近年樓市調整，私樓價格回落，加上按揭保險計劃放寬，令不少未補地價居屋業主萌生換樓念頭，希望升級至配套更完善、資產流動性更高的私樓市場。然而，賣居屋換私樓的過程，遠比一般物業買賣複雜，當中涉及最關鍵的補地價計算、繁瑣的申請步驟，以及一連串的隱藏成本。若資金及時間規劃稍有不慎，隨時可能大失預算，甚至陷入買賣「真空期」的困境。本文將為您提供一站式換樓指南，由決策分析、真實成本預算、補地價計法，到實戰8大步驟全拆解，並輔以真人個案剖析，助您在作出這個重大財務決定前，全面評估利弊，做好萬全準備。
換樓決策：為何「賣居屋、買私樓」成新趨勢？
近年考慮將未補地價居屋買私樓的家庭愈來愈多，這個「賣居屋、買私樓」的換樓階梯，從以往遙不可及的夢想，逐漸變成一個實際可行的選項。這個趨勢的出現，並非單一原因造成，而是市場因素、資產價值和個人追求等多方面考量下的結果。接下來，我們會一步步拆解當中的原因，助你更清晰地審視自己的換樓計劃。
市場因素：樓價差距收窄與按揭政策放寬
樓市調整如何將私樓納入換樓預算
過去幾年樓市經歷調整，私樓樓價從高位回落，而未補地價居屋在第二市場的價格相對硬淨。此消彼長之下，兩者之間的樓價差距明顯收窄。在一些地區，一個質素不錯的私樓單位，與同區未補地價居屋的成交價可能只相差一兩成。這個變化，直接讓原本預算只夠應付未補地價居屋換樓的業主，開始有能力將目光轉向選擇更多的私樓市場。
按揭保險放寬如何降低私樓首期門檻
同時，政府放寬按揭保險計劃，大幅降低了私樓的首期門檻。現時首次置業人士購買樓價1,000萬港元或以下的單位，最高可申請九成按揭。這項政策削弱了居屋以往在高成數按揭上的絕對優勢。當私樓的首期變得不再那麼遙不可及，居屋業主賣樓套現後，手上的資金就更有彈性去選擇心儀的私樓單位，而不需要為龐大的首期金額而卻步。
資產價值：流動性與財務彈性的根本差異
私樓的理財優勢：自由出租、加按與轉按
從資產管理的角度看，私樓與未補地價居屋存在根本性的分別。私樓是一項流動性極高的資產。你可以隨時在公開市場自由出租，賺取租金回報。當你需要現金周轉時，可以向銀行申請加按套現，將物業的升值部分轉化為備用資金。而且，你還可以隨時轉按至其他銀行，以獲取更優惠的利率或現金回贈。這些理財操作，都讓私樓成為一個靈活的財務工具。
未補地價居屋的限制：轉售期與買家資格
相反，未補地價居屋則受到重重限制。首先，它有嚴格的轉售期限，近年新購入的居屋甚至需要持有十年或以上才能補地價在公開市場出售。在限制期內，單位只能在「居屋第二市場」轉售，買家必須是持有「綠表」或「白居二」資格的人士，客源範圍大大收窄。而且，未補地價的居屋基本上不能出租，亦極難申請加按套現，資產的價值被牢牢鎖定，缺乏財務彈性。
換樓動機：釐清是「居住升級」還是「資產增值」
追求生活質素：會所、校網、物業管理與單位間隔
不少家庭考慮未補地價居屋買賣，是出於對生活質素的追求。私樓普遍提供多元化的住客會所，例如泳池、健身室等，這是居屋無法比擬的。同時，部分私樓屋苑坐擁更理想的中小學校網，對有子女的家庭極具吸引力。專業的物業管理、更佳的保安、較佳的單位間隔與用料，例如有露台、開揚景觀等，都是驅使業主踏出換樓一步的重要動力。
長遠財務規劃：換樓的機會成本與潛在回報
最後，換樓也是一項重大的長遠財務決策。賣出居屋，意味著放棄了當初政府給予的樓價折扣，然後再用十足市價買入私樓，當中存在一定的機會成本。你需要計算的是，這個決定是否能帶來更大的潛在回報。私樓的升值潛力，理論上比價格升幅受限的居屋更高。如何平衡眼前的居住質素提升、長期的供款壓力，以及未來的資產增值潛力，是每位計劃換樓的居屋業主都需要深思的課題。
換樓成本全面預算：您需要準備多少資金？
計劃從未補地價居屋買私樓，最實際的問題就是：到底要準備多少錢？這不單是一個首期問題，更是一盤牽涉補地價、稅項、雜費以至長遠供款能力的總帳。讓我們像朋友一樣，一步一步把所有大小開支攤開計算，助您清晰掌握整個換樓計劃的財務藍圖。
核心成本：計算補地價金額
換樓的第一個，也是最大的一個開支，通常就是「補地價」。這筆費用是將居屋轉為可在市場自由買賣的私樓所必須支付的款項，金額可以高達樓價的數成，是整個財務預算的核心。
補地價官方計算公式拆解及應用
計算補地價的金額，其實有一條由房屋署訂立的清晰公式。這個計算方法並不複雜，主要是基於物業現時的價值。
補地價金額 = 補價時的單位市值 × (購入單位時的十足市值 – 購入時樓價) / 購入單位時的十足市值
簡單來說，這個公式就是用您單位「現時的市值」，乘以您「當初買入時的折扣率」。
計算實例：以市值$600萬、40%折扣率單位為例
讓我們用一個具體例子來說明。假設您的居屋單位，經測量師行評估後，現時的市場價值為$600萬。而您當年是以市價六折（即40%折扣率）買入。
根據公式計算：
補地價金額 = $6,000,000 × 40% = $2,400,000
這代表您需要準備$240萬現金，支付給房屋署以解除單位的轉讓限制。
專業貼士：評估補價前切勿裝修以免影響估值
這裡有一個非常重要的貼士。房屋署委派的測量師在評估單位市值時，會考慮單位的狀況。如果您在估價前進行了全新的華麗裝修，單位的狀況變好，評估出來的市值自然會更高。更高的市值，就意味著您需要繳付的補地價金額亦會隨之增加。因此，最明智的做法，是維持單位現狀進行估價，待完成整個補地價及買賣程序後，才為新居或舊居進行裝修。
隱藏成本清單：一次性開支大揭秘
處理好補地價這個最大開支後，還有連串的一次性「隱藏成本」需要準備。這些費用加起來亦是一筆不小的數目，千萬不能忽略。
買賣雙邊印花稅（SSD, AVD）計算
出售居屋時，如果您持有單位的時間不足，有機會需要繳付「額外印花稅」（SSD）。購入新私樓時，則需要根據樓價繳付「從價印花稅」（AVD）。這筆稅款是換樓過程中最大的一項雜費支出。
地產經紀佣金（賣出1% + 買入1%）
大部分的未補地價居屋買賣及私樓交易都會經由地產代理處理。您需要為賣出居屋支付樓價1%的佣金，同時為買入新私樓再支付樓價1%的佣金。一賣一買，總共就是樓價的2%。
律師費及雜項支出預算
賣出居屋和買入私樓，都需要聘請不同的律師樓代表處理法律文件、樓契轉名等事宜。兩宗交易的律師費，連同查冊費、註冊費等雜項，預算數萬元是基本開支。
高成數按揭保險費用
如果您為新購入的私樓申請高於六成的按揭貸款，就需要經由香港按揭證券有限公司購買按揭保險。保費會根據按揭成數和年期計算，是一筆過或分期支付的一次性開支。
新居裝修及搬遷費用
購入新私樓後，大部分家庭都會預留一筆資金進行裝修或翻新，再加上搬運傢俬雜物的費用，這也是換樓預算中需要考慮的重要部分。
長遠負擔能力：新舊按揭壓力測試
計算好所有前期開支後，更要評估長遠的供款能力。由居屋換到私樓，按揭的審批標準有根本性的改變。
居屋「政府擔保」與私樓「壓力測試」的根本分別
未補地價居屋的按揭申請，因為有房委會作為擔保人，銀行審批相對寬鬆，買家通常無需通過嚴格的「壓力測試」。但是，當您購買私樓時，就失去了政府擔保。銀行必須嚴格按照金融管理局的指引，為您進行壓力測試，確保您在利率上升的情況下仍有足夠的還款能力。
計算供款與入息比率（DSR）：評估每月還款能力
銀行審批私樓按揭的核心指標是「供款與入息比率」（DSR）。簡單來說，您每月的所有債務供款（包括新私樓的按揭），不能超過您家庭總收入的50%。在壓力測試下（假設利率上升2%），總供款亦不能超過總收入的60%。您需要仔細計算新私樓的每月供款額，確保符合銀行的審批門檻。
日常開支比較：管理費、差餉地租的增幅
最後，日常的持有成本亦會顯著增加。私樓因為設有會所、泳池等設施，管理費遠高於居屋，每呎可以相差數倍。同時，由於私樓的估值較高，每季需要繳交的差餉和地租亦會相應增加。這些都是決定您換樓後生活質素的長遠財務因素。
實戰攻略：未補地價居屋換樓8步流程全拆解
將未補地價居屋買私樓這個想法付諸實行，感覺上千頭萬緒，但其實整個過程可以清晰地劃分為三大階段，合共8個步驟。只要按部就班，了解每個環節的重點，整個未補地價居屋換樓流程就會變得相當清晰。以下為你逐步拆解，讓你掌握由賣出居屋到買入私樓的完整路線圖。
第一階段：出售現有居屋
這是換樓計劃的起點，目標是成功售出你現有的未補地價居屋，並且鎖定一筆可用資金。
第1步：申請「可供出售證明書」（准賣證）
在未補地價的情況下，要進行居屋買賣，第一份必須處理的文件就是向房屋委員會申請「可供出售證明書」，俗稱「准賣證」。這是啟動交易的入場券，證明你的單位符合在居屋第二市場出售的資格。申請時需要填妥指定表格，連同樓契副本及申請費用一併遞交，房委會審批後便會發出有效期為12個月的准賣證。
第2步：放盤並與綠表或白居二買家簽訂臨約
取得准賣證後，你便可以正式委託地產代理放盤，或者自行尋找買家。你的目標買家群體非常明確，就是持有有效「購買資格證明書」的綠表或「白居二」人士。當與買家就樓價達成共識後，便可以簽訂臨時買賣合約。這一步非常關鍵，因為它不僅鎖定了你的賣出價，買家支付的訂金亦是你啟動後續換樓步驟的重要初始資金。
第二階段：處理補地價
這是整個換樓過程中最核心的財務環節，目的是解除單位的轉讓限制，使其能夠在自由市場上交易。
第3步：向房屋署提交評估補價申請
簽訂臨約後，你可以憑合約正式向房屋署的區域租約事務管理處提交「評估補價申請書」。房屋署收到申請後，會委派測量師到你的單位進行視察，以評估單位在「當刻」的十足市值。這個估價是計算最終補地價金額的基礎，所以測量師上門前的單位狀況尤其重要。
第4步：安排補地價資金（成交日同步處理 vs 預先準備）
房屋署發出「評估補價通知書」後，你需要在指定期限內繳付補價。這筆資金如何安排，主要有兩個方法。最常見的是「成交日同步處理」，即在賣樓交易當日，利用買方支付的尾數，由律師樓直接將款項劃轉至房屋署繳付補價。這個做法的好處是無需動用自己的額外現金。另一個方法是「預先準備」，如果你本身資金充裕，可以選擇提早繳清補價，令後續交易流程更簡單。
第5步：簽署轉讓契據並繳付補價
在正式成交日，你的代表律師會處理所有關鍵文件。律師會確保補地價款項已付予房屋署，並解除單位的轉讓限制。然後，買賣雙方會簽署正式的「轉讓契據」，完成整個單位的業權轉移。這一步標誌著你已成功售出居屋，並將其轉化為現金。
第三階段：購入心儀私樓
當賣樓事宜步入正軌，你便可以全力投入物色新居的階段。
第6步：同步物色私樓並申請按揭預先批核
理想的做法是，在出售居屋的過程中，同步物色心儀的私樓單位。當你對預算有了初步掌握後，可以向銀行申請按揭預先批核。這一步能讓你清楚了解自己能夠負擔的樓價範圍和最高貸款額，手持批核結果去睇樓，議價時會更有信心，亦能加快後續的交易流程。
第7步：簽訂私樓臨時及正式買賣合約
當你選定目標私樓並與賣家達成協議後，便可以動用出售居屋所得的訂金，去支付新私樓的臨時訂金，並簽訂臨時買賣合約。其後，律師會協助你審閱文件，並在指定時間內簽署正式買賣合約及支付「大訂」。這個階段，賣出居屋與買入私樓的資金鏈便正式接合。
第8步：協調買賣成交日期，避免出現「真空期」
這是換樓流程的最後一步，亦是考驗協調功夫的一環。最理想的狀況，是將買入私樓的成交日，設定在賣出居屋成交日的同一天或稍後幾天。這樣可以確保你在收回賣樓尾數後，有足夠資金完成買樓交易，同時避免出現賣了舊居卻未能遷入新居的「真空期」。這需要你的律師與買賣雙方的律師緊密溝通，確保整個換樓過程無縫交接。
真人個案剖析：換樓的真實得與失
理論與數字固然重要，但將「未補地價居屋買私樓」這個決定放進真實的生活場景，更能看清箇中得失。讓我們看看兩個家庭的換樓故事，他們各自的抉擇與反思，或許能為正在十字路口的您提供一些參考。
個案一：年輕夫婦為提升生活質素
背景：賣出新界居屋，換入同區新晉私樓
陳先生與太太本來居住在天水圍一個居屋屋苑，單位實用面積約450呎。隨著事業漸趨穩定，他們渴望擁有更優質的居住環境，例如屋苑會所、泳池等設施，於是決定進行未補地價居屋換樓，目標是同區一個樓齡較新的私人屋苑。他們成功出售居屋並補地價後，手持約200萬資金，購入了一個價值650萬的兩房單位。
財務變化：每月供款及開支對現金流的影響
換樓後，他們的財務狀況出現了根本性的轉變。以往居屋的按揭每月供款約$13,000，管理費僅$1,200。換入私樓後，由於樓價更高，按揭貸款額增加，每月供款躍升至$22,000；新屋苑的管理費亦因為設施齊全，達到每月$2,500。單是住屋的恆常開支，每月就增加了超過一萬元。這筆額外支出，直接壓縮了他們在娛樂、旅遊及儲蓄方面的預算，現金流變得相當緊張。
反思：享受更佳設施，但犧牲財務自由度是否值得？
週末能享用會所健身室與泳池，居住環境的確提升了。可是，他們也坦言，每次朋友邀約外遊或想更換電子產品時，都需要再三思量。這種以財務彈性換取生活質素的做法，是否真的值得，成為了他們時常反思的問題。這個取捨沒有標準答案，完全取決於個人對生活質素與財務自由度的價值排序。
個案二：中年家庭為子女未來鋪路
背景：放棄居屋折扣，換入市區校網盤
李先生一家四口，原本住在沙田一個交通便利的居屋。為了讓一對子女能入讀心儀的小學，他們毅然決定賣掉居屋，換入九龍城校網內一個樓齡較高的私樓單位。這次未補地價居屋買賣，不僅是地理位置的轉變，更是一次重大的財務資產重組。
機會成本分析：「雙重溢價」（放棄居屋折扣，再全額支付私樓地價）
李先生的居屋當年是以市價六折購入，享有40%的折扣。當他補地價在自由市場賣出單位時，等同於放棄了這個珍貴的政府資助。然後，他再用市場十足的價錢，買入包含高昂地價的市區私樓。這個過程，可以理解為承受了「雙重溢價」：第一重是放棄了自己擁有的居屋折扣優勢；第二重是全額支付了私樓的地價成本。這是一個巨大的機會成本，等於放棄了以較低成本安居的權利。
長遠規劃：如何平衡按揭壓力與家庭其他財務目標
為了這次換樓，李先生的家庭總負債大幅增加，每月按揭供款佔去了家庭總收入近一半。雖然成功為子女的教育鋪路，但同時也延後了夫婦二人的退休計劃，並減少了子女的課外活動及家庭旅行預算。他們需要更精細地規劃未來十至二十年的家庭財務，確保在沉重的按揭壓力下，仍能兼顧退休儲備、保險及醫療等其他長遠目標，避免因單一目標而犧牲整個家庭的財務健康。
進階考量：高樓齡居屋換樓的潛在風險
在計劃透過未補地價居屋買私樓時，如果持有的居屋樓齡偏高，就需要特別留意一些潛在風險，這些風險主要圍繞著未來買家的按揭審批以及單位在市場的吸引力，直接影響您的整個換樓大計。
高樓齡未補地價居屋的按揭挑戰
未補地價居屋買賣市場中，單位能否承造高成數及長年期的按揭，是決定其流通性的關鍵。高樓齡居屋最大的挑戰，正正源於銀行對按揭審批的態度會隨樓齡增長而變得審慎，這一切都與房委會提供的按揭擔保期息息相關。
房委會擔保期計算：30年擔保期如何影響按揭年期
要理解銀行的考量，首先要知道房委會為所有新居屋單位提供一個由首次發售日期起計，為期30年的按揭貸款擔保。銀行之所以願意為居二市場買家提供高成數按揭（綠表最高九成半，白居二最高九成），很大程度上是倚賴這個政府擔保。銀行計算按揭年期時，會參考一條簡單的公式：30年減去單位樓齡。例如一個樓齡10年的單位，其剩餘擔保期就是20年，銀行批出20年或以上的按揭年期便相對困難。
樓齡逾19年後，銀行收緊按揭年期及成數的準則
市場上普遍以19年樓齡為一個重要分水嶺。樓齡19年或以下的居屋，由於剩餘擔保期仍有11年或以上，銀行普遍仍願意批出最長25年的按揭年期。然而，當單位樓齡超過19年，剩餘的擔保期縮短，銀行為控制風險，便會相應縮減可批出的最長還款期。這意味著下一手買家需要用更短的時間供款，每月供款額將會大幅增加。如果買家的入息未能通過更嚴格的供款能力要求，銀行甚至可能要求買家降低按揭成數，變相需要準備更充裕的首期資金。
高樓齡單位在居二市場的流通性與議價能力
按揭條件收緊，直接削弱了高樓齡居屋在居二市場的競爭力。居二市場的買家大多是資金有限的首置人士，他們極度依賴高成數及長年期的按揭才能上車。可以想像，如果您的單位因為樓齡問題，導致買家只能申請到七成按揭或15年還款期，他們很自然會轉向其他樓齡較新、按揭條款更寬鬆的單位。這樣一來，您的單位放盤時間可能被拖長，流通性下降。為了吸引買家，您在議價時或需要作出更大讓步，這會直接影響您套現的金額，以及下一步未補地價居屋換樓的預算。
未補地價居屋換樓常見問題 (FAQ)
補地價後，是否必須馬上賣樓？
這是一個常見的疑問，答案是「否」。當您完成補地價程序後，您的居屋單位在法律上已經等同於一間私人樓宇。這意味著單位的轉讓限制已經解除，您擁有完全的處置權。您可以選擇繼續在單位自住，或者將它放租以賺取租金回報。當然，您也可以隨時在自由市場上將單位出售。補地價給予您的是資產上的靈活性，而不是一個必須立即出售的規定，您可以根據市況和個人財務狀況，選擇最有利的時機作決定。
換樓過程中，可否用新私樓的按揭支付補地價？
這是一個普遍的誤解，實際上是不可行的。當您為新購入的私樓申請按揭時，銀行批出的貸款是專款專用，並且以該新私樓作為抵押品。貸款資金會在交易完成日，由銀行直接支付給新私樓的賣家，不能夠轉作其他用途，例如用來支付您舊居屋的補地價金額。處理未補地價居屋買賣的正確做法，是利用出售居屋時買家支付的樓價，在交易完成當日，透過律師樓同步處理補地價、償還原有按揭餘額，以及將餘款支付給您。
有沒有無需先補地價的換樓選項？
有，但這選項有其限制。如果您希望在未補地價的情況下完成未補地價居屋換樓的計劃，唯一的方法是在「居屋第二市場」將您的單位出售。這個市場的買家僅限於持有「綠表」或「白居二」資格的人士。您成功出售單位並套現後，就可以用這筆資金去購入心儀的私樓。這個選項的好處是省卻了自行籌集資金補地價的步驟。不過，由於買家基礎較窄，居二市場的成交價通常會比補足地價後在自由市場所賣出的價格為低。
若房署的補地價估價過高，可以上訴嗎？
可以的。如果您認為房屋署（房署）對您單位的補地價估價過高，您有權提出異議。一般而言，您需要在收到「評估補價通知書」後的28天內，以書面形式向房署提出反對。在反對理據中，最好能附上支持文件，例如近期同屋苑或鄰近地區類似單位的成交紀錄，或者由至少兩間不同銀行提供的物業估價報告，以證明房署的估價偏離市價。假如房署不接納您的反對，您仍然有權利向土地審裁處提出上訴，尋求獨立的裁決。
整個換樓過程，預計需時多久？
整個未補地價居屋買私樓的過程涉及多個環節，時間長短因個案而異，但預留四至六個月會是比較穩妥的規劃。首先，您需要向房署申請評估補價，這個過程大約需要一個月。與此同時，您可以開始放售您的居屋及物色新私樓。從簽訂臨時買賣合約到正式成交，買賣雙方的法律程序一般需要兩至三個月。由於您需要協調賣出舊樓與買入新樓的成交日期，以避免出現無家可歸的「真空期」，整個流程的時間線需要周詳計劃和緊密跟進。