儘管政府已為樓市全面「撤辣」，但透過「直系親屬轉名」（俗稱「甩名」）來重奪「首置」身份，以節省買入新物業的印花稅，或為家庭成員的置業計劃鋪路，依然是不少業主的理財和資產規劃選項。然而，當中牽涉的法律程序、成本計算及潛在風險，絕不能掉以輕心。本文將為您提供一站式「甩名」全攻略，由釐清「直系親屬」定義、比較不同轉名方法利弊，到詳解五大步驟流程、精算印花稅及律師費等所有成本，再剖析四大常見伏位，助您在2025年做出最精明的決策，穩妥地完成整個轉名手續。
轉名前必讀：何謂「直系親屬」及「甩名」？
在開始辦理直系親屬轉名手續之前，有兩個關鍵概念必須先弄清楚，就是「直系親屬」的法律定義和「甩名」的真正目的。理解了這兩點，你就會明白整個慳稅策略的核心。
釐清法律定義：誰符合「直系親屬」資格？
談到直系親屬轉名，首先要界定誰才算是法律認可的「直系親屬」。這並非單純的家庭稱謂，而是有清晰法律界線的。根據《印花稅條例》，直系親屬包括你的配偶、父母、子女，還有兄弟姊妹。要留意的是，這個範圍並不包括祖父母、孫子女、或者姻親關係，例如老爺奶奶或外父外母。所以，在計劃轉名前，必須確認轉讓對象是否符合這個資格。
「甩名」與印花稅的關係：為何近親轉讓可慳稅？
那麼，「甩名」又是什麼呢？簡單來說，「甩名」就是聯名業主其中一方，將自己持有的物業業權，以轉讓形式賣給另一方。完成後，這位業主的名字就會從樓契上剔除。這個動作的最大目的，是為了重獲「首次置業人士」的身份，與印花稅有直接關係。因為香港的物業印花稅，對首置和非首置人士的收費標準有天淵之別。當你透過「甩名」回復首置身份後，再去購買新的物業，就可以用較低的從價印花稅（第2標準稅率）計算稅款，這就是近親轉讓可以大幅慳稅的底層邏輯。
撤辣後為何仍要「甩名」？剖析三大核心動機
很多人以為政府全面「撤辣」後，辦理直系親屬轉名手續的誘因已經大減。市場上所有買家印花稅(BSD)和額外印花稅(SSD)都成為歷史，似乎「首置」身份不再那麼重要。但事實上，透過內部轉讓「甩名」的操作，在財務規劃上依然有著不可替代的戰略價值。這主要是基於以下三大核心動機，每一個都與你的置業藍圖和財富佈局息息相關。
動機一：重奪「首置」身份，善用更高按揭成數
「撤辣」後，甩名的最大誘因，已經從節省巨額印花稅，轉移到更實際的層面：按揭成數。雖然辣招稅取消了，但香港金融管理局對按揭的審批指引，依然區分「首次置業」和「非首次置業」人士。
簡單來說，首置人士能夠申請到更高的按揭成數。舉個例子，購買一層1,000萬的物業，首置人士最高或可承造七成按揭，即貸款700萬，首期只需300萬。但如果是非首置人士，按揭成數可能降至六成，貸款額只有600萬，首期便需要準備400萬。這100萬的首期差額，對於任何家庭來說都是一個重要的考慮因素。因此，透過直系親屬轉名讓其中一位家庭成員回復首置身份，是降低再次入市門檻最直接有效的方法。
動機二：釋放家庭成員按揭借貸力，為未來置業鋪路
進行「甩名」的另一個關鍵動機，是為家庭釋放更多的借貸能力。當一個人是某物業的業主或按揭聯名借款人時，他現有的按揭供款會被計入其「供款與入息比率」(DSR)之中。這會直接壓縮他為下一層樓申請按揭的貸款額度。
透過內部轉讓，將業權和按揭完全轉移給另一位家庭成員後，這位「甩名」的成員在信貸記錄上便再無按揭負擔。他的借貸力得到完全「釋放」，可以利用自己全部的入息去為家庭購入第二個物業申請按揭，更容易通過壓力測試，爭取到最理想的貸款額。這個操作等於將整個家庭的總借貸能力最大化，為分開置業或長遠投資鋪平了道路。
動機三：內部轉讓作為資產規劃與傳承工具
除了即時的買樓需求，「甩名」也是一種非常靈活的家庭資產規劃工具。許多家庭會利用直系親屬轉名的方式，提前進行財富分配與傳承。例如，父母可以趁自己在世時，以買賣形式將物業業權轉移給子女。
這樣做的好處是，業權清晰，能夠避免日後辦理遺產承辦時可能出現的複雜程序或潛在爭拗。整個轉讓過程在雙方共識下完成，子女可以即時擁有資產的完整控制權。相比起單純的贈與，以轉讓契形式進行的內部轉讓，在法律上更為穩妥，亦方便承接方日後為物業申請按揭或進行再融資，是一種既能實現資產傳承，又能保持物業融資彈性的長遠規劃方案。
轉讓契 vs 送讓契：兩大轉名方法利弊全比較
在考慮各種直系親屬轉名手續時，最關鍵的一步是選擇正確的法律文件。目前主要有兩種方式，分別是「轉讓契」與「送讓契」。它們的名稱看似相似，但實際操作和長遠影響卻截然不同。選擇錯誤的方法，可能會為物業日後的按揭和出售埋下重大隱患。現在我們就來逐一分析，助你作出最明智的決定。
方法一：轉讓契 (Assignment) — 最穩妥的銀行按揭方案
操作方式：視為正式物業買賣
進行直系親屬轉名，最常用和最穩妥的方法就是簽訂「轉讓契」。它的本質是一份正式的買賣合約，將整個轉名過程視為一次標準的物業交易。即使雙方是近親，法律程序上與普通買賣無異，只是通常不需要地產代理介入，直接由律師處理。承接業權的一方，會被視為「買家」，而轉讓業權的一方則為「賣家」。
優點：銀行可承造按揭、業權清晰、方便未來轉售
使用轉讓契的最大好處是銀行普遍接受。因為這是一宗有價值的交易，銀行會視之為正規買賣，所以承接方可以就物業申請按揭貸款。而且，通過這種方式轉讓的物業，業權紀錄清晰無瑕疵，日後若想將物業出售或加按套現，過程都會非常順暢，不會遇到額外阻礙。
缺點：涉及印花稅及律師費等交易成本
由於轉讓契被視為正式買賣，所以必須支付相應的交易成本。這主要包括根據物業轉讓價值計算的印花稅，以及處理法律文件的律師費。雖然直系親屬轉讓可以利用首置身份，享受較低的印花稅率，但這筆開支仍然是需要預算在內的必要成本。
方法二：送讓契 (Deed of Gift) — 高風險、應極力避免的選項
操作方式：無償物業贈與
「送讓契」的操作方式，是業主以「贈送禮物」的形式，無條件地將物業業權轉移給另一人，過程中不涉及任何金錢代價。這種物業在市場上被稱為「送契樓」，雖然聽起來很直接，但當中潛藏的風險極高，一般情況下都應該極力避免使用。
致命缺點(一)：銀行五年內拒絕承造按揭
這是送讓契最致命的問題。根據香港的《破產條例》，如果原業主（送贈方）在送出物業後的五年內宣佈破產，其破產管理人有權向法庭申請撤銷該贈與，並追回該物業用作償還債務。因為銀行無法承受這種物業被追討的風險，所以絕大部分銀行都會拒絕為送贈日期起計五年內的「送契樓」承造任何按揭。這意味著新業主無法加按，而未來想買入此單位的買家，亦同樣無法申請按揭，令物業幾乎無法在市場上流通。
致命缺點(二)：業權存在瑕疵，嚴重影響未來出售
正因為存在上述被破產管理人追討的潛在風險，送契樓的業權在法律上被視為存在「瑕疵」(Defective Title)。即使捱過了五年的禁售期，部分態度審慎的銀行及律師樓，仍可能對其業權的完整性存有疑慮，從而影響批核或增加買賣的複雜性。這道難以抹除的紀錄，會嚴重影響物業的價值及未來出售的機會。
【實戰計數】直系親屬轉名成本全拆解：印花稅、律師費慳多少？
談到直系親屬轉名手續，大家最關心的問題，莫過於實際操作究竟要花多少錢，又能節省多少成本。整個成本效益分析，主要圍繞兩個核心開支：印花稅和律師費。以下將會一步步拆解計算方法，並且透過真實案例，讓你清楚了解如何透過直系親屬轉名，達到慳稅的效果。
印花稅成本計算：如何利用近親轉讓慳稅？
慳稅原理：成交價可低於市價
直系親屬轉名的慳稅關鍵，在於可以採用較低的「從價印花稅（第2標準稅率）」計算稅款。而且，在內部轉讓的操作中，成交價不一定需要緊貼市場最高價。一個常見而且合規的做法，是向多間銀行為物業申請估價，然後選取當中一個較低的估價作為轉讓價。這個估價報告可以作為日後稅務局查詢時的理據，證明成交價是合理的市場價格。
不過要注意一點，較低的轉讓價雖然能減少印花稅支出，但同時也會影響承接方可以申請的按揭貸款額度。所以，需要在節省稅款與獲取足夠貸款之間，找一個適合自己家庭財務狀況的平衡點。
附表：從價印花稅（第2標準稅率）稅率表
| 物業售價或價值（以較高者為準） | 第2標準稅率 |
|---|---|
| 不超過 $3,000,000 | $100 |
| $3,000,001 至 $3,528,240 | $100 + 超出$3,000,000款額的10% |
| $3,528,241 至 $4,500,000 | 1.5% |
| $4,500,001 至 $4,935,480 | $67,500 + 超出$4,500,000款額的10% |
| $4,935,481 至 $6,000,000 | 2.25% |
| $6,000,001 至 $6,642,860 | $135,000 + 超出$6,000,000款額的10% |
| $6,642,861 至 $9,000,000 | 3% |
| $9,000,001 至 $10,080,000 | $270,000 + 超出$10,080,000款額的10% |
| $10,080,001 至 $20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001 至 $21,739,120 | $750,000 + 超出$20,000,000款額的10% |
| 超過 $21,739,121 | 4.25% |
案例分析：夫婦聯名物業「甩名」慳稅實錄
背景：夫婦持有聯名物業，計劃買入第二層樓
假設陳先生與陳太太共同持有一個聯名物業，目前市值約600萬元，尚餘少量按揭。他們計劃買入一個價值800萬元的新單位作為改善生活空間。如果他們不進行任何操作，以非首次置業身份購入新單位，就需要繳付高昂的印花稅。
步驟一：計算「甩名」成本（印花稅 + 律師費）
他們決定由陳太太將她持有的50%業權，轉讓給陳先生。
計算轉讓業權的價值：$6,000,000 x 50% = $3,000,000
根據從價印花稅（第2標準稅率），$3,000,000的物業印花稅為$100。
律師費方面，由於是近親轉讓，雙方可以委託同一位律師處理，費用一般約$5,000至$10,000不等，我們以$7,000作計算。
所以，「甩名」總成本 = 印花稅$100 + 律師費$7,000 = $7,100。
步驟二：計算買新樓可節省的印花稅差額
首先，我們計算不「甩名」的稅款。以非首置身份買入800萬元物業，需要繳付劃一15%的印花稅（以舊稅制為例作比較），稅款是：$8,000,000 x 15% = $1,200,000。
然後，我們計算「甩名」後的情況。陳太太成功「甩名」後，恢復了首次置業身份。她以首置身份買入800萬元新單位，適用於第2標準稅率，稅率為3%，應繳稅款是：$8,000,000 x 3% = $240,000。
兩者相比，節省的印花稅差額 = $1,200,000 – $240,000 = $960,000。
總結：成本效益分析，最終慳稅總額一目了然
最後，我們將節省的稅額減去「甩名」的成本，就得出最終的淨節省金額。
總節省金額 = 節省的印花稅差額 – 「甩名」成本
= $960,000 – $7,100
= $952,900
總括而言，陳先生與陳太太只用了約七千多元的成本，就成功節省了超過九十五萬元的印花稅開支，整個操作的成本效益非常顯著。這個案例清晰地展示了，只要規劃得宜，直系親屬轉名是一個非常有效的財務及置業策略。
【甩名全攻略】五步完成直系親屬轉名手續流程
想順利辦妥直系親屬轉名手續，其實就像跟著食譜做菜，只要步驟清晰，每一步都做足準備，整個過程就會變得直接簡單。以下為你拆解整個直系親屬轉名流程，由事前準備到完成交易，清晰列出五大步驟，讓你對每個環節都有充分的掌握。
第一步：事前評估與準備（轉名前必做）
這一步是整個轉名程序的基礎，做得好可以避免後續很多麻煩。在正式啟動前，必須先處理好財務、按揭和估價這三大核心問題。
財務評估：承接方能否通過壓力測試？
首先要明白，直系親屬轉名在銀行眼中，等同一次全新的按揭申請。所以，承接業權的一方（例如妻子承接丈夫的業權），需要有足夠的收入證明，去通過銀行的壓力測試。銀行需要確保新的借款人，即使在未來利率上升的情況下，依然有能力穩定還款。
按揭狀況：原有按揭是否仍在罰息期？
如果物業本身仍有按揭，就要翻查一下當初的按揭貸款合約，看看是否還在「罰息期」內（一般是首兩至三年）。如果在罰息期內提前還清整筆貸款以完成轉名，銀行會收取一筆額外的罰息費用。所以，計算清楚這筆潛在開支是非常重要的一環。
物業估價：向多間銀行索取估價報告
物業的轉讓價，直接影響印花稅的金額和新按揭的貸款額。建議向最少三間不同的銀行索取免費的物業估價報告。這樣做，一方面可以掌握市場對物業價值的普遍看法，另一方面，你可以在這些估價中，選擇一個最適合自己財務規劃的價格作為轉讓價。
第二步：簽署臨時買賣合約及申請按揭
完成事前評估後，就可以進入實際操作階段。不過，這一步的先後次序絕對不能搞錯。
注意時序：先獲銀行「預先批核」，後簽臨約
正確的流程是，承接方先帶著準備好的文件，向銀行申請按揭「預先批核」或「初步批准」。等到銀行確認批核的貸款額和條件後，雙方才簽署臨時買賣合約。這個次序可以確保承接方有足夠的資金完成交易，避免簽了合約後才發現按揭申請出問題的尷尬情況。
第三步：委託律師處理法律文件
物業轉讓涉及複雜的法律程序，必須委託律師處理，以保障雙方權益。
律師職責：查冊、草擬轉讓契、確保業權無誤
當你委託律師後，他們會負責多項關鍵工作。首先是為物業進行查冊，確保業權清晰，沒有任何未知的業權負擔（例如釘契）。然後，律師會根據雙方協定的條款，草擬正式的轉讓文件（轉讓契），並解釋所有法律文件的內容，確保整個轉名過程合法合規。
第四步：簽署正式買賣合約及按揭契
在律師完成所有查冊和文件準備工作，還有銀行正式批出按揭貸款後，便會安排雙方親身到律師樓，簽署正式的買賣合約以及新的按揭契。簽署這些文件，代表交易在法律上正式確立。
第五步：完成交易（成交日）及註冊
來到最後一步，就是交易的完成日，所有手續都會在這天處理妥當。
律師樓完成轉讓手續
在成交日當天，律師樓會處理所有款項的交收。如果物業有舊按揭，律師會安排還清舊按揭的款項。然後，業權會正式轉交到新業主手中。
繳交印花稅及到土地註冊處註冊
交易完成後，律師會代為向稅務局繳交應付的印花稅，還有將新的轉讓契送到土地註冊處進行註冊。當文件在土地註冊處完成註冊後，整個直系親屬轉名手續便大功告成，業權記錄亦會正式更新。
專家慳錢秘笈：三大竅門降低直系親屬轉名成本
講到直系親屬轉名手續，大家最關心的問題之一，自然是如何盡量減低整個過程的開支。其實，只要掌握一些竅門，確實可以在印花稅、按揭申請及律師費這三大開支上，合法地節省一筆可觀的費用。以下就為你拆解三個專家級的慳錢秘笈。
竅門一：善用物業估價，合法降低印花稅
操作：以最低銀行估價作為轉讓價
要減低印花稅，最直接的方法就是降低釐定稅款的基礎，也就是物業的轉讓價。一個既合法又穩妥的操作，是向多間銀行為物業索取免費估價。不同銀行，例如滙豐銀行、中國銀行或恒生銀行，對同一個物業的估價都可能有些微出入。
當你集齊幾份估價報告後，就可以選擇當中估價最低的一個，作為你們在轉讓契上訂明的正式成交價。由於這個價格有銀行的專業估價作為依據，並非隨意訂立，所以有充分的理據向稅務局證明其合理性，從而合法地支付較低的印花稅。
注意：平衡低印花稅與高按揭額的需求
不過，這個方法有一個重點需要權衡。轉讓價愈低，印花稅支出就愈少，但這個價格同時也會直接影響承接方可以向銀行申請的按揭貸款額度。如果承接方本身需要申請高成數按揭，一個過低的轉讓價，就可能導致銀行批出的貸款額不足，反而需要準備更多首期資金。因此，在決定轉讓價時，你必須仔細計算，在「慳印花稅」與「獲取足夠按揭」之間，找到一個最適合家庭財務狀況的平衡點。
竅門二：巧用「長成交期」應對壓力測試
操作：延長成交期，爭取時間提升收入證明
如果承接業權一方的收入暫時未能通過銀行的壓力測試，這是一個常見的阻礙。此時，可以巧妙地利用「長成交期」來解決問題。具體操作是，轉讓雙方先簽訂臨時買賣合約，然後刻意將正式成交日期定在幾個月甚至半年之後。
這段延長了的成交期，就為承接方創造了寶貴的緩衝時間。他可以利用這段時間累積更多糧單、等待年終花紅發放，或爭取晉升加薪，以提升自己的收入證明，最終滿足銀行的審批要求，順利取得按揭。
風險：或會影響甩名方購買新物業的時間線
這個方法雖然靈活，但對「甩名」一方亦有影響。雖然簽署臨約後，甩名方在稅務上已可被視為「首置」身份去物色新樓，但在舊物業的轉讓手續未正式完成前，原有的按揭貸款仍然會計算在他的債務之中。這會直接影響他為新物業申請按揭時的「供款與入息比率」（DSR），有機會降低其借貸能力，或打亂原先購買新物業的時間部署。
竅門三：利用近親關係，節省律師代表費用
在一般的物業交易中，為避免利益衝突，買賣雙方必須委託各自的律師代表。不過，處理直系親屬轉名時則有例外。根據香港律師會的指引，如果交易雙方是父母與子女、夫婦或兄弟姊妹等近親關係，法律上是容許他們共同委託同一位律師，或同一間律師行處理整個轉讓程序的。
這樣做最明顯的好處就是節省開支，因為只需支付一方的律師費用，而不是兩份。此外，由於所有文件和溝通都集中處理，可以減少雙方律師行之間來回溝通和郵寄文件的時間，令整個轉名手續的效率更高，過程也更順暢。
直系親屬轉名（甩名）常見問題 (FAQ)
在計劃進行直系親屬轉名手續時，心中總會浮現不少疑問。這裡整理了六個最常見的問題，逐一為你清晰解答，讓你對整個流程有更全面的掌握。
Q1：辦理直系親屬轉名手續一般需時多久？
整個流程所需的時間，主要取決於承接方是否需要申請新的按揭。如果物業本身沒有按揭，或者承接方不需要申請按揭，整個法律程序相對簡單，可能在一個月內完成。不過，普遍情況下承接方都需要重新申請按揭，銀行需要時間進行物業估價和入息審批。計及這些程序，由簽署合約到最終完成交易，一般預計需時約一個半月至兩個月。
Q2：夫婦間內部轉讓業權，印花稅如何計算？
夫婦之間轉讓業權，印花稅的計算方式並非以整個物業的價值為基礎，而是根據所轉讓的業權份額來計算。舉個例子，假設一個市值600萬元的物業由夫婦二人聯名持有，每人各佔50%業權。當其中一方將其50%業權轉讓給另一方時，計算印花稅的基礎就是物業價值的一半，即300萬元。根據現時從價印花稅（第2標準稅率），300萬元的物業印花稅為45,000元。
Q3：承接方收入不足，可否通過壓力測試完成轉名？
這是一個關鍵問題。由於直系親屬轉名在銀行眼中等同一次新的買賣，承接方必須以個人入息通過銀行的壓力測試。如果收入不足，一個可行方法是由轉讓方擔任按揭擔保人。但需要注意，轉讓方一旦成為擔保人，其擔保的債務會計算在其總債務之中，這會直接影響他日後購買新物業時的按揭借貸能力，削弱了「甩名」的原意。另一個策略是利用較長的成交期，讓承接方有數月時間去改善收入證明，待符合資格後再正式完成交易。
Q4：轉讓價可否訂為1元，以節省印花稅？
這是一個常見的誤解。稅務局在評估印花稅時，並非只看合約上的轉讓價，而是會參考物業的市場價值。如果轉讓價遠低於市價，稅務局有權自行對物業進行估價，並根據其估值追收印花稅差額，追溯期更長達七年。因此，將轉讓價訂為1元並不能節省印花稅。合規的做法是向多間銀行索取估價，並以當中較低的估價作為轉讓價，這樣既能降低印花稅成本，亦有合理的市場依據。
Q5：如何安排同日完成「甩名」及買入新樓，以確保首置身份？
要做到無縫交接，關鍵在於簽署合約的時間點。法律上，當你簽署了具法律約束力的文件（即臨時買賣合約）將物業出售後，便已符合「首置」資格。因此，你可以安排在同一日的上午簽署「甩名」的臨時買賣合約，然後在同日下午才簽署買入新樓的臨時買賣合約。為確保過程萬無一失，建議委託同一間律師行處理兩宗交易，方便協調時間，並在合約上清楚註明簽署時間。
Q6：完成轉名後短期內賣樓，會否涉及額外印花稅(SSD)？
隨著政府在2025年2月全面撤銷住宅物業的額外印花稅（SSD），這個問題已不再是考慮因素。在現行政策下，不論是透過直系親屬轉名承接業權，或是在市場上購入物業，業主在完成交易後任何時間將物業出售，都不再需要繳付額外印花稅。這讓業主在資產配置和出售物業的時間安排上，擁有更大的靈活性。