親人離世，處理遺產物業已是沉重負擔，若要再繳付動輒數十萬甚至過百萬的印花稅，更是百上加斤。許多人誤以為任何物業轉名均須繳稅，但事實上，透過合法繼承程序將物業轉至受益人名下，印花稅可以為$0。這並非坊間傳聞，而是有明確法律依據的安排。
本文將為您一文釐清遺產物業轉名的所有關鍵細節。我們將從法律層面解釋為何繼承能完全豁免從價印花稅（AVD）、額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），並會詳細拆解由申請遺產承辦書到正式轉名的三大步驟、處理遺產物業現有按揭的正確方法，以及解答五大繼承人最關心的疑問，助您順利完成整個承辦及轉名過程。
遺產繼承物業免印花稅：法律依據與豁免條件
核心問題：遺產物業轉名需要繳付印花稅嗎？
明確答案：完全豁免
處理遺產物業轉名印花稅時，大家最關心的問題自然是費用。直接解答這個核心疑問：經由合法繼承程序取得的遺產物業，在辦理轉名手續時，是完全豁免繳付印花稅的。
豁免範圍：從價印花稅 (AVD)、額外印花稅 (SSD) 及買家印花稅 (BSD)
這個豁免是全面性的。它不僅包括基本的從價印花稅 (Ad Valorem Stamp Duty, AVD)，還涵蓋了針對短期轉售的額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD) 和適用於非香港永久性居民及公司買家的買家印花稅 (Buyer’s Stamp Duty, BSD)。換句話說，無論繼承人本身是否持有其他物業，或其身份背景如何，在繼承這個環節都無需繳納任何遺產物業印花稅。
法律依據：《印花稅條例》相關條文
這項豁免並非坊間傳聞或酌情安排，而是有明確的法律依據。根據香港法例第117章《印花稅條例》的規定，因遺囑或無遺囑繼承法而轉移的物業業權，不被視為須予徵收印花稅的交易。
法律原則：遺產繼承是依法轉移，並非「買賣」或「贈與」
法律背後的原則其實很簡單。印花稅主要是針對物業的「買賣協議」或「不動產轉易契」等交易文件而徵收的稅項。遺產繼承的本質，是資產因原主離世而依法轉移給受益人，它既不是一項商業買賣，也不是一份無償贈與的契約。所以，它自然就不會落入印花稅的徵稅範圍。
為何繼承是最佳選擇？與其他轉名方式的印花稅比較
了解遺產繼承的免稅優勢後，更能突顯它在稅務規劃上的重要性。我們可以將它和其他幾種常見的物業轉名方式做一個直接的印花稅成本比較，分別就清晰可見。
遺產繼承：$0 印花稅
透過辦理遺產承辦手續繼承物業，印花稅成本為零。
近親轉讓 (甩名)：按第二標準稅率計算
如果業主在生時，將物業業權以轉讓形式賣給近親（如配偶、父母、子女），印花稅可按較低的第二標準稅率計算。雖然稅款比一般買賣低，但依然是一筆開支。
無償贈與 (送契)：按從價印花稅全額徵收
這是一個常見的誤解。以「送贈」形式將物業轉名，即辦理「送契」，並不能豁免印花稅。稅務局會為物業進行估價，並按照市值全額徵收從價印花稅，費用可能相當高昂。
一般買賣：按從價印花稅計算
標準的物業買賣，印花稅會根據物業價格及買家是否首次置業，按從價印花稅的相應稅率計算。
遺產物業轉名全指南：繼承手續與關鍵文件
要了解遺產物業轉名印花稅的豁免，首先必須掌握整個繼承和轉名的法律流程。這不是一個單一步驟，而是環環相扣的過程，起點就是確立誰有權處理這份遺產。
第一步：確立繼承權 (申請遺產承辦書)
不論物業最終由誰繼承，法律上都需要一份名為「遺產承辦書」的法庭文件，授權特定人士處理已故業主的所有資產，當中包括物業。整個過程的第一步，就是根據逝者有否留下遺囑，向高等法院遺產承辦處申請相應的文件。
有遺囑繼承：由遺囑執行人申請「遺囑認證書」(Grant of Probate)
如果逝者生前已訂立有效的遺囑，事情會比較直接。遺囑內指定的「遺囑執行人」便有責任帶同死亡證、遺囑正本等文件，向法庭申請「遺囑認證書」。這份文件就像是法庭的正式授權，確認遺囑的有效性，並賦予執行人權力，按照遺囑的指示去處理遺產，包括辦理遺產物業轉名手續。
無遺囑繼承：由遺產管理人按法定順序申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
假如逝者未有留下遺囑，遺產就會按照香港法例《無遺囑者遺產條例》規定的順序進行分配。合資格的親屬需要向法庭申請成為「遺產管理人」，獲取一份名為「遺產管理書」的文件。這份文件同樣是法庭的授權，讓管理人可以合法地收集和分配遺產。
法定繼承順序簡介：配偶、子女、父母、兄弟姊妹
法律規定了一個清晰的繼承順序。通常情況下，在生的配偶擁有最優先的繼承權，其次是子女、已故者的父母，然後是兄弟姊妹。申請「遺產管理書」時，須由有最優先權的親屬提出申請。
關鍵分野：業權形式對繼承流程的影響
在處理遺產物業時，物業本身的業權形式是另一個關鍵，它直接決定了物業是否需要納入遺產承辦的程序。
聯權共有 (長命契)：業權自動轉移予在生者，不經遺產承辦
如果物業是以「聯權共有」（俗稱「長命契」）形式持有，情況就大大簡化。根據「長命契」的生存者取得權原則，當其中一位聯權共有人去世，其物業的權益會自動轉移給其他在生的聯權共有人。這份遺產物業的業權轉移是獨立於遺囑和遺產承辦程序之外的。在生的業主只需要將死亡證在土地註冊處註冊，便可更新業權記錄。
分權共有或單獨持有：業權份額列為遺產，須經承辦程序轉名
如果物業是由逝者單獨持有，或者是以「分權共有」形式與他人共同持有，情況就完全不同。逝者所持有的業權份額（單獨持有就是100%，分權共有則按其份額）會被視為其個人遺產的一部分。因此，這部分的業權必須經過上述的遺產承辦程序，待取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」後，才能由遺囑執行人或遺產管理人辦理轉名手續，將業權正式轉移給指定的受益人。
辦理遺產物業轉名：文件、流程及費用一覽
當成功取得遺產承辦書後，就可以著手處理物業的正式轉名手續了。
必備文件清單 (Checklist)
辦理轉名時，律師一般會要求你準備以下文件：
* 遺囑認證書或遺產管理書（正本）
* 死亡證（副本）
* 受益人及遺囑執行人／遺產管理人的身份證明文件
* 物業的樓契
* 差餉地租單
繼承轉名步驟圖解 (Flowchart)
整個流程可以簡化為以下幾個步驟：
1. 取得承辦書：向高等法院申請並取得「遺囑認證書」或「遺產管理書」。
2. 委託律師：將承辦書及相關文件交給律師行。
3. 草擬轉名文件：律師會草擬一份名為「遺產歸屬契」(Assent) 的法律文件。
4. 簽署文件：由遺囑執行人或遺產管理人簽署該份文件。
5. 註冊文件：律師會將已簽署的遺產歸屬契及死亡證送交土地註冊處註冊。
6. 完成轉名：註冊完成後，物業的業權便正式轉移到受益人名下。
相關費用預算 (律師費、法庭費等)
整個遺產物業轉名過程涉及的費用主要有幾項。首先是申請遺產承辦書時需要支付的法庭費用，金額根據遺產總值而定。其次是律師費，這包括了處理遺產承辦申請和辦理物業轉名手續的費用，是整個開支的主要部分。如果遺產情況複雜，可能還會涉及會計師費或物業估價費。
處理有按揭遺產物業：銀行操作與繼承人責任
雖然遺產物業轉名印花稅可以豁免，但處理附有按揭的遺產物業時，繼承人需要面對另一項挑戰，就是如何處理銀行貸款。這與遺產轉名和印花稅豁免是兩個獨立的程序，需要繼承人主動跟進。
業主身故後銀行的初步應對
標準程序：凍結相關按揭戶口
銀行一旦經正式途徑得悉按揭物業的業主已經身故，標準程序是立即凍結相關的按揭供款戶口。這樣做的目的是保障銀行的權益，以及防止遺產在未經合法程序處理前被動用，直至遺產執行人或管理人出現為止。
「酌情期」操作：給予繼承人時間辦理文件及繼續供款
戶口凍結不代表銀行會立即收回物業。銀行一般會設立一個「酌情期」，通常長達一年。在這段期間，銀行會容許繼承人或相關人士以其他方式繼續為物業供款，例如透過現金或轉賬到指定戶口。這個安排給予繼承人充足時間去處理遺產承辦等法律文件。
繼承人責任：主動聯絡銀行並提交死亡證副本
作為繼承人，最重要是主動聯絡相關按揭銀行。你需要盡快向銀行提交業主的死亡證副本，讓銀行知悉情況。然後，你可以與銀行溝通酌情期內的供款安排，確保物業不會因為程序進行中而斷供，影響信貸記錄或引致罰息。
遺產轉名後的按揭安排
聯權共有 (長命契)：在生共有人一般可繼續原有按揭
如果物業是以「聯權共有」（俗稱「長命契」）形式持有，情況會比較簡單。當其中一位業主身故，物業的業權會自動轉移給在生的共有人。在生的共有人只需要向銀行出示死亡證，並辦理好土地註冊處的業權更新文件，通常就可以繼續沿用原有的按揭條款供款。
分權共有或單獨持有：受益人須重新申請按揭，並通過壓力測試
如果物業是「分權共有」或由已故業主「單獨持有」，其業權份額就會成為遺產的一部分。當受益人完成遺產承辦手續，將業權轉到自己名下後，銀行會視之為一宗全新的按揭申請。受益人必須以新業主的身份，重新向銀行提交入息證明等文件，並且需要通過壓力測試。
審批失敗對策：尋找擔保人或以遺產清還部分貸款
萬一受益人的收入不足以通過壓力測試，導致按揭審批失敗，也並非無計可施。你可以考慮尋找一位財務狀況穩健的親人作為按揭擔保人，以增加成功批核的機會。另一個方法是，如果遺產中有其他現金資產，可以考慮用這筆資金預先清還部分按揭貸款，降低總貸款額，從而減輕壓力測試的要求。
[真實個案剖析] 繼承按揭物業的財務挑戰
案例背景：繼承人因入息不足無法通過壓力測試
陳先生的父親早前離世，留下一個仍有二百萬按揭貸款的單位給他。陳先生本身是月入三萬元的文員，根據銀行的壓力測試計算，他的收入不足以承擔這筆按揭貸款。銀行初步表示無法批出新的按揭。
處理過程：申請遺產承辦、與銀行溝通、尋求解決方案
陳先生首先聘請律師辦理遺產承辦書，確立其合法繼承人身份。同時，他主動與銀行按揭部職員保持緊密溝通，解釋自己的情況，並表明有決心保留物業。他向銀行提出了兩個方案：一是尋找收入較高的姊姊作為擔保人；二是他父親的遺產中尚有約五十萬元的現金，他願意將這筆錢全數用作償還部分貸款。
最終結果：成功轉名及處理按揭的經驗分享
銀行在審核過陳先生姊姊的財務狀況後，接納了她作為擔保人的申請。同時，陳先生也履行承諾，將五十萬元遺產用於償還貸款本金。最終，按揭貸款額降低至一百五十萬元，加上有姊姊作擔保，銀行成功批出了新的按揭。陳先生順利完成了遺產物業的轉名手續，也保住了父親留下的家。這個案說明，即使面對財務挑戰，只要主動溝通和尋求可行的解決方案，繼承按揭物業的問題是可以圓滿解決的。
遺產轉名 vs 送契樓：印花稅及業權的根本區別
在處理物業轉名時，許多人會將「遺產繼承」與「送贈物業」（即送契樓）混為一談。雖然兩者都不涉及買賣金錢交易，但在法律性質、遺產物業轉名印花稅，以及對未來業權的影響上，卻有著根本性的分別。了解這些區別，對繼承人來說非常重要。
法律性質與印花稅：依法繼承 vs 無償贈與
遺產繼承：經法庭程序確認，豁免印花稅
遺產繼承是根據《遺囑認證及遺產管理條例》或《無遺囑者遺產條例》進行的法律程序。整個過程由法庭監管，透過發出遺產承辦書來確認受益人的合法繼承權。因為這是一種依法轉移，並非個人之間的交易或贈與，所以稅務局會完全豁免相關的從價印花稅（AVD）。這意味著處理遺產 轉名 印花稅的成本是零。
送契：屬個人贈與行為，須繳付全額從價印花稅
送契樓，法律上稱為「無償贈與」，是業主在生時，自願將物業無條件送給另一人的個人行為。即使沒有金錢交易，稅務局仍然會將此視為一項物業轉讓。所以，稅務局會委託估價署為物業估算市值，然後根據市值全額徵收從價印花稅。接收物業的一方，需要像普通買家一樣繳付印花稅。
對未來出售或再按揭的決定性影響
遺產物業：業權清晰穩固，銀行視為正常物業處理
經由合法繼承程序轉名的遺產物業，其業權有法庭文件支持，被視為清晰和穩固。當繼承人日後想出售物業，或申請重新按揭、加按套現時，銀行會將其視為一般正常物業處理。只要繼承人的財務狀況符合要求，按揭審批流程與普通物業並無分別。
送契樓：5年內被視為有瑕疵業權，銀行極難批出按揭
送契樓的情況就複雜得多。根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業後的5年內破產，其債權人有權向法庭申請將該次贈與作廢，並追討該物業用作償還債務。因為存在這個業權被追討的潛在風險，所以在這5年內，銀行普遍將送契樓視為「有瑕疵業權」（Defective Title），絕大部分銀行都不會為這類物業批出按揭。這也導致送契樓在市場上極難轉售，因為潛在買家同樣面對無法申請按揭的困境。
遺產物業轉名及印花稅常見問題 (FAQ)
處理遺產物業轉名及相關印花稅事宜時，總會遇到不少疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答。