金管局於2025年2月宣佈暫停實施多年的壓力測試，對一眾準業主而言無疑是重大喜訊。然而，這是否意味著申請按揭從此「無王管」？事實上，審批標準的核心，已全面轉移至更直接的「供款與入息比率」(DTI)。這項轉變，直接影響您最終可獲批的貸款額。
本文將為您全面拆解在壓力測試暫停後，最新的按揭審批準則。我們將由淺入深，教您如何準確計算DTI，並提供3大提升借貸力的實戰攻略，助您在申請按揭時做好萬全準備，順利獲批理想貸款額，成功上車。
壓力測試暫停！2025年最新按揭審批標準一覽
談到置業，買樓壓力測試向來是準業主最關注的一環。不過，金管局已宣布更新按揭政策，影響深遠的壓力測試 買樓規定亦有所調整。讓我們一起來看看，在買樓壓力測試 2025年的新規下，按揭審批標準到底出現了哪些具體變化。
金管局為何於2025年2月暫停壓力測試？
政策背景：加息周期見頂與市場環境考量
自金管局於2025年2月28日宣布暫停實施物業按揭貸款的壓力測試要求，市場反應相當熱烈。這項政策轉變的主要原因，是基於對宏觀經濟環境的判斷。金管局認為，美國聯邦儲備局的加息周期已近見頂，利率在未來進一步上升的可能性相對較低。加上本地樓市在過去一段時間持續調整，舊有的逆周期措施已無實施的必要。因此，暫停壓力測試是為了因應市場環境變化而作出的適時調整。
對首次置業及換樓人士的直接影響
暫停壓力測試，對置業人士最直接的影響就是入市門檻降低了。以往，申請人除了要符合基本的「供款與入息比率」外，還需通過利率假設上升2厘的壓力測試，這往往令不少準買家因入息未能達標而卻步。新措施實施後，申請人只需符合基本的供款與入息比率要求，意味著可以用相同的入息，借到比以往更高的貸款額，這對於資金相對緊絀的首次置業人士，或是需要換樓的家庭而言，無疑是個好消息。
現行核心審批準則：供款與入息比率 (DTI)
雖然壓力測試暫停了，但銀行審批按揭的核心準則——「供款與入息比率」（Debt-to-Income Ratio, DTI）依然存在。這是銀行評估您還款能力的最基本指標，亦是影響最終貸款額的關鍵。簡單來說，DTI的計算方式是將您每月的所有債務供款（包括新申請的按揭、私人貸款、信用卡分期等）加起來，再除以您的每月總入息。
首次置業人士DTI上限 (50%)
如果您是首次置業人士（即申請按揭時在香港沒有持有任何住宅物業），您的DTI上限會比較寬鬆。根據現行指引，您的每月總供款額不得超過每月總入息的50%。換句話說，如果您月入4萬元，您每月的總債務供款就不能超過2萬元。
非首次置業或擔保人DTI上限 (40%)
假如您並非首次置業，例如是換樓客，或者您本身已是其他按揭的擔保人，銀行在審批上會相對審慎。您的DTI上限將會收緊至40%。同樣以月入4萬元為例，您的每月總債務供款上限就會降至1萬6千元。這個差異直接影響到您的最高貸款額，所以在規劃置業或為家人作擔保前，必須仔細計算。
壓力測試暫停後，銀行為何仍有「隱形壓測」？
銀行內部風險評估機制
有一點需要留意，即使金管局已暫停統一的壓力測試要求，這並不代表銀行會完全忽視利率變動的風險。作為商業機構，銀行有責任管理自身的信貸風險。因此，不少銀行內部仍然會設有自己的風險評估機制，或可稱之為「隱形壓測」。它們可能會在DTI 50%的基準上，預留一定的緩衝空間，或對入息來源不穩定的申請人採用更審慎的審批標準。所以，即使您的買樓壓力測試計算結果剛好符合50%的門檻，銀行仍有最終的決定權。
如何為潛在加息風險作好財務準備
既然利率始終有波動的可能，為未來的財務狀況作好準備，才是明智之舉。在計算自己的負擔能力時，可以自行作一個簡單的預算。例如，在計算機上模擬現行利率增加0.5%至1%後，您的每月供款會增加多少，看看這個增幅是否在您的承受範圍之內。同時，建立一筆應急儲備金，金額最好能覆蓋3至6個月的供款及日常開支，這樣即使未來利率環境有變，您也能從容應對，享受安穩的置業生活。
供款與入息比率 (DTI) 計算全攻略與互動工具
雖然金管局已暫停硬性的買樓壓力測試，但銀行審批按揭的核心準則，也就是「供款與入息比率」（DTI），依然是決定您能否成功上車的關鍵。想知道在最新的買樓壓力測試 2025 政策下，銀行如何評估您的還款能力嗎？這部分會為您詳細拆解 DTI 的計算方法，讓您在申請按揭前做好準備。
如何準確計算您的「每月總入息」？
準確計算入息是成功申請按揭的第一步。銀行的計算方式會因應您的收入性質而有所不同，清楚了解這些準則，有助您更精準地評估自己的借貸力。
固定收入 (薪金、佣金、花紅、雙糧)
對於每月有固定薪金的受薪一族，計算方法相對直接。銀行主要會參考您最近三個月的糧單、銀行戶口紀錄和最新的稅單，來核實您的基本月薪。如果您的收入包含佣金、花紅或年終雙糧等非保證部分，銀行通常會將過去六至十二個月的總額平均計算，然後加到您的基本月薪之中，得出一個較全面的平均月入數字。
非固定收入 (自僱/Freelance) 的收入評估及常見折扣
如果您是自僱人士或自由工作者（Freelancer），銀行在評估您的收入時會比較審慎。您需要提供更長時間的證明文件，例如過去六至二十四個月的個人銀行戶口紀錄、商業登記證、已審核的財務報表及稅單。銀行會根據這些文件計算出您的平均每月收入，然後通常會再打一個折扣（例如七至八折）作最終計算，以反映收入的浮動性風險。
租金收入的計算準則 (已出租 vs. 擬出租)
物業租金是另一個可計算的收入來源。如果您持有的物業已經出租並附有生效的租約（已打釐印），銀行一般會將租金收入的七至八成計算為您的每月入息。如果您是計劃將新購入的單位或現有未出租的單位放租，銀行則會參考市場租金估價（擬出租租金），並以估價的六至七成作為您的額外收入。
哪些「每月總債務」必須計算在內？
計算DTI時，分母是您的總收入，分子就是您的總債務。很多人在計劃壓力測試買樓時，只計算了新申請的按揭供款，卻忽略了其他恆常債務。以下幾項都是銀行必定會計算在內的每月債務開支。
各類按揭供款 (新申請、現有、擔保)
這裡的按揭供款不單指您正在申請的新造按揭。如果您本身持有其他物業並有按揭在身，或您是家人朋友的按揭擔保人，這些現有的按揭及擔保的每月供款，都必須全數計入您的每月總債務之中。
私人貸款、稅貸及學生貸款
任何形式的私人分期貸款，包括銀行或財務公司的私人貸款、稅季貸款和學生貸款，其每月的還款額都會被視為您的固定債務，需要一併計算。
信用卡分期及結欠
如果您有使用信用卡進行現金或消費分期，每月的供款額會直接計入總債務。即使您沒有做分期，但如果每月都有大額的信用卡結欠（Card Balance），銀行亦可能會將結欠總額的某個百分比（例如3-5%）視為您的每月還款，從而影響您的借貸能力。
【互動計算機】即時計算您的最高貸款額及DTI
想知道自己的財務狀況能否通過銀行的審批？您可以使用以下的互動工具，輸入簡單資料，立即進行一次買樓壓力測試計算，初步掌握自己的借貸能力。
輸入：家庭總月入、每月總債務、還款年期
您只需輸入您（或與聯名申請人）的家庭總月入、現時所有每月債務的總還款額，以及期望的按揭還款年期（一般最長為30年），計算機就能為您進行評估。
輸出：最高可批貸款額、每月供款預算、DTI比率
計算結果會清晰顯示在現時的DTI要求下，您可以承造的最高貸款金額、預計的每月按揭供款，以及您目前的供款與入息比率。這個結果讓您對可負擔的樓價有一個實在的概念。
情景模擬：加薪、清卡數、聯名申請對借貸力的影響
這個工具最好玩的地方，就是您可以模擬不同情景。試試輸入您預期加薪後的收入，看看借貸力能提升多少？又或者，模擬清還所有信用卡分期後，您的最高貸款額會否增加？您亦可以嘗試加入聯名申請人，將兩人的收入合併計算，親身體驗家庭總收入增加後，對借貸力帶來的正面影響。
提升借貸力實戰攻略：三大策略順利通過銀行審批
雖然政府已公布暫停買樓壓力測試，但銀行基於風險管理，依然會嚴格審視供款與入息比率 (DTI)。想順利獲取理想的按揭貸款額，提升自己的借貸能力便成為關鍵。以下為你準備了三大實戰策略，助你在申請過程中更加得心應手，即使面對最新的買樓壓力測試 2025 標準或銀行內部審核，都能增加勝算。
策略一：增加可計算的家庭總收入
善用聯名申請人增加收入基礎
要提升家庭總收入，最直接的方法是增加聯名申請人。你可以考慮與有穩定收入的直系親屬（例如配偶、父母或兄弟姊妹）共同申請按揭。銀行在計算 DTI 時，會將所有申請人的收入合併計算，令總收入基礎擴大，從而可以承擔更高的每月供款。不過要注意，所有聯名申請人均會成為物業的共同業權人，並且需要共同承擔按揭的法律責任。
增加擔保人的資格要求、責任及影響
如果不想共享業權，增加擔保人是另一個選擇。擔保人本身不需要是業主，但需要有非常穩健的財務背景與還款能力。銀行會視乎擔保人的收入及現有債務，去評估他能否在主要借款人未能還款時，承擔起還款責任。成為擔保人的影響深遠，因為該筆按揭貸款同樣會記錄在擔保人的信貸報告上，並計入其個人 DTI，會直接影響他日後申請任何貸款（包括為自己置業進行壓力測試買樓）的能力。
策略二：降低每月總債務
申請按揭前清還高息短期貸款的重要性
在 DTI 的計算公式中，降低分母（總債務）與增加分子（總收入）同樣重要。在正式提交按揭申請前，應優先清還利息較高且年期較短的債務，例如私人貸款、稅務貸款或信用卡分期。這些貸款的每月還款額會直接蠶食你的借貸力。預早幾個月處理好這些賬目，讓信貸報告呈現一個更健康的財務狀況，對銀行審批有正面作用。
考慮以結餘轉戶整合債務以降低DTI
若你身上有多項卡數或私人貸款，可以考慮申請「結餘轉戶」貸款。這種貸款的原理是將你所有高息的零散債務，整合成一筆利息較低、還款期更長的貸款。這樣做的好處是，你每月的總還款額會顯著下降，從而直接降低 DTI 計算中的「每月總債務」數字，讓你有更大的空間去承擔新的按揭供款。
策略三：選擇合適的按揭計劃
延長還款年期對每月供款及DTI的影響
選擇一個較長的還款年期（例如由25年延長至30年），是降低每月供款的有效方法。由於總貸款額攤分在更長的年期中償還，每月的供款金額自然會減少，這有助於你更容易符合 DTI 的要求。當然，延長還款期也意味著整個貸款期的總利息支出會有所增加，申請時需要權衡長遠的利息成本與眼前的入市能力。
善用按揭保險計劃提高貸款額
對於首期資金有限的首次置業人士，按揭保險計劃是達成目標的重要工具。透過申請按揭保險，你可以向銀行申請高達九成的按揭貸款，大大減輕首期負擔。雖然總貸款額增加會令每月供款上升，但它讓你能夠購入原本可能無法負擔的物業。只要你的收入能夠通過銀行的 DTI 審核，善用按揭保險就能有效提高實際的購買力。
不同身份申請人須知：按揭申請的特殊考量
不同背景的申請人，在申請按揭時會面對截然不同的審批標準與考量。了解自己的身份類別所對應的規則，是成功申請按揭的第一步。
首次置業人士
善用50% DTI上限及按揭保險的優勢
對於首次置業人士，監管機構給予了較寬鬆的指引，其供款與入息比率（DTI）上限為50%。這代表每月總供款不能超過總收入的一半。結合按揭保險計劃，首次置業人士可以申請高達九成的按揭，大幅減輕首期負擔。在買樓壓力測試 2025年暫停後，這個50%的DTI比率就成為了銀行審批的核心指標，是上車人士必須掌握的黃金定律。
非首次置業人士 (換樓客)
DTI比率收緊至40%的實際影響及應對
換樓客或已持有其他按揭物業的人士，則需要面對更嚴格的審批門檻。他們的DTI比率上限會由50%收緊至40%。這代表即使收入相同，其最高貸款額也會顯著減少。舉例來說，月入5萬元的首置客，每月總供款上限是2.5萬元；但對於換樓客，上限則降至2萬元，直接影響其購買力。應對方法包括先賣出舊有物業再買入，以恢復首次置業身份，或準備更充裕的首期資金，減少貸款額。
自僱及非固定收入人士
如何準備充足的入息證明文件
銀行在評估自僱或非固定收入人士（例如Freelancer、保險經紀）的還款能力時，態度會比較審慎。申請人需要準備更詳盡的文件，例如過去最少6個月的個人銀行戶口紀錄、最近1至2年的稅單及利得稅計算表，以證明收入的穩定性。銀行通常會將過去6至12個月的平均收入再打折扣（例如七至八折）作計算，以反映收入的波動性，因此準備充足文件非常重要。
按揭保險公司對非固定收入的審批取態
值得留意的是，按揭保險公司對非固定收入的審批非常嚴格。申請人通常需要是固定受薪人士，才能獲批高成數按揭。這意味著自僱人士一般較難透過按揭保險申請八成或九成按揭，在部署上應預留更多首期資金。
作為擔保人
擔保責任如何影響自己未來的按揭申請
為他人作擔保人，等於將對方的債務揹在自己身上。當您自己未來需要申請按揭時，銀行在進行買樓壓力測試計算時，會將您擔保的按揭供款一併計入您的總債務之中。更重要的是，您將被視為「非首次置業人士」。這不單止令您自己的DTI上限收緊至40%，也可能影響未來置業時需要繳付的印花稅階，這個對未來進行壓力測試買樓的部署有深遠影響。
溫故知新：舊有「壓力測試」機制回顧
雖然金管局已經暫停了買樓壓力測試，但了解這個曾經是無數準業主「必修課」的機制，對我們理解現時銀行的按揭審批思維，仍然非常有幫助。這個機制可以說是一代人的集體回憶，讓我們一起回顧一下舊有的壓力測試買樓是如何運作的。
壓力測試的設立目的與歷史演變
壓力測試並不是一開始就存在的。它是在2010年，為了應對當時熾熱的樓市，由金管局引入的一項逆周期措施。設立的主要目的，是確保借款人在利率上升的環境下，仍然有足夠的財務能力去應付按揭供款，從而管理好銀行的信貸風險，維持金融體系的穩定。
這個機制的嚴格程度也隨著市場環境而改變。最初是要求在現有利率基礎上，假設利率上升2厘後，供款佔入息比率不能超過60%。在樓市高峰期，更一度收緊至假設加息3厘。直到後來市況轉變，才放寬回加息2厘的標準，直至2025年2月底正式暫停。
舊制計算方法詳解 (附真實例子)
要完全理解舊有的買樓壓力測試計算方法，我們可以將它想像成一個需要連過兩關的遊戲。申請人必須同時通過這兩關，才能成功獲批按揭。
第一關：基本供款與入息比率要求
這一關其實就是我們現在仍然需要遵守的「供款與入息比率」（DTI）。它的要求很直接，就是在當前的按揭利率下，申請人所有債務的每月總供款額（包括新申請的按揭），不可以超過每月總入息的50%。
例如，假設貸款額400萬，利率為4.125%，分30年還款，每月供款約$19,426。
根據DTI 50%的要求，申請人的最低月入便需要是：
$19,426 ÷ 50% = $38,852
第二關：假設利率上升2厘後的供款上限
這一關就是真正的「壓力測試」核心。它要求在現行利率的基礎上，額外增加2個百分點（2厘）來計算一個新的「壓力下」每月供款。然後，這個新的供款額不可以超過申請人每月總入息的60%。
沿用上面的例子，假設利率上升2厘至6.125% (4.125% + 2%)。
在壓力下的每月供款會增加至約$24,306。
根據壓測60%的要求，申請人的最低月入便需要是：
$24,306 ÷ 60% = $40,510
換句話說，在舊制下，這位申請人的月入必須達到$40,510，才能同時通過兩關測試，獲取400萬的貸款。這就是整個壓力測試計算的邏輯。
關於暫停壓力測試的常見問題 (FAQ)
自從金管局宣布暫停買樓壓力測試後，市場上出現了許多疑問。我們整理了幾個大家最關心的問題，希望可以幫你更清晰地了解現時的按揭市場。
Q1：暫停壓測後，銀行是否完全不考慮加息風險？
這是一個很常見的迷思。事實上，金管局暫停的是劃一的「假設利率上升2厘」這項監管要求，但是銀行作為商業機構，本身的風險評估從未停止。銀行內部依然有自己的一套信貸審批機制，用來評估申請人的還款能力。
它們會綜合考慮你的入息穩定性、信貸紀錄、現有總債務水平等因素。所以，雖然不用再硬性通過壓力測試，銀行依然會審慎評估你的財務狀況是否能抵禦潛在的利率波動。你可以理解成，官方的公開考試取消了，但是每間銀行仍有自己的內部評核。
Q2：發展商「呼吸Plan」按揭，需要通過DTI測試嗎？
這要看「呼吸Plan」的具體結構。如果整個按揭貸款完全由不受金管局監管的發展商旗下財務公司提供，那麼理論上它不需要跟隨銀行的DTI（供款與入息比率）審批準則。
但是，市場上很多「呼吸Plan」是「銀行一按」加上「發展商二按」的組合。在這種情況下，由銀行負責的「一按」部分，就必須嚴格遵守金管局的指引，申請人需要通過DTI測試。所以，在考慮這類計劃時，一定要問清楚貸款結構，了解哪一部分由銀行承造，才能準確評估自己的壓力測試買樓資格。
Q3：如果我的首期資金來自私人貸款，會如何影響審批？
這會對按揭審批構成相當大的負面影響。銀行審批按揭時，非常重視首期資金的來源，目的是確認申請人有足夠的儲蓄能力和財務紀律。
如果你的首期是透過私人貸款借來的，銀行會將這筆貸款的每月還款額，直接計入你的「每月總債務」之中。這樣一來，你的DTI比率會馬上上升，大幅削減你的最終貸款額。進行買樓壓力測試計算時，任何額外債務都會直接降低借貸力，即使在壓力測試2025年暫停後，這個DTI計算原則依然不變。所以，銀行期望看到的是來自個人儲蓄或家庭資助的「乾淨」首期。
Q4：為家人作擔保後，會如何影響我自己的按揭申請？
為家人作擔保人，等於是將對方的按揭債務背在自己身上，這會對你自己的按揭申請帶來兩個直接影響。
第一，在計算你的DTI時，銀行會將你所擔保的按揭每月供款額，全數視為你的個人債務。這會顯著提高你的總負債，降低你的借貸能力。
第二，由於你已經是另一宗按揭的擔保人，你將會失去「首次置業」的身份。當你日後為自己申請按揭時，DTI上限會由50%收緊至40%，審批標準變得更加嚴格。
Q5：暫停壓力測試是永久措施嗎？未來會否重啟？
暫停買樓壓力測試並非一項永久措施。壓力測試本身是金管局因應市場環境而推出的逆周期措施，目的是在樓市熾熱及利率偏低時，管理銀行的信貸風險。
金管局在2025年決定暫停，主要考慮是美國加息周期已近見頂，未來利率進一步上升的風險降低。但是，這項政策工具依然存在。如果未來市場環境逆轉，例如樓市再次出現過熱跡象，或者利率重回上升軌道，金管局絕對有可能因應市況，重新啟動壓力測試要求。