親人離世，處理身後事已令人心力交瘁，若遺產中包含未補地價的居屋，其獨特的資助房屋性質，往往令繼承手續變得更為複雜，使繼承人徬徨無助。與一般私樓的遺產繼承不同，居屋的業權轉讓受《房屋條例》嚴格規管，繼承人本身的物業持有狀況，是判斷其繼承資格、甚至會否觸犯房委會「雙重福利」原則的關鍵。
究竟繼承居屋的資格如何界定？完整的法律及行政流程是怎樣？需要準備多少資金？成功繼承後，應選擇自住、補地價在自由市場放售，還是免補地價於第二市場出售？本文將為您一文整合所有繼承居屋的關鍵資訊，從資格評估、流程教學、成本分析到三大出路規劃，助您清晰了解每個步驟，妥善處理居屋繼承事宜。
【繼承居屋快速入門】資格、限制與核心要點一覽
面對繼承居屋的議題，第一步就是清晰了解當中的資格要求和法律限制。這部分會為你拆解幾個最核心的繼承居屋問題，讓你對整個框架有個基本概念。
繼承居屋前必須了解的核心問題
資格分野：繼承人是否持有香港住宅物業？
繼承居屋業權的首要關卡，就是繼承人本身的物業持有狀況。房屋委員會（房委會）對此有明確的規定，主要可以分為以下三種情況。
情況一：繼承人名下無任何住宅物業
這是最直接的情況。如果你是合法繼承人，並且在香港沒有持有任何住宅物業，你便可以直接繼承該未補地價居屋單位。在這個過程中，你不需要接受入息或資產審查。
情況二：繼承人名下只持有私人樓宇
假如你名下已經擁有私人住宅物業，你依然可以繼承未補地價的居屋。房委會的政策主要是為了防止公共房屋資源被濫用，而並非限制市民擁有私人物業，所以這種情況下繼承居屋業權通常不會遇到阻礙。
情況三：繼承人已是另一未補地價居屋業主
這是最需要注意的情況。如果你本身已經是另一個未補地價資助房屋（例如居屋、綠置居）的業主，房委會就會引用「雙重福利」原則，拒絕你的繼承申請。政策規定任何人都不能同時享有多於一份由政府資助的房屋福利。
業權性質：剖析繼承居屋的法律限制
要理解為何有上述的資格分野，我們需要了解居屋業權的法律基礎。
解釋法律基礎：根據《房屋條例》，業權轉讓受嚴格限制
所有未補地價的居屋，其業權轉讓都受到香港法例第283章《房屋條例》的嚴格規管。除非業主向房委會申請補地價，解除轉讓限制，否則單位不能在自由市場上出售或轉讓。不過，業主離世屬於房委會酌情批准的特殊情況之一。
釐清概念：「繼承」並非「買賣」，豁免特定審查及稅項
在法律層面上，透過遺產承辦程序繼承居屋，被視為遺產分配，而不是一宗買賣交易。這個概念區別十分重要，因為這解釋了為何繼承人無需像新買家一樣接受入息和資產審查，並且在轉名過程中可以豁免印花稅。
成本概覽：繼承居屋涉及哪些費用？
處理繼承居屋的過程中，雖然可以豁免大額稅項，但仍然有一些行政及法律費用需要預備。
遺產稅與印花稅：豁免情況說明
香港自2006年起已經取消了遺產稅，所以繼承居屋本身不會產生任何遺產稅。同時，如上文所述，透過承辦書（Assent）將業權轉至繼承人名下，是豁免繳付從價印花稅的。
行政及法律費用：房委會手續費及律師費
你必須支付的費用主要有兩項。第一是向房委會申請業權轉讓的行政手續費。第二是聘請律師辦理遺產承辦，以及後續草擬和註冊樓宇轉名契據的法律費用。
互動資格評估：我是否符合繼承居屋的資格？
看完以上要點，你可以透過以下幾個簡單問題，快速評估自己是否初步符合資格。
簡易線上問卷
問題一：您是否為已故業主的合法遺產繼承人？
（是 / 否）
問題二：您目前是否持有任何香港住宅物業？
（是 / 否）
問題三 (如持有物業)：該物業屬於？ [私人樓宇 / 未補地價資助房屋]
初步結果分析：[初步符合資格 / 高風險，可能觸犯「雙重福利」原則]
如果你的答案是問題一為「是」，而問題二為「否」，或者問題三為「私人樓宇」，那麼你初步符合繼承資格。如果你的答案顯示你已持有未補地價的資助房屋，那麼你的情況就屬於高風險，極有可能因觸犯房委會的「雙重福利」原則而被拒絕。
【雙重福利詳解】深入剖析房委會繼承居屋限制
處理繼承居屋事宜時，有一個非常重要的概念必須理解，就是房委會的「雙重福利」原則。這個原則直接影響繼承居屋業權的資格，是許多繼承居屋問題的核心。
什麼是房委會「雙重福利」原則？
簡單來說，「雙重福利」原則是房委會為維持公共房屋資源公平而設立的一道防線。它確保由政府資助的房屋單位，能夠真正地分配給有需要的人。
政策核心：確保公共房屋資源公平分配
香港的資助房屋，例如居屋，是用公帑資助興建的。所以，政府的政策目標是讓更多合資格的家庭能受惠，而不是讓資源集中在少數人手上。這個原則就是要避免有人能享受到雙重資助，確保資源的公平性。
嚴格定義：防止任何人同時持有多於一個未補地價資助房屋單位
這條原則的定義非常清晰。任何人都不能夠在同一時間，擁有超過一個未補地價的資助出售房屋單位。這裡的關鍵詞是「未補地價」與「同時持有」。只要單位仍有轉讓限制，就不能再繼承多一個同樣性質的單位。
誰會受到「雙重福利」原則影響？
了解原則後，下一個問題自然是，誰會直接受到這個規定影響。這主要關乎繼承人本身的物業持有狀況。
主要對象：繼承人本身已是未補地價資助房屋業主
最直接受影響的群體，就是繼承人自己本身已經是另一間未補地價居屋或資助房屋的業主。假如你本身已經擁有一間未補地價的居屋，現在又因為繼承而有機會獲得另一間，你就觸犯了「雙重福利」原則，房委會將不會批准這次的業權轉讓。
延伸情況剖析：以「遺產承辦人」身份申請或「先賣後繼」策略
有些人可能會思考一些變通方法，但房委會對此有嚴格的審視。例如，即使你只是以「遺產承辦人」的身份去處理繼承居屋的申請，只要你本人就是最終的受益人，並且已是另一資助房屋業主，申請同樣會被拒絕。另外，「先賣出自己單位，再繼承家人單位」的策略，也很大機會被房委會視為意圖獲取雙重福利，所以成功的機會極低。
解決「雙重福利」問題的唯一方案
面對這個看似棘手的規定，其實解決方案相當明確，而且只有一個。
必須「二選一」：出售其中一個單位
唯一的出路，就是在你現有的單位與準備繼承的單位之間「二選其一」。你必須將其中一個單位，透過居屋第二市場轉售給合資格人士，或是在完成繼承居屋補地價程序後，於自由市場出售。總之，你最終只能保留一個未補地價的資助房屋單位。
強調重要性：這是符合房委會規定的唯一做法
這個「二選一」的方案是符合房委會規定的唯一途徑。嘗試尋找其他捷徑或灰色地帶，幾乎都會引致申請失敗。因此，及早規劃如何處理其中一個單位，是解決雙重福利問題最務實的做法。
【完整流程教學】辦理繼承居屋業權的兩大階段
處理繼承居屋的完整流程，看似有很多法律和行政程序，但其實可以清晰地分為兩大階段。只要跟著步驟走，就能有條不紊地處理好繼承居屋業權的事宜。第一階段是法律準備，第二階段是向房委會提交行政申請。我們先從法律層面開始。
第一階段：法律準備 – 辦理遺產承辦
這是整個繼承程序的法律基石。你需要先取得法庭的正式授權，才能代表已故業主處理其名下資產，當中就包括了居屋單位。
步驟一：確定有否遺囑
首先要確定已故業主生前有否訂立遺囑，因為這會決定你申請的法律文件類型。
有遺囑情況：申請「遺囑認證」(Grant of Probate)
如果業主已立下有效遺囑，遺囑內指定的執行人就需要向高等法院遺產承辦處，申請一份名為「遺囑認證」的法律文件。這份文件會確認遺囑的有效性，並正式授權執行人依照遺囑內容去管理和分配遺產。
無遺囑情況：申請「遺產管理書」(Letters of Administration)
如果業主沒有留下遺囑，或者遺囑被裁定為無效，情況就會根據《無遺囑者遺產條例》處理。通常是近親，例如配偶或子女，需要向法庭申請「遺產管理書」。法庭會根據法定的繼承順位，委任遺產管理人去處理後續事宜。
步驟二：取得「授予承辦書」及其法律效力
不論是「遺囑認證」還是「遺產管理書」，它們都統稱為「授予承辦書」。當你成功取得這份文件，就代表你已成為合法的遺產代理人。這份文件賦予你權力去處理已故業主的所有資產，包括到銀行處理戶口、以及最重要的，辦理居屋的轉名手續。
第二階段：向房委會辦理業權轉讓行政申請
完成法律程序後，下一步就是與房屋委員會（房委會）打交道，辦理行政上的業權轉讓。
了解業權轉讓的豁免情況 (業主離世)
一般來說，未補地價的居屋業權轉讓受嚴格限制。但是，因業主離世而需要將業權轉讓給合法繼承人，是房委會接納的其中一種豁免情況。所以，你只需要按既定程序提交申請就可以。
申請業權轉讓詳細步驟
整個行政申請過程可以分為六個主要步驟，只要跟著指示準備文件和辦理手續，就能順利完成。
第1步：填寫及提交HD7「業權轉讓申請書」
你需要填寫一份名為HD7的「業權轉讓申請書」，連同第一階段取得的「授予承辦書」、死亡證等證明文件副本，一併交到所屬的租約事務管理處。
第2步：繳付申請手續費
提交申請時，需要根據房委會當時的收費標準，繳付一筆申請手續費。這筆費用在任何情況下都不會退還。
第3步：等待房委會審批
文件提交後，房委會需要時間審核你的申請資格和所有文件。這個過程一般需要數個星期，你需要耐心等待書面通知。
第4步：獲取「業權轉讓同意書」
如果申請獲批，房委會就會向你發出一份「業權轉讓同意書」。這份同意書非常重要，是你進行下一步法律程序的關鍵文件，有效期通常為一年。
第5步：聘請律師辦理轉名契據「承辦書」(Assent)
收到同意書後，你需要立即聘請律師。律師會為你草擬一份名為「承辦書」(Assent) 的法律文件，這份文件的作用是正式將居屋業權由已故業主的名下，轉移到你（即繼承人）的名下。
第6步：到土地註冊處註冊，完成程序
律師辦妥「承辦書」後，最後一步就是將這份文件送到土地註冊處進行註冊。一經註冊，土地註冊處的公開紀錄就會更新，正式確立你作為新業主的法律地位，整個繼承居屋業權的程序便大功告成。
可下載資源：【繼承居屋文件清單Checklist.pdf】
為了讓你更輕鬆地準備所需文件，我們整理了一份詳細清單，將整個流程需要的文件分類列出，讓你一目了然。
遺產承辦階段所需文件列表
這部分會列出向高等法院申請「授予承辦書」時，通常需要準備的文件，例如死亡證、關係證明、資產與負債清單等。
向房委會申請階段所需文件列表
這部分則會列出向房委會提交業權轉讓申請時，必須附上的文件，包括HD7申請書、「授予承辦書」、新業主的身分證明文件等，確保你不會遺漏任何重要資料。
【財務成本分析】繼承居屋需要準備多少資金？
談到繼承居屋，很多人最先想到的就是資金問題。究竟整個過程需要動用多少儲備，又有哪些潛在開支？我們可以將費用清晰地分為兩大部分：可以豁免的主要稅項，以及必須支付的各項行政與法律費用。逐項拆解之後，你便會對所需預算有一個更實在的概念。
可豁免的主要稅項
先從好消息說起，在處理繼承居屋業權的過程中，有兩項非常可觀的稅務開支是完全可以豁免的。
遺產稅：香港自2006年起已豁免
香港政府早在2006年2月11日起，已經正式取消了遺產稅。所以，不論居屋單位的市場價值是多少，繼承人都不需要就這項遺產繳付任何遺產稅，這無疑是減輕了財務上的重擔。
印花稅：透過「承辦書」轉名完全豁免
另一項大家很關心的開支就是印花稅。因為繼承物業在法律上是透過遺產代理人簽署「承辦書」(Assent) 將業權分配給受益人，這個過程屬於遺產的正式分配，並非一項買賣交易。因此，它完全豁免所有類型的印花稅，包括從價印花稅 (AVD)、買家印花稅 (BSD) 和額外印花稅 (SSD)。
必須支付的各項費用
雖然免除了大額稅項，但要順利完成繼承居屋的程序，仍然有一些行政和法律費用是必須支付的。
房委會行政手續費 (業權轉讓申請費、審批轉讓契據草稿費)
首先是向房屋委員會支付的行政費用。這主要包括兩筆費用：第一筆是在提交「業權轉讓申請書」時需要繳付的申請費；第二筆是在申請獲批後，律師草擬的轉讓契據需要交給房委會作最終審批，這一步也需要支付一筆審批轉讓契據草稿費。
律師費用 (處理遺產承辦及物業轉名)
律師費是整個過程中佔比較大的一筆固定開支。這筆費用通常涵蓋兩個主要階段的工作：第一階段是辦理遺產承辦，即是向法庭申請「遺囑認證」或「遺產管理書」；第二階段是處理物業的正式轉名手續，包括草擬及簽署「承辦書」，並將其交往土地註冊處進行註冊。費用的高低會因個案的複雜程度和不同律師樓的收費標準而有所不同。
潛在的按揭相關費用 (如適用)
最後，如果繼承的居屋單位本身仍有按揭未供完，繼承人就需要與承按銀行商討後續的按揭安排。這個過程可能會產生一些額外費用，例如銀行可能需要重新評估繼承人的還款能力，或是在轉移按揭戶口時收取相關手續費。具體費用和安排，需要直接向相關銀行查詢。
【繼承後續規劃】成功繼承居屋後的三大出路
成功辦妥繼承居屋業權的手續後，新的旅程才剛開始。面對這份來自家人的資產，下一步應該如何規劃，往往是不少繼承人遇到的實際問題。其實，選擇的方向主要有三個，每個選擇都有不同的考慮因素和回報。我們可以逐一分析，助你找出最適合自己情況的出路。
選擇一：保留自住
居住條件與注意事項
對於本身有自住需要，或者對單位有深厚感情的繼承人來說，保留單位自住是最直接的選擇。決定自住，意味著你需要承擔單位的所有日常開支，例如管理費、差餉、地租，還有未供完的按揭貸款。很重要的一點是，未補地價的居屋單位，居住者必須是業主本人或已登記的家庭成員，並且不能將單位部分或全部出租，否則會違反《房屋條例》。
更新戶主資料及水電煤轉名
完成繼承居屋的法律程序，並在土地註冊處成功轉名後，記得要處理好各項行政手續。首先，你需要帶同新的業權證明文件，前往屋苑的管理處更新戶主資料。然後，再聯絡相關的公共服務機構，例如水務署、電力公司和煤氣公司，辦理帳戶轉名手續，確保日後所有帳單都由你這位新業主接收和處理。
選擇二：補地價後在自由市場出售或出租
補地價流程簡介
如果希望將單位價值完全釋放，繼承居屋補地價是一個關鍵步驟。補地價的意思，是向政府補回當年購樓時的折扣差額，解除單位的轉讓限制。流程大致是先向房屋委員會提出申請，房委會會委託測量師為單位進行估價，然後計算出需要繳付的補價金額。繳清款項後，你便會收到「解除轉讓限制證明書」，單位從此就等同私人樓宇，可以在自由市場上賣給任何買家，或者合法出租。
優點與缺點分析
這個選擇最大的優點是靈活性高。補地價後，單位的潛在買家遍及全港市民，不再局限於特定資格人士，因此通常能以更高的市場價格出售。同時，你亦獲得出租權，可以將單位變成一個創造穩定現金流的收租資產。不過，缺點也相當明顯，就是補地價的金額可能非常高昂，動輒過百萬，對繼承人的現金流是一大考驗。加上整個申請和評估過程需時，而且樓市價格會有波動，需要承擔一定的市場風險。
選擇三：在居屋第二市場出售 (免補地價)
概念解釋：轉售予合資格人士
這是在不想支付高昂補地價，但又沒有自住需要時，最常見和實際的處理方法。居屋第二市場是一個特定的平台，容許未補地價的居屋業主，將單位轉售給同樣符合政府資助房屋資格的人士，主要是「綠表資格證明書」和「白表資格證明書」的持有人。雖然售價會比自由市場低，但省下了一大筆補地價費用，對很多繼承人來說是更具成本效益的套現方式。
申請「提名信」流程
要在居屋第二市場出售單位，必須先向房委會申請一份關鍵文件，稱為「提名信」。整個流程如下：首先，遺產代理人需要向房委會申請「可供出售證明書」。取得這份文件後，便可以將單位放盤，尋找合資格的買家。當與買家簽訂臨時買賣合約後，便可連同臨約及其他文件，正式向房委會申請「提名信」。房委會批出提名信後，買賣雙方就可以進行正式的交易和樓宇買賣程序，完成整個轉售過程。
【特殊情況】業主成交前離世的風險管理
處理繼承居屋的程序本身已相當繁複，但有一種更棘手的情況，就是在新居屋成交前，原業主不幸離世。這種突發事件有機會令整個交易陷入困境，甚至面臨被取消的風險，為家人帶來沉重的財務與心理壓力。
困境：銀行拒批按揭的「制度性僵局」
當繼承人依法辦妥遺產承辦手續，準備向銀行申請按揭以完成交易時，卻可能遇到一個意想不到的障礙。現實中，即使繼承人擁有法庭發出的正式文件，證明其合法繼承權，多間大型銀行都可能因為特定原因而拒絕批出按揭，形成一個看似無解的僵局，讓整個繼承居屋業權的流程停滯不前。
問題根源：房委會與銀行的政策衝突
這個問題的核心，源於房委會與銀行在處理程序上的根本分歧。房委會雖然書面上同意繼承人有權完成交易，但往往堅持買賣合約上的業主姓名不能更改，一切必須按照原有協議進行。但是，銀行方面需要清晰的業權證明，他們需要看到承繼人的名字正式出現在業權文件上，而不僅僅是作為遺產管理人的身份。這種政策上的不協調，直接導致繼承人無法滿足銀行的按揭審批要求。
銀行拒批原因分析
銀行拒絕批核按揭，主要基於以下幾點考慮。首先，銀行的內部指引是決定性因素，部分銀行的政策可能已更新，訂明不接受遺產承辦人為未完成的交易申請新造按揭。其次，對銀行而言，單憑遺產承辦文件，業權證明不夠明確，他們需要看見繼承人的名字已正式註冊於土地註冊處的紀錄上，才認為業權清晰。再者，銀行為了規避潛在的法律和財務風險，處理上會非常審慎，寧願選擇不承造這類複雜個案。
風險預防策略：給準居屋業主的建議
既然了解了這個潛在的繼承居屋問題，準業主其實可以在揀樓階段就採取預防措施，大大減低日後出現同類困境的機會。與其事後補救，不如事前規劃，為家人提供多一重保障。
最佳預防措施：增加聯名業主
最直接有效的預防方法，就是在購買新居屋時，增加一位有能力的家庭成員作為「聯名業主」。這個簡單的舉動，可以在關鍵時刻發揮巨大作用，確保物業交易能順利進行。
解釋「長命契」優勢
以「聯名業權」（俗稱「長命契」）方式持有物業，最大的優勢在於其業權的自動繼承機制。如果其中一位聯名業主離世，物業的全部業權會自動轉移給在生的另一位業主。這樣，在生的業主就可以用自己的名義，順理成章地繼續完成買賣交易和申請按揭，完全避開了前述因遺產承辦而引起的銀行審批難題。
利弊權衡：消耗額外名額
當然，這個方法也有需要權衡的地方。最主要的考慮是，增加聯名業主會消耗多一個人的資助房屋名額，這對於一些家庭來說可能是重要的資產。家庭成員需要根據自身情況，例如家庭成員的年齡、健康狀況以及未來的置業規劃，來決定是否值得用一個名額去換取這份保障。
繼承居屋常見問題 (FAQ)
辦理繼承居屋業權需時多久？
遺產承辦階段：數月至一年不等
辦理繼承居屋業權的時間，主要分為兩個階段。第一階段是處理遺產承辦的法律程序。如果已故業主有訂立遺囑，遺囑執行人需要向高等法院申請「遺囑認證」。如果沒有遺囑，則由近親申請「遺產管理書」。這個過程涉及法律文件和程序，所需時間視乎遺產的複雜程度和有否爭議，一般由數個月至一年不等，有時甚至更長。
房委會申請及後續階段：約數個月
當你取得法庭頒發的「授予承辦書」後，便進入第二階段。你需要向房委會提交業權轉讓申請。房委會審批申請一般需要數星期。獲批後，你還要委託律師草擬轉名文件，再交由房委會審批，最後到土地註冊處註冊。整個行政和法律程序加起來，大約也需要數個月時間才能正式完成所有繼承居屋業權的手續。
單位仍有按揭未供完應如何處理？
聯絡承按銀行並商討後續安排
如果繼承的居屋單位仍有按揭貸款未還清，首要步驟是立即聯絡承按銀行。你需要帶同業主的死亡證和遺產承辦文件，正式通知銀行有關業主離世的消息，並且商討後續的還款安排。這是處理繼承居屋問題中非常關鍵的一環，切勿拖延。
銀行或需重新評估繼承人還款能力
銀行不會自動將按揭轉到繼承人名下。銀行會視之為一項新的按揭申請，因此需要重新評估繼承人的財務狀況和還款能力。銀行會審核你的入息證明、信貸報告等資料，去決定是否批准由你繼續承擔這筆按揭貸款。如果你的還款能力未能符合銀行的要求，銀行有權要求你一筆過清還餘下貸款。
繼承人需要是「已登記家庭成員」嗎？
釐清概念：合法繼承權優先，無需是「已登記家庭成員」
這是一個常見的誤解。根據房屋署的一般規定，未補地價居屋的業權轉讓，承讓人必須是戶籍上的「已登記家庭成員」。但是在繼承的情況下，這項規定並不適用。因為遺產繼承是根據香港的《遺囑條例》或《無遺囑者遺產條例》執行的法律程序。只要你是合法的遺產繼承人，不論你之前是否單位內的登記成員，你都擁有繼承該居屋業權的權利。法律上的繼承權是優先於房委會的行政規定的。