想為家人置業或投資，卻被高昂的從價印花稅（AVD）所阻？物業轉名（俗稱「甩名」）是不少家庭採用的策略，透過內部轉讓業權，讓其中一方回復「首次置業」身份，為未來買樓慳稅鋪路。然而，物業轉名涉及近親轉讓、送贈（送契）等多種方式，各有優劣，應如何選擇？轉名過程中的印花稅、律師費如何計算？整個流程牽涉哪些步驟？如果物業本身尚有按揭，又應如何處理？本文將為你一文看清物業轉名的三大方法、詳細費用計算、清晰的七步流程，並附上處理按揭的全面攻略，助你順利完成轉名，實現慳稅及家庭資產規劃的目標。
什麼是物業轉名（甩名）？了解定義、原因及近親轉讓分別
物業轉名（甩名）的定義及常見原因
法律定義：更改物業的註冊業權持有人
物業轉名，大家平時聽到的「甩名」，其實是一個法律程序，它的正式定義是更改物業在土地註冊處的註冊業權持有人。簡單來說，就是將樓契上的業主名字轉換給另一個人。這個過程不論是將部分業權轉移，還是將全部業權轉移，都屬於物業轉名的範疇。
常見原因：回復首置身份、家庭資產分配、財產規劃
進行物業轉名通常有幾個常見的策略性原因。最主要的原因，就是為了「回復首置身份」。聯名業主其中一方將其業權轉讓給另一方後，便可以恢復首次置業的身份，日後再買入新物業時，就能夠享受較低的印花稅率，節省一筆可觀的稅款。另外，物業轉名也是家庭資產分配和長遠財產規劃的常用工具，例如父母將物業轉給子女，或者家庭成員之間重整資產組合。
近親轉讓 vs 一般買賣：核心差異
稅務局對「近親」的官方定義（父母、配偶、子女、兄弟姊妹）
要了解物業轉名的稅務優惠，首先要弄清楚稅務局對「近親」的定義。根據官方指引，「近親」的範圍包括物業擁有人的父母、配偶、子女、兄弟姊妹。只有業權是在這些關係的成員之間轉讓，才符合近親轉讓的資格，從而享有稅務上的優勢。
近親轉讓的稅務優勢及與一般買賣的關鍵差異
近親轉讓和一般物業買賣最大的分別，在於印花稅的計算方式。如果你將物業轉讓給近親，而承接業權的近親在香港沒有持有其他住宅物業，這次轉讓就可以按照稅務局的「第二標準稅率」來計算印花稅，稅率由$100至4.25%不等，相對較低。相反，如果轉讓給非近親，或者承接的近親本身已持有物業，便需要繳付高昂的從價印花稅（AVD），這就是兩者最核心的差異。
物業轉名三大方法比較：近親轉讓、送贈、繼承的優劣
處理物業轉名，主要有三個途徑，分別是近親轉讓（買賣）、無償送贈（送契）和遺產繼承。每種方法在印花稅、按揭申請和手續流程上都有很大分別，適合不同的家庭財務狀況和規劃。了解它們各自的優點和缺點，可以幫助你選擇最合適的方案。
方法一：近親轉讓（買賣）
這是最常見的物業轉名方式，法律上視為一宗正式的物業買賣，只是交易雙方為稅務局定義的「近親」。
優點：可沿用較低的第二標準稅率印花稅
近親轉讓最大的好處，是稅務上的優惠。如果接收物業的家庭成員是香港永久性居民，並且在交易時沒有持有其他住宅物業，他便符合「首置」身份。這樣，整項交易的印花稅就可以按較低的第二標準稅率計算，大幅減輕稅務開支。
缺點：新業主須申請按揭並通過壓力測試
雖然名義上是「轉讓」，但銀行會將其視為一宗新的買賣個案。接收物業的新業主如果需要承造按揭，就必須具備足夠的收入，並且通過銀行的壓力測試。如果新業主的收入不穩定或不足，便可能無法獲批按揭，導致轉名失敗。
適用情境：家庭成員間有實際資金交易，並希望盡快完成及申請按揭
這個方法最適合本身有資金往來，例如子女向父母購入物業的情況。同時，新業主有穩定的收入來源，能夠符合銀行的按揭審批要求，希望透過正規買賣程序，快速完成業權轉移。
方法二：無償送贈（送契）
送贈，又稱為「送契」，是指業主在不收取任何金錢回報的情況下，以「贈與」形式將物業業權轉移給另一人。
優點：手續相對直接，無需支付樓價
送贈的最大優點是過程中不涉及樓價支付，免卻了安排大筆資金的步驟。對於受贈人來說，等於是零成本獲得物業。整個法律手續相對買賣也較為直接。
缺點：「送契樓」有按揭限制，印花稅以物業估值計算
送贈的缺點非常明顯。首先，即使沒有交易金額，印花稅仍須根據物業當時的市場估值來計算，而且通常需要支付較高的從價印花稅（AVD）。更重要的是，經送贈得來的物業會被稱為「送契樓」。銀行擔心送贈人日後若破產，債權人有權追討該物業，所以普遍在送贈日起計三至五年內，不會為「送契樓」批出按揭。
適用情境：業主資金充裕，短期內無需為物業申請按揭
如果物業本身沒有任何按揭，而送贈人和受贈人雙方資金都非常充裕，確定在未來數年內都無需利用該物業進行貸款或轉售，才會考慮送贈這個選項。
方法三：遺產繼承
遺產繼承是在物業業主身故後，根據其遺囑或無遺囑繼承法，將物業業權轉移給指定的繼承人。
優點：豁免所有物業印花稅
遺產繼承最具吸引力的一點，是完全豁免印花稅。不論是從價印花稅（AVD）、額外印花稅（SSD）還是買家印花稅（BSD），繼承人都無需繳付，可以節省一筆可觀的費用。
缺點：僅在業主身故後發生，流程牽涉遺囑認證
這個方法無法由業主在生前主動執行，它純粹是身後財產分配的法律程序。整個流程需要經過法庭的遺囑認證或遺產管理程序，過程可能需時數月甚至更長，手續亦較為繁複。
適用情境：根據遺囑或無遺囑繼承法分配物業
這並非一個可主動選擇的「轉名策略」，而是業主身故後的必然法律程序。適用於所有根據法律進行的財產傳承個案。
一表看清：三大物業轉名方法比較
為了讓你更清晰地掌握三者的分別，我們整理了以下的比較表。
比較維度：印花稅、律師費、所需時間、按揭難度、送契樓限制
| 比較項目 | 近親轉讓（買賣） | 無償送贈（送契） | 遺產繼承 |
|---|---|---|---|
| 印花稅 | 可按第二標準稅率計算 | 按物業估值計算，稅率較高 | 完全豁免 |
| 律師費 | 標準買賣律師費 | 與買賣相約 | 視乎遺產複雜程度而定 |
| 所需時間 | 約2-3個月 | 約2-3個月 | 約6個月至超過1年 |
| 按揭難度 | 正常（須通過壓力測試） | 極高（3-5年內近乎不能） | 正常（視乎繼承人財務狀況） |
| 送契樓限制 | 無 | 有，影響按揭和轉售 | 無 |
物業轉名費用計算：印花稅、律師費及雜費全攻略
要準確規劃物業轉名，預算開支是相當重要的一環。整個過程的費用主要由三大部分組成：最大份額的印花稅、不可或缺的律師費，以及一些行政雜費。了解清楚每一項的計算方法，就能讓你對總支出更有預算。
物業轉名印花稅計算方式
印花稅是物業轉名中最大的一筆開支，計算方式會因為轉讓方和接收方的關係，以及轉名方式而有很大差異。
近親轉讓印花稅：如何利用首置身份繳交最低稅率（第二標準稅率）
如果物業是轉讓給「近親」（即父母、配偶、子女或兄弟姊妹），而且接收方是香港永久性居民，並且在香港沒有持有其他住宅物業（即符合「首置」資格），就可以按稅務局的「第二標準稅率」計算印花稅。這個稅率遠比一般買賣的稅率低，是家庭成員間進行資產規劃時，最常用的慳稅方法。
送契樓的印花稅計算：以物業當時估值為準
即使是無償贈予的「送契樓」，同樣需要繳付印花稅。稅局會根據送贈當刻物業的市場估值來計算應繳稅款。如果接收方是近親並且符合首置資格，稅率同樣可採用較低的「第二標準稅率」。如果接收方並非近親，或者本身已持有物業，稅率就會大幅提高。
非近親轉讓印花稅：須支付高昂的從價印花稅（AVD）
假如物業轉讓的雙方並非近親關係，稅務上會被視為一宗標準的物業買賣。接收方需要繳付現時劃一稅率的從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）。這個稅率相當高，會令轉名成本大幅增加。
印花稅計算實例：比較不同樓價及轉名方式的費用差距
為了讓你更具體地理解，我們用一個價值500萬港元的物業作例子：
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情況一：近親轉讓（接收方為首置人士）
稅率按「第二標準稅率」計算：$100 + ($5,000,000 – $3,000,000) x 10% = $200,100 -
情況二：非近親轉讓
稅率按從價印花稅（AVD）15%計算：$5,000,000 x 15% = $750,000
從例子可見，單是印花稅的差距已超過50萬港元，所以選擇合適的轉名方式非常重要。
物業轉名律師費及服務範圍
除了印花稅，律師費是另一項固定開支。所有物業業權轉讓的法律文件，都必須由香港執業律師處理及核證。
為何物業轉名必須聘請律師處理
根據香港法律規定，任何物業轉讓的契約（樓契）必須由律師草擬及見證簽署，然後再送到土地註冊處註冊，方具法律效力。這是為了保障買賣雙方的權益，確保業權清晰無誤，整個過程合法合規。
律師服務範圍：草擬轉讓契、查冊、處理印花稅等
律師在物業轉名過程中扮演關鍵角色，服務範圍通常包括：
* 為雙方草擬及解釋轉讓契約（例如買賣合約或送贈契）。
* 到土地註冊處進行查冊，確認物業業權完整，沒有任何未解除的押記或法定押記。
* 計算並協助客戶向稅務局繳付印花稅。
* 代表客戶到土地註冊處辦理註冊手續，正式更新業權記錄。
* 如果涉及按揭，律師亦會負責處理銀行相關的法律文件。
市場上物業轉名律師費參考
市場上的物業轉名律師費沒有統一標準，收費會視乎物業成交價、交易的複雜程度（例如是否涉及現有按揭）等因素而定。一般而言，簡單的近親轉讓或送契個案，律師費大約由數千港元至萬餘港元不等。建議在決定前，先向幾間律師樓查詢報價和服務細節。
其他雜項及潛在費用
除了印花稅和律師費，還有一些行政開支需要預算在內。
查冊費、註冊費等基本行政開支
這些是向政府部門支付的費用，金額固定而且不高。例如，律師進行土地查冊需要支付查冊費，而將新的轉讓契據送交土地註冊處註冊時，則要繳付註冊費。這些費用通常會由律師樓代為支付，然後在賬單中列明。
重新申請按揭可能產生的手續費或評估費
如果轉名的物業本身有按揭，新業主通常需要重新申請按揭。銀行在審批新按揭時，可能會收取手續費、物業估價費等。這些費用視乎不同銀行的政策而定，在申請按揭時應向銀行職員查詢清楚。
物業轉名流程及文件：甩名手續一步步教學
清楚了解整個物業轉名流程，是確保手續順利無誤的關鍵。雖然當中涉及法律和財務程序，但只要跟著清晰的步驟指引，便可以輕鬆掌握。下面我們將為你詳細拆解由準備到完成的每一步，讓你對整個過程有一個全面的概念。
詳細物業轉名流程清單（Step-by-Step）
步驟一：家庭內部協議，選擇轉名方式（買賣或送贈）
一切由家庭成員間的共識開始。首先，大家需要坐下來，清晰地決定採用哪種轉名方式。是透過「買賣」形式，一方名義上「買入」業權，還是以「送贈」方式無償轉讓？這個決定會直接影響後續的印花稅計算、按揭申請及法律文件，所以是整個流程的基礎。
步驟二：諮詢律師意見及向銀行作初步按揭評估
決定好轉名方式後，下一步就是尋求專業意見。建議先諮詢律師，了解所選方案的法律含意和程序。如果轉名涉及新造按揭或轉按，新業主應同時向銀行提交初步資料（例如入息證明），進行初步的按揭評估，確保財務上具備承接物業的能力，避免簽約後才發現按揭申請出現問題。
步驟三：簽署正式買賣合約或送贈契
當所有前期準備就緒，律師便會根據家庭的決定，草擬正式的法律文件。如果是以買賣方式進行，雙方需要簽署「正式買賣合約」；如果是送贈，則會簽署「送贈契」（Deed of Gift）。這些文件詳細列明了轉讓的條款，一經簽署便具法律約束力。
步驟四：新業主正式申請按揭及通過壓力測試（如適用）
簽署合約後，如果需要承造按揭，新業主便要正式向銀行提交申請。銀行會對申請人的財政狀況作全面審批，包括入息、信貸紀錄，並要求通過壓力測試，以確保其還款能力。這個步驟只適用於以買賣方式轉讓，並且需要申請按揭的情況。
步驟五：律師處理樓契及相關轉名文件
在等待按揭審批的同時，律師會處理一系列的背景工作，包括審查物業的樓契（查契），確保業權清晰，並準備好所有需要在土地註冊處登記的轉名文件。這是確保業權順利轉移的重要法律程序。
步驟六：繳付應繳的印花稅
律師會根據物業的作價或估值，以及轉名方式，計算出應繳的印花稅金額。稅款必須在指定期限內繳交予稅務局。完成繳稅後，轉讓文件才能送往土地註冊處進行註冊。
步驟七：到土地註冊處完成註冊，正式完成轉名手續
最後一步，律師會將所有已簽署及已繳付印花稅的文件，遞交到土地註冊處進行註冊。當土地註冊處完成登記後，物業的業權便正式轉移至新業主名下，整個物業轉名手續亦告完成。
辦理物業轉名所需文件一覽
為了讓流程更暢順，提早準備好所需文件十分重要。一般而言，你需要準備以下基本文件：
轉讓方及承讓方之身份證明文件
雙方的香港永久性居民身份證副本是必須的。
該物業的土地註冊處樓契副本
即是俗稱的「屋契」，這是證明物業業權的法律文件。如果樓契正由銀行保管，律師會協助安排處理。
已簽署的正式買賣合約或送贈契
這是執行轉名手續的核心法律文件，由律師草擬及安排簽署。
現有按揭或新造按揭的相關銀行文件
如果物業本身有按揭，需要提供現有的按揭文件。如新業主需要申請新按揭，則要準備入息證明、稅單等銀行要求的審批文件。
聯權共有（長命契）與分權共有物業的轉名注意事項
物業的持有方式，會對轉名程序帶來不同的要求。
聯權共有（長命契）轉名：必須所有業主同意
在「聯權共有」（俗稱「長命契」）的形式下，所有業主是「不分你我」，共同持有整個物業。因此，要進行任何業權轉讓，例如其中一位業主想「甩名」，必須得到全部聯權共有人的同意及簽署文件，缺一不可。
分權共有轉名：可獨立轉讓個人業權份額
在「分權共有」的形式下，每位業主都擁有物業的一個明確份額（例如各佔50%）。每位分權共有人都可以獨立決定如何處置自己的業權份額，無需得到其他業主的同意，便可以將自己持有的部分出售或轉贈給他人。
如何透過轉名手續更改物業持有方式（例如：聯權轉分權）
業權持有方式並非一成不變。業主可以透過特定的法律程序更改，最常見的是將「聯權共有」轉為「分權共有」。這可以透過所有聯權共有人簽訂一份「分割通知書」（Notice of Severance）並在土地註冊處登記來完成。在家庭資產規劃中，這是一個常見的步驟，建議就具體操作諮詢律師的專業意見。
物業轉名按揭攻略：現有按揭處理及新造按揭須知
處理物業轉名時，如果物業本身仍有按揭在身，整個流程就會涉及銀行的參與，這也是最多人感到困惑的部分。以下會詳細拆解處理現有按揭，以及新業主申請新按揭的各項須知和步驟，助你順利完成整個過程。
有按揭的物業如何轉名或甩名？
為何轉名前必須先取得承按銀行同意
首先，最重要的一點是，任何涉及業權變動的操作，都必須先通知並取得現有承按銀行的同意。因為銀行批出的按揭貸款，是以該物業作為抵押品。如果業權人有變，代表抵押品的擁有人改變了，這會直接影響銀行的風險。銀行需要確保新的業主同樣有足夠的還款能力，才會同意這次轉名。私自轉名會被視為違反按揭契據條款，銀行有權要求借款人立即全數清還貸款（call loan）。
處理現有按揭方法：轉按 vs 內部重組（重按）
取得銀行初步同意後，通常有兩種方法處理現有的按揭：
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轉按 (Remortgage)：這是最常見的做法。新業主向另一間銀行（或同一間銀行以全新客戶身份）申請新的按揭貸款，用這筆貸款來清還原有的按揭。好處是新業主可以尋找市場上利率最優惠、回贈最高的按揭計劃。整個過程與一般二手物業買賣的按揭申請相似。
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內部重組 (Internal Restructuring)：直接向現有承按銀行申請，要求更改借款人資料，例如移除其中一位聯名業主。這個做法的手續可能相對簡單，但未必能享有市場上最新的優惠利率或現金回贈。銀行會同樣要求新業主提供入息證明和進行壓力測試，審批標準與新申請基本一致。
甩名後，原業主作為新按揭擔保人的注意事項
在近親轉讓中，如果新業主（例如剛投身社會的子女）的入息不足以通過壓力測試，原業主（例如父母）可以擔任新按揭的擔保人。不過，擔任擔保人有幾點需要注意。首先，擔保人需要承擔全部的法律責任，如果新業主無法還款，銀行會直接向擔保人追討。其次，擔保人的身份會影響其未來的借貸能力，因為這筆擔保的貸款額會計算在其總債務中。最後，銀行對擔保人的年齡和入息同樣有要求。
新業主申請按揭：壓力測試及注意事項
銀行審批關鍵：入息證明、信貸紀錄與壓力測試
對於新業主而言，申請按揭的過程和一般買樓一樣，銀行主要審核三個核心範疇。第一是入息證明，新業主必須提供足夠和穩定的收入文件，例如稅單、糧單、銀行月結單等，以證明其還款能力。第二是信貸紀錄（TU），銀行會查閱申請人的信貸報告，確保沒有不良的還款紀錄。第三是壓力測試，申請人需要在現有利率基礎上加2%，計算出的每月供款額，不得高於其月入的60%。
「送契樓」申請按揭的年期限制（三年或五年）詳解
如果物業轉名是透過「送贈」（送契）方式進行，新業主在申請按揭時會遇到很大困難。因為根據《破產條例》，如果送贈人在送出物業的五年內破產，其破產管理官有權向法庭申請撤銷該送贈，用以償還債務。為了規避這個風險，大部分銀行都不會為五年內的「送契樓」批出按揭。部分銀行可能會在三年後考慮，但審批會非常嚴格。所以，如果新業主需要申請按揭，以「買賣」方式進行近親轉讓會是更穩妥的選擇。
處理物業轉名按揭的專家提示
如何提升物業轉名按揭的成功率
要確保物業轉名的按揭申請順利，可以預先做好幾項準備。第一，提早準備好所有入息證明文件，確保資料齊全。第二，新舊業主都應保持良好的信貸紀錄，避免逾期還款。第三，如果預計新業主的入息不足，應及早物色合適的擔保人並一同向銀行諮詢。第四，與律師和銀行保持緊密溝通，了解清楚每一步的程序和所需時間，有助掌握整個流程。
選擇最合適的轉按方案以節省利息及費用
如果選擇以轉按方式處理按揭，建議多花時間比較不同銀行的方案。不要只看眼前的現金回贈，也要仔細計算整個貸款期的總利息支出。不同銀行提供的按揭利率、罰息期、回贈條款都有差異。利用網上按揭計算機或諮詢專業的按揭顧問，可以幫助你找到最符合個人財務狀況、最能節省成本的方案。
物業轉名常見問題 (FAQ)
整個物業轉名流程一般需時多久？
物業轉名所需的時間，主要取決於個案的複雜程度，特別是是否涉及銀行按揭。如果物業本身沒有按揭，而且交易雙方已達成共識，整個流程可以相對迅速，一般約需一個半月。假如過程涉及解除現有按揭及申請新按揭，由於需要銀行審批，包括物業估價、審核新業主入息及進行壓力測試等，整個流程通常會延長至兩至三個月。當中，律師處理文件、銀行審批按揭，以及最後在土地註冊處完成註冊，都是影響時間的關鍵步驟。
完成物業轉名後，對申請公屋或居屋資格有何影響？
根據房屋委員會的現行規定，申請人在申請公屋或購買居屋前的指定期限內，不得擁有任何香港住宅物業的權益。在完成物業轉名手續後，原業主必須等待24個月（即兩年），才能重新符合資格遞交公屋或居屋申請。這個限制期的計算，是由簽署轉讓契據的日期開始。因此，計劃申請資助房屋的人士，必須準確計算時間，確保在申請時及其前的兩年內均沒有持有任何物業。
甩名後，何時才能回復「首次置業」身份以節省印花稅？
一旦物業轉名手續在土地註冊處正式完成註冊，原業主的名字從物業的業權紀錄上移除後，便會即時回復「首次置業」的身份。這代表他日後再購買任何住宅物業時，便可以採用稅率較低的「第二標準稅率」計算從價印花稅，從而節省可觀的稅款。關鍵在於交易必須正式完成及註冊，而不僅僅是簽署了買賣合約。
父母轉名物業給子女，應選擇買賣、送贈還是加入長命契？
這三種方法各有優劣，選擇哪一種最合適，需要視乎家庭的具體目標和財務狀況。
- 買賣轉讓：這是最常見的做法。子女作為買家，可以向銀行申請按揭，解決資金問題。印花稅可按較低的「第二標準稅率」計算。這種方式的法律及財務程序最為清晰。
- 無償送贈：過程不涉及樓價支付，但印花稅仍需根據物業當時的市場估值來繳付。最大的限制是物業會成為「送契樓」，銀行在往後三至五年內普遍不會為這類物業批出按揭。此方法較適合資金充裕，且短期內無需為物業融資的家庭。
- 加入長命契：這並非完全的業權轉讓，而是將子女的名字加入成為聯權共有人。此舉主要用於遺產規劃，當其中一方離世，物業權益會自動歸另一方所有。但這無法達到讓父母「甩名」以回復首置身份的目的。
總結而言，如果目標是回復首置身份及需要申請按揭，買賣是最穩妥的選擇；如果只為資產傳承且資金充裕，可考慮送贈；長命契則適用於遺產安排。
物業轉名會否涉及額外印花稅（SSD）或利得稅？
在一般的近親物業轉名個案中，通常不會涉及這兩種稅項。
- 額外印花稅 (SSD)：根據現行法例，假如物業在購入後兩年內轉售，便須繳付額外印花稅。不過，近親之間（包括父母、子女、配偶及兄弟姊妹）的物業轉讓，可以獲得豁免，因此無需繳付SSD。
- 利得稅：利得稅主要針對從買賣物業中獲利的商業行為。如果該物業一直用作自住或長線收租，相關的轉讓會被視為資本資產的處置，而香港並沒有資本增值稅，所以一般無需繳納利得稅。只有在稅務局有理由相信該交易屬於投機炒賣的商業行為時，才可能需要課稅，但這在家庭成員間的轉讓中極為罕見。