方案一：以銀行本票直接支付賣方
操作方法：開立賣方抬頭本票並由律師託管
這是一個非常直接而且有效的自保方法。買家可以自行到銀行，開立一張抬頭人為賣方姓名的銀行本票（Cashier’s Order），金額為大訂的數目。然後，將這張本票交由自己委聘的律師樓保管。在簽署正式買賣合約當日，律師樓會將這張本票轉交給賣方律師。
優點：徹底規避律師樓戶口凍結風險
這個方法的最大優點，是資金完全不經買方律師樓的客戶戶口。由於本票的收款人是賣家，這筆錢從法律上看，從來不屬於律師樓的資產。所以，即使律師樓不幸被接管，戶口被凍結，這張本票也不會受到影響。買家可以取回本票，再委託另一間律師樓處理，資金安全得到最大保障。
自保方案二：在合約加入「防火牆條款」
條款建議：訂明任何一方律師樓出事，成交期自動延長
除了資金處理方式，買賣雙方也可以在簽訂臨時買賣合約時，主動要求加入一條俗稱「防火牆」的保障條款。這條條款可以訂明，假如在交易期間，任何一方委託的律師樓因為被律師會接管、停業或任何原因，導致客戶資金被凍結而無法完成交易，成交日期將會自動延長一段合理時間，例如60日或90日。
條款的作用與局限
這條款的作用，是為受影響的一方提供一個緩衝期，讓他有時間去處理後續問題，例如更換律師樓或籌措備用資金，避免因為突發事件而立即構成違約。但是，這個方案也有其局限。首先，賣家不一定會同意加入此條款。而且，律師樓資金被凍結的時間可能遠遠超過條款訂明的延長期，所以這條款只能提供短期的保護，並非萬全之策。
如何揀選可靠律師樓？三大實用準則
處理大訂律師樓過數這個關鍵步驟，揀選一間信譽良好的律師樓是首要任務。一個可靠的法律夥伴，不單能確保交易流程順暢，更能為你的資金安全建立第一道防線。以下三大實用準則，協助你在委任律師前，做好全面的評估。
準則一：確認律師樓在銀行「認可名單」(On List) 上
什麼是「On List」律師樓？
如果你需要申請按揭，第一件事就是要確認心儀的律師樓是否在你選用的銀行「認可名單」(On List) 上。銀行為了控制自身的風險，會設立一份律師樓的認可名單。名單上的律師樓都經過銀行的背景審查，包括其專業操守紀錄及專業彌償保險的保障範圍等。選擇「On List」的律師樓，可以確保按揭貸款的發放過程暢通無阻。
如何避免「駁腳費」等隱藏成本？
假如你選擇的律師樓不在銀行的認可名單上，事情就會變得複雜。銀行會要求你額外聘請一間「On List」的律師樓，專門處理按揭契的文件。這樣一來，你便需要支付兩筆律師費，額外多付的費用俗稱為「駁腳費」。所以，在正式委託任何律師樓之前，最穩妥的做法是先向你的按揭銀行查詢，確認該律師樓是否在它們的認可名單之上，避免產生不必要的開支與延誤。
準則二：進行背景審查與口碑調查
如何搜尋律師樓的負面新聞或紀律處分紀錄？
委任律師樓前，花時間做一些基本的背景審查是絕對值得的。你可以利用互聯網搜尋引擎，輸入「律師樓名稱」加上「投訴」、「紀律處分」或「接管」等關鍵字，查看有沒有任何負面新聞或紀錄。同時，香港律師會的網站亦會刊登部分紀律處分的個案，雖然搜尋不易，但也是一個查證渠道。親友的經驗分享固然有參考價值，但自己親手查證，總能買個安心。
破解「大行迷思」：規模不等於絕對安全
很多人存有一個觀念，認為選擇大型、有名的律師樓就一定安全。然而，近年發生的「黃馮律師行」事件正是一個重要提醒，即使是市場佔有率高的大行，也可能因內部監管問題而被律師會接管，導致客戶資金被凍結。這說明了律師樓的規模與其風險管理質素未必成正比。不論律師樓大小，仔細的背景審查與口碑調查都是不可或缺的步驟。
準則三：索取清晰的「全包價」書面報價
如何有效查詢收費以避免後加費用？
在比較不同律師樓時，收費透明度是一個重要考量。為免日後出現預算以外的開支，你應該要求律師樓提供一份清晰的「全包價」書面報價。查詢時，要明確詢問報價是否已包含所有雜費，例如查冊費、文件影印費、車馬費，以及代辦贖回賣方按揭的契據文件費用等。一份詳盡的書面報價，能有效避免日後因收費問題產生爭議，讓你對整個大訂律師樓的交易開支有更準確的預算。
新支付系統PAPT前瞻：如何提升買賣交易安全？
處理「大訂律師樓過數」的程序，最讓人關注的莫過於資金安全。近年一些律師樓的突發事件，確實動搖了公眾對傳統資金託管模式的信心。有見及此，業界正積極籌備一個名為「PAPT」(Pay-with-Account-Post-Transaction) 的新支付系統，目標是從根本上改革資金交收流程，為買賣雙方提供一個更穩固的保障。
新支付安排 (PAPT) 的背景與目標
催生改革的「黃馮律師行」事件
這項改革的直接催化劑，源於轟動一時的「黃馮律師行」事件。當時該律師行因涉嫌嚴重違反賬目規則，被香港律師會介入接管。此舉導致律師行所有銀行戶口，包括代客戶託管樓宇買賣資金的戶口，被即時凍結。事件影響深遠，大量正在進行交易的買家和賣家，其資金被鎖死，交易被迫停擺。部分買家更因無法如期支付樓價餘款而面臨被賣方沒收訂金的慘重損失，突顯了傳統模式下，資金過度集中於單一律師樓所帶來的系統性風險。
核心目標：將資金託管風險轉移至銀行
傳統交易模式中，無論是大訂還是銀行按揭貸款，都會先存入買方律師樓的客戶戶口，律師樓担当了資金託管人的關鍵角色。PAPT的核心目標非常清晰，就是將這種依賴單一律師樓誠信的託管風險，轉移至監管更嚴格、系統更穩健的銀行體系。這並非要削弱律師的角色，而是將資金流與法律程序分開處理，從制度上堵塞因個別律師樓營運問題而殃及客戶資金的漏洞。
PAPT 運作模式詳解
資金流向的改變：大額資金繞過律師樓客戶戶口
在新PAPT模式下，最根本的改變是資金的流向。買家支付的大訂，以及由銀行批出的按揭貸款等大額款項，將不再需要經過買賣任何一方律師樓的客戶戶口。這個安排就如建立了一道防火牆，直接將交易資金與律師樓的日常營運賬目完全隔離，即使律師樓不幸出現任何內部問題，客戶的交易資金也能安然無恙。
透過銀行系統直接過戶流程
具體的運作是，買賣雙方的銀行將會扮演更主動的角色。例如，銀行批出的按揭貸款，會透過銀行同業結算系統（CHATS），由買方的按揭銀行直接轉賬至賣方的指定銀行戶口，或直接轉賬至賣方的按揭銀行以清還按揭。至於「大訂律師樓幾時比賣家」這個問題，在新安排下，大訂的支付亦可能透過銀行本票等方式，在律師的法律核實下，由買方直接交予賣方，資金全程在銀行體系內流轉，透明度與安全性都大大提高。
PAPT 的實施範圍與影響
律師的核心法律職能不變
需要強調的是，PAPT只改變了資金的處理方式，律師在物業交易中的核心法律職能絲毫沒有改變。買賣雙方仍然必須委聘律師。律師依舊負責草擬和審閱買賣合約、進行業權審查、確保業權良好、處理樓契註冊及提供專業法律意見等所有關鍵法律工作。律師費依然是保障交易合法與順暢的必要開支。
初期涵蓋範圍：二手住宅及銀行按揭交易
根據目前的規劃，PAPT在推出初期並不會涵蓋所有類型的物業交易。它會首先應用於市場上佔比最大、流程相對標準化的交易類別，主要是二手私人住宅物業，並且是有銀行承造按揭的買賣。至於一手新盤、未補地價的資助房屋，以及由財務公司提供按揭的交易，則暫時不包括在PAPT的初期實施範圍之內。
大訂與律師樓常見問題 (FAQ)
關於大訂律師樓過數的流程，當中涉及不少細節，許多朋友初次置業時都會感到疑惑。其實只要了解清楚一些關鍵問題，整個過程便會變得清晰。以下我們整理了一些在物業交易中最常見的疑問，幫助你一步一步釐清概念。
大訂資金何時才會真正交給賣家？
這是一個非常重要的問題，很多人都會問，到底大訂律師樓幾時比賣家？普遍的誤解是，買家簽署正式買賣合約並支付大訂後，賣家就能立即收到款項。實際情況並非如此。
一般標準程序是，買家會將大訂金額以銀行本票或律師樓支票形式，支付給自己的代表律師。然後，買方律師樓會以「託管人」(stakeholder) 的身份持有這筆資金。這意味著資金會被安全地保管，直到物業交易正式完成（即成交日）當天，才會連同樓價尾數一併支付給賣方律師樓，最終交到賣家手上。
這種安排是為了保障買賣雙方。它能確保在業權查核清楚及所有手續辦妥前，資金不會過早轉移，大大減低了交易風險。除非買賣雙方有特別協議，並且簽署了相關文件同意提早發放訂金，否則律師樓都會嚴格遵守在成交日才放款的標準做法。
買樓律師費大約多少？「全包價」包括什麼？
買樓律師費沒有一個固定的公價，但市場上處理一般中小型住宅的二手買賣，費用範圍大約在港幣數千元至萬多元不等。如果物業涉及複雜的業權問題，例如是村屋、遺產物業或有僭建物，收費則會相應提高。
當你向律師樓查詢報價時，最好是索取一份清晰的「全包價」(all-inclusive fee) 書面報價。一個清晰的「全包價」通常會包括以下項目：
* 律師專業服務費：這是律師處理所有法律文件的費用。
* 雜費及代支費用 (Disbursements)：這包括了多項必要的開支，例如到土地註冊處進行查冊的費用、註冊買賣合約及轉讓契的註冊費、文件影印、交通費等。
索取報價時，記得要問清楚「全包價」是否涵蓋所有常見程序，例如代為贖回賣方的按揭、或處理買方的銀行按揭文件等。有些律師樓可能會將這些項目列為額外收費，事前問清楚就能避免日後出現預算外的開支。
交易中途可以更換律師樓嗎？有何程序與風險？
在物業交易的過程中，你有權更換律師樓，但需要謹慎考慮當中的程序與潛在風險。
程序上，你需要先書面通知原來的律師樓終止委託，並且結清他們已提供服務的費用。之後，你委託的新律師樓會聯絡舊律師樓，要求移交所有相關的案件檔案。
不過，這樣做存在幾個主要風險：
* 時間風險：文件交接需要時間，新律師樓也需要時間重新審閱所有文件。如果距離成交日很近，任何延誤都可能導致你無法如期完成交易，構成違約。
* 金錢成本：你除了要支付新律師樓的全額費用，通常也要按比例支付舊律師樓已完成工作的費用。這意味著你的總律師費開支會增加。
* 溝通斷層：交接過程如果處理不當，有機會出現資訊遺漏，影響交易的順暢度。
因此，除非你對現任律師的服務有嚴重不滿，或者出現了影響交易安全的突發事件，否則一般不建議在交易中途更換律師樓。
買賣雙方可以使用同一間律師樓嗎？
答案是不可以。根據香港律師會的執業指引，為了避免出現利益衝突 (conflict of interest)，在同一宗二手物業交易中，買方和賣方必須委聘各自獨立的律師事務所代表。
這個規定的目的是保障雙方的利益。因為在交易中，買賣雙方的立場和利益點並不完全一致，甚至可能存在對立。例如，在協商合約條款時，買方律師會盡力保障買方權益，而賣方律師則會維護賣方的立場。如果由同一間律師樓代表雙方，便無法同時公正地為兩邊爭取最大利益，因此這是嚴格禁止的。
如果延遲支付大訂，除了被「踢契」還有什麼後果？
在物業買賣合約中，所有日期和時間都具有嚴格的法律效力，所謂「時間是合約的要素」(time is of the essence)。如果買家未能在臨時買賣合約訂明的限期前，簽署正式合約並支付大訂，後果可以非常嚴重。
最直接的後果就是賣方有權「踢契」，即單方面終止交易。一旦賣方決定「踢契」，買家除了會失去整個交易機會，還會面臨以下財務損失：
* 沒收臨時訂金（細訂）：賣方有權合法地沒收買家在簽署臨時合約時已支付的全數「細訂」。
* 追討差價損失：如果賣方在「踢契」後，以一個比原合約價更低的價錢將物業轉售給第三方，賣方有權向原買家追討當中的差價。
* 追討其他損失：賣方還可以向原買家追討因交易告吹而產生的額外開支，例如額外的地產代理佣金及律師費等。
所以，準時支付大訂是買家至關重要的責任，任何延誤都可能觸發連鎖的嚴重後果。