不少居屋業主都希望將單位放租，以賺取被動收入，但每當想起「未補地價」的轉讓限制時，便會感到困惑和卻步，擔心稍有不慎便會誤墮法網。事實上，將居屋合法出租並非不可能，關鍵在於選擇正確的途徑。
本文將為你提供一站式的居屋出租終極指南，深入剖析兩大合法途徑：一是毋須補地價即可參與的官方「將未補價資助出售房屋出租」計劃；二是完成補地價程序後，在自由市場上出租。我們將詳細拆解兩者的申請資格、步驟流程，並點出業主與租客都必須注意的5大法律陷阱，助你全面掌握所有細節，安心合法地將物業出租。
居屋出租第一步：了解補地價與兩大合法途徑
考慮將手上物業作居屋出租，是不少業主盤活資產的好方法。不過，踏出這一步之前，必須先理解一個核心概念：「補地價」。這不單是一個程序，更加是決定您的居屋能否合法出租的關鍵。資助房屋的買賣和租賃，都受到《房屋條例》的嚴格規管，而所有合法途徑，都圍繞著「補地價」這個議題展開。
為何必須先「補地價」？剖析資助房屋轉讓限制
資助房屋的背景與轉讓限制原意
首先，我們要明白居屋的本質。居屋全名是「居者有其屋計劃」，是政府推出的資助房屋政策。當年您購入單位時，樓價並非當時的十足市價，而是包含了政府提供的折扣。這個折扣，就是一種房屋福利，目的是協助市民置業自住，而不是用作投資圖利。所以，政府設立了轉讓限制，也就是俗稱的「禁售期」以及一系列的居屋出租限制，確保這些珍貴的公共資源，不會在短期內流入私人市場，造成不公。
「已補地價」與「未補地價」的核心法律區別
這就引伸出「已補地價」與「未補地價」的根本分別。
「未補地價」狀態，是指單位業主仍未向政府歸還當年購入單位時所享有的樓價折扣差額。在這個狀態下，單位的業權並不完整，業主受到轉讓限制約束，不能在自由市場上將單位出售、出租或以其他方式轉讓。任何未經許可的居屋出租未補地價行為，都可能觸犯法例。
「已補地價」狀態，則代表業主已完成補價程序，繳付了相關差額。單位便會獲發「解除轉讓限制證明書」，法律上等同於一般私人樓宇。業主從此擁有完整的業權，可以自由地在市場上放售或出租，不受任何限制。
居屋合法出租的兩大途徑：官方計劃 vs 自由市場
了解補地價的重要性後，您會發現，合法的居屋出租途徑其實非常清晰，主要分為以下兩大方向。
途徑一：參與「將未補價資助出售房屋出租」計劃
這是政府為未補地價居屋業主提供的唯一合法出租選項。這個官方的居屋出租計劃，旨在善用現有房屋資源，讓合資格的業主，可以將整個單位或個別房間，出租予正在輪候公屋的合資格申請者。參與這個計劃有特定的居屋出租條件，例如業主需持有物業滿一定年期，而且租客身份亦有嚴格規定。
途徑二：完成補地價程序後於自由市場出租
這是最徹底，也是最自由的方式。只要您的單位已過禁售期，便可以向房屋署申請評估補價金額。在完成繳款，正式「鬆綁」之後，您的居屋就與一般私樓無異。您可以自由選擇租客、釐定租金，並簽訂標準租約，完全按照自由市場的規則進行，享有最大的靈活性。
【官方途徑】未補地價居屋出租計劃全攻略
假如你正考慮將手上的居屋出租，但單位屬於未補地價，其實有一個官方的「未補價資助出售房屋－出租計劃」。這個居屋出租計劃，提供了一個合法途徑，讓合資格的業主，可以將單位租給正在輪候公屋的家庭或人士。我們可以把它看成一個利用現有房屋資源，達到雙贏局面的配對平台。
計劃目的、資格及涵蓋範圍
計劃目的：為公屋輪候冊人士提供過渡性房屋
這個計劃的核心目的非常清晰，就是為了增加「過渡性房屋」的供應。它並非讓你將單位投放到一般租賃市場，而是專門為已經在公屋輪候冊上等候一段時間的申請者，提供一個暫時的居所。這樣既可以善用閒置的居屋單位，也能紓緩公屋輪候冊的壓力。
涵蓋屋苑：房委會及房協指定項目
需要留意，並非所有未補地價居屋都符合資格。這個計劃只涵蓋由房屋委員會（房委會）及香港房屋協會（房協）指定的部分資助出售房屋屋苑。在申請前，業主必須先到官方網站查閱最新的屋苑名單，確認自己的物業是否在涵蓋範圍之內。
業主申請流程：資格、步驟及注意事項
業主參與資格檢查清單
要參與這個計劃，業主必須符合特定的居屋出租條件。你可以根據以下清單作一個快速檢查：
* 業權：你必須是單位的註冊業主，而且持有該單位的業權滿十年或以上。
* 補地價狀態：單位必須是未補地價的狀態。
* 單位地點：單位必須位於計劃指定的屋苑名單之上。
申請「業主證書」步驟與費用
確認資格後，業主就需要向相關機構提交申請，並繳付申請費用。整個審批過程一般需時數星期。成功獲批後，你會收到一份名為「業主證書」的官方文件。這份證書是你在計劃中放租的憑證，沒有它就不能進行下一步的配對。
租客申請流程：資格、步驟及配對方法
租客資格檢查清單
另一方面，租客的資格也有嚴格規定，確保資源能給予有需要的人士：
* 申請狀態：申請人必須持有有效的公屋申請編號。
* 輪候時間：一般家庭申請者，需要已在公屋輪候冊上輪候三年或以上；非長者一人住戶，則需要輪候六年或以上。
* 年齡：申請人必須年滿十八歲。
申請「租客證書」及使用平台配對
符合資格的租客同樣需要提交申請和支付費用，以獲取「租客證書」。當業主和租客雙方都持有有效證書後，便可以使用計劃設立的網上資訊平台。業主可以在平台上刊登單位資料，而租客則可以瀏覽合適的租盤，然後雙方自行聯絡及商討租金等細節，完成配對。
租賃限制及法律須知
租賃模式：出租整個單位 vs 分租睡房
計劃對租賃模式亦有一定的居屋出租限制。業主可以選擇出租整個單位，或者只分租個別睡房。如果選擇分租，單位本身必須擁有兩間或以上的睡房，業主可以保留其中一間自用。這為業主提供了較大的彈性。
法律豁免：為何計劃不受「劏房」條例規管
一個很重要的法律細節是，透過此計劃簽訂的租約，並不受《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》中，有關規管分間單位（俗稱「劏房」）租賃條文的規管。這是因為計劃本身已有既定的框架、標準租約和處理糾紛的機制，所以獲取了法律上的豁免。這確保了整個租賃關係在計劃的特定規則下進行，而非依循一般的市場租賃法規。
【自由市場】已補地價居屋出租全攻略
想將手上的居屋單位合法放租，增加多一份被動收入，最主流的方法就是先為單位「補地價」。完成補地價的居屋，基本上等同於私人樓宇，可以在自由市場隨意出租或買賣。整個居屋出租過程涉及幾個關鍵步驟，只要跟著以下攻略，就能清晰掌握所有居屋出租條件和限制，確保一切程序合法合規。
第一步：確認轉讓限制期（禁售期）
在考慮補地價之前，首先要做的，是確認你的單位是否已經過了「轉讓限制期」，也就是我們常說的「禁售期」。政府為了確保資助房屋資源用於自住，為不同時期的居屋設立了不同的禁售規定。你必須先過了這個期限，才有資格向房屋委員會（房委會）申請補地價。
各期居屋計劃的禁售期一覽
不同年份購入的居屋，其禁售期限制有很大分別，政策亦有逐步收緊的趨勢。你可根據單位的首次出售日期，對照以下的列表：
- 2018年或之前首次出售的單位：由首次轉讓契據日期起計，業主只要持有單位滿五年，就可以申請補地價，然後在自由市場出租或出售。
- 2019年至2022年首次出售的單位：限制期延長至十年。業主需要由首次轉讓契據日期起計持有單位整整十年，才能補地價並在自由市場放租。
- 2023年或之後首次出售的單位：限制最為嚴格，禁售期長達十五年。業主必須持有單位十五年後，才可以申請補地價。
第二步：申請補地價流程詳解
當你的單位順利通過禁售期的考驗，就可以正式啟動補地價的程序了。這一步是整個自由市場居屋出租的核心，主要由評估、計算及繳款三個部分組成。
遞交評估申請及所需文件
業主需要向房委會遞交「評估補價申請書」。同時，你需要準備好單位的轉讓契據副本等相關文件。房委會收到申請後，會委託測量師行為你的單位進行市值估價，整個過程會收取一筆行政費用。
補地價金額計算方法與公式
補地價的金額，並不是一個固定數目，而是根據你單位「現時的市值」以及「當初買入時的折扣率」來計算。簡單來說，就是將你當年買樓時政府給予的折扣，按現時的樓價補回給政府。
計算公式如下：
補價 = 補價時的市值 x ((購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值)
舉個例子：假設你當年以六折（即40%折扣）買入一個市值100萬的單位，實際樓價是60萬。多年後，單位升值至500萬。你需要補回的金額就是 500萬 x 40% = 200萬。
繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
房委會完成估價及計算後，會向你發出「補價繳款通知書」，列明你需要繳付的金額。你必須在指定限期內（通常是兩個月）繳清款項。成功繳款後，你就會收到一份極其重要的法律文件——「解除轉讓限制證明書」。這份文件會送到土地註冊處進行登記，正式標誌著你的單位已經解除所有轉讓限制，可以自由出租。
第三步：處理銀行按揭與出租同意書
補完地價，取得了證明書，是不是就可以馬上找租客了？如果你的單位仍有銀行按揭在身，那就還有最後一步需要處理。
為何出租前必須取得銀行同意？
原因很簡單，當初你向銀行申請按揭時，是以「自住」為目的。現在將單位出租，物業用途就由「自住」變為「投資」。對銀行而言，投資物業的風險較高，所以銀行有權重新審視你的按揭條款。在未得到銀行書面同意下擅自出租，技術上屬於違反按揭契約的行為。
申請「出租同意書」的步驟及影響
你需要正式向承造按揭的銀行提出申請，表明你希望將單位出租。銀行會要求你提供補地價文件及擬定租約等資料，然後重新評估你的個案。
這個步驟可能會帶來一些影響：
- 按揭成數或會下調：投資物業的最高按揭成數較自住物業為低。銀行可能會要求你補回部分貸款額，以符合投資物業的按揭成數要求。
- 利率及壓力測試：銀行有機會調整你的按揭利率，並以更嚴格的標準進行壓力測試。
- 手續費用：銀行會就發出「出租同意書」收取數百至數千元不等的手續費。
成功取得銀行的「出租同意書」後，你的居屋出租之路才算是真正暢通無阻。
租客必看：3步驗證居屋租盤是否合法
在尋找心儀的居屋出租盤源時，最重要的一環就是確認其合法性。租用一個違法的單位，不但無法保障你的租客權益，更可能令你負上法律責任。以下提供三個簡單清晰的步驟，讓你學會如何自行驗證，確保租得安心。
第一步：要求業主出示關鍵文件
驗證合法性的第一步，是直接向業主提出要求，查閱相關的證明文件。一個循規蹈矩的業主，理應能夠大方出示這些文件。根據租盤屬於自由市場還是官方計劃，你需要查核的文件也有所不同。
自由市場租盤：查核「解除轉讓限制證明書」
如果業主聲稱單位已經補足地價，可以在自由市場上出租，你可以要求對方出示由房屋署發出的「解除轉讓限制證明書」（Certificate of Removal of Alienation Restrictions）。這份文件是單位已經繳清補價的官方證明，是它能夠合法地在市場上出租的最關鍵文件。
官方計劃租盤：查核有效「業主證書」
另一種合法途徑，是業主參與了官方的「居屋出租計劃」。在這種情況下，業主必須持有由香港房屋協會發出的有效「業主證書」（Owner’s Certificate）。簽約前，你應要求業主出示此證書的正本，並核對證書上的物業地址及業主姓名是否與實際情況相符，同時留意證書的有效期。
第二步：自行查閱土地註冊處紀錄（查冊）
除了業主提供的文件，你也可以透過查閱土地註冊處的紀錄（俗稱「查冊」）來作雙重核實。這份官方紀錄具備最高的法律效力，能清楚顯示單位的業權資料及所有註冊過的法律文件，是判斷居屋出租限制狀態最可靠的工具。
查冊教學：如何使用網上系統
現在進行查冊相當便捷。你可以使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」（IRIS）網上服務。只需輸入單位的準確地址，並支付小額費用，就可以即時下載或閱覽該物業的土地登記冊。整個過程只需數分鐘，就能取得最客觀的資料。
如何從查冊文件辨識補地價狀態
下載土地登記冊後，你需要仔細瀏覽「物業涉及的轇轕」一欄。如果單位已經補地價，這一欄中理應會清楚註明一份名為「解除轉讓限制證明書」的文件及其註冊日期。假如你在文件中找不到這項紀錄，就代表這個單位極有可能仍受轉讓限制，屬於居屋出租未補地價的狀況。
第三步：警惕租金過低的「暗盤」陷阱
當你看到一個租金遠低於同區市價的居屋租盤時，這往往是一個警號。這些俗稱「暗盤」的單位，背後可能隱藏著你無法承擔的風險。
「暗盤」的定義與風險
「暗盤」通常指業主在未補地價的情況下，私下將單位違法出租。業主為了盡快租出單位並避開監管，會以較低的租金作招徠。租用這類單位，你的租約將不具備法律效力。一旦被房屋署發現，業主會被檢控，而你作為租客，不但可能需要即時遷出，甚至有機會被視為共犯而面臨法律追究。
保障權益：堅持合法途徑的重要性
面對租金的誘惑，你必須保持理性。選擇一個合法的租盤，簽訂一份受法律保障的租約，才是對自己最根本的保障。即使需要支付稍高的租金，但換來的是穩定的居住環境和清晰的法律權益，這遠比冒著風險租用「暗盤」來得明智。堅持透過合法途徑處理居屋出租事宜，是對業主和租客雙方的最佳選擇。
違法出租後果：業主與租客的法律風險
許多人考慮將居屋出租時，或會被坊間所謂的「暗盤」低市價租金所吸引，但是這種操作其實隱藏著極大的法律風險。將未補地價居屋出租，並非單純的違約問題，而是直接觸犯香港法例的行為，無論是業主還是租客，雙方都需要承擔嚴重的法律後果。在決定踏出這一步前，清晰了解這些風險至關重要。
業主面臨的後果：罰款、監禁與收回單位
對於業主來說，將未補地價的居屋單位出租，等於是將自己置於一個非常危險的境地。一旦被發現，所要面對的後果不僅是金錢上的損失，更可能涉及刑事責任，甚至失去辛苦購入的安樂窩。
觸犯《房屋條例》的刑事責任
根據香港的《房屋條例》，任何未補地價的資助房屋業主，如果將單位出租、轉讓或以任何形式放棄管有權，即屬犯罪。一經定罪，最高可被判處罰款港幣50萬元及監禁一年。這個罰則相當嚴厲，反映了政府打擊濫用資助房屋資源的決心。
房委會有權收回單位的機制
除了刑事檢控，業主還會面臨一個更直接的財務打擊。房屋委員會（房委會）一旦證實單位被違規出租，有權行使其法定權力，強制業主將單位轉售回房委會。轉售的價格通常是按單位的原價或經評估的價值而定，業主不但無法享受多年來的物業升值，更會因此失去一個珍貴的資產。
租客面臨的風險：租約無效與潛在檢控
租客千萬不要以為在違法居屋出租的事件中，自己只是無辜的第三方。實際上，租用未補地價居屋，租客同樣要面對法律風險，而且自身的租住權益亦完全不受保障。
作為「共犯」的法律風險
在法律層面上，如果租客明知單位屬於未補地價居屋而仍然租用，便有可能被視為協助或教唆業主違法，成為事件中的「共犯」。雖然執法機構過往主要針對業主提出檢控，但是法律條文同樣適用於租客，潛在的檢控風險始終存在。
租約無效不受保障的困境
對租客而言，最直接的影響是所簽訂的租約在法律上是無效的。這意味著租客的權益完全不受《業主與租客（綜合）條例》保障。業主可以隨時終止租約，要求租客即時遷出，租客沒有任何法律依據拒絕。此外，繳付的按金亦很可能無法追討，一旦發生任何租務糾紛，租客將處於極度被動和無助的境地。
居屋出租常見問題 (FAQ)
關於居屋出租的細節，總有許多疑問。這裡整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更清晰地理解整個操作。
未補地價居屋，可以分租房間給朋友嗎？
這是一個關於居屋出租未補地價的常見迷思。答案非常明確：絕對不可以。政府的轉讓限制，是涵蓋所有形式的出租行為，不論是出租整個單位，還是分租單一個睡房。即使租客是你的親戚或朋友，只要涉及任何形式的租金或非指定人士的佔用，都屬於違法行為。唯一的合法途徑，是透過官方的「未補價資助出售房屋出租計劃」，但這個計劃的租客必須是持有「租客證書」的公屋輪候人士，並非任何人都可以。因此，任何私下與朋友達成的分租協議，都會令業主和租客雙方同時觸犯法例。
參與官方出租計劃，租金由誰釐定？
當你參與官方的居屋出租計劃時，租金並非由房屋委員會或房屋協會釐定。計劃的角色是提供一個合法且受規管的平台，用來核實業主與租客的資格，並讓雙方進行配對。至於租金水平，則完全由業主和合資格的租客，根據市場情況、單位質素及雙方協商而自由釐定。當雙方達成共識後，協議好的租金金額會清楚列明在計劃指定的標準租約上，以保障彼此的權益。
已補地價的居屋，在出租上與一般私樓有何分別？
一旦居屋業主完成補地價程序，並領取了「解除轉讓限制證明書」，該單位在法律地位上，就等同於一個普通私樓單位。因此，在出租事宜上，它與一般私樓基本上沒有任何分別。業主可以在自由市場上尋找任何租客，租金水平亦可自由商議，簽訂的租約也和私樓一樣，受《業主與租客（綜合）條例》所保障。簡單來說，補地價後的居屋，就完全擺脫了原有的資助房屋出租限制，可以像其他私人物業一樣靈活處理。
禁售期內，是否有特殊情況可獲豁免出租？
居屋出租限制在禁售期內非常嚴格，基本上不存在任何可以獲豁免出租的特殊情況。設立禁售期的原意，是為了確保資助房屋資源用於自住，杜絕短期投機行為。雖然在極端情況下（例如業主破產、重病等），房委會可能酌情批准業主將單位售回給房委會，但這種酌情權並不適用於出租許可。目前，唯一不需補地價便能合法出租的途徑，只有上文提及的官方出租計劃，但該計劃本身設有業主需持有物業十年或以上等條件，所以對於剛購入單位、仍在禁售期內的業主而言，並不適用。