手持居屋或租置公屋，想將物業合法出租賺取被動收入，或在自由市場以更高價錢出售，甚至希望加按或轉按套現一筆資金靈活周轉？這一切的前提，就是要先為物業「補地價」。然而，補地價費用動輒數十萬甚至過百萬，究竟如何計算？何時才是申請的最佳時機以節省最多成本？繁複的申請流程又該從何入手？
這篇【補地價全攻略】將為你一文釐清所有疑問。從補地價的3大核心優點、官方計算公式、捕捉樓市調整期的慳錢秘訣，到居屋及公屋的詳細申請流程、補地價按揭方案，以至常見陷阱及專家錦囊，我們都會全面拆解，助你輕鬆釋放資產全部潛力，盡享物業升值帶來的成果。
補地價是什麼？盤點3大核心好處
談及補地價好處，這一步可說是釋放您手上資助房屋全部潛力的關鍵。在深入了解補地價幾錢和由補地價邊個比之前，我們先要明白補地價是什麼。簡單來說，補地價就是向政府補回當年置業時所享有的樓價折扣，完成後，您的物業便等同於私人樓宇，可以自由在市場上買賣、出租或進行加按，從而解鎖以下三大核心優勢。
好處一：合法出租，賺取租金回報
創造穩定被動收入
完成補地價程序後，您的物業便不再受出租限制。您可以將單位合法地放租，賺取穩定的租金收入。這筆額外的現金流，無論是用作日常開支、儲蓄，或是為退休生活自製長糧，都為您的財務規劃提供了更大的彈性。
靈活應對樓市週期
物業市場總有起伏。在樓價未如理想，不想蝕讓出售的時候，將單位出租便是一個理想的選擇。這樣既可以利用物業賺取回報，抵銷部分供樓或管理費等支出，又能靜待市場回暖，捕捉更好的出售時機，讓您在不同市況下都持有主導權。
避免未補地價出租的法律風險
未補地價的資助房屋是嚴禁出租的，一旦被發現，業主除了可能面臨罰款，甚至有機會被收回單位，後果非常嚴重。完成補地價，就能讓您的出租行為完全合法化，將物業變成一項安心又實在的收租資產，免除一切法律上的煩惱。
好處二：自由市場出售，爭取更高樓價
擴大潛在買家基礎
未補地價的單位，只能在第二市場售予綠表或白居二等合資格買家，客源非常有限。補地價後，您的物業就能投放到公開的自由市場，任何有能力的買家，不論其資格背景，都可以成為您的潛在客戶。買家基礎顯著擴大，物業的吸引力自然大增。
提升物業議價能力
當潛在買家數量增多，物業的議價能力自然會提升。在一個開放和競爭的市場中，您的單位價值會由市場真實需求來決定，而非局限於一個小圈子。這通常意味著成交價會更貼近市價，甚至有機會以一個更理想的價格出售。
方便換樓或移民套現
不論是計劃小屋換大屋，還是準備移民需要大筆資金，將物業在自由市場出售都能讓您更順利地套現。由於交易流程與一般私樓無異，買家申請按揭亦更方便，整個過程會更加暢順快捷，助您輕鬆完成人生不同階段的財務部署。
好處三：申請加按轉按，靈活套現資金
等同私樓，獲取更佳按揭條款
補地價後的物業，在銀行眼中與一般私樓沒有分別。這代表您可以享有更具競爭力的按揭計劃，例如申請轉按以獲取更低的利率或更高的現金回贈。銀行提供的按揭成數和條款都會較未補地價時優勝，財務操作空間更大。
釋放物業升值潛力
多年來，您的物業可能已經升值不少，這部分價值其實可以轉化為流動資金。透過加按或轉按，您可以將物業升值的部分套現出來。這筆資金可以幫助您實現不同的理財目標，讓您的資產不再只是一個居住的地方。
滿足個人或家庭財務需要
套現出來的資金用途非常廣泛。您可以利用這筆錢為子女籌備海外升學的費用，或者作為創業的啟動基金，甚至是用來應對家庭突如其來的醫療開支。補地價讓您的物業成為一個靈活的財務後盾，滿足您和家人的各種需要。
補地價時機：為何樓市調整期是慳錢黃金機會？
談及補地價好處，除了能讓物業自由出租或出售外，其中一個最關鍵的優勢，就是業主可以自主選擇補地價的時機。許多人或許會問，補地價幾錢才算合理？其實這並沒有固定答案，因為補價金額與樓市走勢息息相關。當市場處於調整期，很多人覺得市道不景，但對於有計劃補地價的業主來說，這反而是一個千載難逢的慳錢黃金機會。
補地價金額與物業市值的直接關係
樓價下跌如何直接降低補價成本
要理解為何樓市調整期有利於補地價，首先要了解其計算方式。補地價的官方公式是「補價時的物業市值」乘以「購入單位時的折扣率」。在這個公式中，「購入單位時的折扣率」是一個固定不變的數字，早已在你的樓契上列明。唯一會變動的，就是「補價時的物業市值」。
換句話說，當樓價下跌，房署委派測量師評估你的單位市值時，評估出來的價值自然會較低。用一個較低的市值基數，去乘以同一個固定的折扣率，計算出來需要繳付的補價金額，自然就會大幅減少。
補價計算中的「市值」解讀
這裡提到的「市值」，並非業主自己估算或單一銀行的估價，而是當你正式遞交補地價申請後，由房屋署（房署）委派的專業測量師行評估得出的「十足市值」。測量師會根據當時的市場成交數據、單位座向、樓層、景觀及內部狀況等因素作綜合評估。所以，這個「市值」會非常貼近當時的市場實況，樓市的整體升跌會直接反映在估價報告上。
實例比較：高位與低位補地價成本差異
案例分析：同一單位可節省的補價金額
文字說明可能有點抽象，我們用一個簡單例子來說明，你會更清楚時機的重要性。
假設陳先生的居屋單位，當年是以市價六折（即40%折扣率）買入。
情景一：在樓市高峰期申請補地價
當時單位市值估計為650萬港元。
應繳補價金額：650萬 × 40% = 260萬港元。
情景二：在樓市調整期申請補地價
同一單位，市值跟隨大市回落至500萬港元。
應繳補價金額：500萬 × 40% = 200萬港元。
通過比較可以發現，僅僅因為申請時機不同，陳先生就可以節省整整60萬港元（260萬 – 200萬）。這筆金額相當可觀，可能已足夠用作子女的教育基金或退休儲備的一部分。
如何評估最佳補價時機
既然時機如此重要，業主應如何判斷？其實不需要追求在市場最低點完成補價，因為沒有人能準確預測市場底部。比較務實的做法有以下幾點：
第一，留意整體樓市趨勢。當你從新聞或地產報告中，觀察到樓價已從高位有明顯回落，並持續一段時間，通常就是一個可以開始考慮的時機。
第二，主動向銀行查詢估價。在正式向房署申請前，可以先向兩至三間不同銀行為你的單位進行免費網上或電話估價。這能讓你對單位當前的市值有一個初步概念，幫助你估算大概的補價開支。
第三，結合個人財務規劃。最佳時機除了考慮市場因素，也要配合你自己的資金安排和未來計劃。如果你正計劃換樓、移民或需要資金周轉，那麼把握樓市調整期完成補地價，無疑能讓你的財務部署更具彈性。
補地價計算：3步教你快速估算費用
談及補地價好處，大家最關心的問題之一，就是「補地價幾錢？」。這筆費用的確是整個計劃中最核心的一環，直接影響你的財務預算和決定。其實，計算補地價並非想像中複雜，只要掌握了基本概念和方法，你也可以快速為自己的物業估算所需金額，為之後的部署做好準備。下面我們會一步一步拆解官方的計算方法，再介紹更方便的網上工具，讓你輕鬆掌握預算。
官方補地價計算公式拆解
要準確了解補地價的費用，首先要認識房署使用的官方計算公式。這個公式是整個估價過程的基礎，所有評估都是基於這個原則進行。
公式詳解：(補價時市值 × 購入時折扣率)
補地價的計算公式相當直接，就是將物業在「申請補價當時的市值」，乘以你「當初購入單位時的折扣率」。
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補價時市值： 這不是你自己或銀行對物業的估價，而是由房署或其委託的測量師行，在你遞交申請後，評估出來的當時十足市值。這個估值會參考當時的市場成交數據，還有單位本身的狀況，例如樓層、座向、景觀及內部維修情況等。
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購入時折扣率： 這個百分比代表了你當年買入單位時，政府所提供的資助佔當時市值的比例。這個折扣率在你購入單位的一刻就已經定下，是一個固定不變的數字。
舉個簡單例子：假設你的單位在申請補地價時，房署評估的市值是600萬港元，而你當年是以七折（即30%折扣率）買入。那麼你需要支付的補價金額就是：
600萬港元 × 30% = 180萬港元。
如何從樓契找出「折扣率」
這個關鍵的「折扣率」數字，你完全不需要自己估算或回憶。它已經白紙黑字地清楚列明在你當初簽署的樓契，即是正式的買賣合約文件之中。你只需要找出這份重要文件，就可以在裡面找到以下資料：
- 單位購入時的十足市值 (Market Value at time of purchase)
- 業主實際支付的樓價 (Purchase Price)
- 折扣率 (Discount)
文件上通常會直接列明折扣率的百分比，讓你一目了然。
補地價網上計算機使用教學
如果你覺得翻查文件和自己計算有點麻煩，想先得到一個快速的參考數字，市面上也有不少網站提供免費的補地價網上計算機，可以幫你完成初步估算。
輸入所需資料及步驟
使用這些網上計算機的步驟非常簡單，通常只需要你輸入幾個關鍵數字：
- 輸入物業現時估價： 你可以參考近期鄰近單位成交價，或者銀行的網上估價，輸入一個大概的市場價值。
- 輸入購入時的折扣率 (%)： 輸入你在樓契上找到的確實折扣率。
- 點擊計算： 計算機便會即時顯示出估計的補價金額。
如何解讀估算結果
有一點必須緊記，網上計算機的結果只是一個「估算值」，讓你作初步的財務規劃和參考之用。
最終你需要繳付的金額，仍然要以房署發出的「評估補價通知書」上所列明的官方估價為準。因為房署的專業測量師會進行實地評估，其評定的市值可能與你輸入的銀行估價有出入。不過，這個估算結果對於你判斷是否是個合適的補價時機，以及預算所需資金，已經非常有幫助。
【懶人包】居屋及公屋補地價申請流程
了解清楚各種補地價好處後，下一步自然是掌握實際的申請方法。很多人聽到要處理政府文件就覺得很複雜，但其實整個居屋及公屋的補地價申請流程相當清晰，就像跟著一份說明書逐步完成。我們為你整理了一個簡單易明的懶人包，讓你對申請步驟、所需文件和時間有一個全面概念，輕鬆完成整個程序。
居屋補地價申請7大步驟
整個申請過程主要由七個核心步驟組成，只要按部就班，就能順利為你的物業解除轉讓限制。
第一步：遞交「評估補價申請書」
首先，你需要向房屋委員會（房委會）正式提出申請。你可以從房委會的官方網站下載，或者親身到房委會總辦事處及各租約事務管理處索取「評估補價申請書」。填妥所有資料後，便可以遞交，正式啟動整個程序。
第二步：準備樓契副本及繳付手續費
遞交申請書的同時，你需要附上單位的樓契副本，證明你是單位的合法業主。另外，亦要準備一筆不可退還的手續費，通常以劃線支票或銀行本票形式，抬頭寫明「香港房屋委員會」一併繳付。這是處理申請的行政費用。
第三步：房署委派測量師上門估價
房委會收到你的完整申請後，便會委派認可的專業測量師行聯絡你。他們會與你預約時間，親身上門為你的單位進行估價。測量師會評估單位的當時市值，這個估值就是計算最終補地價幾錢的關鍵基礎。
第四步：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後，大約一個月內，你就會收到由房委會發出的正式文件——「評估補價通知書」。這份通知書會清楚列明你的單位需要繳付的確實補價金額。收到這份文件後，就要開始準備資金了。
第五步：於兩個月內繳付補價
通知書上會註明一個繳款期限，你必須在通知書發出日期起的兩個月內，繳付全數的補價金額。逾期未繳的話，這次的申請就會自動失效，之後若要再申請，便需要重新遞交申請書和繳付手續費。
第六步：收取「解除轉讓限制證明書」
當房委會確認收妥你的補價款項後，便會向你發出一份非常重要的文件，名為「解除轉讓限制證明書」。這份文件是法律上的正式證明，代表你的單位已經補妥地價，解除了所有轉讓的限制。
第七步：到土地註冊處登記
最後一步，就是將這份「解除轉讓限制證明書」帶到土地註冊處進行登記。完成登記後，你物業的土地登記冊記錄便會更新，正式在法律層面完成所有手續。之後你便可以像一般私樓一樣，自由地在市場上出租或出售。
租置公屋補地價申請流程及分別
對於透過「租者置其屋計劃」（租置計劃）購入單位的業主，補地價的流程與居屋非常相似，但一些細節上略有不同。
與居屋流程的主要異同
基本上，租置公屋的補地價流程也依循上述的七大步驟，由申請、估價、繳款到最後登記，核心概念完全一樣。最大的分別通常在於遞交申請文件的地點。居屋業主主要與房委會總辦事處溝通，而租置公屋業主則可能需要將文件交到所屬屋邨的管理處。
所需文件及遞交方式
所需文件與居屋相同，都是「評估補價申請書」、樓契副本及指定金額的手續費。遞交時，除了親身交往指定辦事處，部分情況下也可以郵寄方式遞交。穩妥起見，建議在申請前先向所屬屋邨的辦事處查詢最準確的遞交流程。
申請前必讀：各時期居屋的轉讓限制
在正式申請補地價之前，有一個非常重要的前提需要確認，就是你的單位是否已經過了禁售期，合資格提出申請。
首次發售日期與禁售期對照
政府為應對不同時期的樓市狀況，對居屋的轉讓限制條款作出了多次修改。單位的「首次發售日期」決定了它受制於哪一個時期的禁售規定。簡單來說，近年新出售的居屋，禁售期比早期的居屋長。例如，2019年及之後出售的新居屋，業主必須持有單位滿十年，才可以補地價並在自由市場出售。
如何確定你的單位是否合資格
要百分百確定你的單位是否已符合補地價資格，最權威的方法是查閱你手上那份單位的樓契（Deed of Assignment）。樓契內會詳細列明單位的所有轉讓限制條款及年期。仔細閱讀相關部分，就能清楚了解你的單位需要持有多久才能補地價。如果對法律文件感到困惑，諮詢專業的法律意見會是最好的方法。
補地價按揭：資金不足的解決方案
發掘物業的全部潛力是眾多補地價好處中最吸引的一環，但計算出補地價幾錢後，一筆過的龐大開支常使業主卻步。其實，資金不足並非無法逾越的障礙，因為市場上存在一種專門為此而設的金融工具，那就是「補地價按揭」。它能幫助業主解決資金問題，順利完成補地價程序。
什麼是補地價按揭？
貸款用途及原理
簡單來說，補地價按揭是一種特殊的按揭貸款。它的主要用途，就是向銀行借款以支付需要繳付給房屋署的補地價金額。
其運作原理，是銀行會將你的資助房屋，視為完成補地價後的私人樓宇來評估其十足市值，然後再批出按揭。貸款批出後，銀行會經由律師樓，直接將補地價所需款項支付給政府。如果貸款額高於補地價金額，業主更可將餘額套現，作其他靈活周轉。這個過程清晰解答了補地價邊個比的問題：由業主負責支付，但可以借助銀行的力量完成。
申請資格、文件及按揭成數
申請補地價按揭的資格與一般私人樓宇按揭相若，申請人必須是單位業主，同時需要通過銀行的入息審查及壓力測試。
所需文件方面，除了身份證明、入息證明等基本文件外，最關鍵的一份文件，就是由房屋署發出的「評估補價通知書」。這份文件列明了官方評定的補價金額，是銀行正式批核貸款的依據。
至於按揭成數，銀行普遍最高可批出物業完成補地價後估值的七成。換言之，業主仍需準備至少三成的資金，或確保物業本身有足夠的淨值空間。
申請時間線：補地價與按揭同步進行
如何配合房署兩個月繳款期限
從收到房署的「評估補價通知書」起計，業主只有兩個月的時間繳付補價，時間相當緊湊。因此，妥善規劃時間至關重要。
一個理想的時間規劃如下：
第一步：收到通知書後，應立即向已選定的銀行正式提交補地價按揭申請。
第二步：銀行需要約三至四星期進行審批，包括物業估價、審核申請人財務狀況及準備貸款文件。
第三步：貸款獲批後，業主需與律師會面簽署按揭契及相關法律文件。
第四步：律師樓會負責處理後續事宜，確保在兩個月限期屆滿前，將銀行批出的款項以本票形式交予房屋署，完成補地價程序。
專家建議：何時開始接觸銀行
最穩妥的做法，是在向房署遞交「評估補價申請書」之前，就開始接觸不同銀行。
你可以先向銀行為物業進行初步估價，並諮詢可獲批的按揭金額及條款。這樣做的好處是，讓你對所需資金和自身負擔能力有一個清晰預算，同時可以預先篩選出最合適的銀行。當你日後收到房署的正式通知書時，便可以馬上向心儀的銀行提交申請，大大縮短處理時間，確保整個流程在兩個月內順利完成。
真人案例：善用補地價按揭實現人生目標
案例一：退休夫婦自製長糧
陳先生夫婦退休多年，早已供滿自住的居屋單位。雖然持有資產，但手上現金不多，日常生活開支主要依賴積蓄。他們決定利用補地價按揭，向銀行申請一筆貸款。這筆貸款除了支付全部補地價費用外，還額外多出一筆現金。他們將這筆現金投放到穩健的收息工具，每月產生的回報，不但足以覆蓋新的按揭利息，更為他們提供了一份穩定的額外收入，猶如為自己製作了一份長糧。
案例二：父母籌集子女海外升學費用
李太的女兒成功考入英國心儀的大學，但海外升學的學費及生活費開支龐大。與其動用多年的儲蓄或賣掉股票，他們選擇為持有多年的租置公屋申請補地價按揭。銀行批出的貸款，一部分用作繳付補地價，餘下的資金正好用來支付女兒第一年的所有費用。這個方法讓他們在不影響現有投資組合的情況下，輕鬆解決了子女的教育需要。
案例三：年輕業主套現再投資
阿健是一位三十多歲的年輕業主，數年前購入居屋單位。眼見近年樓價有所調整，他認為是釋放物業價值的好時機。他透過補地價按揭，成功將物業升值的部分套現。他利用這筆資金，作為另一項小型住宅物業的首期，將其出租，成功踏出成為收租業主的第一步，利用資產槓桿，加速了財富增值的步伐。
補地價常見問題 (FAQ) 及專家錦囊
要全面掌握補地價好處，必須先避開幾個常見陷阱及了解特殊情況的處理方法。許多業主在思考補地價是什麼的時候，往往忽略了執行細節，以下為你一一拆解，助你順利完成程序。
補地價前3大常見陷阱及應對
在申請補地價的過程中，有幾個細節容易被忽略，結果可能導致補地價幾錢的預算失準，甚至延誤整個計劃。
陷阱一：先裝修後補價？
這是一個常見的誤區。補地價的金額，是根據房署或房協委派的測量師評估單位「當時的十足市值」來計算。如果單位剛剛完成簇新亮麗的裝修，自然會被評估一個更高的市值。更高的市值，就直接意味著需要繳付更昂貴的補地價金額。因此，最明智的做法，是在完成所有補地價程序後，才開始進行大型的裝修工程。
陷阱二：錯估按揭審批時間？
當業主收到由房署發出的「評估補價通知書」後，只有兩個月的時間繳付全數款項。若需要申請按揭來支付這筆費用，時間便會非常緊迫。銀行的按揭審批過程需要數個星期，包括文件來往及批核。如果待收到通知書後才開始尋找銀行，便可能無法在限期內取得貸款。正確的部署，是在遞交補地價申請時，同步開始向銀行查詢及準備文件，確保資金能及時到位。
陷阱三：不清楚樓契實際折扣率？
補地價計算公式中的「購入時折扣率」是關鍵。不少業主會憑印象，例如以為自己的單位是「七折」或「五二折」購入，然後以此作估算。但事實上，即使是同一個屋苑，不同期數甚至不同座數單位的實際折扣率都可能存在差異。最準確的資料，是清楚列明在業主當初簽署的樓契（Deed of Assignment）之上。在計算預算前，務必找出樓契正本，以官方文件上的折扣率為準。
反對房署估價過高？上訴機制詳解
假如你認為房署評估的單位市值過高，導致計算出來的補地價金額不合理，其實是有正式渠道可以提出反對的。
提出上訴的理據與流程
業主可以在收到「評估補價通知書」的28天內，以書面形式向房署提出上訴。上訴的理據需要有根有據，例如提供同期同屋苑或鄰近屋苑的市場成交個案，證明署方的估價與市場實況存在顯著差距。如果房署不接納，個案最終可交由土地審裁處作出裁決。
提供銀行估價作佐證的重要性
要增加上訴的說服力，客觀的第三方數據至關重要。在正式向房署申請評估補價之前，一個專業的做法是先向最少三家不同的銀行為單位進行估價。如果之後房署的估價，遠高於這幾家銀行的平均估價，這些銀行估價報告便會成為你提出上訴時非常強而有力的佐證文件。
資金不足？了解「賣樓當日才補地價」
對於資金不充裕的業主，「賣樓當日才補地價」是一個常見而且可行的操作方法，這也解答了「補地價邊個比」的問題，因為款項實際上源於買家。
操作流程及對業主的優勢
這個操作的流程是，賣家與買家先協定一個「已補地價」的成交價，並在簽署臨時買賣合約後，賣家立即向房署申請評估補價。合約的成交期一般會訂在兩個半月至三個月之後，預留充足時間。在正式成交當日，買家支付的樓價尾數會由律師樓處理。律師樓會先從這筆款項中，代賣家向房署支付補地價費用，然後清還賣家原有的按揭貸款，最後的餘額才會轉交到賣家手上。這種做法的最大優勢，是賣家完全無需動用自己的儲備去支付補地價。
與買家協商的注意事項
採用此方法時，必須在臨時買賣合約中清晰列明，成交價為已補地價的自由市場價格，並由賣家負責處理所有補地價手續及費用。同時，由於簽訂臨約時，最終的補地價金額仍是未知數，賣家需要承擔估價風險。如果房署的最終估價高於預期，意味著賣家實收的金額將會減少。
所有居屋都需要補地價嗎？
很多人以為所有居屋都需要補地價才能在自由市場出售，但其實存在一些例外情況。
早期居屋的豁免特例
香港最早期的居屋，即由第一期至第三期甲發售的項目，例如沙田穗禾苑、觀塘順緻苑及屯門置樂花園等，因為當時的地契條款中並未設有轉讓限制。因此，這些極少數早期居屋的業主，是可以在無需補地價的情況下，直接於自由市場出售其單位。
如何查證單位的地契條款
要確定自己的單位是否屬於豁免類別，最權威的方法是查閱單位本身的樓契文件。文件的條款會清楚說明單位是否受到轉讓限制。單憑屋苑名稱或落成年份去判斷並不可靠，一切應以地契的法律文件為最終依歸。如有疑問，可以諮詢專業的律師。