綠表居屋作為許多家庭的重要資產，業主或會因結婚、家庭成員有財務貢獻等狀況，希望為物業「加名」，將親人加入成為共同業主，以保障雙方權益。然而，與自由市場的私人物業不同，未補地價的資助房屋在業權轉讓上受到房屋委員會（房委會）的嚴格限制，「加名」並非隨時可行，必須符合特定理由及程序。本文將為您一文詳解綠表二手居屋「加名」的整個流程，從房委會接納的10大理由、7步申請流程，到涉及的政府收費、律師費、印花稅等詳細成本，並深入剖析對現有按揭的潛在影響及常見陷阱，助您在申請前做好充分準備，順利完成業權轉讓。
居屋「加名」前必讀：業權轉讓的兩大核心限制
很多人在完成綠表買二手居屋加名的初步想法後，都會查詢具體手續。但這件事和私樓的操作完全不同，並不是隨時可以辦理的簡單手續。這是綠表買二手居屋其中一個需要注意的地方，因為房委會對資助房屋的業權轉讓有嚴格規定。在深入了解申請流程之前，首先要清楚房委會設下的兩大核心限制，清楚了解這些前提，才能判斷自己的情況是否符合資格。
限制一：轉讓形式必須為「無金錢代價」的饋贈
房委會規定，所有未補地價居屋的業權轉讓，都必須以「無金錢代價」的形式進行。這代表家庭成員之間不能有任何金錢交易，整個過程的法律性質是「饋贈」（Gift），也就是俗稱的「送贈」。這是為了確保資助房屋的福利不會變相成為家庭成員之間的買賣工具。
甚麼是「饋贈契據」(Deed of Gift)？
饋贈契據是一份正式的法律文件，由律師擬備，用來證明業主是自願及無條件地將物業的全部或部分業權，轉讓給另一位指定人士，當中並不涉及任何金錢或其他形式的報酬。在居屋加名的申請中，這份文件是向房委會及土地註冊處證明業權變更合法性的核心文件。
與私樓「甩名」或買賣的根本區別
這一點與私樓市場常見的「甩名」操作有根本上的不同。私樓業主可以透過近親買賣（即有金錢交易），將部分業權轉讓給家人，從而回復「首置」身份。但居屋的「加名」或「轉名」是基於饋贈，並非買賣，所以不能用來達到回復首置身份的目的。整個過程不牽涉樓價評估和買賣合約，只涉及業權的無償轉移。
限制二：新業主必須是「已登記家庭成員」
第二個重要限制，是接收業權的新業主（承讓人），必須是房委會記錄中，該單位的「已登記家庭成員」。換句話說，你想加入名字的那位親人，他／她的名字本身就要在購買這間居屋時，已經登記在家庭成員名冊上。這項規定旨在將資助房屋的業權，保留在最初獲批入住的核心家庭成員之間。
如何界定「已登記家庭成員」？
「已登記家庭成員」是指在申請購買該居屋單位時，已名列於「購買資格證明書」（綠表）或相關申請文件上的家庭成員。他們的名字會記錄在房屋署的檔案中，並享有在該單位合法居住的權利。任何在購入單位後才建立關係的親人，例如新婚配偶（有特定申請理由）或新出生的子女，除非之後透過特定程序申請加入戶籍，否則一般不被視為「已登記家庭成員」。
例外情況：因業主身故而繼承業權
這個限制有一個主要的例外情況，就是因業主不幸身故而引致的業權繼承。在這種情況下，遺產的合法繼承人（例如子女），即使本身並非該單位的已登記家庭成員，亦有權利根據遺囑或遺產管理條例繼承業權。這屬於遺產繼承的法律程序，與一般的主動申請加名有所不同。
房委會接納的10大業權轉讓理由詳解
想成功為綠表買二手居屋加名，首要條件是必須符合房屋委員會（房委會）接納的特定理由。這也是各位在考慮綠表買二手居屋時需要注意的關鍵一環。房署並非隨意批准申請，而是設下了10個主要情況，只有在這些框架下提出的申請，才有機會獲批。現在逐一為你拆解。
理由一：加入配偶
這是最常見及直接的理由。業主結婚後，希望將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主，共同擁有物業。
所需證明文件：結婚證書
需要提交有效的結婚證書副本，以證明雙方的婚姻關係。
理由二及三：離婚或分居／業主婚後遷出
這兩項理由均與婚姻狀況的轉變相關。當夫婦二人離婚或合法分居，可申請將業權轉讓予其中一方。另一種情況是，原業主在婚後遷離單位，與配偶同住，亦可申請將業權轉給單位內其他已登記的家庭成員。
所需證明文件：法庭絕對判令、分居協議或住址證明等
因應不同情況，需要提交的文件包括離婚的法庭絕對判令、雙方簽署的分居協議、結婚證書及業主遷出後的新住址證明文件。
理由四及五：業主移民或申請其他房屋福利
如果業主因移民、需要長期到海外工作，或因獲批公務員房屋福利等原因，而需要轉讓業權予其他家庭成員，房委會亦會接納。
所需證明文件：移民簽證、僱主證明信或相關核准文件
申請人須提供如外國的移民簽證、原則上批准居留的文件、僱主發出的海外工作證明信，或由庫務署等機構發出的房屋福利核准文件副本。
理由六：反映家庭成員的財務貢獻
這項理由的法律基礎，源於終審法院的一項重要判決。判決確立了「實質業權」(beneficial interest) 的概念，意思是即使某位家庭成員並非註冊業主，但只要能證明他在購買單位時曾支付大部分首期，或長期負責償還按揭貸款，法律上亦會視為擁有該物業的部分權益。因此，基於反映其實質財務貢獻，亦可申請更改業權。
所需證明文件：首期付款及按揭還款記錄
必須提供清晰的證明，例如顯示支付首期的銀行記錄，以及證明該家庭成員長期還款的按揭供款記錄。
理由七：因業主去世辦理業權繼承
若單位業主不幸身故，其合法繼承人可以申請繼承業權。
所需證明文件：遺囑認證書、遺產管理書或死亡證
需要提交由高等法院發出的遺囑認證書或遺產管理書。在某些情況下，亦可能需要提供業主的死亡證及遺囑等相關文件。
理由八及九：業主年邁（滿65歲）或病重
當年邁業主（年滿65歲或以上）希望預先安排資產，或因身患重病（例如癌症、中風等）希望轉讓業權予家人照顧，房委會亦會酌情處理。
所需證明文件：身份證明或註冊醫生簽發的醫療證明
年邁業主需提供身份證明文件。病重者則須提交由香港註冊醫生簽發的醫療證明文件，清楚列明所患疾症。
理由十：業主被法庭頒令破產
當業主被法庭頒令破產，其資產（包括居屋單位）會交由破產管理署或受託人處理，用以償還債務。在這種情況下，業權轉讓是法律程序的一部分。
所需證明文件：破產令及破產管理署同意書
必須提供由法庭發出的破產令，以及由破產管理署發出的轉讓業權同意書。
綠表居屋加名實戰：7步申請流程一覽
清楚了解綠表買二手居屋加名的條件之後，就進入實際操作的階段。整個申請流程其實相當清晰，只要跟著以下七個步驟處理，就能順利完成。這也是整個綠表買二手居屋注意清單中，非常重要的一環。
第一步：評估資格及準備證明文件
核對房委會接納的10大理由
申請的第一步，是再次確認你的情況符合房委會接納的10大理由之一。每一個理由都有其特定的要求，所以必須先確定自己屬於哪一個類別，才能準備相應的文件。
備妥所有相關證明文件副本
根據你所選擇的轉讓理由，仔細備妥所有需要的文件副本。例如，以加入配偶為由，就需要結婚證書副本。如果是因業主去世而繼承，則需要遺囑認證書或死亡證等文件。文件齊全是加快審批的關鍵。
第二步：填妥並遞交申請書 (表格HD7)
填寫須知：簽名式樣須與樓契相同
你需要填寫一份名為「業權轉讓申請書（HD7）」的表格。填寫時有一個細節必須留意，就是所有業主的簽名式樣，必須與當初簽署樓契時的式樣完全一致，否則房署有機會要求你重新遞交。
遞交地點：所屬屋邨的租約事務管理處
填妥申請書並附上所有證明文件副本後，請將整份文件遞交到你所居住屋邨的租約事務管理處。
第三步：繳交申請費並等待審批
申請手續費 (不予退還)
遞交申請時，你需要繳付一筆申請手續費（現時為港幣$3,020，建議向房委會查詢最新收費）。這筆費用無論申請最終是否獲批，都不會退還。
審批時間：收齊文件後約六星期
房委會在收齊所有必需文件後，一般需要大約六個星期的時間進行審批。審批完成後，你會收到書面通知結果。
第四步：領取「業權轉讓同意書」並委聘律師
同意書有效期為一年，須在限期內完成
如果申請獲批，你將會收到房委會發出的「業權轉讓同意書」。這份同意書非常重要，而且有效期只有一年。你必須在一年內完成所有後續的法律手續，否則同意書便會失效，需要重新申請。
第五步：由律師擬備轉讓契據交房署審批
契據審批費 (不予退還)
收到同意書後，你需要委聘律師樓，由律師為你草擬一份正式的轉讓契據（Deed of Assignment）或饋贈契據（Deed of Gift）草稿。這份草稿需要提交給房屋署審批，並繳付另一筆契據審批費（現時為港幣$2,630），此費用同樣不予退還。
審批部門：房屋署法律事務分處
這一步的審批部門是房屋署的法律事務分處，他們會審核契據草稿的法律條文是否符合規定。
第六步：處理銀行按揭變更及簽署正式契據
如有按揭，必須先獲承按銀行同意
如果你的居屋單位仍有按揭在身，在簽署正式契據前，必須先通知承按銀行，並且取得銀行的書面同意。銀行或會要求新的聯名業主一同承擔按揭，並可能需要更新按揭契據。
簽署正式轉讓契據的注意事項
待房署及銀行都批准後，你便可以與家人在律師樓簽署正式的轉讓契據。簽署後，律師會協助你將契據送交土地註冊處進行註冊。
第七步：向屋邨辦事處更新業主記錄
提交已註冊的轉讓契據副本及查冊記錄
完成所有法律程序及土地註冊後，整個流程還未結束。最後一步是將已註冊的轉讓契據副本，以及一份最新的土地查冊記錄，提交給你所屬屋邨的辦事處，用作更新業主記錄。完成這一步，整個加名程序才算正式大功告成。
綠表居屋「加名」成本全剖析：政府收費、律師費及印花稅
談及綠表買二手居屋加名，大家最關心的莫過於整個過程牽涉的費用。清晰了解各項開支，有助你更妥善地規劃財務預算。總括而言，成本主要可以分為三大類：政府及房委會的行政收費、律師及銀行的專業服務費，以及最大機會佔最高比例的印花稅。以下我們將會逐一詳細拆解。
政府及房委會收費
首先是直接支付給政府部門的兩項固定費用，這兩筆費用在申請過程中是必須的，而且一經繳付，不論申請最終是否成功，都不會發還。
業權轉讓申請手續費：HK$3,020
當你向房委會遞交業權轉讓申請（表格HD7）時，就需要一併支付這筆手續費。這筆費用是用於房委會審核你的申請資格及證明文件，處理行政程序的開支。
轉讓契據草稿審批費：HK$2,630
在你的申請獲得原則上批准，並領取「業權轉讓同意書」後，下一步就是委託律師草擬正式的轉讓契據。這份契據草稿必須呈交給房屋署法律事務分處進行審批，確保內容符合規定，而這筆審批費就是用於此程序。
專業服務費用
除了政府收費，你還需要預留資金聘請專業人士協助處理法律及財務事宜。
律師樓收費及相關雜費
業權轉讓涉及複雜的法律文件，必須由執業律師處理。律師樓的收費一般會包括草擬「饋贈契據」(Deed of Gift)、提供法律意見、代為向土地註冊處註冊文件，以及支付查冊費等雜項開支。收費會因應不同律師樓及個案的複雜程度而異，建議事前多作比較及查詢。在綠表買二手居屋注意的事項中，選擇一位熟悉房委會程序的律師尤其重要。
銀行按揭手續費 (如適用)
如果你的居屋單位仍有按揭在身，進行業權轉讓前，必須先取得承按銀行的書面同意。銀行在審批過程中，或會視之為按揭契約的重大變更，因此可能需要收取一筆行政手續費。每間銀行的收費標準不同，記得預先向你的承按銀行查詢清楚。
印花稅 (釐印費)
印花稅通常是整個加名程序中最大的一筆開支，很多人對此存有誤解，現在就讓我們逐一釐清。
為何「無償轉讓」仍可能須繳付印花稅？
一個常見的疑問是，既然居屋加名是以「送贈」形式進行，當中不涉及金錢交易，為何仍要繳付印花稅？原因在於，根據香港《印花稅條例》，任何涉及不動產轉讓的法律文書都需要「打釐印」，稅款是根據物業的「代價」或「價值」來計算，以較高者為準。即使是無償的饋贈，稅務局依然會為該物業評估一個市值，並以此作為基礎來徵收印花稅。
稅務局如何評估未補價居屋市值
由於未補價居屋的業權存在轉讓限制，其價值不能與公開市場的私樓直接比較。稅務局在評估其市值時，通常會參考該單位在第二市場（綠表市場）的成交價，以及已補地價後的自由市場價格，然後作出一個綜合評估。這個估值會是計算印花稅的依據，而非你當初的買入價。
印花稅計算案例 (第二標準稅率)
假設新加入的家庭成員（例如配偶）是香港永久性居民，並且在香港沒有持有其他任何住宅物業，這次業權轉讓便可以採用較低的「第二標準稅率」計算。
讓我們以一個例子說明：
- 稅務局評估該未補價居屋的市值為：HK$5,000,000
- 現時業主為一人，現加入配偶成為聯名業主，即轉讓 50% 業權
- 計算印花稅的物業價值為：$5,000,000 x 50% = HK$2,500,000
根據現時的第二標準稅率：
- $2,500,000 的物業價值，稅率為 1.5%
- 應繳印花稅金額為：$2,500,000 x 1.5% = HK$37,500
這個例子只作參考，實際稅款須以稅務局的最終評估及最新的稅率為準。
居屋「加名」對按揭的3大關鍵影響
談及綠表買二手居屋加名，許多人只想到法律上的手續，但其實它對現有的銀行按揭有三大關鍵影響，是綠表買二手居屋注意清單中非常重要的一環。處理不當，隨時會影響整個按揭安排。以下我們將逐一拆解。
影響一：「送契樓」會否影響按揭申請？
居屋加名在法律上屬於「無金錢代價」的業權轉讓，即是以「饋贈契據」（Deed of Gift）形式進行。完成手續後，該物業便會成為俗稱的「送契樓」。在私人樓宇市場，銀行對「送契樓」的按揭申請審批非常審慎，但在居屋市場，情況就有點不同。
居屋與私樓「送契」在按揭審批上的分別
私樓的「送契樓」之所以難以申請按揭，是因為銀行擔心原業主（送贈人）在送出業權後五年內破產。根據《破產條例》，破產管理署有權向承讓人追討相關物業，用作償還債務，這令銀行承受極大風險。
居屋的情況則相對樂觀。因為未補價居屋的按揭由房委會作擔保人，銀行所面對的風險大大降低。即使出現上述情況，銀行的貸款亦有保障，所以對居屋「送契」的按揭申請，取態會寬鬆得多。
房委會擔保期如何降低銀行批核風險
銀行批核居屋按揭的信心，主要來自房委會提供的按揭擔保期。在這段期間，萬一業主斷供，房委會將會承擔銀行的損失。這個擔保機制是銀行願意為居屋「送契樓」批出按揭的定心丸，也是居屋與私樓在按揭審批上的根本區別。
影響二：新加入的業主需要通過壓力測試嗎？
這是另一個大家非常關心的問題。新加入的家庭成員成為聯名業主後，是否需要像新買家一樣，通過嚴格的入息壓力測試？答案是：視乎單位是否仍在政府擔保期內。
豁免壓力測試的條件：單位仍在政府擔保期內
只要你的居屋單位仍然在房委會的按揭擔保期內，即使進行加名，銀行通常都會豁免對新舊業主進行壓力測試。銀行主要的考慮是，既然貸款有政府擔保，他們就無須過分憂慮業主的還款能力，申請人只需證明有足夠的還款能力便可。
最新按揭政策對居屋加名的影響
政府在2025年進一步放寬二手居屋的按揭安排，將擔保期由首次轉讓日期起計最長延長至50年。這項新政策意味著更多樓齡較高的二手居屋，也能夠繼續享有政府擔保。因此，在進行加名時，能夠豁免壓力測試的機會也相應提高，對計劃加名的家庭來說是個好消息。
影響三：現有按揭貸款需要更改嗎？
答案是肯定的。當物業的業權人出現變動，現有的按揭貸款契約也必須作出相應更改。你不能在未通知銀行的情況下，自行到律師樓和土地註冊處完成加名手續。
為何必須通知並取得承按銀行同意
因為物業本身是銀行的抵押品。按揭契約是銀行與原業主簽訂的法律文件，當中列明了業權結構。增加聯名業主，等於更改了抵押品的業權狀況，這屬於重大契約變更。因此，你必須事先向承按銀行提出申請，並取得其書面同意，才可以繼續下一步的法律程序。
更改按揭契或轉按的可能性
取得銀行同意後，一般有兩個處理方案。第一是向原有銀行申請修改按揭契，將新成員加入為共同借款人，這通常會涉及一筆行政手續費。第二個方案是趁此機會，將整筆按揭轉到另一間能提供更優惠利率或現金回贈的銀行，即是「轉按」。不過，轉按的申請流程較為複雜，銀行會重新審視所有業主的財務狀況，是否可行仍要視乎個別情況。
綠表二手居屋「加名」常見問題 (FAQ)
處理綠表買二手居屋加名的申請時，除了掌握基本流程，許多朋友還會遇到一些特殊情況。以下我們整理了幾個最常見的疑問，為你逐一解答，讓你對整個過程有更全面的了解。
Q1: 綠表買入二手居屋後，可以為未成年子女「加名」嗎？
這是一個許多家長關心的問題。簡單來說，答案是不可以。房委會的其中一個基本要求是，新加入的業主必須是已登記的成年家庭成員。由於未成年子女不具備獨立簽署法律文件的行為能力，所以無法成為物業的合法業權持有人。整個「加名」程序本質上是業權轉讓，必須由成年人來完成。
Q2: 想加入的家庭成員並非「已登記成員」應如何處理？
這個情況處理起來比較複雜。房委會的規定十分清晰，新加入的業主必須是該單位戶籍內的「已登記家庭成員」。如果想加入的人並不在戶籍內，就不能直接申請「加名」。你必須先向房屋署申請「加戶」，將該名家庭成員正式加入單位的戶籍紀錄中。這個「加戶」申請有自己的一套嚴格審批標準和程序，成功獲批後，你才可以再啟動業權轉讓的「加名」申請。
Q3: 房委會發出的「轉讓同意書」過了一年有效期怎麼辦？
房委會發出的「轉讓同意書」有效期為一年，你必須在這一年內完成所有法律手續，包括律師樓的契據擬備和銀行的按揭變更。如果因為各種延誤導致同意書過期，它就會自動失效。屆時唯一的處理方法就是從頭開始，重新遞交一份新的業權轉讓申請，並且要再次繳付全額的申請手續費。之前的時間和金錢成本都會白白浪費，所以務必好好掌握時間。
Q4: 完成「加名」後，會否影響自己或家庭成員日後申請其他資助房屋？
答案是肯定的，而且影響非常深遠。一旦家庭成員的名字被加入到居屋的業權上，他就會被視為香港的物業持有人。這意味著他將會失去申請所有資助房屋的資格，包括不能再申請公屋，也不能再以綠表或白表身份購買一手或二手居屋。所以在決定「加名」前，家庭成員之間必須就未來的房屋規劃有充分的溝通和共識。
Q5: 在整個居屋「加名」流程中，最容易出錯的環節是甚麼？
綜合過往的經驗，有兩個環節最容易出現問題，是綠表買二手居屋注意的重點。第一，是申請理由不充分。很多人誤以為「加名」像私樓一樣隨便，但房委會只接納十個特定理由。如果你的情況不符合任何一個，申請就會被拒絕，申請費亦不會退還。第二，是低估了處理按揭變更的時間。如果單位仍有按揭在身，你必須先取得承按銀行的同意。銀行需要重新審批，過程可能比預期中要長。不少人待房委會批准後才處理銀行事務，結果時間非常緊迫，甚至可能趕不及在同意書的一年有效期內完成。建議及早與銀行溝通，雙線並行處理。