「上車」置業，首期預算往往是最大關卡。想借盡按揭成數，特別是市場熱議的9成按揭，以減輕首期負擔？隨著金融管理局（金管局）放寬逆周期措施，劃一按揭成數上限及暫停壓力測試，置業門檻看似降低。然而，實際可借貸的成數並非一成不變，而是受多個關鍵因素影響。單是「首置」身份、固定月薪，並不足以保證獲批最高按揭成數。本文將為你提供最全面的按揭成數攻略，從金管局最新基本要求、突破上限必備的按揭保險計劃，到深入剖析影響你貸款額的5大關鍵因素（包括入息、身份、物業類型等），並附上各類物業及不同樓價的按揭成數上限一覽表，助你在簽訂臨時買賣合約前，精準計算出最高貸款額，做好周全的財務預算。
最新按揭成數基本盤：金管局政策與計算方法
談及買樓，按揭成數絕對是第一件需要弄清楚的事。它直接決定了你的首期預算和最高貸款額。自2025年2月金管局宣布重大調整後，整個按揭市場的基本規則已變得更清晰和統一，這對計劃在未來，例如按揭成數2025年置業的你來說，是必須掌握的核心資訊。
金管局逆周期措施放寬：劃一7成按揭上限
過去，銀行的按揭成數上限會因應樓價、物業類型和申請人身份而變得相當複雜。但現在，金管局已大幅簡化了規則，為市場定下一個清晰的基礎。
住宅及非住宅物業銀行按揭成數上限解讀
新政策最核心的改變，是將價值3,000萬港元或以下的住宅物業，其基本按揭成數上限劃一提升至7成。這個標準同樣適用於所有非住宅物業，包括工商舖及車位。換言之，無論你看中的是住宅單位還是商舖，在不申請按揭保險的情況下，銀行最高可以借出物業價值的70%。
自住、投資及出租物業按揭成數劃一標準釐清
另一項重要的簡化，是取消了過往對不同用途物業的差別對待。在新制下，不論物業是用於自住、投資，還是打算將物業作按揭成數出租用途，按揭成數上限均為7成。這規定同樣適用於所有申請人，無論你是首次置業，還是已經持有物業的換樓客或投資者，基準都是一致的。
壓力測試暫停：供款與入息比率 (DSR) 上限為50%
除了放寬按揭成數，金管局亦宣布暫停實施多年的「壓力測試」。這意味著銀行在審批按揭時，不再需要假設利率上升2厘來計算你的還款能力。取而代之，銀行只會用單一的「供款與入息比率」（DSR）作為審批標準，上限為50%。
供款與入息比率 (DSR) 計算方法
DSR的計算方法十分直接，就是將你每月的總債務供款，除以你每月的總收入。
計算公式： (每月總債務供款 / 每月總入息) x 100% ≤ 50%
「每月總債務供款」包括新申請的按揭供款、其他私人貸款、信用卡分期等所有債務支出。「每月總入息」則涵蓋你的固定月薪、佣金、花紅、租金收入等。只要計算出來的結果不高於50%，你就符合了還款能力的基本要求。
取消壓力測試對換樓及投資客的實際影響
取消壓力測試，對換樓客和投資者的影響尤其顯著。以往，如果申請人本身有未供完的按揭，其DSR上限會被收緊。現在這項規定亦已取消。這讓持有多個物業的業主在申請新按揭時，其借貸能力獲得了很大的釋放，入市或換樓的財務彈性都增加了不少。
如何計算我的最高貸款額？
了解以上規則後，你就可以為自己進行初步評估，計算出可承造的最高貸款額。這個金額主要由兩個因素的較低者決定：物業價值的按揭成數上限，以及你個人收入所通過的DSR上限。
快速評估清單：按身份、收入及物業類型判斷可借金額
你可以跟隨以下步驟作快速評估：
1. 釐定按揭成數：以7成為基本盤。若你是符合資格的首次置業人士，並打算購買指定樓價內的物業，則可以考慮透過按揭保險申請高達9成的按揭（這部分我們稍後會詳細拆解）。
2. 計算物業為本的貸款額：將物業估價乘以你的適用按揭成數。例如一個1,000萬的單位，7成按揭的貸款額就是700萬。
3. 計算收入為本的貸款額：用你的「每月總入息 x 50%」計算出每月最高還款額。然後，你可以利用網上按揭計算機，根據當前利率和最長30年還款期，反推出這個還款額所對應的最高貸款總額。
4. 取兩者之中的較低者：銀行最終批出的貸款額，將會是以上兩個計算結果中較低的一個。
為何簽署臨約前，準確評估按揭成數至關重要？
進行準確的預先評估，是簽署臨時買賣合約前必須完成的功課。因為一旦簽署臨約並支付訂金後，才發現銀行批出的按揭貸款額不足預期，你便需要臨時籌集更多首期資金（俗稱「抬錢上會」）。若無法解決差額，最終可能導致交易告吹，甚至會損失已付的訂金，後果可以相當嚴重。
突破7成上限：申請按揭保險（MIP）獲取高成數按揭
當銀行基本的按揭成數上限設定在七成時，要突破這個限制，關鍵就在於申請按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，簡稱MIP）。這個計劃可以說是為首期資金相對有限的置業人士打開方便之門，讓申請高達九成的按揭成數成為可能，實現置業目標。
甚麼是按揭保險計劃 (MIP)？
按揭保險計劃是一個讓你能向銀行申請更高成數按揭的工具。簡單來說，你向保險公司支付一筆保費，保險公司就會為銀行因為批出高成數按揭而需要承擔的額外風險提供保障。
核心作用解構：按揭保險是保障銀行，而非買家
這裡有一個很重要的概念需要釐清，按揭保險保障的對象是「銀行」，而不是你這位買家。因為有了這份保險，銀行才放心借出超過金管局規定的成數上限。萬一不幸出現斷供情況，物業被銀行收回拍賣後仍不足以償還所有貸款，保險公司就會向銀行賠償差額。所以，它是一個讓銀行安心借貸的工具。
主要提供機構：香港按證保險有限公司 (HKMC)
在香港，提供按揭保險計劃的主要機構是香港按證保險有限公司（HKMC Insurance Limited），一般簡稱為「按證公司」。市面上絕大部分銀行的高成數按揭申請，都是與按證公司合作處理的。
各樓價按揭保險成數上限（一覽表）
不同樓價的物業，可申請的最高按揭成數上限都有所不同。以下為你整理了一個清晰的按揭成數表，讓你對最新的按揭成數2025年政策有更清晰的了解。
1,000萬或以下物業：申請9成按揭的條件 (首置、自住、固定收入)
如果你的物業樓價在1,000萬港元或以下，就有機會申請最高九成按揭。不過，要成功申請按揭成數9成，你需要同時符合三個主要條件：首先，必須是首次置業人士；其次，物業必須是自住用途；最後，申請人需要有固定收入。
1,000萬至1,125萬物業：可申請80%-90%按揭 (貸款上限900萬)
對於樓價介乎1,000萬至1,125萬港元的物業，按揭成數會以貸款額上限900萬港元為基準計算，實際成數介乎80%至90%之間。例如一個1,100萬的單位，貸款900萬，按揭成數就是大約82%。
1,125萬至1,500萬物業：最高可申請80%按揭
當樓價再高一些，在1,125萬至1,500萬港元這個區間，最高按揭成數則為80%。
1,500萬至1,715萬物業：可申請70%-80%按揭 (貸款上限1,200萬)
樓價在1,500萬至1,715萬港元的物業，按揭成數上限會以貸款額1,200萬港元為基準，實際成數介乎70%至80%之間。
1,715萬至3,000萬物業：最高可申請70%按揭
如果物業價值在1,715萬至3,000萬港元，最高按揭成數則與一般銀行按揭看齊，為70%。
按揭保費分析：三種支付方式如何選擇？
申請按揭保險需要支付保費，而支付方式主要有三種，你可以根據自己的財務狀況來選擇最合適的一種。
比較一次付清、加借入貸款、年繳三種方式
第一種是「一次付清」，在提取按揭貸款時一筆過繳交所有保費，好處是總利息支出較低，但前期需要準備較多現金。第二種是「加借入貸款」，將保費總額加到按揭貸款中一同分期償還，好處是能減輕初期的現金壓力，但總利息會增加。第三種是「年繳」，每年支付一次，但這種方式現時較為少見。
如何根據現金流及轉按計劃，選擇最佳保費方案
如何選擇？主要視乎你的現金流和未來計劃。如果你手頭現金充裕，一次付清可以節省利息。如果你想保留更多現金作裝修或其他用途，將保費加借入貸款中會是較靈活的選擇。同時，如果你預計幾年內可能會轉按或賣樓，也需要將下面的退保機制考慮在內。
退保機制：三年內轉按可獲部分保費退還
這是一個很實用的機制。如果你選擇一次付清或加借方式支付保費，並且在三年內提早還清全部按揭貸款（例如透過轉按或賣樓），你就有機會取回部分已繳的保費。一般來說，首年內可退還40%，第二年內可退還25%，第三年內可退還15%。這對於計劃短期轉按的業主來說，是一個可以節省成本的考慮點。
影響按揭成數的5大關鍵因素
想成功申請心儀的按揭成數，除了要了解金管局的基本框架，更需要清楚銀行審批時會考慮的個人化因素。事實上，即使是相同的物業，不同背景的申請人最終獲批的按揭成數也可能大相徑庭。以下我們將會深入剖析影響按揭成數的五大關鍵，助你全面評估自己的借貸能力。
因素一：申請人入息狀況
收入是銀行評估還款能力最直接的指標，你的收入性質、穩定性及來源地，都直接影響著最終的按揭成數上限。
固定收入人士：最高按揭成數及花紅計算方式
固定收入人士，例如每月領取固定薪金的僱員，由於收入穩定性高，在銀行眼中屬於最理想的客戶。只要符合首次置業等條件，透過申請按揭保險，便有最大機會獲取高達九成的按揭成數。至於年終花紅或雙糧，銀行普遍會將過去兩年的平均數計算在內，但通常設有上限，例如以月薪的若干倍數為上限，計算方法視乎個別銀行而定。
非固定收入／自僱人士：按揭成數下調及佣金計算方式
如果你的收入主要來自佣金、小費，或是以自僱形式工作，銀行審批時會相對審慎。即使申請按揭保險，最高按揭成數通常會下調至八成。在計算收入時，銀行一般會要求你提供最少六個月的收入證明，並以其平均數作準。自僱人士更可能需要提供公司利潤表及稅單等文件，以證明業務的穩定性。
非香港收入人士：申請按揭保險的限制與豁免
對於收入並非源自香港的申請人，申請高成數按揭保險會遇到較大限制。香港按證保險有限公司（HKMC）原則上只接受香港本地收入的申請。不過，亦有豁免情況，例如申請人能證明自己是受僱於本地公司並被外派工作，與香港有緊密聯繫；或能證明購入物業是供直系親屬（如父母、配偶、子女）在港自住。若不符合豁免條件，最高按揭成數便會跟隨銀行的基本指引。
以資產作審查 (Asset-based)：最高按揭成數及合資格資產
假如你沒有固定工作收入，但擁有可觀的資產（例如退休人士），則可以選擇以資產水平申請按揭。在此情況下，按揭成數上限一般為樓價七成。合資格的資產包括存放於銀行超過三個月的現金、股票、債券等，而持有的物業價值（需扣除未償還按揭）亦可按一定比例計算在內。
因素二：申請人身份
你的置業身份，例如是否首次置業、有沒有為他人作擔保等，同樣是決定按揭成數的關鍵。
首次置業人士：如何定義「首置」及申請9成按揭資格
「首次置業」的定義，是指在申請按揭時，申請人在香港並未持有任何住宅物業。這是申請按揭成數9成保險計劃的基本入場券。值得留意的是，銀行是以物業的「轉讓契約」（Assignment）簽署日期為準，而非「臨時買賣合約」。這對於換樓人士而言，是規劃財務時一個非常重要的細節。
非首次置業／換樓客：「先買後賣」vs「先賣後買」的影響
換樓客的按揭成數會因應其買賣次序而有所不同。「先買後賣」由於在購入新物業時仍持有舊物業，會被視為非首次置業，按揭成數會較低。相反，「先賣後買」的換樓客，只要確保在申請新物業按揭前，已正式簽署舊物業的轉讓契約，便能恢復「首置」身份，從而有資格申請高成數按揭。
H44: 擔保人角色：何時需要？對借款人按揭成數的影響
當借款人本身的收入不足以通過銀行的供款與入息比率要求時，便可能需要加入擔保人。擔保人的收入可以合併計算，以增強借款能力。然而，如果擔保人本身已有按揭在身，銀行在審批時會將雙方的債務一併考慮，整體審批會更為嚴格，這有機會影響最終批出的貸款額。
公司名義置業：按揭成數上限
以公司名義購入物業，不論物業是用作出租還是自用，其按揭成數上限均按照金管局的最新指引，最高為七成，並且不能申請按揭保險計劃。
因素三：物業因素
除了申請人自身條件，物業的狀況亦是銀行批核按揭時的重要考量。
二手樓：樓齡如何影響按揭年期及供款能力
購買二手樓時，物業的樓齡是決定最長還款年期的關鍵。銀行普遍會以「75減樓齡」或「80減樓齡」來計算。例如，一個樓齡40年的物業，最長還款期可能只有35年。還款期縮短意味著每月供款額增加，這會直接影響申請人是否能符合供款與入息比率的要求，間接影響可負擔的貸款總額。
一手樓花：「建期」與「即供」申請高成數按揭的分別
購買樓花時，選擇「建築期付款」（建期）還是「即供付款」（即供）會影響按揭申請。過往高成數按揭保險主要適用於「建期」，但最新政策已放寬，在指定日期後簽訂臨約的樓花，選用「即供」亦可申請。選用「建期」的好處是延後供款壓力，但風險在於物業落成時，若銀行估價低於買入價，便需要準備額外資金填補差額。
發展商回贈如何蠶食你的實際按揭貸款額？
一手樓盤的各種回贈優惠相當吸引，但這可能是個「糖衣陷阱」。銀行在計算按揭貸款額時，會以扣除所有發展商提供的折扣及現金回贈後的「淨樓價」為基礎。舉例說，一個標示750萬的單位，在扣除折扣後合約價為600萬，若成交後再有30萬現金回贈，銀行會視淨樓價為570萬，並以此計算貸款額，最終你實際可借的金額會比預期中少。
因素四：銀行估價
銀行對物業的估價，是決定貸款額的最終防線。
估價不足的成因及應對方法 (「取價低者」原則)
銀行批核按揭貸款時，會遵守「取成交價或估價之較低者」為準的原則。如果銀行對物業的估價低於你的成交價，便會出現「估價不足」的情況。這通常發生在市況逆轉、買家出價過高，或物業本身有潛在問題（如凶宅、僭建）等情況。應對方法是嘗試向多間銀行申請估價，或準備更多首期資金以填補差額。
因素五：經濟環境
宏觀的經濟氣候，同樣會影響銀行的風險取態及審批尺度。
銀行如何收緊對高危行業申請人的審批
在經濟前景不明朗時，銀行對按揭審批會變得更為保守。對於從事受經濟週期影響較大的「高危」行業（例如航空、旅遊、餐飲業）的申請人，銀行可能會要求提供更多入息證明文件（如稅單），並以更嚴格的標準審視其收入的穩定性，這都可能影響最終獲批的按揭成數。
特定物業類型按揭成數全攻略
除了常見的私人住宅，不同類型物業的按揭成數計算方法其實大有分別。想準確預算首期，就需要了解清楚這些特定物業的按揭成數上限。以下我們將逐一拆解資助房屋、村屋、唐樓，以至工商舖和車位的按揭竅門，讓你對各類物業的按揭成數有更清晰的掌握。
資助房屋按揭：居屋、綠置居、房協樓
資助房屋是不少香港人的置業階梯，但來自房委會和房協的項目，在按揭申請上可謂「同人唔同命」。
房委會物業 (新/舊居屋、綠置居)：政府擔保下的9成至9成半按揭
由房委會推出的新居屋、綠置居，或者二手未補地價的居屋，最大優勢是擁有政府提供的按揭擔保。正因為有這個「金漆招牌」，銀行承擔的風險大大降低，所以可以批出極高成數的按揭。一般來說，綠表申請人最高可做到9成半按揭，而白表申請人亦可申請高達9成按揭，並且豁免按揭保險和壓力測試，令上車變得相對輕鬆。
不過，需要留意的是，政府的擔保期是由屋苑首次發售日起計50年。如果購買樓齡較高的二手居屋，剩餘的擔保期可能不多，銀行有機會因此調整按揭成數或年期。
房協物業：為何需要經按揭保險及通過壓力測試？
相比之下，由房協發展的資助房屋（例如「煥然懿居」、「翠嶺峰」等），由於沒有政府直接的按揭擔保，銀行在審批時會將其視為一般的私人樓宇。這意味著，買家如果希望申請高成數按揭（例如9成按揭），就必須透過按揭保險計劃進行，並且要符合相關的入息要求及通過供款與入息比率（DSR）審查。這就是兩者最根本的分別。
租者置其屋 (租置公屋)：近乎100%按揭的計算方法
租置公屋是另一個非常特別的例子。同樣因為有房委會的擔保，其按揭成數幾乎可以達到100%。計算方法相當直接：銀行批出的貸款額，等於單位的買入價，再減去租戶已支付的2,500元意向金。舉例說，一個作價100萬的單位，最終貸款額就是997,500元，買家只需準備少量資金處理雜費便可上會。
村屋及唐樓按揭成數限制
對於村屋和唐樓這類物業，銀行審批按揭的態度會比較審慎，其按揭成數上限亦有所不同。
村屋：業權複雜性與最高85%按揭成數
村屋的業權問題相對複雜，例如涉及路權、轉售限制或丁權等，銀行在審批時會特別小心。因此，即使透過按揭保險計劃，村屋的最高按揭成數一般也只能達到85%。此外，銀行計算村屋按揭年期時，普遍採用較嚴格的「55減樓齡」作基準，這點在計劃供款時需要特別注意。
唐樓：樓齡對按揭年期及DSR的影響
唐樓面對的最大挑戰是「樓齡」。銀行普遍會用「75減樓齡」來計算最長還款年期。假設一幢唐樓樓齡已達55年，最長還款期便只有20年。較短的還款期，意味著每月供款額會相應增加，這會直接加重申請人通過供款與入息比率（DSR）審查的難度，從而影響最終批出的按揭成數。
非住宅物業 (工商舖、車位) 按揭成數
對於工商舖或車位等非住宅物業，無論是用作出租還是自用，按揭成數的規定相對簡單直接。
最新政策下統一的70%按揭上限
根據金管局的最新指引，所有非住宅物業，包括工商舖及車位，其按揭成數上限已經統一為70%。這項政策簡化了過往複雜的計算標準，為投資者提供了更清晰的預算框架，在規劃2025年的投資部署時，可以更容易掌握按揭成數的標準。
轉按按揭成數指南：套現、甩保、加按
當初買樓的按揭計劃未必是永久的最佳選擇。隨著市場利率變化或者個人財務需要，不少業主都會考慮「轉按」，將現有按揭轉到另一間銀行，爭取更優惠的利率或現金回贈。不過，轉按時的按揭成數計算與首次置業有所不同，當中涉及平手轉按、套現和利用按揭保險等不同操作，我們逐一為你拆解。
轉按基本按揭成數：最高7成（平手轉按）
最基本的轉按稱為「平手轉按」，意思是不提取額外現金，新貸款額剛好等於舊貸款的餘額。根據現時金管局指引，這類轉按的按揭成數上限劃一為7成。換句話說，銀行最多只會批出物業最新估值的70%作為貸款額。只要你的未償還貸款額不超過新估值的7成，理論上就可以順利完成平手轉按。
估值下跌時可能無法平手轉按的風險
進行平手轉按時，一個常見的風險是物業估值下跌。如果樓市回調，銀行對你的物業估價比之前低，可能會出現新批核的7成貸款額不足以完全清還舊有貸款的情況。舉個例子，假設你的貸款餘額尚有500萬，但物業最新估值跌至700萬。銀行最多只能批出490萬（700萬 x 70%）的貸款，這筆錢並不足以還清500萬的舊債，你需要自行補上10萬元的差額才能完成轉按。
轉按套現：貸款額計算與上限
如果你的物業在過去幾年升值了，轉按就是一個釋放資產價值的好機會。你可以申請「套現轉按」，向新銀行申請一筆高於舊有貸款餘額的按揭，將中間的差價變為現金。計算方法同樣是以物業最新估值的7成為按揭成數上限。例如，物業最新估值升至800萬，而貸款餘額只有300萬。你可以向新銀行申請最高560萬（800萬 x 70%）的貸款，還清300萬舊債後，就能成功套現260萬現金作其他用途。
解構按保轉按套現的嚴格條件與限制
想透過按揭保險進行轉按套現，條件就變得相當嚴格。這項安排主要針對樓價較低的物業，而且限制重重。一般而言，只有樓價在600萬或以下的物業才能申請，最高按揭成數為8成，貸款額上限為480萬。更重要的是，套現出來的資金部分，其還款期最長只有25年，並且通常不接受非固定收入人士的申請。所以，利用按保套現並不是一個普遍適用的選項。
高成數轉按：利用按保保留最高9成按揭
假如你當初是透過按揭保險承造高成數按揭，例如按揭成數9成，幾年後想轉按至另一間銀行獲取更佳利率，但又不想補錢降低貸款額，你可以選擇「高成數轉按」。這個操作等於重新向按證保險公司申請一次按揭保險，只要符合當時的申請資格（例如申請人為固定收入人士、物業仍為自住等），就有機會保留原有的高成數貸款額轉到新銀行，但過程中不能套現。
如何在估值不足時，利用按揭保險完成轉按（甩保）
「甩保」通常指還款至一定水平後，業主主動申請退出按揭保險計劃。不過，在另一種情況下，按揭保險也能幫助你順利轉按。假設你的貸款餘額佔物業最新估值的比例高於7成，例如75%，你將無法進行標準的平手轉按。此時，如果符合按保資格，你可以申請按揭保險，將按揭成數提升至8成，從而獲得足夠的貸款額去清還舊債。這個方法可以讓你即使在估值輕微下跌的情況下，依然能夠轉往心儀的銀行，但前提是不能提取任何額外現金。
按揭成數常見問題 (FAQ)
我的收入不穩定，最高可以申請多少成按揭？
處理按揭成數申請時，銀行對收入穩定性非常重視。如果你的主要收入來自佣金、花紅或自僱生意，屬於非固定收入人士，銀行在審批按揭時會比較審慎。
在申請高成數按揭保險時，這個影響會更明顯。一般固定收入的首次置業人士，最高可申請九成按揭。但對於非固定收入人士，按揭成數上限通常會下調至八成。銀行計算你的還款能力時，一般會參考你過去六個月至一年的平均收入，有時還會打個折扣，所以準備充足的入息證明文件非常重要。
做擔保人會影響自己買樓的按揭成數嗎？
會的，做擔保人絕對會影響你將來自己置業的借貸能力。當你為他人的按揭做擔保，銀行會將該筆按揭的每月供款，視為你自己的個人負債。
這意味著，當你日後申請自己的按揭時，這筆擔保的供款額會計入你的「供款與入息比率」(DSR)之中。雖然最新政策已取消過往因有擔保在身而直接扣減按揭成數上限的規定，但你的總借貸能力會因為DSR上限為50%的規限而大幅降低。所以，在答應做擔保人之前，一定要仔細評估對自己未來置業計劃的影響。
銀行估價不足，除了「抬錢上會」還有其他方法嗎？
銀行估價不足，確實會打亂置業預算。除了準備更多首期資金「抬錢上會」外，你還可以嘗試以下幾個方法。
首先，可以向銀行提出上訴。你可以準備附近單位近期的成交紀錄，向銀行申請重新估價。同時，不妨向其他幾間銀行申請按揭，因為不同銀行的估價取態可能會有差異。其次，可以嘗試與賣家商討，看看是否有空間調低成交價至銀行的估價水平。如果本身條件許可，例如你是首次置業人士，原先只打算申請七成按揭，現在或可考慮申請更高成數的按揭保險，例如申請八成或九成按揭，用來彌補估價的差額。
買樓花，「即供」和「建期」申請高成數按揭有何分別？
選擇「即供」還是「建期」付款，對申請高成數按揭有很大影響。
「即供付款」是指簽署買賣合約後，很快便要申請按揭並開始供款。它的好處是發展商通常會提供較大的樓價折扣。過往按揭保險計劃對樓花期長的「即供」申請限制較多，但政策更新後，已放寬了相關要求，讓買家更容易申請高成數按揭。
「建築期付款」則是在物業臨近落成時，才正式申請按揭。好處是買家有更充裕的時間準備資金，而且一直符合申請高成數按揭的資格。但它的樓價折扣通常較少，而且買家需要承擔物業在落成時估價下跌的風險，屆時可能會出現估價不足的問題。
長者或退休人士沒有固定收入，如何申請按揭？
長者或退休人士即使沒有固定月薪，一樣有方法申請按揭。銀行主要會透過「以資產作審查」的方式進行審批，而不是看入息證明。
申請人需要向銀行證明擁有足夠的資產，例如現金存款、股票、債券、基金，或者其他已供滿的物業。根據金管局的最新指引，以資產水平申請按揭，按揭成數上限劃一為七成。簡單來說，你的資產淨值需要達到貸款額的兩倍。舉例來說，如果要借350萬，便需要證明擁有至少700萬的資產。只要資產充足，即使是退休人士，同樣可以成功申請按揭。