隨著政府將資助出售房屋的按揭擔保期延長至50年，為一眾白表買家帶來「上車」新曙光。不過，要成功申請白表按揭，當中涉及的資格審查、按揭計算及上會流程，往往令新手感到困惑。本文為您整合2025年白表按揭的5大必知關鍵，由最新的50年擔保期政策、申請資格、完整上會流程，到按揭成數與壓力測試計算，甚至剖析房委會與房協的分別，助您輕鬆掌握所有細節，順利實現置業目標。
2025白表按揭新政策：政府擔保期延至50年全解讀
談到白表按揭，近期最大的焦點，無疑是政府為資助房屋提供的按揭擔保期，由原來的30年大幅延長至50年。這項在《施政報告》中公布的新政策，直接讓一手及二手白表居屋按揭的最長還款期，由25年放寬至30年。這意味著每月供款壓力減輕，讓上車預算變得更為靈活。
不過，這50年擔保期並非一成不變，而是採用了分段式處理，理解這一點對準確進行白表按揭計算非常重要。簡單來說，以單位的「首次轉讓契據日期」起計：首40年內，白表買家可以申請最高九成按揭，還款期最長可達30年。踏入第41年至50年，最高按揭成數會降至八成。若想申請更高成數，則可能需要透過按揭保險計劃，並要通過壓力測試。
這項新政策為市場帶來了實質的影響。對於一手居屋買家，最直接的好處是能承造30年期的按揭，攤長還款期，令每月供款更輕鬆。而對於二手市場的買家，影響更為深遠。以往不少樓齡超過20年的單位，因剩餘擔保期不足，難以獲批長年期按揭，導致問津者少。新政策下，即使是樓齡達30多年的單位，依然在40年的黃金擔保期內，買家仍能輕鬆申請到九成按揭及30年還款期，大大拓寬了可選擇的屋苑範圍。因此，在物色單位時，記得向賣方或代理查詢清楚「首次轉讓契據日期」，這是判斷按揭條件的關鍵一步。
我們可以做一個簡單比較，便能明白新舊政策的分別。在舊政策下，一個樓齡25年的單位，其30年擔保期只剩下5年，銀行幾乎不可能批出長年期按揭。但在新政策的50年擔保期下，同一個單位尚有長達25年的擔保期，銀行批出30年還款期可說是游刃有餘。這個轉變，無疑為白表買家提供了前所未有的彈性與機遇。
白表按揭申請資格：自我評估、鎖定一手及二手市場
要成功申請白表按揭，第一步就是清楚了解自己是否符合「白表」資格。這就像是入場前的門票檢查，確認了資格，才能規劃之後的置業藍圖。白表主要是為非公屋住戶的香港永久性居民而設，讓他們有機會購買資助出售房屋。讓我們先來看看，要符合白表資格，你需要具備哪些基本條件。
誰是「白表」申請者？基本資格大檢閱
你可以透過以下幾點，快速為自己做個初步評估。基本上，白表申請人需要符合房委會訂立的條件，這些條件每年都可能更新，所以遞交申請前，記得要查閱最新的官方公布。
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基本身份與年齡：申請人必須年滿18歲，並且是在香港居住滿七年的香港居民。家庭申請者中，所有成員都必須有香港入境權，而且其留港不受任何附帶逗留條件限制。
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物業擁有權限制：由申請截止日期前的24個月起計，直至簽署臨時買賣合約當日，申請者及名列申請表上的家庭成員，都不能以任何形式擁有或與他人共同擁有香港任何住宅物業的權益。簡單來說，就是申請期間不能是私樓業主。
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入息及資產限制：這是最關鍵的一環，也是進行白表按揭計算時的重要基礎。房委會每年會公布最新的家庭及一人申請者的每月總入息和總資產淨值上限。如果你的入息或資產超過了這個上限，就不符合申請資格。這些數字是評估你能否負擔供款，以及是否屬於資助對象的核心指標。
鎖定目標：一手居屋 vs. 二手市場「白居二」
當你確認自己符合白表資格後，接下來就是要決定主攻哪個市場。白表申請者主要有兩個途徑去購買資助房屋，兩者的玩法和流程很不一樣，這也直接影響你之後申請白表居屋按揭的部署。
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一手市場：抽新居屋
這就是我們常說的「抽居屋」。房委會或房協會定期推出全新的居屋項目，白表申請者需要把握每年的申請期遞交表格，然後參加電腦攪珠抽籤。如果你的申請編號排得夠前，就有機會親身到揀樓中心選擇心儀的全新單位。這個途徑的好處是單位全新，而且通常能享有最大的折扣率。 -
二手市場：「白居二」計劃
全名是「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家」，簡稱「白居二」。這個計劃同樣需要申請和抽籤，中籤者會獲得一張「購買資格證明書」。憑著這張證明書，你就可以在一年有效期內，到居屋第二市場（即未補地價市場）自由物色和購買二手居屋單位。選擇「白居二」的好處是單位選擇遍布各區，樓齡和面積選擇更多元化，而且可以即買即住，無需像新居屋那樣等待數年的樓花期。
白表按揭申請全流程：由抽籤到成功上會實戰指南
你好，如果你幸運抽中了居屋或「白居二」，首先要恭喜你。申請白表按揭是實現置業夢想的關鍵一步，但接下來的流程既繁複又環環相扣。以下就為你詳細拆解由抽籤成功到順利「上會」的完整步驟，讓你對整個白表居屋按揭的申請過程有清晰的掌握。
階段一：攪珠成功後的文件往來
攪珠結果公佈後，房委會將會分批寄出通知信。收到信件後，你需要做的第一件事，就是按照信上指示，在指定限期內（通常時間很短）遞交「入息及資產申報表」，並附上所有相關證明文件。房委會將會嚴格審核你的資格，所以這一步必須準備充足，確保資料準確無誤。
審核成功後，你會收到房委會發出的「批准信」。這封信代表你的資格已獲初步確認，是整個流程的重要開端。
階段二：取得入場券—「購買資格證明書」
收到「批准信」不代表可以立即買樓。「批准信」的作用是讓你繳付指定費用，用以申請一份名為「購買資格證明書」的關鍵文件。這份證明書才是你在居屋第二市場物色單位及簽署臨時買賣合約的正式憑證。
這份證明書的有效期通常為十二個月。換言之，你需要在這一年內，完成尋找單位、洽談價錢、申請按揭及完成交易等所有程序。
階段三：鎖定單位、申請按揭的實戰操作
取得「購買資格證明書」後，你就可以正式在市場上尋找心儀的未補地價居屋單位了。當你找到合適的單位並與賣方達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約。
委託律師申請「提名信」
簽署臨約後，下一步並非直接向銀行申請按揭。你需要立即委託律師，由律師協助你向房委會申請「提名信」。這封信是房委會同意該宗交易的官方文件。如果沒有「提名信」，銀行是無法正式批核你的白表按揭申請的，這個步驟絕對不能忽略。
正式提交白表按揭申請
當律師取得「提名信」後，你便可以將所有文件，包括身份證明、入息證明、臨時買賣合約及「提名信」，一併提交給銀行，正式啟動按揭審批程序。這個時候，你可以比較不同銀行的按揭計劃，或者使用網上的白表按揭計算工具，初步估算每月供款，幫助自己作出最合適的財務安排。
階段四：簽署正約，順利上會
銀行批出按揭貸款後，會發出正式的貸款確認信。之後，你便可以與賣方簽署正式買賣合約。最後，在律師的協助下簽署按揭契據等法律文件，並完成交易的餘下步驟。當所有手續辦妥後，你便能領取新居的鑰匙，正式成為業主。整個流程雖然步驟繁多，但只要按部就班，每一步都清晰處理，就能順利完成。
精通白表按揭計算：拆解按揭成數、年期與壓力測試關鍵
想成功申請白表按揭，第一步就是要弄清楚自己可以借多少、供多久。整個白表按揭計算的核心，離不開三大關鍵：按揭成數、還款年期和壓力測試。理解這三者的運作方式，你就能更準確地規劃預算，輕鬆踏出上車第一步。
按揭成數：白表最高可借九成
一般來說，白表買家申請房委會的資助房屋，最高可以做到九成按揭。舉個例子，如果一個居屋單位賣300萬，申請白表居屋按揭就可以借到270萬（300萬 x 90%），自己只需要準備30萬首期。這個高成數按揭之所以成立，全靠政府提供的按揭貸款擔保，讓銀行可以安心批出貸款。
按揭年期：最長30年，與政府擔保期掛鈎
受惠於最新的政策，政府為居屋提供的擔保期已經延長到50年。這項改動直接讓銀行可以為一手居屋，以及樓齡較新的二手居屋，批出最長30年的還款期。較長的年期意味著每個月的供款壓力會相對減輕。購買二手單位時，銀行會用50年減去物業的首次發售日期，來計算剩餘的擔保期，這會直接影響最終批出的還款年期。
壓力測試：房委會與房協的最大分野
提到壓力測試，這絕對是房委會與房協項目在按揭申請上最核心的分別。你選擇的單位屬於哪個機構，將直接決定你是否需要通過這項審查。
房委會物業：豁免壓力測試的優勢
如果你購買的是房委會旗下的一手或二手居屋，好消息是銀行普遍會豁免壓力測試。因為有政府作為最終的擔保人，銀行的風險極低。申請人只需要證明有還款能力，例如提供基本的入息文件，審批過程相對簡單得多。
房協物業：與私樓看齊的審批標準
情況就完全不同了。房協的項目並沒有政府的按揭擔保。因此，銀行在審批時會將它視作私樓處理。申請人必須通過壓力測試，即是在現行利率加2厘的假設下，每月供款不可以超過月入的60%。這意味著對申請人的入息要求會高很多，準備文件時也要更加齊全。
【專家提醒】房委會 vs. 房協：白表按揭申請大不同
談及資助房屋，很多人會將房屋委員會（房委會）與房屋協會（房協）的單位混為一談。雖然兩者都是協助市民置業的機構，但在申請白表按揭的層面上，兩者的審批準則與流程卻有天壤之別。想順利上會，第一步就是要弄清楚心儀單位由哪個機構出售，因為這會直接影響你的白表按揭計算方式與準備功夫。
房委會居屋：政府擔保下的寬鬆審批
房委會推出的居屋，例如新居屋或「白居二」市場的單位，在按揭申請上擁有一個最大優勢，就是由政府提供長達50年的「按揭貸款擔保」。
正因為有這項擔保，銀行承擔的風險變得非常低。因此，為房委會的白表居屋按揭進行審批時，尺度會相當寬鬆。最直接的好處是，申請人完全無需通過金融管理局規定的壓力測試，亦不需要購買按揭保險。即使是沒有固定收入證明的退休人士，只要能簽署聲明書，證明有家人給予生活費等方式支持供款，銀行通常都會批出按揭。整個過程相對簡單，重點在於申請人自身的供款能力。
房協單位：申請流程貼近私樓
房協興建的資助房屋，例如「住宅發售計劃」下的屋苑，情況就截然不同。最關鍵的分別是，房協並不像房委會那樣提供按揭貸款擔保。
由於沒有政府擔保，銀行在審批房協單位的按揭申請時，會視之為一般私人物業處理，態度更為審慎。
* 一手房協樓宇：雖然房協與個別銀行有合作協議，買家同樣有機會申請高達九成的按揭而無需支付按揭保險費，但是，申請人必須提供齊全的入息證明，並且一定要通過銀行的壓力測試。
* 二手房協單位：若想申請超過六成的高成數按揭，就必須經由香港按揭證券有限公司（HKMC）申請按揭保險。這意味著申請人除了要支付額外的保費，其入息要求、審批標準亦會與購買二手私樓看齊。
申請前必做的功課：如何區分與準備
總結來說，兩者的準備方向完全不同。
如果你的目標是房委會的居屋，那麼在按揭環節上可以較為輕鬆。你的主要精力應該放在如何成功抽籤或在第二市場找到合適的單位。進行白表按揭計算時，重點是確保自己有能力應付每月的實際供款。
相反，如果你的目標是房協的單位，財務上的準備就必須更為周全。在申請前，你應該準備好至少三至六個月的糧單、稅單及銀行月結單等入息證明文件。同時，強烈建議你先利用網上按揭計算機，初步評估自己的入息是否能通過壓力測試。若發現入息不足，便要及早考慮是否需要增加一位合資格的擔保人，以增加成功獲批的機會。
白表按揭常見問題（FAQ）
申請白表按揭的過程中有不少細節需要留意，這裡整理了幾個大家最關心的問題，希望能夠幫到你。
白表居屋按揭需要通過壓力測試嗎？
這個問題的答案，關鍵在於你購買的單位是由「房委會」還是「房協」推出。
房委會的單位，因為有政府提供的按揭貸款擔保，銀行承擔的風險極低。所以，申請房委會的白表居屋按揭，銀行通常會豁免壓力測試，審批過程相對簡單。申請人只需證明有能力供款，例如提供基本的入息證明文件，審批便會相當寬鬆。
房協的單位，因為沒有政府的按揭貸款擔保，所以銀行的處理方式會貼近私樓。一手房協樓宇雖然可獲高成數按揭，但是申請人必須通過銀行的壓力測試。至於二手房協單位，如要申請高成數按揭，更需要經按揭保險公司審批，標準與私樓看齊。所以，這會直接影響整個白表按揭計算結果，申請前要準備好充足的入息證明。
申請白表按揭可以加擔保人嗎？
同樣地，這也取決於是房委會還是房協的物業。
對於房委會的物業，由於審批已經非常寬鬆，銀行普遍不接受增加擔保人。因為在政府擔保下，銀行已不需要額外的保證。
對於房協的物業，答案是可以的。因為其按揭審批程序與私樓相似，如果申請人的入息不足以通過壓力測試，可以考慮加入擔保人，以增加成功獲批的機會。不過，擔保人的自身財務狀況及信貸紀錄，也會一併納入銀行的審批考慮之中。
年紀較大或已退休，可以申請白表按揭嗎？
對於房委會的單位，申請人的年齡限制相當有彈性。由於有政府擔保，部分銀行在計算按揭年期時，甚至可以完全不考慮申請人的年齡。即使是已退休、沒有固定收入證明的人士，亦有機會獲批。他們可以向銀行簽署一份聲明書，表明有能力供款（例如依靠子女的家用或退休金），銀行也會接納。
至於房協的單位，由於審批標準跟隨私樓，銀行會較嚴格地考慮申請人的年齡及還款能力。一般會以「75減人齡」作為計算最長還款期的標準，對年長申請人相對不利。
二手居屋的按揭年期如何計算？
自從政府將擔保期由30年延長至50年後，二手居屋的按揭年期計算變得更加清晰。最長的按揭還款期亦放寬至30年。
銀行主要會根據「50年政府擔保期」減去「物業的首次發售日期至今的樓齡」，來計算出剩餘的擔保期。只要剩餘擔保期足夠長（例如長過30年），申請人通常都能獲批最長的30年還款期。舉例來說，一個樓齡15年的二手居屋，其剩餘擔保期仍有35年，所以申請白表按揭時，獲批30年還款期是沒有問題的。
提早還清白表按揭貸款有罰款嗎？
一般情況下是沒有的。這也是資助房屋按揭的一大優點。
大部分承造白表按揭的銀行，都不會對提早全數清還貸款設立罰息期。相較於一般私樓按揭通常設有2至3年的罰息期，居屋業主在財務上有更大的靈活性。例如日後想轉售單位，或進行轉按套現，都無需擔心產生額外的罰息開支。當然，在簽訂貸款文件時，最好還是再次確認相關條款，確保萬無一失。