想恢復「首次置業」身份以節省印花稅，或因離婚、繼承等家庭狀況轉變，需要清晰分割聯名物業的業權？「長命契除名」（俗稱「甩名」）是許多業主實現這些目標的關鍵一步。然而，這個過程並非單純簽署文件般簡單，當中涉及繁複的法律程序、精準的印花稅計算、銀行按揭的重新安排，稍一不慎更可能墮入法律陷阱，導致「甩名」失敗甚至引發金錢損失。本文將由專業律師為你提供一份完整的「長命契除名攻略」，由淺入深拆解「甩名」的5大核心步驟、印花稅與各項成本計算，並剖析常見法律風險與應對策略，助你順利完成業權轉讓，實現你的財務及家庭規劃目標。
什麼是「長命契」？與分權共有有何關鍵分別？
在深入探討長命契除名的各種手續與潛在的印花稅問題前，我們必須先清晰理解香港物業聯名制度的兩種基本形式。許多人與家人或伴侶聯名買樓時，往往會忽略業權形式的選擇，但這個決定對日後資產的繼承、轉讓甚至分割，都有著深遠的影響。這兩種形式就是「聯權共有」與「分權共有」，而我們俗稱的「長命契」，其實就是指「聯權共有」。
聯權共有 (Joint Tenancy) – 長命契的核心定義與運作
聯權共有，也就是大家常說的「長命契」，它的概念是所有聯名業主被視為一個單一的整體，共同擁有物業的全部業權。這裡沒有「你佔六成，我佔四成」的份額概念。法律上，每一位業主都同時擁有整個物業100%的權益。正因為業權是不可分割的整體，所以任何關於物業的重大決定，例如出售或申請按揭，都必須得到全體聯名業主的一致同意和簽署才能進行。
構成基礎：四個先決條件 (The Four Unities)
要構成一份有效的長命契，法律上要求必須同時滿足四個條件，稱為「四個先決條件」。第一是「佔有權益一體」，即每位共有人都有權佔用整個物業。第二是「權益一體」，即所有人的權益性質和期限都必須相同。第三是「業權一體」，即所有業權都來自同一份法律文件。第四是「時間一體」，即所有業主都在同一時間點取得業權。這四點確保了所有業主在法律地位上的完全對等。
凌駕遺囑的關鍵：生存者權利 (Right of Survivorship)
這就是長命契最核心，也是最常引起誤解的特點。在「生存者權利」的原則下，當其中一位聯名業主不幸離世，其在物業中的權益會自動、依法地轉移給其他在生的聯名業主。這個過程是凌駕於任何遺囑（俗稱「平安紙」）之上的。換言之，即使逝者在遺囑中寫明要將物業留給子女，該條款亦屬無效，業權依然會歸於在生的聯名業主。物業的業權會如此一直傳承下去，直到剩下最後一位在生者，屆時他便會擁有整個物業的完整業權。
分權共有 (Tenancy in Common) – 作為清晰對比
與長命契形成鮮明對比的，就是分權共有。這種形式下，聯名業主各自擁有物業的獨立、明確份額。例如，甲先生可以擁有70%業權，而乙小姐則擁有30%。這些份額是完全獨立的資產。
業權獨立：可自由買賣、轉讓及繼承個人份額
由於業權份額是獨立的，分權共有的最大特點就是靈活性。任何一位業主都可以自由決定如何處理自己名下的份額，包括出售、轉讓，或是在遺囑中指定由誰繼承，而完全無需得到其他共有人的同意。這為個人資產規劃提供了更大的自主空間。
風險區隔：個人財務問題不直接影響其他共有人
這種獨立性也帶來了風險隔離的好處。假如其中一位分權共有人出現財務困難，例如被債主追討債務，債權人也只能針對其持有的獨立份額採取法律行動。這就是市場上有時會出現「半契樓」或「碎契樓」拍賣的原因。其他共有人的業權份額並不會直接受到牽連，風險相對較低。
快速比較：一張圖表看懂長命契與分權共有的核心差異
如果想快速掌握兩者的分別，可以想像一張比較圖表：
- 業權性質
- 長命契： 視為單一整體，業權不可分割。
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分權共有： 業權份額獨立、清晰，例如60/40。
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繼承方式
- 長命契： 自動歸於在生者（生存者權利），凌駕遺囑。
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分權共有： 根據個人遺囑或繼承法處理。
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處置權力
- 長命契： 任何買賣或按揭，需全體同意。
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分權共有： 可自由處置個人份額，無需他人同意。
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財務風險
- 長命契： 一人財困，整個物業或受牽連。
- 分權共有： 風險僅限於個人份額，相對隔離。
理解這些根本差異，是日後處理任何長命契除名手續或計算相關印花稅的第一步，也是最重要的一步。
為何要辦理長命契除名？從慳稅到資產規劃的四大考量
談到長命契除名，很多人首先會想到的，是為了恢復「首次置業」身份去買新樓慳稅。這個想法完全正確，但這只是其中一個普遍的動機。事實上，辦理長命契除名手續，是一項牽涉深遠的財務及家庭規劃策略。它不單是為了解決眼前的稅務問題，更關乎到家庭關係的變化、遺產的自主安排，以及個人財務風險的管理。讓我們從四個實際層面，深入探討為何這個決定可能對你和你的家人非常重要。
策略一：恢復「首次置業」身份以節省買樓印花稅
這是最常見的誘因。在香港，只要你的名字出現在任何一份住宅物業的契約上，你就會被視為已持有物業，失去「首次置業」的資格。假如你和家人以長命契形式聯名持有物業，當你們想再購入新物業時，就需要繳付高昂的從價印花稅（AVD）。透過內部轉讓將其中一位業主的名字從契約中移除，該名家庭成員便能重新獲得寶貴的「首置」身份。當他日後再入市時，便可以按較低的第二標準稅率繳稅，這個操作最直接的好處，就是影響長命契除名印花稅的計算方式，最終可以慳下一筆相當可觀的稅款，大大減輕置業的財政負擔。
策略二：因應家庭關係轉變（如離婚）進行資產分割
人生總有變化，家庭成員間的關係亦可能隨時間而改變。長命契的設計原意是建基於聯名業主間的互信和穩定關係，所有業權決策都需要全體同意。一旦關係出現變化，例如夫婦決定分開，長命契「綑綁式」的業權結構便會成為資產分割的一大障礙。在這種情況下，辦理除名手續便成為一個清晰的解決方案。它可以讓其中一方買斷另一方的業權，或者作為財產分配協議的一部分，將業權完整轉移，從而乾脆利落地處理物業資產，讓雙方都能展開新生活，避免日後因物業處理問題而產生不必要的爭拗。
策略三：預先規劃遺產，將業權獨立傳承給指定後人
長命契最核心的法律原則是「生存者權利」（Right of Survivorship），這意味著當其中一位業主離世，其業權會自動轉移給在生的其他聯名業主。這個原則的法律效力，甚至凌駕於個人訂立的遺囑。換句話說，即使你在遺囑中寫明要將物業權益留給子女，但只要長命契關係存在，你的意願也無法實現。如果你希望擁有資產傳承的自主權，想將自己的業權份額指定給配偶或子女以外的特定繼承人，就需要先解除長命契。透過分割業權的程序，將物業轉為分權共有，你便能擁有獨立的業權份額，可以自由地在遺囑中作出安排，確保你的資產能夠按照你的真實心意傳承下去。
策略四：主動進行風險管理，避免因其他業主財困而受牽連
在法律上，長命契的所有業主被視為一個不可分割的整體。這帶來一個潛在的重大風險：假如其中一位聯名業主在外出現財務困難，例如欠下巨債或被申請破產，債權人有權向法院申請出售整個物業來抵債。這意味著，即使其他聯名業主財務狀況良好，亦可能因為其中一人的問題而受到牽連，甚至失去居所。主動進行業權重組，例如將長命契轉為分權共有，便能建立一道有效的財務「防火牆」。在分權共有下，每位業主的業權份額是獨立的，若有人財困，債權人理論上只能針對其個人持有的份額，而不會直接影響到其他業主的業權，這是一種保障個人資產、防患於未然的主動風險管理策略。
【長命契除名實戰指南】律師教你5大步驟完成「甩名」手續
講到長命契除名，很多人第一時間會覺得法律程序一定非常複雜。其實，只要掌握了核心概念和流程，整個長命契除名手續就能變得清晰起來。這就像砌模型一樣，只要跟著說明書的步驟，一步一步來，就能順利完成。以下，我們將整個過程拆解為五個關鍵步驟，從法律概念到財務安排，為你提供一個清晰的實戰指南。
第一步：釐清長命契除名的兩種主要方式
在開始任何法律程序前，最重要是搞清楚自己的目標。長命契除名主要有兩種方式，它們的目的和結果截然不同，你需要根據自身情況選擇最適合的方案。
方式一：內部轉讓（俗稱「甩名」）- 將業權轉移給其他聯名人
這是最常見的做法，也就是大家平時所說的「甩名」。這種方式是指，其中一位聯名業主，將自己在物業中的全部權益，透過一份轉讓契約，正式轉移給另一位或餘下的聯名業主。例如，夫婦二人以長命契持有物業，現在丈夫決定「甩名」，他便可將其業權轉給妻子，最終令妻子成為物業的唯一擁有人。這個做法的目標是將業權集中，讓其中一方完全退出。
方式二：分割業權 (Severance) – 將長命契關係解除，轉為分權共有
另一種方式並非「除名」，而是改變業權的性質。分割業權是指將聯權共有（長命契）的關係解除，轉為分權共有。完成後，所有業主的名字依然在樓契上，但他們不再是共享整個業權，而是各自擁有一個明確、獨立的業權份額，例如二人各佔50%。這樣做的好處是，每位業主從此可以自由處理自己名下的份額，例如可以透過遺囑將其傳承給指定子女，而無需得到其他業主同意。
第二步：委託律師樓草擬及處理關鍵法律文件
選定了方向之後，下一步就需要委託律師樓處理專業的法律文件。這一步是整個手續的法律基礎，不能自行處理。律師會根據你選擇的方式，草擬對應的文件。
內部轉讓：簽訂轉讓契約 (Assignment)
如果選擇「甩名」，律師樓會為業權轉讓方及接收方，準備一份正式的「轉讓契約」。這份文件性質上等於一份買賣合約，詳細列明轉讓的條款、代價以及業權的正式移交。雙方簽署後，這份文件就是業權變更的法律依據。
分割業權：草擬「分割契據」(Deed of Severance) 及向共有人發出書面通知
如果選擇分割業權，律師會草擬一份「分割契據」。同時，法律規定，提出分割的一方，必須以書面形式，將分割業權的意向正式通知所有其他的聯名業主。這份契據和送達通知的證明，是將長命契轉為分權共有的核心文件。
第三步：處理按揭與財務安排（成功甩名的關鍵）
法律文件處理妥當後，便要處理最實際的問題：物業按揭。如果物業本身沒有任何按揭，程序會簡單很多。但若物業仍在按揭中，這一步就是能否成功甩名的關鍵。
接收業權方需向銀行申請轉按並獨立通過壓力測試
當其中一位業主「甩名」退出後，原有的按揭貸款就需要終止。接收業權的一方，必須以自己的名義，向銀行重新申請按揭（俗稱「轉按」），以承擔整個物業餘下的貸款。銀行會將其視為一宗全新的按揭申請，因此，接收方必須單獨以其個人入息及財務狀況，通過銀行的壓力測試。如果接收方的還款能力不足以通過審批，整個除名程序便會停滯不前。
務必注意原有物業按揭的罰息期
還有一點需要特別留意，就是原有按揭的「罰息期」。大部分銀行按揭貸款的首兩至三年都設有罰息期。如果在罰息期內提早還清原有按揭（轉按就是其中一種提早還款），銀行將會收取一筆額外的罰款。在計算除名成本時，記得將這筆潛在費用考慮在內。
第四步：計算及繳付長命契除名印花稅
業權轉讓屬於物業交易的一種，所以同樣需要繳付印花稅。長命契除名印花稅的計算，是基於所轉讓的業權份額價值，而非整個物業的價值。
轉讓代價的釐定策略：如何在銀行估價與稅務局要求之間取得平衡
轉讓價（即轉讓代價）的釐定是一門學問。雖然是近親轉讓，轉讓價可以協商，但不能隨意定一個極低的價錢。因為稅務局有權審核交易，若認為轉讓價遠低於市價，可能會重新評估並追收印花稅差額。同時，轉讓價亦是銀行審批按揭貸款額的基礎，定得太低，銀行批出的貸款額可能不足以償還原有的按揭。最穩妥的做法，是先為物業取得銀行的正式估價，再以估價作為轉讓價。這樣既能滿足銀行的按揭要求，亦有一個合理的依據向稅務局交代。
第五步：到土地註冊處進行註冊以完成手續
當所有文件簽妥、按揭辦妥、印花稅也繳付後，就來到最後一步。律師會將所有相關文件，包括已打釐印的轉讓契約或分割契據，交往土地註冊處進行註冊。註冊程序完成後，土地登記冊上的業主記錄便會正式更新。至此，整個長命契除名手續才算真正大功告成，業權變更正式生效，並受到法律保障。
長命契除名成本與風險全拆解：印花稅、律師費及四大法律陷阱
決定辦理長命契除名，就像是為一項重要的財務決定做預算。整個過程涉及的費用和潛在風險，絕對值得我們花時間了解清楚。這一步不單是簽署文件那麼簡單，更關乎你的財務狀況與法律權益。讓我們逐一拆解，確保整個長命契除名手續清晰透明。
財務成本一覽：印花稅、律師費及銀行相關費用
首先，我們來看看最實際的開支部分。整個長命契除名的財務成本主要由三大部分組成：
- 印花稅：這是最大的一筆開支。長命契除名在法律上被視為一項業權轉讓的買賣交易，所以需要繳付印花稅。長命契除名印花稅的計算，是基於業權轉讓的作價或物業市值（以較高者為準）乘以對應的稅率。如果接收業權的一方是「首次置業」人士，便可享用較低的第二標準稅率，大大減輕負擔。
- 律師費：由於業權轉讓涉及複雜的法律文件和程序，你必須委託律師處理。律師會負責草擬轉讓契約（Assignment）、處理銀行按揭文件、計算及代繳印花稅，並到土地註冊處完成註冊。律師費會因應交易的複雜程度而有所不同，建議事前多作比較。
- 銀行相關費用：如果物業本身有按揭，接收業權的一方就需要向銀行申請轉按。這個過程可能產生一些費用，例如物業估價費、按揭申請手續費等。另外，一個常被忽略的細節是原有按揭的「罰息期」。如果在罰息期內轉按，銀行會收取一筆額外的罰款，這筆費用可能相當可觀。
法律陷阱一：轉讓價過低被稅務局追討差額的風險
很多人有個誤解，以為近親之間轉讓，轉讓價可以隨意訂立。為了節省印花稅，便將轉讓價定得遠遠低於市價。這個想法其實暗藏風險。稅務局有權審核每一宗交易，如果他們認為轉讓價不合理地低於物業的實際市值，便會主動介入。稅務局可以自行評估一個他們認為合理的市值，然後向你追討印花稅的差額。這個追溯期可以長達七年，所以千萬不要為了眼前的利益而低報作價，以免日後收到稅局的追討信件。
法律陷阱二：接收方獨立按揭審批失敗的風險
成功甩名的其中一個關鍵，往往不在律師樓，而是在銀行。當業權由兩個人共同持有轉為一個人獨立持有時，接收業權的那一方，就必須獨力承擔整份按揭貸款。這意味著他或她的個人入息，需要獨自通過銀行嚴格的壓力測試。如果接收方的收入不足，或者有其他債務影響其信貸評級，銀行便有機會拒絕批出新的按揭。一旦按揭申請失敗，整個除名手續就會被迫中止，之前花費的時間和律師費便付諸流水。
法律陷阱三：「送贈契」方式的隱藏風險與銀行承按困難
或者你會想到一個更直接的方法：不如用「送贈」的方式，零作價轉讓，這樣不就能完全避開印花稅嗎？這個想法聽起來很吸引，但實際上是最多人跌入的陷阱。以「送贈契」（Deed of Gift）方式轉讓的物業，俗稱「送契樓」。銀行對這類物業的態度非常審慎，普遍在送贈交易完成後的五年內，都不會為其承造按揭。這意味著物業的業權會被「鎖死」，無法套現或轉按。更重要的是，即使是零作價，稅務局仍然有權根據物業的市值來評估及追討應繳的印花稅，結果可能得不償失。
法律陷阱四：單方面強制分割業權的法律複雜性
如果聯名業主之間關係轉差，對方不合作，可以單方面強制「甩名」嗎？這個問題比想像中複雜。法律上，你的確可以單方面啟動程序，將「聯權共有」（長命契）的關係解除，轉為「分權共有」。這個過程稱為「分割業權」（Severance of Tenancy），只需要經由律師向對方發出書面通知，並在土地註冊處登記即可。但是，這一步僅僅是將業權的持有方式改變，令你可以自由處理自己擁有的業權份額，並不等於對方必須將他的業權賣給你。如果想強制出售整個物業，便可能需要訴諸法庭，申請《分劃條例》（Partition Ordinance）下的售賣令，過程將會變得非常漫長，而且費用高昂。
特殊情況處理：居屋、聯名人離世如何「甩名」？
處理長命契除名，除了我們之前討論的標準程序，有時還會遇到一些特別情況，例如物業是未補地價的居屋，或是有聯名人不幸離世。這些情況的處理方式與一般私樓有所不同，現在就為你逐一拆解。
情況一：未補地價居屋長命契除名手續與限制
如果你們聯名持有的物業是未補地價的居屋，那麼在業權處理上就多了一重限制。因為資助房屋的轉讓受《房屋條例》規管，不能像私人樓宇那樣，僅僅透過律師樓便能自由完成長命契除名手續。
必須先向房屋委員會申請並獲其酌情審批
整個程序的第一步，也是最關鍵的一步，是必須先向房屋委員會（房委會）提交業權轉讓申請，並詳細說明除名的原因。房委會將會根據個案的特殊情況和理據進行審批，只有在獲得房委會發出的批准信後，你才能委託律師樓辦理後續的法律文件。這個前置審批程序是處理居屋業權變動時不可或缺的一環。
因家庭狀況改變而申請除名，豁免補地價的可能性
那麼，什麼原因會讓房委會批准申請呢？常見的獲批理由包括因家庭成員關係轉變，例如夫婦離婚、或家庭成員結婚需要遷出等。在這些特殊情況下，房委會不僅通常會批准業權轉讓，更有機會豁免補地價。這意味著業主可以在無需支付高昂地價差額的情況下完成除名，對於資產調配是一個極為重要的考慮因素。
情況二：聯名人不幸離世後的業權處理
另一種特殊情況，是長命契的其中一位聯名人不幸離世。嚴格來說，這並非主動選擇的「除名」，而是一個因「生存者權利」原則而自動觸發的法律程序，目的是更新業權記錄，確保其準確反映在生者的業權狀況。
為何必須辦理死亡證註冊以更新土地登記冊？
當一位聯名人離世後，其業權會依法自動轉移給在生的聯名人。然而，這個變動並不會自動反映在土地註冊處的公開記錄上。因此，在生的一方必須將已故聯名人的死亡證註冊到土地登記冊上，這個步驟的法律作用是正式將已故者的名字從業權記錄中移除。完成此程序後，土地登記冊便會清晰顯示在生者是物業的唯一擁有人，這對於日後想出售或重新按揭物業至關重要，否則業權在法律上會被視為不完整。
自行辦理 vs 委託律師：利弊分析與專業建議
理論上，在生業主可以自行到土地註冊處辦理死亡證註冊手續。不過，整個過程涉及相當嚴謹的法律文件處理，例如需要準確填寫「註冊摘要表格」，並由合資格人士在監誓員面前宣誓核實。任何微小的文書錯誤都可能導致註冊申請被拒絕，費時失事。
因此，雖然委託律師會產生費用，但這是最穩妥和高效的做法。律師會確保所有文件符合法律規定，順利完成註冊，讓在生業主可以安心地確立其完整的物業業權，避免了因程序出錯而引致的延誤和麻煩。
專家解答：長命契除名十大常見問題 (FAQ)
關於長命契除名，大家在考慮過程中總會遇到各種疑問。我們集合了最常見的十大問題，由法律及按揭角度為你逐一解答，讓你對整個長命契除名手續有更清晰的理解。
Q1: 整個長命契除名手續需時多久？
一般而言，整個長命契除名手續，從委託律師到完成土地註冊處登記，大約需要1.5至2個月。當中時間最長的部分，通常是接收業權一方申請新按揭的審批過程。如果物業本身沒有按揭，或者接收方無需申請按揭，整個流程就可以大大縮短。
Q2: 簽署轉讓文件後，是否即時恢復「首置」身份？
是的。在法律層面上，只要轉讓方（即「甩名」方）簽署了具法律約束力的轉讓文件，例如臨時買賣合約，就已經可以被視為不再持有任何住宅物業。所以，他可以立即以「首次置業」的身份去簽署另一份物業的臨時買賣合約，並享用較低的從價印花稅第二標準稅率。
Q3: 轉讓價定得太低，對印花稅有何影響？
將轉讓價定得較低，雖然表面上可以減少需要繳付的長命契除名印花稅，但是存在一定風險。稅務局有權在交易後審查，如果認為轉讓價遠低於當時的市場價值，可以重新評估物業價值，並向業主追討印花稅差額。同時，過低的轉讓價亦可能影響銀行批出按揭的意欲及貸款額。一個較穩健的做法，是以銀行對物業的估價作為轉讓價的參考基礎。
Q4: 為何不建議以「送贈」(送契) 方式除名？
以「送贈」方式（即零轉讓價）進行除名，會產生兩個主要問題。第一，銀行普遍不願意為「送契樓」承造按揭。因為在送贈日起計五年內，若送贈人破產，破產管理署有權追討該物業。第二，即使是送贈，稅務局依然有權按照市場價值去評估並徵收印花稅，所以無法達到慳稅效果。
Q5: 若聯名人不同意，可否單方面強制除名？
不可以單方面強制「除名」，因為這屬於業權轉讓，必須得到所有業權人同意。但是，法律上容許任何一位聯權共有人單方面採取行動，將「長命契」關係分割(sever)，轉為「分權共有」。業主可委託律師草擬分割契據，並送達通知給其他共有人，再到土地註冊處登記。完成後，業權將變為分權共有，各人持有獨立份額，可以自由處置自己的業權份額。
Q6: 辦理長命契除名對信貸報告(TU)有什麼影響？
成功辦理長命契除名後，如果原有的按揭貸款也一併轉由接收方承擔，那麼除名一方的信貸報告(TU)上，將不再顯示該筆按揭債務。這有助改善其信貸狀況及總債務水平，對於他日後再申請按揭或其他信貸產品，會有正面幫助。
Q7: 除除名外，有何方法可助家人通過壓力測試又保留首置身份？
一個常見且有效的方法，是採用「擔保人」而非「聯名」的方式。由其中一位家人作為單獨業主及借款人，而另一位收入穩定的家人則擔任其按揭貸款的擔保人。這樣，擔保人的收入可以合併計算以通過銀行的壓力測試，但他本身並非業主，因此仍然保留著「首次置業」的身份，日後買樓自用時便可享稅務優惠。
Q8: 長命契物業在離婚訴訟中會如何處理？
在離婚訴訟中，即使物業是以長命契形式持有，法庭依然會將其視為婚姻資產的一部分。法庭有權根據雙方對家庭的貢獻、經濟需要等因素，下令重新分配業權，例如判令其中一方將其業權轉讓給另一方。長命契的「生存者權利」原則，在離婚資產分配的法庭命令面前並不適用。
Q9: 若物業仍有按揭，其中一位聯名人離世，銀行會否「call loan」？
一般情況下，銀行並不會因為其中一位長命契聯名人離世而「call loan」（即要求提早全數清還貸款）。根據長命契的生存者權利，物業業權會自動轉移至在生的聯名人。在生的聯名人只需通知銀行，並繼續準時供款，按揭安排通常可以維持不變。
Q10: 樓花物業可以辦理長命契除名嗎？
不可以。在物業未建成、未簽署正式轉讓契（Assignment）之前，即所謂的「樓花」階段，發展商通常在買賣合約中訂明，不容許業主轉讓或更改業權。因此，任何長命契除名的手續，都必須等待物業正式入伙、完成所有法律程序後，才可以辦理。