自2025年2月28日金管局宣布暫停實施物業按揭壓力測試後，市場普遍關心：這是否意味著買樓從此變得更容易？上車門檻真的降低了嗎？答案並非簡單的「是」或「否」。雖然取消壓力測試看似為置業人士鬆綁，但銀行的審批核心已全面轉向「供款與入息比率」(DSR)。準買家對DSR的計算、入息與債務的定義稍有誤解，隨時會影響最終的貸款額，甚至導致估價不足。本文將為您全面拆解2025年最新的按揭要求，從5大重點入手，深入剖析暫停壓力測試後的實際影響、DSR的精準入息與債務計算方法，並提供獨家的「壓力測試計算機」，助您評估現時最高貸款額之餘，更能模擬未來政策變動下的財務狀況，讓您在置業路上運籌帷幄。
壓力測試最新動態：2025年2月28日起已暫停實施
關於買樓的壓力測試，市場迎來了重大更新。自2025年2月28日起，香港金融管理局（金管局）已正式宣布暫停實施這項推行多年的按揭壓力測試要求。這項變動對所有準備置業的人士，都帶來了直接而深遠的影響。
政策變動核心：金管局為何暫停壓力測試？
你可能會好奇，為什麼金管局會在此時作出這個決定。這項政策調整的主要原因，與宏觀經濟環境的變化息息相關。
暫停背景：預期美國加息週期見頂
政策變動的核心背景，是市場普遍預期美國的加息週期已經見頂。由於港元與美元掛鈎，本港的按揭利率走勢很大程度上受美國利率影響。當美國利率進一步大幅上升的可能性降低時，金管局認為，本港按揭利率持續攀升的風險也相應減低。因此，原先用作防範利率飆升風險的壓力測試要求，其存在的逼切性亦隨之下降，從而為暫停實施提供了合適的時機。
適用範圍：此變動對哪些物業交易生效？
這項新措施並非對所有人都生效，關鍵在於簽訂臨時買賣合約的日期。只要你的臨時買賣合約是在2025年2月28日或之後簽訂的，所有住宅物業的按揭申請，就無需再進行壓力測試。
暫停壓力測試對買樓的影響：置業人士須知
暫停壓力測試，對正在計劃買樓的你來說，最實際的影響體現在按揭審批的流程和結果上。
審批簡化：現時銀行按揭審批的核心標準
壓力測試暫停後，銀行的按揭審批流程變得更為直接。現在，審批的核心標準回歸到最基本的「供款與入息比率」（Debt-to-Servicing Ratio, DSR）。簡單來說，銀行主要審核你的每月總供款額，是否在你每月總收入的50%或以下（非首次置業或有其他按揭在身則為40%）。少了模擬加息後再計算的關卡，整個審批標準變得更清晰。
實際好處：借貸能力是否因此提升？
答案是肯定的。過往，很多申請人的收入足以應付實際的按揭供款，卻因為無法通過模擬加息2厘後的壓力測試門檻，而被逼降低貸款額。如今這道門檻被移除，申請人的借貸能力直接與其基本還款能力掛鈎。對於收入處於「邊緣」位置的買家，現在能夠借到更高的貸款額，置業的預算也因此變得更為寬鬆。在考慮壓力測試2025年的潛在變化前，現時的確是較佳的入市時機。
買樓按揭審批關鍵：深入解析「供款與入息比率」(DSR)要求
雖然政府暫停了買樓的壓力測試要求，審批程序看似簡化，但是銀行並未因此放鬆。現時，銀行會將所有焦點集中在一個核心指標上，就是「供款與入息比率」（Debt-to-Service Ratio, DSR）。這項指標是決定您最終能否獲批按揭，以及貸款額多少的關鍵。想順利置業，就必須先理解清楚DSR的計算方式。
DSR的計算公式與現行要求
DSR的計算公式非常直接：(每月總債務供款額 ÷ 每月總入息) x 100%。這個百分比反映了您的收入中有多少比例是用於償還債務。根據金管局的指引，不同身份的申請人，DSR的上限亦有所不同。
首次置業人士：DSR上限為50%
如果您是首次置業，並且沒有為任何人做按揭擔保，那麼您的DSR上限會是50%。換句話說，您所有債務的每月總還款額，不能超過您每月總收入的一半。這是目前最基本的門檻。
非首次置業或擔保人：DSR上限收緊至40%
如果您已經持有其他按揭物業，或者正在為他人的按揭做擔保人，銀行在審批上會更加審慎。在這種情況下，DSR的上限會收緊至40%。因為您已有的財務責任增加了銀行的風險評估，所以要求自然更嚴格。
如何準確計算您的「入息」？
「入息」的定義並非只是月薪這麼簡單，銀行有一套嚴謹的標準來評估申請人的還款能力。
固定收入人士：糧單、稅單及銀行月結單的計算方式
對於有固定月薪的「打工仔」而言，計算方式最為簡單。您需要準備最近三個月的糧單、顯示薪金入帳的銀行月結單，以及最新的稅務局評稅通知書（稅單）。銀行會以這些文件來核實一個穩定而持續的收入水平。如果您的花紅或雙糧並非固定發放，銀行通常會將過去一至兩年的總額除以12或24個月，再計入平均月薪之中。
非固定收入人士（佣金、自僱）：銀行如何評估及可能存在的折扣
如果您的收入主要來自佣金、或是自僱人士，銀行的評估會相對複雜。您需要提供更長時間的證明，通常至少是六個月，甚至長達兩年的收入紀錄及相關的銀行月結單。銀行會計算出您的平均收入，但是為了管理收入不穩定的風險，很多時候會在這個平均數上打個折扣，例如只計算收入的六成至八成作為最終審批的基準。
租金收入與其他資產的計算方法
如果您有物業正在出租，租金收入也可以計入總入息。您需要提供有效的租約證明。銀行普遍會將租金收入打六至七折計算，以預留單位空置或租客欠租的風險緩衝。至於股票、基金等資產，雖然不能直接當作入息，但在部分情況下，銀行或會考慮其價值，作為還款能力的輔助證明，不過計算方法會更保守。
哪些「債務」會被納入DSR計算？
在計算DSR時，很多人只記得計算樓宇按揭的供款，卻忽略了生活中其他「隱藏債務」。
常見的隱藏債務：稅貸、學生貸款及信用卡分期
銀行會透過信貸報告（TU Report）查閱您所有的貸款紀錄。一些常見但容易被忽略的債務包括：稅務貸款、私人貸款、學生貸款，甚至是信用卡的現金分期或消費分期計劃。無論金額大小，只要是定期的還款，都會被計入「每月總債務供款額」之中。
這些債務如何影響您的最終借貸能力
這些債務會直接蠶食您的借貸能力。舉個例子，假設您的月入是$40,000，在50%的DSR上限下，您每月最多可用$20,000來還款。如果您本身有一筆$3,000的私人貸款月供，那麼您能用來供樓的金額就只剩下$17,000。這直接影響了您可以負擔的最高樓價和貸款額。在計劃買樓前，建議使用坊間的壓力測試計算機，輸入所有債務，準確評估自己的借貸能力。
壓力測試計算機：評估您現時及未來的借貸能力
雖然現時金管局已暫停壓力測試要求，但作為精明的準業主，為未來利率變動做好準備，絕對是財務規劃中重要的一環。一部專業的壓力測試計算機，正好能協助您準確評估現時及將來的借貸能力，為成功買樓增添信心。我們的計算機提供兩種模式，助您全面掌握自己的財務狀況。
使用計算機前需準備的財務資料
在您開始使用計算機之前，準備好以下幾項基本財務資料，計算結果會更加準確和貼近現實。這就像是為您的財務狀況做一次全面的身體檢查，讓您對自己的能力有更清晰的了解。
個人及家庭總入息（固定與非固定收入）
請準備好您和聯名申請人（如適用）的每月總收入證明。無論是您的固定月薪，還是佣金、花紅等非固定收入，都需要一個總和數字。如果您有租金等其他收入，也應該一併計算在內，這會直接影響您的還款能力。
現有每月總債務還款額（私人貸款、信用卡分期等）
這一步非常關鍵，請務必誠實計算所有現存的債務每月還款額。這包括但不限於私人貸款、學生貸款、稅務貸款，以及信用卡的每月分期還款。這些都會被銀行納入計算，直接影響最終批核的貸款額。
預計貸款額、按揭利率及還款年期
您需要對心儀物業的樓價有一個大概預算，從而估算出預計的貸款金額。同時，您可以參考市場上普遍的按揭利率（例如P按或H按的利率），並設定一個還款年期，一般最長為30年。這些都是計算每月供款的基本要素。
模式一：按現時「供款與入息比率」上限計算
在壓力測試暫停後，銀行審批按揭的核心標準，就是「供款與入息比率」（Debt Servicing Ratio, DSR）。這個模式完全按照現行規則，為您計算出最真實的借貸能力。
計算結果：您目前的最高可負擔貸款額
輸入上述資料後，計算機會根據現行的DSR上限（一般為50%），即時計算出您目前最高可以負擔的按揭貸款總額。這個數字讓您在尋找樓盤時有一個非常清晰的預算範圍，避免浪費時間在超出負擔能力的物業上。
解讀您的「供款與入息比率」(DSR)
計算機除了提供貸款額，還會顯示您的DSR百分比。簡單來說，如果您的DSR計算結果低於50%，就代表符合了基本的審批門檻。這個比率越低，代表您的財務狀況越穩健，銀行批核的信心也越大。
模式二：模擬未來壓力測試重啟情境（獨家功能）
雖然壓力測試要求暫停，但利率市場始終存在變數。一個全面的財務規劃，應該考慮到未來壓力測試2025年或之後重啟的可能性。這個獨家功能，就是為有遠見的您而設的風險評估工具。
自訂未來利率升幅（預設+2厘）
我們的計算機預設了過去壓力測試的標準，即在現有利率上增加2厘（2%）。您也可以根據自己對市場的預期，手動調整這個升幅，例如調整至+1.5厘或+2.5厘，讓模擬情境更貼合您的個人判斷。
計算結果：在壓力測試重啟情境下的財務狀況
這個模式會計算出，在模擬加息後，您的每月供款會增加到多少，以及您屆時的「供款與入息比率」是否仍然在過往要求的60%可接受範圍內。這有助您了解自己抵禦利率風險的能力。
個人化風險評估：顯示您的財務「緩衝空間」或「潛在缺口」
計算結果不只是一個數字，更是一份個人化的風險評估。它會清晰地顯示，您的入息距離壓力測試下的最低要求還有多少「緩衝空間」。或者，如果差距太大，會提示您存在多少「潛在缺口」，讓您及早為買樓做好更周全的財務準備。
特殊情況下的按揭審批與DSR要求
雖然現時買樓已經暫停壓力測試，但銀行在審批按揭時，對某些特殊情況的申請人依然有更嚴格的標準。如果你並非首次置業，或者需要為家人作擔保，了解這些獨有的審批要求就非常重要。
非首次置業人士（換樓客）的審批要求
對於已經持有物業或者正在「先買後賣」的換樓客，銀行審批按揭的門檻會顯著提高。
按揭成數下調的影響
最直接的影響是按揭成數會被下調。一般首次置業人士最高可申請七成按揭，但非首次置業人士的按揭成數上限，通常會下調至六成。這代表你需要準備更充裕的首期資金，才能順利完成交易。
DSR要求更嚴格的實際計算
除了首期，供款與入息比率 (DSR) 的要求也更加嚴格。首次置業人士的 DSR 上限是月入的50%，但非首次置業人士則會收緊至40%。舉個例子，假設每月供款是20,000元，首次置業人士的最低月入要求是40,000元 (20,000元 / 50%)。不過，非首次置業人士的月入則需要達到50,000元 (20,000元 / 40%)，門檻明顯更高。
成為按揭擔保人的深遠影響
為家人做按揭擔保人，看似只是簡單地提供協助，但這個決定會對你自身的財務未來產生長遠影響。
對擔保人自身未來置業能力的限制
當你成為擔保人後，銀行會將你視為已有按揭在身的人士。這代表你將來自己買樓時，會同樣面對上述非首次置業的嚴格標準，即按揭成數下調及DSR上限收緊至40%。你的借貸能力會因此大打折扣，原本能夠負擔的物業，可能會變得遙不可及。
擔保人的收入如何與申請人合併計算
擔保人的作用，是將自己的收入與按揭申請人的收入合併，用作計算DSR。例如，申請人月入30,000元，擔保人月入40,000元，銀行就會以70,000元的總收入去計算還款能力。這個方法可以有效幫助收入不足的申請人通過審批，但擔保人必須清楚了解自己需要承擔的責任與後果。
申請高成數按揭保險計劃 (MIP)
對於首期資金不足的買家，申請按揭保險計劃（MIP）可以獲取高成數按揭，是實現置業夢想的熱門途徑。
現況：暫停壓力測試下的MIP審批標準
在壓力測試暫停後，申請按揭保險的審批標準也變得更為直接。現在的核心標準是申請人的供款與入息比率 (DSR) 不能超過月入的50%。雖然舊有的壓力測試要求不再適用，但按揭保險公司依然會嚴格審核申請人的還款能力，確保信貸風險受控。在計劃壓力測試2025年或之後的置業預算時，大家應善用壓力測試計算機，準確評估自己的DSR水平。
按揭保險對申請人收入類型的要求
一個很重要的細節是，按揭保險公司對申請人的收入類型有偏好。一般來說，擁有穩定糧單的固定收入人士，會較容易獲批。如果你的收入主要來自佣金、花紅或自僱等非固定收入，審批過程可能會較為複雜，甚至有機會被拒絕。銀行在計算這類收入時，通常會將過去一段時間的平均收入打折扣計算，這會直接影響你的最終借貸額。
壓力測試要求回顧：暫停前的核心概念與計算原理
雖然現時買樓已暫停實施壓力測試，但了解過往的壓力測試要求，仍然是評估個人財務穩健度的重要參考指標。畢竟，政策有機會在未來，例如壓力測試2025年或之後因應市況而重啟，所以掌握其核心計算原理，對長遠的置業規劃百利而無一害。簡單來說，壓力測試就是一套確保借款人在利率上升時，仍然具備足夠還款能力的審核標準。
壓力測試的雙重關卡（暫停前標準）
在暫停實施之前，銀行審批按揭申請，主要依賴一套雙重關卡機制。申請人必須同時通過這兩關，才能成功獲批貸款。這個設計旨在建立一個財務安全網，減低借貸風險。
第一關：基本「供款與入息比率」(DSR) 不超過月入50%
第一關是基本的還款能力評估。根據當時金管局的指引，申請人所有債務的每月總供款額，包括申請中的按揭貸款，不可以超過每月總入息的50%。這是最基本的門檻，用來衡量申請人當前的財務負擔水平。
第二關：模擬加息2厘後的壓力測試，供款不超過月入60%
第二關就是真正的壓力測試。銀行會假設當前的按揭利率上升2厘（即2%），然後重新計算每月供款。在這個模擬的加息情境下，新的每月供款額不可以超過每月總入息的60%。這一關的目的，是確保申請人在未來利率波動時，財政狀況不會陷入困境。
壓力測試計算步驟詳解（附設例子）
要更具體地理解壓力測試的計算方式，我們可以透過一個簡單例子來逐步拆解。假設您打算申請一筆400萬港元的按揭貸款，還款期為30年，當時的實際按揭利率為3.5%。
步驟一：計算基本每月供款額
首先，根據貸款額（400萬）、年期（30年）和利率（3.5%），計算出基本的每月供款額。
每月供款額約為：$17,961
步驟二：計算符合DSR 50%的最低月入要求
接著，根據第一關的要求，這個供款額不能超過月入的50%。
最低月入要求 = $17,961 ÷ 50% = $35,922
步驟三：計算模擬加息2厘後的「壓力測試」供款額
然後，我們進入壓力測試的環節。將原有利率加上2厘，即3.5% + 2% = 5.5%。用這個新的利率計算壓力下的每月供款。
壓力測試下的每月供款額約為：$22,711
步驟四：計算符合壓力測試60%門檻的最終入息要求
最後，根據第二關的要求，壓力下的供款額不能超過月入的60%。
最終入息要求 = $22,711 ÷ 60% = $37,852
在這個例子中，申請人必須同時滿足兩個條件。由於步驟四計算出的入息要求（$37,852）高於步驟二的要求（$35,922），因此申請人的每月總收入最少需要達到$37,852，才能通過當時的壓力測試要求。現在市面上有不少壓力測試計算機工具，可以幫助您快速完成這些繁複的計算。
關於按揭壓力測試及審批的常見問題 (FAQ)
即使現時買樓已暫停壓力測試，但在申請按揭時，仍然有不少細節需要注意。我們整理了一些關於按揭審批的常見疑問，幫助您更順利地完成置業規劃。
未能符合「供款與入息比率」(DSR)要求應如何處理？
當您使用壓力測試計算機初步評估後，發現自己的收入未能通過銀行50%的「供款與入息比率」要求，可以考慮以下幾個實際可行的方案。
方案一：增加首期，減少貸款額
這是最直接的方法。當您投入更多首期資金時，所需要的貸款金額自然會減少。貸款額降低，每月還款額亦隨之下降，這樣便能有效降低您的「供款與入息比率」，使其更容易達到銀行的審批標準。需要留意的是，增加的首期資金最好來自個人儲蓄或資產，而不是其他借貸，否則會增加您的總負債。
方案二：尋找合資格的按揭擔保人
如果首期資金有限，可以考慮邀請一位財務狀況穩健的近親（通常是父母、配偶或兄弟姊妹）擔任按揭擔保人。銀行在審批時，會將您與擔保人的收入合併計算，從而大幅提高總入息，讓「供款與入息比率」符合要求。不過，成為擔保人是一項長遠的法律承諾，亦會影響擔保人自己未來的借貸能力，事前必須與對方有充分溝通。
方案三：清還部分短期債務以改善DSR
銀行的「供款與入息比率」計算，會將您所有的債務還款計算在內，例如私人貸款、信用卡分期、學生貸款等。如果在申請按揭前，先行清還部分或全部短期債務，就可以減少每月總還款額，從而改善DSR數字。這一步能直接向銀行證明您有良好的財務管理能力，有助提升審批成功率。
資助房屋（如居屋、綠置居）需要通過壓力測試嗎？
購買由房委會或房協擔保的一手資助房屋，例如新居屋和綠置居，申請人並不需要通過銀行的壓力測試要求。原因是這類按揭由政府機構提供了還款擔保，大大減低了銀行的信貸風險。因此，銀行對其按揭審批會相對寬鬆，這也是資助房屋的一大優勢。
發展商「呼吸Plan」按揭的審批要求與銀行的分別？
發展商提供的「呼吸Plan」按揭，通常由其旗下或關聯的財務公司批出。這些財務公司並不受香港金融管理局規管，因此它們不需要跟隨銀行的指引，包括「供款與入息比率」的上限要求，審批標準自然較為寬鬆。不過，這類計劃的代價是按揭利率通常在「蜜月期」後會大幅抽升，長遠利息開支可能遠高於傳統銀行按揭，選擇前必須仔細計算清楚。