隨著近年樓市變化，您持有的物業可能已大幅升值。想將這筆「磚頭」資產的潛在價值，轉化為靈活周轉的現金流？「加按套現」正是釋放物業價值的關鍵鑰匙。然而，面對「加按」、「轉按套現」及「二按」等不同選項，應如何抉擇？實際可套現多少資金？申請流程是否繁複？利率和成本如何影響最終得益？這些都是業主最關心的問題。
本文為您準備了2025年最詳盡的「加按套現終極攻略」，旨在一次過解答您的所有疑問。我們將由淺入深，從基本定義、精準計算套現額度，到比較各銀行利率及回贈優惠，再到詳列申請文件與步驟，全面為您拆解。不論您是計劃裝修、整合債務，還是部署「加按套現買樓」作長線投資，本攻略都將提供清晰指引，助您避開潛在風險與陷阱，作出最精明穩健的財務決策。
什麼是加按套現？定義、原理及與轉按、二按的分別
「加按套現」的定義與原理
定義：如何將物業升值部分變為現金
想靈活運用資金，不少業主都會考慮加按套現。簡單來說，加按套現就是當你的物業升值後，向銀行申請，將物業升值的部分變成一筆現金讓你使用。這是一個將不動產的賬面價值，轉化為流動現金的理財方法。加按套現的英文，根據操作方式，可稱為 Top-up Mortgage 或 Cash-out Refinancing。
運作原理：銀行如何重估物業並批出新貸款
整個運作原理並不複雜。首先，銀行會為你的物業重新進行估價，以反映最新的市場價值。然後，銀行會根據這個新估值，和你目前的財務狀況，計算出一個新的最高貸款額。最後，將這個新的貸款額減去你尚未還清的按揭餘額，中間的差額就是你可以套現出來的現金。
加按、轉按套現、二按比較：哪種最適合你？
加按 (Top-up Mortgage)：在原有銀行增加貸款
加按，是指直接向你現時提供按揭的銀行，申請增加貸款額。整個過程相對簡單，因為銀行已經有你的紀錄，審批通常較快。如果你滿意現有銀行的利率和服務，而且只想快捷地取得資金，這會是一個直接的選擇。
轉按套現 (Refinancing with Cash Out)：轉往新銀行並提取資金
轉按套現，是指將整筆按揭貸款由原有的銀行，轉到另一間能提供更優惠條件的新銀行。新銀行會批出一筆更大的貸款，先用來還清舊銀行的欠款，餘下的部分就成為你可以提取的現金。很多人選擇這種方式，是為了爭取更低的利率、更多的現金回贈，順便完成套現。
二按 (Second Mortgage)：風險與利率遠高於加按
二按則完全是另一回事。它是在保留原有銀行的一按情況下，再向另一間財務機構（通常不是銀行）申請第二份按揭。由於第二債權人需要承擔較高的風險，所以二按的利率會遠高於一按或轉按，審批條款也可能較為複雜。選擇二按前，必須清楚了解其高昂的利息成本和潛在風險。
加按套現資金用途：由債務重組到「加按套現買樓」
理財規劃：裝修、教育、醫療開支
套現出來的資金用途非常靈活。許多人會用它來應付一些大額的家庭開支，例如為家居進行一次全面的裝修、為子女準備海外升學的教育基金，或者應付突如其來的醫療費用。這筆資金能讓你更有預算地處理這些人生大事。
投資部署：作為首期「加按套現買樓」或投資增值
對於有投資計劃的人來說，這筆資金是實現目標的好幫手。不少精明的業主會利用這筆較低利息的資金，進行其他投資以爭取更高回報。一個常見的做法，就是利用加按套現買樓，將資金用作購買第二個物業的首期，實現資產增值。
置業階梯：助家人上車
在香港，幫助家人「上車」置業也是一個很普遍的資金用途。父母可以利用自己已升值的物業套現，為子女提供買樓首期，大大減輕他們初次置業的財政壓力，幫助他們踏出建立自己家庭的第一步。
加按套現額度計算：你能套現多少？
當你考慮進行加按套現時，腦海中第一個浮現的問題，想必是「我究竟可以套現多少錢？」。這個金額並非隨意而定，而是有一套清晰的計算方法。了解這條公式，以及背後影響額度的各個因素，你便能為自己的財務規劃，作出更準確的預算。
加按套現計算公式
要計算出你的物業最多能釋放多少現金，可以運用以下這條相當直接的公式。
公式詳解：（物業最新估值 x 最高按揭成數）- 尚餘按揭貸款額
這條公式由三個核心部分組成：
1. 物業最新估值：這不是你當年的買入價，而是銀行根據目前市場狀況，對你的物業所作出的最新價值評估。
2. 最高按揭成數：這個百分比主要由香港金融管理局（金管局）根據樓價而定，銀行會在此指引下批出最高的貸款比例。
3. 尚餘按揭貸款額：這就是你目前還欠銀行的按揭本金餘額。
將銀行願意批出的新貸款總額，減去你原有的欠款，得出的差額，就是你可以實際拿到手的現金。
影響套現額度的4大關鍵因素
公式雖然簡單，但其中每個數字都受到不同因素影響。掌握這四大關鍵，你就能更有效地評估自己的套現潛力。
物業估值：如何獲取準確估價
物業估值是整個計算的基礎。估價愈高，可套現的潛力自然愈大。要獲取即時又準確的估價，最方便的方法是使用各大銀行的網上物業估價系統。你只需要輸入屋苑名稱、座數及單位，通常就能即時獲得初步估價。若物業是單幢樓或村屋，則可能需要直接聯絡銀行職員協助。
按揭成數：金管局最新指引及樓價分界線
按揭成數直接決定了貸款總額的上限。根據金管局的現行指引，按揭成數主要以樓價劃分。例如，價值1,000萬港元以下的物業，最高按揭成數一般為六成，但貸款額上限為500萬港元。而1,000萬港元以上的物業，最高成數則為五成。了解這些分界線，有助你判斷物業處於哪個貸款級別。
還款能力：壓力測試要求（現已暫停）與供款與入息比率
雖然按揭壓力測試要求目前已經暫停，但銀行仍然非常重視申請人的還款能力，主要審視「供款與入息比率」（DTI）。簡單來說，你所有債務的每月總供款額，佔你每月總收入的比例不能超過50%。銀行會透過你的糧單、稅單及銀行紀錄來評估你的收入是否穩定及足以應付新的供款。
信貸評級 (TU)：良好評級的重要性
你的信貸報告（TU Report）是銀行評估你信貸風險的重要文件。一份良好的信貸報告，代表你有準時還款的習慣，銀行自然更放心批出貸款。相反，如果評級不佳，銀行可能會調低貸款額，甚至拒絕你的申請。因此，維持健康的信貸紀錄至關重要。
5大真實案例計算示範
紙上談兵可能有點抽象，讓我們透過五個真實情境，一步步計算出實際的套現金額。
案例一：標準升值物業套現
陳先生在數年前以500萬港元購入單位，現時物業已升值至700萬港元，而尚餘按揭貸款額為200萬港元。
– 物業最新估值：700萬港元
– 最高按揭成數（樓價1,000萬以下）：六成 (60%)
– 新批核貸款額：700萬 x 60% = 420萬港元
– 可套現金額：420萬 – 200萬 = 220萬港元
這筆資金，正好可以用來實踐「加按套現買樓」的計劃，為家人支付首期。
案例二：計及回贈的轉按套現
李小姐的物業情況與陳先生相若，但她發現另一間銀行能提供更優惠的利率及1%現金回贈。她決定申請「轉按套現」，即英文所稱的 Cash-out Refinancing。
– 新批核貸款額：420萬港元
– 可套現金額：220萬港元
– 額外現金回贈：420萬 x 1% = 42,000港元
– 總得益：220萬 + 42,000 = 224.2萬港元
案例三：千萬以上物業套現上限
王總持有的豪宅物業，最新估值為1,500萬港元，尚餘按揭貸款為400萬港元。
– 物業最新估值：1,500萬港元
– 最高按揭成數（樓價1,000萬以上）：五成 (50%)
– 新批核貸款額：1,500萬 x 50% = 750萬港元
– 可套現金額：750萬 – 400萬 = 350萬港元
案例四：現契樓（Full Pay樓）重按套現
張太的物業早已供滿，屬於「現契樓」，並無任何按揭負擔。她希望套現一筆資金作退休規劃。物業現值800萬港元。
– 物業最新估值：800萬港元
– 最高按揭成數：六成 (60%)
– 尚餘按揭貸款額：0港元
– 可套現金額：800萬 x 60% – 0 = 480萬港元
案例五：退休人士（無固定入息）申請
黃伯為退休人士，沒有固定入息證明，但他擁有一層價值900萬港元的現契樓。他可以透過資產水平申請按揭。
– 物業最新估值：900萬港元
– 最高按揭成數（以資產計算）：四成 (40%)
– 新批核貸款額：900萬 x 40% = 360萬港元
– 可套現金額：360萬港元
加按套現利率與成本攻略：如何選擇最慳息方案？
決定進行加按套現時，最核心的問題自然是如何慳息。市面上有「加按」和「轉按套現」兩種主要方法，它們的利率計算和總成本大有不同。要做出精明選擇，關鍵在於比較你現有按揭的利率，和目前市場上最新的按揭利率水平。順帶一提，加按套現的英文是 Cash-out Refinancing，在了解海外資訊時或會用到。
決策核心：加按 vs 轉按套現，哪個更著數？
這兩種方案的選擇，並非單純看哪家銀行提供的利率數字最低，而是要視乎你現時的按揭計劃是否屬於低息。簡單來說，你的決策基準點，就是比較「原有按揭利率」與「市場最新利率」的高低。這將直接引導你走向最符合成本效益的策略。
策略一：保留低息Plan，首選「加按」
如果你現有的按揭計劃是在多年前低息環境下承造，利率非常優惠，那麼選擇在原有銀行進行「加按」會是更明智的做法。這樣做的好處是，你原有的低息貸款部分可以繼續保留，不受現時市場加息影響。銀行只會為你新套現的金額，設立一個新的貸款戶口，並按當前的市場利率計算利息。雖然新資金的利息較高，但由於大部分貸款仍享受舊有的低利率，整體利息成本會被拉低。
策略二：尋求更佳利率或現金回贈，善用「轉按套現」
相反，如果市場正處於減息週期，或者你發現其他銀行能提供比你現有按揭更低的利率，這時候「轉按套現」就大派用場了。操作上，你會向新銀行申請一筆全新的、總額更大的按揭貸款。這筆新貸款會先用來還清舊銀行的所有按揭餘額，然後剩餘的資金就會成為你的套現金額。這樣做最大的好處，是將你全部的按揭債務都轉移到一個利率更低的計劃中，長遠計利息支出會大幅減少。而且，新銀行為了吸引客戶，通常會提供可觀的現金回贈，這筆回贈加上套現的資金，無論是用作業務周轉，還是計劃加按套現買樓作為首期，都更具彈性。
總成本比較：如何計清律師費、回贈後的實際得益
選擇方案時，不能只看表面的利率數字，必須將所有相關成本和收益都計算在內，才能得出真正的實際得益。最主要的額外成本是律師費。一般來說，「轉按套現」因為牽涉到兩間銀行和樓契的轉移，法律程序較複雜，律師費會較高。而「加按」在同一銀行辦理，有時程序較簡化，相關費用可能較低。另一方面，現金回贈是「轉按套現」的一大吸引力。銀行提供的回贈金額通常是貸款額的某個百分比，金額可以相當可觀，有時甚至足以完全抵銷律師費和其他雜費。因此，最準確的比較方法是：將預計的總利息支出，加上所有手續費，再減去可獲得的現金回贈。通過這個計算，你就能清晰地看到哪個方案對你而言，才是真正最著數的選擇。
加按套現申請流程：文件、步驟及時間全攻略
當你已了解清楚加按套現的潛在好處，下一步就是準備實際的申請程序。整個加按套現 (英文為 Cash-out Refinancing) 的申請流程其實相當清晰，只要文件準備齊全，並且跟隨銀行的指引，就能順利將物業升值的部分轉化為備用現金，無論是用於周轉，還是計劃下一步加按套現買樓，都會更有預算。
申請準備：所需文件清單
在正式向銀行提交申請前，預先準備好所需文件，可以大大加快整個審批過程。基本上，銀行需要的文件可以分為三大類，目的是要核實你的身份、住址、還款能力及現有按揭狀況。
身份及住址證明
這是最基本的文件，用來核實你的個人身份。你需要準備香港永久性居民身份證的副本。同時，銀行亦需要最近三個月內發出的住址證明，例如水電煤月結單或銀行月結單，以確認你的通訊地址。
入息證明（糧單、稅單、銀行月結單）
入息證明是銀行評估你還款能力的核心依據。如果你是受薪人士，通常需要提供最近三個月的糧單、最新的稅務局評稅通知書，以及顯示薪金入賬紀錄的銀行月結單。假如你是自僱人士或收入來源不穩定，銀行或會要求你提供更長時間的證明文件，例如六個月的銀行紀錄或公司財務報表。
現有按揭貸款合約及還款紀錄
銀行需要了解你目前的按揭狀況。你需要提供現有按揭的貸款合約，以及最近一年（至少十二個月）的按揭還款紀錄。這份紀錄可以證明你有良好及準時的還款習慣，是建立銀行信心的重要一環。
申請5部曲：由提交申請到過數
準備好文件後，就可以正式啟動申請。整個過程可以分為五個主要步驟，每一步都環環相扣。
第一步：提交申請及文件
首先，你需要向選定的銀行提交加按申請表，並附上之前準備好的所有證明文件。現在很多銀行都提供網上申請渠道，讓過程更方便快捷。
第二步：銀行作物業估價及審批
銀行收到你的申請後，會委託估價行為你的物業進行重新估價，這是決定你最終套現額度的關鍵。同時，銀行的信貸部門會審核你的入息、信貸評級（TU）及還款能力，以評估批核的風險。
第三步：簽署貸款確認書 (Offer Letter)
當銀行完成審批並同意批出貸款後，便會向你發出一份「貸款確認書」（Offer Letter）。這份文件會詳細列明新的貸款金額、利率、還款年期及其他重要條款。你需要仔細閱讀，確認無誤後簽署作實。
第四步：律師樓處理法律文件
簽署確認書後，銀行會指示律師樓處理後續的法律文件及樓契事宜。律師會負責草擬新的按揭契據（或相關的貸款文件），並安排你親身到律師樓簽署。
第五步：成功套現，款項到手
當所有法律文件簽署妥當，律師樓完成所有手續後，銀行就會將套現的款項過戶至你指定的銀行戶口。至此，整個加按套現流程便大功告成。
申請時間：加按與轉按需時多久？
申請所需的時間，主要視乎你是選擇在原有銀行「加按」，還是在新銀行「轉按套現」，兩者的流程和時間有所不同。
加按：約2至3星期
由於是在同一間銀行處理，省卻了轉換銀行的繁複手續，法律程序也相對簡單。一般來說，由提交申請到成功提取款項，整個過程大約需要2至3個星期。
轉按：約1至2個月
轉按套現涉及將整筆按揭由一間銀行轉移至另一間銀行，程序等同於重新申請一次按揭。當中包括向原銀行申請贖契，再由新銀行的律師處理新的按揭契，因此所需時間會較長，普遍需要1至2個月才能完成。
套現後資金策略：如何用得其所，避開理財陷阱？
成功完成加按套現，手上多了一筆可觀資金，這固然是好事。但如何善用這筆錢，讓它為你增值而不是成為負擔，就是接下來的關鍵課題。就像我們理財時一樣，有一筆錢在手，需要的是清晰的規劃和策略，確保每分每毫都用得其所。以下我們會探討幾個智慧部署，同時指出一些常見的理財陷阱。
智慧部署一：善用高息存款掛鈎戶口 (Mortgage-Link)，對沖利息支出
運作原理及使用策略
許多銀行在批出按揭貸款時，都會提供一個名為「高息存款掛鈎戶口」（Mortgage-Link Account）的產品，這是一個非常實用的工具。它的運作原理很直接，就是你在這個戶口內的存款，可以享有與你的按揭貸款利率完全相同的利息回報。
舉個例，假設你的按揭利率是4%，你放在Mortgage-Link戶口內的資金，也能賺取4%的年利率。這筆利息收入，正好可以用來抵銷一部分你需要支付的按揭利息支出，變相降低了你的實際借貸成本。
在使用策略上，這個戶口是套現資金最理想的「中轉站」。當你對資金用途還未有周詳計劃時，可以先將全部資金存入戶口，賺取高息對沖成本，讓你有更充裕的時間去研究投資機會或規劃其他用途。需要留意的是，這類戶口的高息存款額通常設有上限，普遍是未償還按揭總額的一半。因此，這是一個攻守兼備的策略，既能降低資金閒置的成本，又能保持極高的靈活性，隨時提取資金應對市場變化。
智慧部署二：明確資金用途（投資 vs 消費 vs 債務重組）
分析不同用途的利弊與回報潛力
將套現資金投放在不同地方，會產生截然不同的結果。我們可以將主要用途歸納為三大類：
- 投資增值：這是許多人選擇加按套現的主要目的，常見操作包括用作另一層樓的首期，也就是「加按套現買樓」，或是投資在股票、基金等金融產品。
- 利：潛在回報最高。如果投資得宜，回報率遠超按揭利息成本，就能真正實現財富增值。
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弊：風險亦是最高。投資市場有升有跌，一旦失利，你不但要承擔投資損失，更要繼續償還加按的貸款本息，承受雙重壓力。這需要你有充足的投資知識和風險承受能力。
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債務重組：將套現的低息資金，用來清還利息極高的債務，例如信用卡結欠或私人貸款。
- 利：這是財務上非常明智的一步。信用卡結欠的年利率可高達30%以上，而按揭利率通常只是單位數。用低息貸款取代高息貸款，能即時為你節省龐大的利息開支，改善每月現金流。
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弊：沒有直接的資產增值潛力。同時，你需要有足夠的紀律，避免在清還舊債後又重新累積新的高息債務。
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個人消費：例如用於家居裝修、子女海外升學、家庭旅遊等。
- 利：可以直接提升生活質素，或投資在家庭成員的未來發展上，帶來無形的價值。
- 弊：這筆開支沒有任何金錢回報。本質上，你是將一筆長年期的低息貸款，轉化為純消費支出。裝修會折舊，旅遊會結束，但貸款依然需要慢慢償還。因此，在動用資金作大額消費前，必須審慎評估其必要性。
常見陷阱：避免因錯誤投資或過度消費導致財務惡化
獲得一筆大額資金，容易讓人作出衝動的決定。大家要特別留意以下幾個常見陷阱：
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將貸款當成「橫財」：要時刻記住，這筆錢是借回來的，不是你賺到的利潤。如果將它視為意外之財而過度消費，購買奢侈品或進行非必要的升級，最終只會令你的總負債增加，財務狀況比加按前更差。
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投入不熟悉的投機項目：市場上充斥著各種高回報的投資機會，但高回報必然伴隨高風險。將透過物業抵押而來的資金，投放到自己不了解的領域（例如加密貨幣、衍生工具等），一旦失手，後果可能非常嚴重。
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忽略了機會成本和利率：任何投資決策，都應該以按揭利率作為最低的回報標準。如果一個投資項目的預期回報率，連你的按揭利息成本都無法覆蓋，那它就是一個不智的選擇。清晰的計劃和理性的分析，是確保加按套現能為你帶來正面效益的不二法門。
加按套現風險與注意事項：Call Loan、利率變動及隱藏費用
最大風險：樓價下跌與銀行「Call Loan」機制
進行加按套現前，首先要清楚了解當中涉及的潛在風險。最大的風險，源於物業市場本身的周期性波動。當樓市逆轉，樓價顯著下跌時，銀行就有可能啟動俗稱「Call Loan」的機制，這對借款人會構成巨大的財務壓力。
什麼是Call Loan？如何管理及防範相關風險
簡單來說，「Call Loan」（英文原文 Call Loan）是指銀行要求借款人提早償還部分甚至全部貸款。這種情況通常在物業估值大跌後發生。銀行的貸款是基於物業價值提供，如果物業價值下跌至低於未償還的貸款額，即變成「負資產」，銀行為了控制自身風險，便有權要求借款人補回當中的差價。
要有效管理及防範這種風險，有幾個方向可以考慮。第一，是保持審慎的借貸態度，避免借到盡。為自己的財務狀況預留緩衝區，特別是計劃將資金用作「加按套現買樓」等高槓桿投資時，更需要評估自己抵禦樓價下跌的能力。第二，是維持良好的信貸紀錄及準時供款，與銀行建立穩健的關係。第三，是準備一筆應急錢，萬一銀行真的提出Call Loan要求，也能有資金應對，避免需要被逼在低位賣樓。
利率風險：H按／P按浮息變動對供款的影響
除了樓價，利率的變動是另一個直接影響供款開支的關鍵風險。香港的按揭計劃普遍為浮息按揭，主要分為H按（銀行同業拆息按揭）與P按（最優惠利率按揭）。這兩種計劃的利率都會隨市場環境而變動。當進入加息周期，H按的封頂利率以及P按的利率都會上升，意味著每月的供款額會隨之增加。
這份額外增加的利息支出，會直接加重你的財務負擔。因此，在計算可負擔的貸款額時，不能只看眼前的低利率，必須將未來利率上升的可能性計算在內，評估自己在加息後，是否仍能輕鬆應付每月的供款。
隱藏成本：律師費、估價費及提早還款罰息期
最後，申請加按套現的過程中，還會涉及一些利息以外的「隱藏成本」。首先是律師費，不論是向原有銀行加按，還是轉按至新銀行，通常都需要經由律師樓處理法律文件，當中會產生數千元不等的律師費用。
另外，銀行需要為物業重新估價，有機會收取估價費，雖然部分銀行會豁免這項收費。更重要的一點，是「提早還款罰息期」。所有新造的按揭貸款，包括加按或轉按，普遍都設有兩至三年的罰息期。如果在罰息期內賣樓或轉走按揭，銀行會收取一筆可觀的罰款。這無疑會降低你未來資金調動的靈活性，是決策前必須考慮的因素。
特殊物業加按套現：現契樓、居屋及聯名物業處理方法
處理一般私樓的加按套現相對直接，不過當物業類型比較特殊時，例如是已經供滿的現契樓、未補地價的居屋，或與家人聯名的物業，處理方法和規定便有顯著分別。想順利將這些物業的價值轉化為現金，就要先了解當中的關鍵細節與獨特流程。
現契樓套現：流程與注意事項
所謂「現契樓」，是指已經完全償還按揭貸款，樓契由業主自行保管的物業。為現契樓申請套現，其實等同於重新申請一筆全新的按揭貸款，這個過程也稱為「重按」（Remortgage）。
流程上，由於物業沒有任何現存按揭，所以無需與原有銀行處理轉按的贖契手續，整個過程相對簡單快捷。業主可以直接向任何一間銀行提交申請，銀行會為物業重新估價，並根據業主的入息、財務狀況及信貸評級，批出相應的按揭貸款。整個申請流程與一手或二手物業的新造按揭幾乎完全相同，同樣受到金管局的按揭成數指引所規管。
需要留意的是，雖然流程簡化了，但銀行的審批標準並不會放鬆。申請人依然需要提供足夠的入息證明，並滿足銀行的供款與入息比率要求。
居屋／資助房屋套現：補地價要求與申請須知
居屋或租置公屋等資助房屋，因為涉及政府的資助和轉讓限制，其加按套現的處理方式最為嚴格。關鍵在於物業是否已補地價。
如果物業仍在政府的擔保期或轉讓限制期內，並且未補地價，業主幾乎不能以個人財務理由（例如想加按套現買樓、投資或個人消費）申請加按。業主必須先向房屋署或房屋協會提出申請，而獲批的理由通常極為有限，例如籌集醫藥費、殮葬費或家庭成員的教育開支等緊急情況，且需要提供詳盡證明。
若想自由地將資助房屋用作加按套現，唯一的方法是先完成「補地價」程序。當業主向政府補回當初購入單位時的折扣差價後，物業的業權便會轉為完整，性質上與私人樓宇無異。完成補地價後，業主就可以隨時向銀行申請加按或轉按套現，不受房委會的限制。
聯名物業套現：必須全體業主同意
以聯名方式持有的物業，是香港非常普遍的情況。處理聯名物業的加按套現，最關鍵的一點是：必須獲得契約上「所有」業主的書面同意，並且共同作為借款人提交申請。
無論物業是以「分權共有」（Tenancy in Common）或「長命契」（Joint Tenancy）的形式持有，銀行在批出任何按揭貸款前，都必須確保每一位業權持有人的權益都已包含在內，並且他們都同意將物業作為抵押品。這意味著，即使其中一位業主不同意，或者無法簽署相關法律文件，銀行的加按申請便無法繼續。
因此，在計劃為聯名物業申請加按套現前，務必先與所有聯名業主進行良好溝通，達成共識，這樣才能確保後續的申請流程能夠順利進行。
加按套現常見問題 (FAQ)
在考慮進行加按套現時，大家心中總會浮現各式各樣的問題。我們整理了幾個最常見的查詢，希望能夠清晰解答你的疑慮，讓你作出最適合自己的決定。
收入不穩定或信貸評級（TU）差，可以申請嗎？
收入不穩定，例如從事自由工作或主要依賴佣金，又或者信貸評級（TU）未算理想，確實會讓銀行在審批時更加審慎。不過，這並不代表申請必定會被拒絕。銀行會綜合評估申請人的整體財政狀況。你可以提供較長時期，例如六個月或以上的銀行月結單，去證明你的平均收入穩定，而且足以應付新增的按揭供款。如果信貸評級只是因為個別事件而短暫受影響，並且有合理解釋，部分銀行也可能酌情處理。最穩妥的做法是準備好詳盡的財務文件，直接與銀行或專業按揭顧問溝通，以獲取最準確的評估。
銀行估價不足怎麼辦？
銀行對物業的估價，直接影響你的最高加按套現額度。如果估價低於你的預期，可套現的金額便會相應減少。這時候，你可以嘗試以下幾個方法。第一，向多間銀行查詢估價，因為不同銀行的估價模型或取態可能存在差異。第二，如果你近期曾為單位進行大型裝修或翻新，可以向銀行提供相關單據證明，這有機會為物業估值帶來正面影響。第三，如果資金需求並非十分迫切，可以考慮等待一段時間，待整體樓市氣氛好轉後再重新申請。
加按套現會否影響我的信貸報告？
申請加按套現（英文是 Cash-out Refinancing），會對信貸報告產生影響，因為整個過程與申請一筆全新的按揭貸款非常相似。當你提交申請時，銀行會查閱你的信貸報告，這個動作會留下一個「信貸查詢」紀錄。短期內如果有多個同類查詢，可能會輕微影響你的信貸評級。成功獲批後，你的總負債額會增加，這也會如實反映在報告上。但是，只要你一直維持準時還款，這筆新的按揭紀錄反而能夠證明你有良好的還款習慣，長遠來看，對維持穩健的信貸評級有正面作用。
套現資金用途有限制嗎？可用於「加按套現買樓」嗎？
加按套現的一大優點，在於套現後的資金用途相當靈活，銀行一般不會設下嚴格限制。無論是計劃用作子女的教育經費、家居裝修、醫療儲備，甚至是個人投資或生意周轉，基本上都是可行的。至於許多人關心的「加按套現買樓」方案，答案是肯定的。將物業升值部分套現，用作購買另一物業的首期，是市場上相當普遍的操作，亦是不少人實現資產增值，或幫助家人置業的常用財務策略。
套現後可以提早償還部分或全部貸款嗎？
當然可以提早償還貸款。不過，你需要特別留意按揭合約中的「罰息期」（Penalty Period）。大部分銀行的按揭計劃都會設有罰息期，一般是貸款成功提取後的首兩至三年。若果你在這段期間內提早償還全部或部分貸款，銀行將會根據合約訂明的條款，收取一定的手續費或罰款。這筆費用可能是按原有貸款額或提早償還金額的某個百分比計算。因此，在簽署任何貸款文件前，務必仔細閱讀並了解罰息期的長短及相關條款，將這筆潛在成本納入你的財務規劃之中。