手持未補地價公屋或居屋物業，想利用升值潛力，向銀行申請低息加按套現，解決燃眉之急？然而，您很快會發現困難重重。由於物業受《房屋條例》的轉讓限制，不能隨意抵押，大部分銀行對此類申請都敬而遠之。事實上，只要符合房委會指定的5大原因，並通過特定程序，仍有合法途徑取得銀行低息貸款。本文將化身您的「加按天書」，一文詳解由房委會接納的申請原因、詳細步驟，到破解銀行審批困難的3大成功關鍵，助您釐清所有疑問，避開財務公司高息陷阱，成功獲取銀行低息資金。
未補地價公屋按揭的法律框架：合法與違規的界線
許多業主對尋找未補地價公屋按揭銀行躍躍欲試，但心中總有一個疑問：究竟這一步是否合法？要解答這個問題，我們必須先從法律層面入手，清楚了解合法與違規之間的那條界線。這不是一個灰色地帶，相關的法例規定其實相當清晰。
理解《房屋條例》的業權限制
為何未補地價公屋不能隨意抵押？
要理解未補地價公屋按揭的限制，關鍵在於業權的完整性。大家可以這樣想像，當初你用遠低於市價的折扣買入單位，這份折扣其實就是政府的資助。所以，在未補回地價之前，政府仍然是這個單位的一個重要持份者。業主並未擁有百分之百的完整業權。正因為業權不完整，業主就不能像處理私人樓宇一樣，隨意將單位抵押給銀行或任何財務機構套現。
擅自抵押未補地價公屋的法律後果
如果業主在未得到房屋委員會（房委會）的書面同意下，擅自將單位抵押，這行為就直接觸犯了《房屋條例》。後果可以非常嚴重，房委會有權採取法律行動，最極端的情況下，甚至可以收回單位。所以，任何聲稱可以繞過房委會，直接為未補地價公屋承造按揭的途徑，都存在極大的法律風險。
合法套現的唯一途徑：向房委會申請加按
房委會對「加按」的官方定義
雖然限制嚴格，但條例亦預留了一個合法的渠道，就是向房委會申請「重新按揭」（俗稱「加按」）。不過，房委會對未補地價加按的定義，和一般人理解的套現概念很不一樣。這並不是一個讓業主隨意提取物業價值的工具。官方批准的加按，是為了協助業主應對一些突發而且嚴重的個人或家庭財政困難。
申請銀行加按的強制性第一步
這一步至關重要。在接觸任何銀行之前，業主必須先向房委會遞交申請，並且要提供充足的證明文件，解釋加按的原因。只有在房委會審批通過，並發出「加按准許證明」之後，業主才可以憑著這份文件，正式向銀行申請未補地價公屋加按。簡單來說，取得房委會的同意書，是整個合法流程中不可或缺的第一步。
官方申請攻略：如何獲取未補地價公屋加按許可
想成功申請未補地價公屋按揭銀行貸款，第一步並非直接找銀行，而是必須先取得房屋委員會（房委會）的「准許證明」。這份文件是整個合法套現流程的入場券。房委會的審批原則相當清晰，只會在業主遇到突發且重大的財政困難時，才會考慮批准。所以，整個過程並非純粹的財務安排，而是需要向官方機構提出具備充分理由的正式申請。
房委會接納的5大加按原因
房委會對未補地價公屋加按的申請理由有嚴格規定，並非任何資金需要都會受理。基本上，申請必須圍繞以下五個緊急且對家庭生計有重大影響的範疇，而且每個原因都需要提交有力的證明文件支持。
籌措醫藥費
當家庭成員（包括業主本人、配偶、子女或受供養的父母）不幸患上嚴重疾病或遭遇意外，而需要一筆龐大資金支付醫療開支時，可以此作為申請理由。申請時，你需要準備好由註冊醫生發出的醫療報告、醫院的賬單或相關費用證明，以證實情況的緊急性及所需金額。
支付教育開支
這個原因主要是為了家庭成員（通常是子女）在本地或海外升學的教育費用。一般涵蓋大學或大專程度的學費及基本生活費。申請時，需要提交學校的取錄通知書、學費單等證明文件，清楚列明所需開支。
支付殮葬費
若不幸有家庭成員離世，業主需要資金應付殯殮儀式的開支，這亦是房委會接納的申請原因之一。相關證明文件包括死亡證，以及由殯儀服務公司發出的費用單據。
因離婚／分居支付樓價
假如業主與配偶離婚或分居，根據法庭命令或雙方協議，需要向對方支付其佔有的物業業權份額，因而需要籌集資金，亦可申請未補地價加按。申請時，必須附上離婚判令、法庭命令或由律師證實的分居協議等法律文件。
生意出現嚴重財政困難
若業主是生意經營者，而生意因特殊情況陷入嚴重財政困難，以致影響到個人及家庭的基本生計，房委會亦會考慮批准加按申請。要留意的是，這必須是嚴重到影響日常生活的程度，申請人需要提交公司的財務報表、稅務文件、銀行信件等，證明生意已陷入困境。
申請「加按准許證明」詳細步驟
了解清楚可接納的原因後，下一步就是正式遞交申請。整個流程相當規範，跟著以下步驟去做，便能有條不紊地完成。
步驟一：填妥申請表 (HD1104C) 及備妥證明文件
首先，你需要到房屋署網站下載或親自到辦事處索取一份名為「在公開市場出售居者有其屋計劃單位申請書（重新按揭）」的表格（編號 HD1104C）。填妥表格後，最關鍵的一步是集齊所有與你申請原因相對應的證明文件，例如醫療賬單或法庭文件，文件越齊備，審批過程就越順利。
步驟二：交往所屬租約事務管理處
準備好已填妥的申請表及所有證明文件的副本後，便可將整份文件交往你所居住屋邨的租約事務管理處。提交文件時，職員會核對基本資料，確保沒有遺漏。
步驟三：房委會審批流程及時間
文件提交後，房委會便會開始內部審批程序。他們會仔細審核你提交的理由及證明文件，評估你的個案是否符合批准條件。整個審批過程沒有一個固定的時間表，通常需時數星期至數月不等，視乎個案的複雜程度及當時的申請宗數而定。
步驟四：獲取「准許證明」後，方可接洽銀行
一旦申請獲批，你便會收到由房委會發出的「重新按揭准許證明」（俗稱同意書）。請務必記住，只有在成功取得這份正式的書面批准後，你才可以開始接觸銀行，正式申請未補地價公屋按揭貸款。任何在未獲批准前與銀行的接洽，都屬言之過早。
【市場現實】為何自行申請公屋加按困難重重？
好多朋友以為，只要成功向房委會申請到「加按准許證明」，下一步就是輕鬆找到合適的未補地價公屋按揭銀行，順利取得貸款。但實際上，這才是挑戰的真正開始。房委會的批准，只是入場券，銀行那一關才是決定成敗的關鍵，而大部分業主正是在這裡碰壁。
難點一：政府按揭擔保於加按時失效
首次按揭 vs. 加按的擔保差異
首先要理解一個關鍵概念。當初您購買這間公屋或居屋時，銀行之所以願意批出高成數按揭，是因為有房委會作為擔保人。萬一業主斷供，房委會會向銀行賠償損失，所以銀行的風險極低。
不過，當您申請未補地價公屋加按時，情況就完全不同。這份來自政府的「金漆招牌」擔保，並不會延伸到加按的貸款額上。換句話說，新借出來的這筆錢，對銀行而言是沒有任何政府擔保的。
銀行風險評估：為何大部分銀行拒絕受理？
失去了政府擔保，銀行就需要獨立承擔全部信貸風險。一旦業主無法償還加按的貸款，銀行要變賣單位套現，就會面對未補地價物業的轉售限制，過程非常棘手。
正因為風險高，而且處理程序複雜，絕大部分銀行都將未補地價加按視為高風險業務，寧願選擇不做。這就是為何您自行查詢時，會發現市場上願意受理的銀行寥寥可數。
難點二：銀行審批門檻極高
即使市場上仍有極少數銀行提供未補地價公屋按揭服務，它們的審批門檻也比一般私樓按揭高出許多。
並非所有分行均受理加按申請
這類型的按揭申請並非標準化產品，一般的銀行分行職員未必熟悉處理流程。很多時候，這些申請需要由總行的特定部門或資深按揭專員處理。如果您只是隨意走進一間分行查詢，很可能只會得到「我們沒有提供此項服務」的答覆。
嚴格的信貸及入息審查
由於銀行要獨自承擔風險，它們會用「放大鏡」來審視您的財務狀況。您的信貸報告 (TU) 必須非常良好，任何過往的逾期還款記錄都可能成為致命傷。同時，銀行對入息證明的要求也極為嚴格，會仔細評估您收入的穩定性，自僱或收入不穩定的人士要成功獲批，難度相當高。
難點三：資訊混亂及流程繁複
業主難以得悉哪些銀行提供服務
銀行甚少會主動宣傳未補地價公屋加按這項業務。市場上根本沒有一份公開的名單，告訴您哪些銀行願意受理申請。業主只能像大海撈針一樣，逐家銀行打電話查詢，過程既耗時又充滿挫敗感。
同時應對房委會與銀行，容易出錯延誤
整個申請過程，您需要同時與房委會及銀行兩個獨立機構打交道。房委會有自己的一套文件要求與時限，銀行又有另一套標準。您就像夾心人一樣在中間溝通，只要任何一方的文件稍有差池，或未能及時回覆，整個流程就會被拖慢，甚至要重新申請，最終令急需資金的您錯失時機。
【專業方案】輕鬆獲取低息銀行公屋加按
自行尋找願意承辦的未補地價公屋按揭銀行，過程可能比想像中更具挑戰。當您發現大部分銀行都耍手擰頭，或者申請流程石沉大海，這正是專業方案能夠派上用場的時候。我們憑藉多年經驗，專門處理未補地價公屋加按的申請，為您直接連繫到市場上少數願意批核這類貸款的銀行。
我們的優勢：掌握獨家「銀行取態」名單
實時追蹤市場上受理加按申請的銀行
市場上願意承造未補地價公屋按揭的銀行名單，其實並非一成不變。銀行的信貸政策會隨時調整，今日仍然受理的分行，下個月可能已經改變取態。我們的團隊會實時追蹤這些變動，持續更新這份獨家的「銀行取態」名單，確保掌握第一手資訊。
助您精準鎖定目標銀行，提高成功率
胡亂向不同銀行遞交申請，不但浪費時間，更有機會影響信貸記錄。我們會根據您的個案情況，直接從名單中篩選出當下取態最積極、審批機會最高的銀行。這樣就能夠精準鎖定目標，集中火力準備申請文件，大幅提高一次就成功獲批的機會。
專業渠道的3大著數：低息、長年期、高額度
透過專業渠道申請未補地價加按，最大的好處是能夠爭取到與私人樓宇按揭相仿的優越條款，讓您在解決資金需求的同時，不會背負沉重的利息負擔。
按揭利率低至 P-2.75%
相比起財務公司動輒超過二十厘的年利率，銀行加按的利率極具吸引力。我們成功協助客戶批核的利率，最低可達最優惠利率（P）減2.75%，長遠能夠節省一筆非常可觀的利息支出。
還款期長達30年
銀行提供的還款期最長可達30年。較長的還款期意味著每月的供款額可以大幅降低，讓您在資金運用上更具彈性，減輕日常的財務壓力。
貸款額高達物業估價七成
在符合房委會規定的前提下，銀行批出的貸款額最高可以達到物業估價的七成。這筆資金足以應付大部分的突發情況，例如醫藥開支或生意周轉，助您渡過難關。
免費服務：3分鐘網上初步資格評估
我們提供完全免費的網上初步評估服務，過程簡單快捷，只需3分鐘，就能讓您對自己的情況有一個基本了解。
即時分析您的物業狀況及資金需求
您只需要在網上表格填寫簡單的物業資料和資金需求，我們的系統就能即時作出初步分析，評估您是否符合房委會及銀行的基本要求。
快速判斷最適合您的加按方案
完成評估後，我們的專業顧問會根據分析結果，快速判斷哪一種加按方案最切合您的需要，並提供下一步的具體建議，讓您對整個流程有更清晰的掌握。
方案大比拼：銀行加按 vs. 財務公司「業主貸款」
當你急需資金周轉，想向未補地價公屋按揭銀行尋求協助時，市場上主要有兩個截然不同的方向。一個是向銀行申請合規的未補地價公屋加按，另一個則是財務公司的「業主貸款」。這兩個選擇在利息、門檻和長遠影響上可謂天差地別。我們直接比較一下，讓你清楚了解哪條路更適合自己。
方案一（慳錢首選）：銀行加按
優點：利率極低，長遠節省巨額利息
銀行提供的未補地價加按，最大優勢就是利率極低。利率通常貼近市場最優惠利率（P按），長遠計算下來，可以比其他方案節省數十萬甚至過百萬的利息開支，是處理大額財務問題最理想的工具。
缺點：申請門檻高，須符合房委會特定理由
這個方案的最大難處在於門檻極高。首先，你必須有房委會接納的特定理由，例如籌措醫藥費或教育開支，然後成功申請到「加按准許證明」。其次，由於政府擔保在加按時會失效，銀行需要獨立承受風險，所以審批極為嚴格，並非每間分行都受理。
方案二（應急之選）：財務公司「業主貸款」
優點：申請門檻低，毋須房委會批准
當你無法符合房委會的要求，或者情況緊急，財務公司的「業主貸款」就成為一個選擇。它的本質是無抵押的私人貸款，只是以你是業主作為一個較強的信貸證明。因為不涉及將物業抵押，所以毋須向房委會申請，流程快得多。
缺點：年利率極高（可達30厘），長遠百上加斤
方便的代價是極高的利息。這類貸款的實際年利率（APR）可以高達30厘或以上。短期內看似解決了問題，但長遠而言，沉重的利息支出會令你的財務狀況雪上加霜，陷入更深的債務循環。
實例比較：貸款100萬，總利息相差多少？
紙上談兵可能不夠具體，我們用一個實際例子，計算一下貸款100萬，兩者在利息支出上的驚人差距。
銀行加按：每月還款及總利息支出計算
貸款額：$1,000,000
假設實際年利率 (APR)：5%
還款期：15年 (180期)
每月還款：約 $7,908
總利息支出：約 $423,440
財務公司：每月還款及總利息支出計算
貸款額：$1,000,000
假設實際年利率 (APR)：28%
還款期：15年 (180期)
每月還款：約 $23,706
總利息支出：約 $3,267,080
結果一目了然，同樣的貸款額和年期，總利息支出相差超過280萬。這筆錢，足以影響整個家庭的未來。
成功案例分享
紙上談兵不如實際分享。很多人覺得要找到願意承造未補地價公屋按揭的銀行難過登天，但事實上，只要用對方法，許多業主都已成功透過我們解決了燃眉之急。以下分享幾個真實個案，或許你也會從中看到自己的影子。
個案一：整合高息債務，每月供款大減
背景：沙田愉翠苑業主，被卡數及私人貸款困擾
住在沙田愉翠苑的業主，就如許多都市人一樣，日常生活開支不少，慢慢累積了多筆卡數及私人貸款。這些高息債務的利息雪球般越滾越大，每月的還款幾乎佔據了收入的一大部分，生活質素大受影響。
解決方案：成功批核$120萬加按，每月慳息過萬元
經過我們的專業分析和協助，業主成功向房委會證明其整合債務的迫切性，並且鎖定了一間願意承造這類未補地價加按的銀行。最終順利批出$120萬貸款，讓他一次過清還所有高息的卡數和私人貸款。將所有債務整合為一筆低息的按揭後，計算下來，每月利息支出大減超過一萬元，供款壓力即時得到紓緩。
個案二：套現生意周轉資金，渡過難關
背景：屯門悅湖山莊業主，生意現金流出現問題
這位業主在屯門悅湖山莊居住，自己經營小生意。近年市場環境轉變，生意收入變得不穩定，公司的現金流出現了緊張情況，甚至影響到準時支付供應商貨款和員工薪金，情況相當危急。
解決方案：經專業協助獲批$120萬，解決燃眉之急
業主向我們求助，希望能透過未補地價公屋按揭套現。我們團隊馬上為他準備詳盡的生意財務證明文件，向房委會解釋其財政困難。在我們的專業跟進下，申請順利獲批，最終取得$120萬的周轉資金，成功為生意注入「及時雨」，讓他安然渡過難關。
個案三：為家人籌集緊急醫藥費
背景：將軍澳唐明苑業主，急需資金應付家人醫療開支
這宗個案來自將軍澳唐明苑。業主的家人不幸患上急病，需要接受一項緊急手術及後續治療，醫療費用相當龐大，家庭的儲蓄一時間難以應付。面對突如其來的開支，業主感到徬徨無助。
解決方案：符合房委會要求，成功獲批$67萬應急
籌措醫藥費是房委會接納的其中一個主要加按原因。我們迅速指導業主準備好所有醫療證明及費用估算文件，確保申請文件齊全、理由充分。整個流程非常暢順，最終成功獲批$67萬貸款，讓業主的家人能夠及時得到最好的治療，解除了他們的後顧之憂。
常見問題 (FAQ)
在處理未補地價公屋按揭銀行申請時，大家總會遇到各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫到你。
Q1：聯名物業可否由其中一位業主單獨申請加按？
不可以。申請未補地價公屋加按時，必須得到所有聯名業主的同意。因為銀行批出的按揭貸款，是以整間物業作為抵押品，所以法律文件需要所有業主共同簽署才會生效。缺少任何一位業主的同意，銀行都無法辦理相關手續。
Q2：由申請房委會到銀行放款，整個流程需時多久？
整個流程一般需要三至四個月，時間長短取決於房委會與銀行的審批效率。首先，向房委會遞交申請，等候他們審核你的加按原因及文件，這個階段大約需要一至兩個月。取得房委會發出的「加按准許證明」之後，你就可以正式向銀行提交申請。銀行的內部審批，包括評估你的信貸狀況及還款能力，通常需要三至六個星期。最後，待銀行批准後，律師樓會處理相關的法律文件，這個過程大約需要兩至三個星期，然後銀行便會放款。
Q3：申請銀行加按時，需要準備哪些基本文件？
當你取得房委會的批准後，向未補地價公屋按揭銀行申請時，通常需要準備以下基本文件：
- 房委會發出的「加按准許證明」正本
- 所有業主的香港身份證副本
- 最近三至六個月的入息證明，例如稅單、糧單或顯示薪金入帳的銀行月結單
- 最近期的住址證明，例如水電煤費用單
- 原有按揭的貸款合約及最近期的還款紀錄
- 當初購入單位的買賣合約
Q4：信貸評級（TU）不佳會否影響批核？
會的，而且影響非常大。信貸評級（TU）是銀行評估你是否一個可靠借款人的重要指標。即使你成功取得房委會的批准，銀行仍然會嚴格審核你的TU報告。如果你的信貸評級不理想，例如有逾期還款紀錄或過多債務，銀行可能會因此拒絕你的未補地價公屋按揭申請，或者批出較高的利息及較低的貸款額。
Q5：若加按原因不獲房委會接納，還有其他方法嗎？
如果你的未補地價加按申請，因為原因不獲房委會接納，那麼透過銀行申請合法低息套現這條路就行不通了。這時候，市面上有些財務公司會提供「業主貸款」。不過，你需要非常清楚，這種「業主貸款」並不是按揭，它是一種無抵押的私人貸款。它的好處是申請門檻低，而且不需要房委會批准。壞處是利率非常高，長遠來看會構成沉重的財務負擔，所以必須謹慎考慮。