當您手頭緊絀，急需大額資金周轉，而名下物業尚有淨值（Equity）時，「二按財務」無疑是一個快捷的套現選項。相比銀行傳統的加按或轉按，財務公司的二按申請門檻更靈活、審批速度更快，看似是解決燃眉之急的理想方案。然而，高彈性背後是否隱藏著高昂代價與財務陷阱？
本文將為您一文拆解二按財務的完整概念，從定義、法律基礎到與一按的分別，深入剖析其5大核心優勢及4大潛在風險。我們更會提供一套實用的申請流程教學，教您如何比較及挑選可靠、持牌的二按財務公司，確保您在作出決定前，能全面權衡利弊，善用物業價值之餘，亦能避開不必要的財務風險。
什麼是二按財務？一文看清定義、原理及合法性
當你考慮申請二按財務時，最重要是先理解它的基本概念。簡單來說，二按財務是指你的物業本身已經有按揭（即「一按」）在身，然後你再利用這個物業作為抵押品，向另一間金融機構申請第二份按揭貸款。這份新的貸款，就是我們所說的「二按」。
二按的定義與運作原理
作為「第二押記 (Second Charge)」的法律概念
在法律層面上，二按代表著物業的「第二押記」。你可以把它想像成一個排隊的概念。當物業需要被出售用來償還債務時，持有「第一押記」的一按銀行擁有優先受償權，它會是第一個取回欠款的。然後，持有「第二押記」的二按財務機構，才會是第二個。因為排在後面，二按機構承受的風險自然較高。
如何利用「物業淨值 (Equity)」套現資金
二按的運作原理，是基於你物業的「淨值」。物業淨值的計算方法很直接，就是用你物業的當前市值，減去一按尚未償還的貸款餘額。例如，你的物業現時市值800萬，一按還剩下300萬未還，那麼你的物業淨值就是500萬。二按財務公司就是根據這個淨值，來評估可以批出多少貸款額給你，讓你將物業升值的部分轉化為現金。
與一按在債務清償順位上的關鍵差異
這個順位差異是兩者最關鍵的分別。如果業主不幸斷供，導致物業被債權人收回並拍賣，賣樓所得的資金，必須先全數清還一按的欠款。如果有餘額，才會用來償還二按的債務。這就解釋了為何二按的利率通常會比一按高，因為貸款機構需要用較高的利息來平衡其較高的風險。
二按的法律前提：必須獲取一按銀行同意
這是一個非常重要的法律步驟，申請任何二按之前，你必須先取得一按銀行的書面同意。因為增加二按會影響你的整體還款能力，也間接增加了一按銀行的風險，所以它們有權審核並決定是否同意。這一步絕對不能跳過。
擅自二按 (俗稱「偷雞二按」) 的後果：Call Loan 風險剖析
如果你在未經一按銀行同意下，私下向其他機構申請二按，這種行為俗稱「偷雞二按」。這其實是違反了你與一按銀行簽訂的按揭合約條款。一旦銀行透過查冊等途徑發現，後果可以很嚴重。銀行有權立即採取行動，最壞的情況是要求你即時全數清還所有按揭貸款，這就是所謂的「Call Loan」。對大部分業主來說，要在短時間內籌集這麼大筆資金幾乎是不可能的任務。
銀行審批時如何計算總債務供款與入息比率 (DTI)
當一按銀行考慮是否同意你的二按申請時，它會將你現有的一按供款，加上未來二按的每月供款，兩者加起來計算一個新的「總債務供款與入息比率 (DTI)」。這個總供款額佔你每月總收入的比例，必須符合金管局的規定。如果計算後超出上限，銀行便會拒絕你的申請。
市場上主要的二按產品來源
目前市場上提供二按財務服務的，主要來自兩大源頭：新盤發展商，以及各類型的財務公司。
發展商二按：「呼吸Plan」的低息期與「甩二按」挑戰
購買新盤時，發展商為了促銷，有時會提供二按計劃，例如俗稱的「呼吸Plan」。它們的特點是首兩至三年的利息極低，甚至免息，審批亦非常寬鬆。但優惠期過後，利率會大幅抽升至遠高於市場的水平。屆時，業主若未能成功將按揭轉回銀行，即「甩二按」，便要面對沉重的供款壓力。
財務公司二按：靈活審批與利率考量
當你需要尋找一家可靠的二按財務公司時，會發現它們的審批門檻普遍比銀行靈活。例如對物業種類（如村屋、舊樓）及申請人信貸評級（TU）的要求較寬鬆。這種便利性的代價，就是利率會比銀行一按高。在聯絡心儀的二按財務有限公司前，比較不同公司的利率、還款期及所有費用，是保障自己的重要一步，你亦可以先致電查詢其二按財務有限公司電話，作初步了解。
為何選擇二按財務？盤點5大核心優勢
當傳統銀行因審批過於嚴謹而未能滿足您的資金需求時，專業的二按財務服務便提供了一個靈活的解決方案。很多人在比較不同融資選項時，會發現二按財務公司在多方面都展現出獨特優勢。以下我們將逐一剖析，為何越來越多業主選擇這條融資路徑。
優勢一：申請門檻更靈活，突破銀行審批框架
銀行按揭申請受金融管理局嚴格規管，審批框架相對固定。二按財務有限公司則能提供更具彈性的審批標準，為不少被銀行拒之門外的業主打開方便之門。
放寬物業類型及樓齡限制（舊樓、村屋、工商舖亦可）
傳統銀行對於樓齡較高的舊樓、業權較複雜的村屋，甚至工商舖物業的按揭申請，態度普遍審慎，甚至直接拒絕。相反，不少二按財務公司對物業類型和樓齡的限制較少。只要物業具備市場價值，即使是數十年樓齡的唐樓或非住宅物業，都有機會成功獲批貸款，大大拓寬了可融資物業的範圍。
信貸評級 (TU) 要求較寬鬆
信貸評級（TU）是銀行審批貸款的關鍵指標，評級稍有瑕疵便可能影響批核。二按財務機構在審核時，雖然同樣會參考TU報告，但審批尺度普遍較銀行寬鬆。它們會更全面地評估申請人的整體還款能力，即使TU評分未達頂級，仍有相當大的機會獲得批核，為信貸紀錄不完美的人士提供了資金周轉的可能。
優勢二：貸款額度更高，盡釋物業潛在價值
物業是重要資產，二按的核心價值在於能有效釋放其潛在的資產價值，獲取更高額的貸款。
基於物業淨值計算更高貸款額
二按的貸款額主要根據物業的淨值（即物業當前市值減去一按未償還餘額）來計算。相比銀行保守的估價和貸款成數，二按財務公司在計算可貸額度時，往往能提供更進取的貸款與估值比率（LTV）。這意味著您可以從同一物業中，套現出比銀行加按更多的資金，滿足您更大額的財務需要。
優勢三：還款彈性大，財務規劃更自由
財務規劃講求靈活性，能夠根據自身狀況隨時調整，而二按的還款條款正好提供了這種自由度。
提早還款普遍豁免罰息
銀行的一按或加按貸款，通常設有兩至三年的罰息期。如果在期內提早全數清還貸款，便需要支付額外罰款。這是不少業主在資金充裕時，依然卻步於提早還款的原因。而市場上大部分二按財務計劃的一大優點，就是豁免提早還款的罰息。這種彈性讓您可以隨時根據自己的資金狀況清還債務，節省利息開支，而沒有任何額外懲罰。
優勢四：審批流程快捷，迅速解決資金需求
當您急需資金周轉，例如把握生意良機或應對家庭突發開支時，時間就是關鍵。二按財務的審批流程正正能滿足這種對速度的要求。相較於銀行動輒數星期甚至更長的審批時間，二按財務公司的流程更為簡潔明快，由申請、估價到批核放款，過程可以大幅縮短，助您在最短時間內取得所需資金。
優勢五：節省前期開支
申請按揭貸款時，除了利息，前期的雜費開支也是一筆不小的數目，對現金流造成一定壓力。
部分方案豁免或代繳律師費、手續費及估價費
為提升競爭力，許多二按財務公司會提供優惠方案，主動為客戶承擔部分或全部前期費用。當中包括辦理按揭手續必須的律師費、物業估價費及貸款手續費等。在作出選擇前，不妨多致電心儀的二按財務有限公司電話查詢，比較不同計劃的細節，選擇一個能為您節省最多前期成本的方案，減輕申請初期的財務負擔。
【風險警示】申請二按財務的4大潛在風險與應對策略
選擇二按財務方案無疑提供了資金上的彈性，但在享受便利的同時，清楚了解其背後的潛在風險，是每一位精明業主必須做的功課。這並非要令人卻步，而是透過充分的資訊，讓你作出最適合自己財務狀況的決定。以下將深入剖析四個主要風險，並且提供相應的應對策略。
風險一：利率遠高於一按，受加息週期影響
二按最直接的財務成本，就是其利率普遍遠高於傳統銀行的一按。加上現時市場利率波動，若進入加息週期，浮息二按的每月供款額會隨之增加，直接加重你的還款負擔。
二按貸款機構承擔更高風險的原因
要理解利率差異，就需要明白債務清償的順序。假如物業因任何原因需要被出售以償還債務，賣出物業所得的款項，必須優先全數清還一按銀行的貸款。只有在償還一按後尚有餘額，才會用作償還二按的貸款。因此，對於二按財務公司而言，他們承擔的壞帳風險遠高於銀行，這種高風險自然會透過較高的利率反映出來。
應對策略：做好個人壓力測試及預留備用資金
在申請前，你可以為自己進行一次簡單的個人壓力測試。試算一下，假設現有利率再上升2%至3%，每月的總供款額會增加多少，而這個增幅是否仍在你的可負擔範圍內。同時，建立一筆應急儲備金亦是明智之舉，理想的金額應至少能覆蓋6至12個月的所有按揭供款，用以應對突發的經濟狀況或利率上升的衝擊。
風險二：發展商二按的「甩二按」挑戰
對於購買一手新盤的業主，發展商提供的二按計劃初期可能會有低息甚至免息的「蜜月期」，非常有吸引力。不過，當優惠期結束後，利率往往會大幅抽升。屆時，大部分業主會計劃透過轉按至銀行來清還發展商的高息二按，這個過程俗稱為「甩二按」。
轉按失敗的常見原因：物業升值不足或入息未能通過銀行審批
「甩二按」能否成功，主要取決於兩個關鍵因素。第一，物業的市場價值是否有足夠升幅，讓新的銀行按揭貸款額足以覆蓋原有的一按及二按總結欠。第二，申請人的入息水平，是否能夠通過轉按銀行的入息審查及壓力測試。如果樓市平穩甚至向下，或者個人收入不變，轉按便可能失敗，業主只能繼續承受高昂的利息支出。
應對策略：在高息期來臨前，及早規劃轉按或清還二按
應對這個挑戰的最佳方法就是提早規劃。在發展商二按的低息優惠期完結前最少半年，就應該開始諮詢不同銀行，了解最新的轉按政策及估價，並且評估自己的財務狀況是否符合資格。及早準備，可以讓你有更充裕的時間尋找最合適的方案，避免陷入被動的局面。
風險三：斷供後果嚴重，可致物業被收回及信貸破產
這是申請任何按揭貸款都需要正視的最嚴重風險。一旦無法按時償還二按供款，後果可以非常嚴重，最終可能導致辛苦得來的物業被貸款機構收回拍賣。
斷供對信貸評級的永久性損害
任何一次的逾期還款紀錄，都會在你的個人信貸報告 (TU) 中留下負面標記。假如情況持續，發生斷供，這個嚴重的違約紀錄會對信貸評級造成長遠甚至永久性的損害。這將會嚴重影響你未來申請任何類型的信貸產品，包括信用卡、私人貸款以至其他按揭。
物業被收回後的債務清償順序
若物業最終被收回並拍賣，所得款項會嚴格按照上文提及的順序清償債務：先還一按，後還二按。如果拍賣所得的金額不足以清還所有按揭欠款，業主仍然有法律責任承擔及償還餘下的差額。在最壞的情況下，貸款機構有權向法庭申請你破產。
風險四：「偷雞二按」的嚴重法律後果
市場上有些不良中介或二按財務公司，可能會提供所謂「毋須通知銀行」的二按方案，俗稱「偷雞二按」。這種操作實際上是嚴重違反你與一按銀行簽訂的按揭合約條款。
銀行發現後的行動：要求立即清還所有貸款 (Call Loan)
千萬不要低估銀行監察系統的能力。一旦銀行透過查冊或其他途徑，發現你的物業存在未經其同意的第二押記，銀行有權視之為違約，並採取法律行動。最嚴重的後果是要求你立即全數清還所有一按貸款（即 Call Loan）。對於絕大部分業主來說，要在短時間內籌集數百萬資金幾乎是不可能的任務，最終結果很可能就是物業被銀行收回。
如何辨識及避開提供此類高風險方案的公司
要保障自己，必須選擇正規、持牌的二按財務有限公司。你可以從以下幾點辨識及篩選：對方是否強調申請過程毋須一按銀行同意；審批過程是否過於簡單，例如聲稱毋須提供入息證明；合約條款是否清晰列明所有費用及利率。最穩妥的做法，是直接查核該公司的放債人牌照號碼，或者致電其二按財務有限公司電話查詢，確保所有程序均合法合規。
如何選擇及申請專業二按財務公司？流程、文件及注意事項
要順利申請二按財務，事前準備功夫不可少。整個過程其實並不複雜，只要跟著以下三大步驟，由比較選擇到簽約放款，你都可以清晰掌握。這就像是為你的財務計劃畫一張路線圖，每一步都走得穩妥。
申請流程第一步：比較及選擇可靠的財務公司
比較不同公司的利率、還款期及所有相關費用
市場上有眾多提供二按財務的公司，第一步就是貨比三家。你不能只看宣傳單張上的最低利率，而是要全面比較實際年利率 (APR)、還款期的長短，還有所有可能出現的相關費用，例如估價費、律師費及手續費。有些二按財務公司可能會提供豁免部分費用的優惠，記得將這些因素一併考慮，才能計算出真實的總貸款成本。
查核公司信譽、持牌狀況及過往客戶評價
選定心儀的幾間二按財務有限公司後，下一步就是查核它們的背景。最基本的是要確認該公司持有有效的放債人牌照，這可以在公司註冊處的網站上查到。同時，你可以上網搜尋一下公司的評價，看看過往客戶的經驗分享。一個可靠的途徑是直接致電該二按財務有限公司電話，感受一下客戶服務的專業程度，有助你判斷這間公司是否值得信賴。
申請流程第二步：準備文件及進行初步審批
申請所需文件清單（身份證明、入息證明、物業證明）
選定公司後，就可以開始準備申請文件。雖然每間公司的要求可能有些微差異，但基本上都離不開以下三大類文件：
* 身份證明：香港永久性居民身份證。
* 入息證明：最近三至六個月的糧單、稅單或銀行月結單。
* 物業證明：樓契、差餉單或管理費單等，用以證明你的業權。
準備齊全文件，可以大大加快後續的審批流程。
審批流程：由物業估價到最終批核所需時間
當你提交所有文件後，財務公司就會展開審批程序。首先，他們會為你的物業進行估價，以評估其市場價值及可借貸的淨值。接著，他們會審核你的信貸報告 (TU) 及還款能力。整個流程由遞交申請到獲得最終批核，一般需時數個工作天至一星期不等，視乎個案的複雜程度及文件是否齊備。
申請流程第三步：簽署合約及辦理放款手續
簽署貸款合約前須細閱的關鍵條款
當你的申請獲批後，便會進入簽署合約的階段。在落筆簽署前，你必須花時間仔細閱讀合約上的每一項條款，特別是關於利率計算方式、還款期、逾期還款的罰則，以及提早還款是否需要支付罰息等關鍵細節。如有任何不明白的地方，一定要即時向職員問清楚。
透過律師樓辦理按揭註冊及放款
簽署貸款合約後，最後一步通常會交由律師樓處理。律師會協助你辦理將物業作第二押記的註冊手續，確保整個貸款過程符合法律程序。完成所有法律文件後，貸款金額就會由財務公司透過律師樓正式發放給你。
二按財務 vs 其他融資方案：優劣全面比較
當你需要資金周轉，市面上有不同的融資方法，而申請二按財務是業主們常用的選擇之一。不過，二按財務是否最適合你？它與銀行加按或私人貸款又有什麼分別？這部分會為你逐一比較，助你清晰了解各個方案的優點與缺失，作出最明智的決定。
二按財務 vs 銀行加按
審批門檻與速度比較
銀行加按的審批過程，基本上等同於重新申請一次按揭。銀行會嚴格審核你的入息證明、信貸報告(TU)，並且需要通過還款能力測試。整個流程所需文件繁多，審批時間亦較長，由數星期至數月不等。
相反，二按財務公司的審批門檻就靈活得多。它們對信貸評級的要求較為寬鬆，而且接受更多不同類型的物業，例如樓齡較高的唐樓、村屋或未補地價居屋等。整個申請流程亦快捷得多，最快數天內就能完成審批及取得款項，能夠迅速解決你對資金的迫切需求。
利率成本與貸款額度比較
利率方面，銀行加按的優勢十分明顯。由於風險較低，銀行能提供貼近一按的優惠利率，通常以最優惠利率(P)或銀行同業拆息(H)為基準，長期利息支出較低。不過，銀行批出的貸款額度相對保守，主要根據物業升值的部分及你的還款能力來計算，未必能完全滿足你的資金目標。
二按財務的利率無疑比銀行加按高，因為二按財務有限公司需要承擔較高的風險。但作為交換，它能提供更高的貸款額。貸款額主要根據物業的淨值（即當前市值減去一按未償還餘額）來計算，讓你能夠更充分地釋放物業的潛在價值，獲取更大筆的現金。
二按財務 vs 私人貸款
最高貸款額與還款期比較
私人貸款是一種無抵押貸款，貸款額度主要視乎你的月薪而定，上限通常是你月薪的12至21倍，金額相對較小。還款期亦較短，普遍最長為5年(60期)，適合小額及短期的資金需要。
二按財務則是以物業作為抵押品，因此貸款額可以高很多，數十萬至數百萬不等，完全取決於你的物業價值。還款期也比私人貸款長得多，一般可達10年或以上，讓大額貸款的每月還款額變得較輕鬆，更適合有大額融資或長期業務發展需要的人士。
利率水平與對抵押品的依賴性
由於沒有抵押品，私人貸款對貸款機構的風險極高，所以其實際年利率(APR)通常遠高於有抵押的貸款。審批的唯一依據是你的個人信譽和還款能力。
二按財務因為有物業作抵押，風險相對較低，所以利率一般會比私人貸款低。整個貸款的核心就是你的物業，這意味著你必須準時還款。如果你想查詢最新的利率資訊，可以直接尋找坊間的二按財務公司電話進行了解。一旦斷供，後果可能就是失去你的物業，所以在申請前必須謹慎評估自身的還款能力。
二按財務公司常見問題 (FAQ)
申請二按需要通知一按銀行嗎？
這是一個非常關鍵的問題，答案是：必須通知，並且要取得一按銀行的書面同意。因為您當初與銀行簽訂的一按合約中，通常已列明條款，規定在未經其同意下，不可將物業作額外抵押。一家專業的二按財務公司，在處理您的申請時，必定會協助您向一按銀行索取同意書。假如擅自申請「偷雞二按」，一旦被銀行發現，便屬於違約行為，銀行有權要求您立即全數清還所有按揭貸款 (Call Loan)，後果可以十分嚴重。
未補地價的居屋可以申請二按嗎？
一般而言，未補地價的居屋是無法申請二按的。主要原因是，這類單位的業權受到政府的轉讓限制，香港房屋委員會在物業上擁有優先的債權。若要將物業加按或作二按套現，必須先獲得房委會的同意，而房委會通常只會在業主面臨經濟困難，例如需要籌集醫藥費或殮葬費等特殊情況下，才會酌情批准。因此，一般的資金周轉需求，很難獲批。
信貸評級 (TU) 差，會否影響二按申請？
信貸評級 (TU) 確實是審批考慮的因素之一，但其影響力遠低於向銀行申請貸款。銀行對TU評級有嚴格的門檻，評級稍差便可能被拒絕。但是，二按財務機構的審批準則更具彈性。它們會更重視物業本身的價值及剩餘的淨值空間。即使申請人的TU評級未如理想，只要擁有穩定的收入證明，而且物業估值充足，仍然有很高的機會獲批二按。
二按申請需時多久？
相比銀行繁複冗長的審批程序，二按財務的其中一個最大優勢就是快捷。由遞交申請、物業估價、審核文件到最終簽署合約及放款，整個流程可以相當迅速。在文件齊備的情況下，最快數個工作天便能完成。對於急需資金周轉的業主而言，這種效率是傳統銀行服務難以比擬的。想了解具體的審批時間，可以直接致電心儀的二按財務有限公司電話查詢。
除了利息，二按還有其他隱藏收費嗎？
正規且信譽良好的二按財務有限公司，會將所有收費清晰列明在貸款合約之中，力求透明。常見的相關費用可能包括物業估價費、律師費及少量手續費。不過，為了增加市場競爭力，現時許多財務公司都會提供豁免部分甚至全部雜費的優惠。在決定申請前，最穩妥的做法是主動查詢，要求對方提供一份詳盡的費用清單，並細心閱讀合約的每一項條款，確保自己對所有收費都有清晰的了解。
二按可以提早還款嗎？有沒有罰息？
大部分由財務公司提供的二按產品，其中一個吸引之處就是還款彈性極高，普遍容許提早還款，而且不設罰息期。這一點與銀行按揭有很大分別，銀行貸款通常設有兩至三年的罰息期，期間提早還款需要支付額外費用。二按的彈性安排，讓借款人可以在財務狀況好轉時，隨時清還這筆利息相對較高的貸款，以節省長遠的利息開支，而無需擔心產生額外罰款。當然，最終條款仍以貸款合約為準，簽署前務必確認相關細節。