置業是人生重要的里程碑，但面對繁複的樓宇貸款（按揭）程序，加上2025年財政預算案宣佈暫停壓力測試等政策轉變，不少準業主都感到徬徨。為此，我們整合了這份終極指南，旨在化繁為簡，助您全面掌握申請樓宇貸款的每一個環節。本文將由淺入深，帶您走過5大核心步驟：從最基本的財務預算、每月供款及利息計算開始，深入剖析按揭成數、H按與P按的選擇、供款與入息比率等關鍵概念，再針對首次置業、換樓、自僱人士等不同身份，以及私人住宅、居屋、村屋等各類物業，提供度身訂造的申請策略與實用技巧。無論您處於哪個置業階段，這篇全攻略都能助您掃除疑慮，清晰規劃置業藍圖，成功申請最適合您的樓宇貸款方案。
樓宇貸款計算與預算：3步完成個人化財務規劃
在正式尋找心儀物業之前，最重要的一步就是清晰掌握自己的財務狀況，這對於成功申請樓宇貸款至關重要。一個周詳的財務規劃，能讓您準確了解自己的負擔能力，避免日後陷入財政困境。只要跟隨以下三個簡單步驟，您就能輕鬆完成個人化的置業預算，為之後的樓宇貸款申請打好基礎。
第一步：初步資格及最高貸款額評估
這一步的目標是為您的借貸能力畫出一個清晰的輪廓，了解銀行大概願意批出多少貸款給您。許多網上樓宇貸款計算器都能夠協助完成這個初步評估。
輸入基本資料：入息、物業狀況與置業身份
要獲得初步評估，您需要準備一些基本資料。首先是您的每月固定入息，這是銀行衡量您還款能力的核心指標。其次是您心儀的物業狀況，例如是新盤還是二手樓，因為這會影響銀行的估價。最後是您的置業身份，即您是否首次置業人士，這個身份會直接影響您可以申請的最高按揭成數。
獲取初步按揭方案：最高成數及合資格計劃
當您輸入以上資料後，系統會根據現行政策，估算出您可以獲得的最高貸款額以及最高按揭成數。同時，它還可能列出一些您有機會符合資格的按揭計劃，例如為首次置業人士而設的按揭保險計劃，讓您對市場上的選擇有一個初步概念。
第二步：精算每月供款及總利息支出
了解最高貸款額後，下一步便是深入計算實際的還款細節。這一步的重點在於精算每月的現金流出，以及整個貸款期的總成本，特別是涉及樓宇貸款利率及樓宇貸款利息的部分。
計算不同還款年期及利率下的每月供款
每月供款額主要受兩個因素影響：還款年期和樓宇貸款利率。一般來說，還款年期愈長，每月的供款額就愈低，但整個還款期需要支付的總樓宇貸款利息就會愈多。您可以嘗試輸入不同的年期（例如20年、25年、30年）及不同的按揭利率計劃（例如H按或P按），以比較各種組合下的每月供款額，找出最適合您預算的方案。
比較「每月供款」與「每兩星期供款」之分別
除了傳統的每月供款，部分銀行提供「每兩星期供款」的選項。這個方案的操作是將您原本的每月供款額除以二，然後每兩星期償還一次。由於一年有52個星期，即26個「兩星期」，您全年總共會償還相當於13個月的供款額。這樣做的好處是能加快償還本金，從而縮短整個還款期，並節省一筆可觀的總利息支出。
第三步：預算首期及總置業開支
樓宇貸款只涵蓋了樓價的一部分，置業涉及的總開支遠不止於此。這一步是為了確保您有足夠的現金儲備，應付買樓初期所有一次性的費用。
計算首期、印花稅、律師費及代理佣金
首期是樓價扣除貸款額後的餘額，是最大的一筆前期開支。除此之外，您必須預留資金支付印花稅，這是一項主要的政府稅項。其他必要開支還包括聘請律師處理法律文件的律師費，以及支付給地產代理的佣金。將這些費用全部加起來，才能得出一個全面的總置業開支預算。
根據入息反向推算可負擔的最高樓價
另一個非常實用的預算方法，是從您的還款能力出發，反向推算出自己能負擔的樓價上限。您可以先設定一個自己能夠輕鬆承擔的每月供款金額，然後利用樓宇貸款計算器，結合當前的樓宇貸款利率及最長還款年期，計算出這個供款額對應的最高貸款總額。最後，將這個貸款額加上您現有的首期儲備，就能得出一個相當實際及可負擔的最高樓價，讓您在尋找樓盤時更有方向。
申請樓宇貸款核心概念與2025最新政策
要成功申請樓宇貸款，理解當中的幾個核心概念至關重要。這不單是為了順利通過銀行審批，更是為自己未來數十年的財務狀況做好規劃。掌握按揭成數、樓宇貸款利率、供款與入息比率，以及最新的按揭政策，您就能更有信心地踏出置業的第一步。
按揭成數（LTV）：剖析您的最高借貸額
按揭成數（Loan-to-Value Ratio），直接決定了您可以向銀行借貸的最高金額，同時也釐定了您需要準備多少首期資金。這個百分比是根據物業的價值來計算的。
金管局基本指引 vs 按揭保險計劃（高成數按揭）
根據香港金融管理局（金管局）的現行指引，銀行一般最多只能為價值3,000萬港元或以下的住宅物業提供七成按揭。如果您希望借取更高成數的貸款，就需要借助按揭保險計劃（MIP）。透過購買按揭保險，銀行便可以批出高於七成的按揭貸款，這就是市面上常說的「高成數按揭」。例如，價值1,000萬港元或以下的物業，最高可申請九成按揭。
首次置業人士的按揭成數優勢及條件
高成數按揭計劃主要為首次置業人士而設，讓他們能以較低的首期門檻上車。要符合「首置」身份申請高成數按揭，通常有幾個關鍵條件：申請人在申請按揭時於香港並未持有任何住宅物業、物業必須作自住用途，而且申請人需要有穩定的固定收入。
H按 vs P按：如何選擇最適合您的按揭利率？
選擇樓宇貸款利率計劃是申請過程中的重要一環，而市場主流的選擇是H按與P按。兩者各有特點，了解它們的運作方式有助您作出最適合個人財務狀況的決定。
H按（銀行同業拆息按揭）：組成、優點與風險
H按的利率由兩部分組成：香港銀行同業拆息（HIBOR）加上銀行訂立的固定息率（例如 H+1.3%）。HIBOR是銀行之間互相借貸的利率，會隨市場資金狀況每日浮動。H按的優點是利率透明度高，在低息環境下，實際利率通常比P按低。它的風險在於利率波動較大，但所有H按計劃都設有「鎖息上限」（Cap Rate），這個上限通常與P按利率掛鈎，為供款人提供一個重要的保障網。
H44: P按（最優惠利率按揭）：組成、優點與穩定性
P按的利率則以最優惠利率（Prime Rate）為基礎，再減去一個固定息率（例如 P-2.5%）。最優惠利率由各家銀行自行釐定，雖然會跟隨市場大勢調整，但變動頻率遠低於HIBOR。P按的最大優點是穩定性高，供款額較為可預測，讓您更容易規劃個人預算。
其他選擇：定息按揭與存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）
除了H按與P按，市場上還有其他選擇。定息按揭容許您在指定年期內（例如首兩年或三年）鎖定按揭利率，完全不受市場利率波動影響。而存款掛鈎按揭（Mortgage-Link）則提供一個與按揭利率相同的高息儲蓄戶口，戶口內的存款利息可用作抵銷部分樓宇貸款利息支出，適合手頭上有較多流動資金的供款人。
供款與入息比率 (DSR) 詳細計算方法
供款與入息比率（Debt-to-Service Ratio）是銀行審批按揭時，用以評估申請人還款能力的最基本標尺。計算方法直接，但絕對不能忽視。
DSR基本要求：供款不超過入息50%
根據金管局的規定，所有按揭申請人的每月總債務供款，不能超過其每月總入息的50%。這裡的「總債務」不單指新申請的樓宇貸款供款，還包括您現有的私人貸款、信用卡分期、汽車貸款等所有債務。
計算案例分析與常見謬誤
舉一個簡單例子：假設您的每月總入息為50,000港元，那麼您每月總債務的上限便是25,000港元。如果您本身有一筆每月需供款5,000港元的私人貸款，那麼您可用於新造樓宇按揭的供款上限便只剩下20,000港元。許多申請人常見的謬誤是忽略了計算信用卡分期等債務，或者高估了花紅、佣金等非固定收入在銀行計算入息時的比重，這些因素都可能影響最終的審批結果。
【2025重要更新】壓力測試暫停的實際影響
自2025年2月28日起，金管局宣佈暫停實施物業按揭的壓力測試要求。這項重大轉變，對所有潛在置業人士都有直接影響。
壓力測試的歷史與目的
壓力測試是金管局過去用作管理銀行體系風險的逆周期措施。其要求是，在假設現行按揭利率上升2個百分點後，申請人的供款與入息比率仍不能超過其入息的60%。設立此機制的目的是確保借款人在加息週期中，仍然具備充足的還款能力。
暫停措施對不同申請人的影響分析
暫停壓力測試後，申請樓宇貸款的門檻實質上降低了。以往因為未能通過壓力測試而需要削減貸款額的申請人，現在只要符合50%的供款與入息比率基本要求，便能借取更高金額。這對收入水平處於「邊緣位置」的首次置業人士或換樓客尤其有利，因為他們的借貸能力得到直接提升，可選擇的物業範圍也相應擴大。雖然監管要求已暫停，申請人仍應審慎評估個人在利率波動下的還款能力，為未來的財務穩定作好準備。
不同身份申請者的樓宇貸款策略
申請樓宇貸款時，不同背景的申請者會面對截然不同的考量，因此需要採納的策略也各有不同。無論您是首次踏上置業階梯，還是計劃換樓升級，甚至是收入來源較為彈性的自僱人士，了解自身身份的優勢與限制，是成功獲取理想樓宇貸款方案的第一步。以下將會分門別類，為您拆解各類申請者的致勝之道。
首次置業人士指南
對於首次置業的朋友來說，一切都充滿新鮮感。從挑選心儀單位到計算開支，每一步都關乎重大決定。在樓宇貸款方面，「首置」身份其實是一個相當大的優勢，善用這個身份，可以讓您更輕鬆地達成置業目標。
善用高成數按揭與按揭保險的技巧
首次置業人士最大的挑戰之一，往往是籌集足夠的首期資金。這時候，按揭保險計劃（MIP）便能發揮關鍵作用。透過參與此類計劃，合資格的首次置業人士可以申請遠高於銀行基本指引的按揭成數，例如最高可達九成。技巧在於，您需要清楚了解計劃的樓價上限及申請條件，例如申請人必須為固定受薪人士，而且物業須為自住用途。雖然需要支付額外的按揭保險費用，但它大大降低了置業的入場門檻，讓您能以較少的前期資金上車。
首次置業申請流程與文件清單
當您選定物業並簽署臨時買賣合約後，便可以正式向銀行提交樓宇貸款申請。整個流程大致如下：準備文件、向銀行遞交申請、等待銀行進行物業估價及審批、最後委託律師處理後續法律文件。為了讓過程更順暢，一份齊全的文件清單至關重要，一般包括：
* 身份證明文件（香港永久性居民身份證）
* 臨時買賣合約
* 最近三至六個月的入息證明（如糧單、僱傭合約）
* 最近三個月的銀行月結單或存摺紀錄，以顯示薪金入賬情況
* 住址證明
非首次置業及換樓人士策略
對於已經擁有物業，並計劃換樓的人士，其樓宇貸款策略會更為複雜，主要涉及如何處理現有物業及融通換樓期間的資金。不過，只要規劃得宜，換樓過程同樣可以十分順利。
如何重新符合「首置」資格以獲取更佳條款
如果您在購入新物業時，名下已持有其他住宅物業，便會被視為非首次置業，無法享受較高的按揭成數。一個常見的策略是「甩名」，即在購入新物業前，透過轉讓或出售等方式，將現有物業的業權從自己名下移除，例如轉讓給近親。當您恢復「首置」身份後，再購入新物業，便可以重新利用高成數按揭的優勢，獲取更理想的貸款條件。
「先買後賣」與「先賣後買」的過渡貸款方案
換樓時，資金和時間的銜接是最大難題。「先賣後買」的好處是資金較為充裕，可以用出售舊居所得的資金支付新居的首期，財務壓力較小。缺點是可能需要暫時租屋居住，增加了搬遷的麻煩。而「先買後賣」則可以無縫交接，但需要額外資金支付新樓首期。針對這種情況，部分銀行提供「過渡貸款」（Bridging Loan），作為短期融資方案，幫助您在成功賣出舊居前，應付新居的資金需求。
自僱及非固定收入人士申請技巧
自僱或非固定收入人士（如自由工作者、的士司機或保險經紀）在申請樓宇貸款時，銀行會因為其入息浮動而採取較審慎的態度。不過，只要準備充足，證明自己擁有穩定的還款能力，一樣可以成功獲批按揭。
入息證明文件要求與計算方法
與固定受薪人士不同，自僱人士需要提供更多元化的文件來證明收入，常見的文件包括：
* 過去一至兩年的稅務局利得稅報稅表
* 公司最近六至十二個月的銀行戶口月結單
* 有效的商業登記證
* 經會計師核實的財務報表
銀行在計算您的入息時，通常會取過去六個月至一年的平均收入，並且可能會根據行業的穩定性打上一定折扣，所以保持清晰及穩定的業務流水紀錄非常重要。
按揭成數限制及應對方案
一般而言，自僱人士可獲批的最高按揭成數會較固定受薪人士為低。如果希望爭取更高的貸款額，可以考慮以下方案：第一，建立良好的信貸紀錄（TU），準時清還所有信用卡及私人貸款款項。第二，如果業務允許，盡量將收入存入同一個公司戶口，以展示穩定及具規模的現金流。第三，可以考慮加入一位入息穩定的擔保人，以增強銀行的信心。
公務員的獨有按揭優勢
作為公務員，由於工作及收入極為穩定，在銀行眼中屬於非常優質的客戶，申請樓宇貸款時往往能享受一定優勢。
房屋津貼如何計入入息以提升借貸能力
公務員可享有的房屋福利，例如實報實銷的「非實任公務員房屋津貼」（NCAH）或定額發放的「自行租屋津貼」（PRA），在申請樓宇貸款時，銀行普遍會將這些津貼視為穩定收入的一部分。這意味著，您的總入息在計算「供款與入息比率」（DSR）時會有所提升，直接增強了您的借貸能力，讓您可以負擔更高的樓價或獲取更高的貸款額。申請時，只需提交相關的津貼證明文件，便可將此優勢轉化為實際的借貸力。
各類物業的樓宇貸款申請要點
談及樓宇貸款，不同類型的物業在申請時有各自的考慮重點。銀行的審批準則、可承造的按揭成數以至還款年期，都會因應物業是私人住宅、資助房屋還是特殊物業而有所不同。了解這些分別，是規劃置業財務的第一步。
私人住宅（新盤、二手樓及樓花）
私人住宅是市場上最普遍的選擇，但新盤、二手樓與樓花在申請樓宇貸款時，處理方式亦有細微差別。
樓齡對還款年期的影響（人齡樓齡計算）
對於二手樓，樓齡是決定最長還款年期的關鍵因素。銀行普遍會用一個簡單的準則，例如「75減樓齡」來計算最長還款期。舉例來說，一個樓齡40年的單位，其最長還款期可能只有35年。同時，銀行亦會考慮申請人年齡，同樣以「75減申請人年齡」作參考，最終會取兩者中較短的年期為準。所以，樓齡越高的物業，獲批30年還款期的機會就越低，這會直接影響每月供款額。在考慮置業時，不妨先用樓宇貸款計算器，輸入不同還款年期，看看對每月供款的影響。
樓花按揭：「建築期」與「即供期」付款的分別
購買樓花時，發展商通常提供「建築期付款」和「即供期付款」兩種計劃，這會直接影響樓宇貸款的安排。
「即供期付款」是指簽署買賣合約後，便要立即開始申請按揭並供款。好處是發展商會提供較大的樓價折扣。不過，由於物業尚未落成，申請人通常無法使用按揭保險計劃申請高成數按揭。
「建築期付款」則是在物業落成，即收樓前才開始申請按揭。雖然樓價折扣較少，但好處是在申請按揭時，物業已是現樓。這樣申請人便可以根據當時的估價，申請按揭保險計劃，獲取高成數按揭，首期預算會更有彈性。
政府資助房屋（居屋、綠置居）
政府資助房屋因為有政府的擔保，其樓宇貸款的成數和條款與私人住宅有很大分別，通常更為寬鬆。
綠表與白表申請人的按揭成數與年期上限
在房委會的擔保下，資助房屋的按揭成數相當吸引。一般而言，綠表申請人最高可承造九成半按揭，而白表申請人則最高可承造九成按揭。還款年期方面，上限普遍為25年。由於有政府作擔保人，申請人通常不需要再額外購買按揭保險，也不用進行壓力測試，大大降低了上車的門檻。
政府擔保期的重要性與影響
購買二手資助房屋時，最需要留意的就是「政府擔保期」。房委會通常會為單位提供由首次發售日期起計30年的擔保。在擔保期內，銀行很樂意批出高成數按揭。但是，一旦單位過了擔保期，銀行就會將其視為一般私人樓宇處理，失去政府的擔保，按揭成數會大幅下降至六成或以下，審批亦會變得嚴格。因此，購買樓齡較高的二手居屋前，必須仔細計算剩餘的擔保期。
特殊物業類型須知
除了主流的住宅物業，村屋、唐樓、工廈和車位等特殊物業的樓宇貸款申請，有更多需要注意的地方。
村屋：估價、路權及牌照問題
村屋的樓宇貸款申請較為複雜。首先，銀行的估價普遍較為保守，容易出現估價不足的情況。其次，銀行會非常關注物業的路權問題，確保有合法的通道可以進出。最後，物業必須持有有效的「滿意紙」（Certificate of Compliance），證明其建築合規。由於這些因素，村屋的按揭成數一般較低，但部分情況下仍可透過按揭保險提高貸款額。
唐樓及舊樓：樓齡、僭建及維修令影響
唐樓和舊樓的吸引力在於入場門檻較低，但按揭審批充滿挑戰。極高的樓齡會嚴重縮短還款期。物業若存在僭建物或劏房等違規結構，銀行有機會拒絕批核按揭。此外，若物業附有未解除的維修令，銀行也會要求先處理好相關事宜，才會考慮貸款申請。
工廈及車位：非住宅物業的按揭成數與年期
工廈和車位屬於非住宅物業，其樓宇貸款條款比住宅物業嚴格得多。一般來說，最高按揭成數只有五成，如果申請人本身已有其他按揭在身，成數更會降至四成。還款年期亦較短，工廈普遍最長為20年，車位則為15年。較低的成數和較短的年期，意味著買家需要準備更充裕的首期資金，而較高的樓宇貸款利率和總樓宇貸款利息支出也是需要考慮的因素。
樓宇貸款常見問題 (FAQ)
申請樓宇貸款的過程總會遇到不少疑問。以下整理了幾個最常見的問題，希望可以幫助你更順暢地完成整個樓宇貸款申請。
關於現金回贈，需要注意什麼？
現金回贈是銀行吸引客戶申請樓宇貸款的常見優惠，但當中有些細節需要留意。根據香港金融管理局的指引，如果現金回贈的金額超過貸款額的1%，超出的部分就需要從你的總貸款額中扣除。
舉個例子，假設你申請的貸款額是500萬港元，而銀行提供的現金回贈是1.5%。
- 回贈總額：$5,000,000 x 1.5% = $75,000
- 1%的貸款額上限：$5,000,000 x 1.0% = $50,000
- 需要扣減的金額：$75,000 – $50,000 = $25,000
- 最終實際貸款額：$5,000,000 – $25,000 = $4,975,000
所以，你的實際貸款額會減少，這代表你需要準備多一點首期資金去完成交易。在比較不同銀行的樓宇貸款利率時，記得將現金回贈的實際影響一併納入考量。
如何利用「轉按」或「加按」套現？兩者有何分別？
當物業升值後，業主可以透過「轉按」或「加按」將物業的淨值轉化為現金。兩者的操作和目的稍有不同。
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加按 (Top-up Mortgage)
「加按」是指向原本提供按揭的銀行申請額外的貸款。因為物業的價值上升了，所以銀行可以根據最新的估值，批出更多的貸款額。這個過程相對簡單快捷，因為銀行已經有你的所有紀錄。 -
轉按 (Refinancing)
「轉按」是將整筆按揭貸款由原來的銀行，轉移到一間新的銀行。業主這樣做通常有兩個目的：一是獲取新銀行更優惠的樓宇貸款利率或現金回贈；二是在轉移過程中，根據物業最新估值申請更高的貸款額，從而套現。轉按的程序就如一次全新的樓宇貸款申請，需要重新提交文件和進行審批。
簡單來說，如果純粹想從現有物業套現，而且滿意現有銀行的條款，「加按」是較直接的選擇。如果你同時希望優化樓宇貸款利息支出並套取資金，「轉按」就可能更適合你。
承造高成數按揭的物業可以出租嗎？
答案是不可以。透過按揭保險計劃（MIP）承造高成數按揭（例如八成或九成）的先決條件是，該物業必須用作自住。這是申請人與銀行及按揭保險公司合約上非常重要的一條款。
如果將承造了高成數按揭的物業出租，便違反了自住聲明。銀行一旦發現，有權採取嚴厲的行動，最嚴重的情況是立即要求借款人全數清還餘下的貸款（俗稱「Call Loan」）。這可能會導致業主陷入嚴重的財務困境。
若業主真的希望將物業出租，正確的做法是先向銀行償還部分貸款，將貸款餘額降低至當時金管局規定的非出租物業按揭成數上限（例如五成），並正式通知銀行更改物業用途。
信貸評級（TU）如何影響樓宇貸款申請？
信貸評級（TU）是你過去理財習慣的一份成績表，銀行在審批樓宇貸款時，必定會查閱這份報告。一個良好的信貸評級，對申請有著正面影響。
- 審批成功率： 這是最直接的影響。如果你的信貸評級過低（例如屬於I至J級），銀行很可能會直接拒絕你的貸款申請，因為這代表你的信貸風險較高。
- 貸款條件： 雖然現時大部分銀行的按揭計劃條款標準化，但一個理想的信貸評級，可以讓你更容易獲批最優惠的條款。反之，評級較差的申請人，銀行即使願意批核，也可能附加額外條件。
總括而言，信貸評級是銀行評估你是否一個可靠借款人的重要依據。建議在計劃申請樓宇貸款前，先自行查閱信貸報告，確保資料無誤，並維持準時還款的良好習慣。
聯名持有物業申請樓宇貸款的優點與缺點？
以聯名方式申請樓宇貸款，是很常見的做法，特別是夫婦或家人。這樣做有好處，但也有需要長遠考慮的地方。
優點：
- 提升借貸能力： 最大的好處是可以合併兩位或以上申請人的收入來計算「供款與入息比率」（DSR）。因為總收入增加了，所以更容易通過銀行的入息要求，並且可以負擔更高樓價的物業或申請更高的貸款額。
缺點：
- 失去「首次置業」身份： 這是最主要的缺點。一旦聯名持有物業，所有聯名人都會被視為業主。日後，任何一位聯名人想再購買住宅物業，都不能再以「首次置業」身份去申請按揭或享受相關的稅務優惠。
- 業權處理較複雜： 未來如果想出售物業，需要所有聯名業主同意。而且，如果其中一方的財務狀況出現問題，例如被追討債務，物業的業權也可能受到影響。
決定聯名置業前，應充分溝通，清楚了解雙方的長遠財務規劃，確保這個決定符合大家的共同利益。