手持居屋、租置公屋等資助房屋，想在公開市場出售或出租，以獲取更理想的回報？在實現資產增值前，業主必須先完成「補地價」這個關鍵程序。然而，補地價的計算方法、繁複的申請步驟，以及如何把握最佳時機以節省開支，往往令不少人感到困惑。本篇2025年終極懶人包，將由淺入深，為你一文釐清補地價的所有疑問，從法律基礎、計算公式，到詳盡的申請5大步驟及專家慳錢策略，助你輕鬆掌握整個流程，作出最精明的財務決策。
什麼是公屋補地價？全面了解法律基礎、涵蓋範圍及最新政策
談到公屋補地價，這可能是許多資助房屋業主在考慮賣樓或出租時，首先要面對的重要課題。簡單來說，它是一項讓你的資助房屋單位，能夠像私人樓宇一樣在市場上自由買賣或出租的關鍵步驟。想知道公屋補地價幾錢，或尋找準確的公屋補地價計算器，第一步就是要先徹底明白它背後的原理和規則。
公屋補地價的核心定義與法律依據
補價本質：補回政府當年提供的購樓折扣
要理解補地價，我們可以將它看成是補回政府當年賣樓給你時所提供的折扣。當初你用遠低於市價的金額買入單位，是因為政府資助了其中的一部分土地價值，讓你更容易置業。現在，如果你希望將這個單位放到公開市場上，享受市場價格帶來的回報，就需要先將這份「折扣」歸還給政府。這個過程，就是「補地價」。完成補價後，你的單位就解除了轉讓限制，擁有完整的業權。
法律框架：《房屋條例》（第283章）的角色與重要性
這一切並非隨意而定，而是有清晰的法律基礎。香港法例《房屋條例》（第283章）就是規管資助房屋轉讓限制的核心法律文件。條例列明了業主在轉讓單位前必須遵守的條件和程序，確保公共房屋資源能公平地運用，並防止有人利用政府資助作短期炒賣。所以，整個公屋補地價的程序，都是依據這條例來執行的。
為何及何時需要補地價？
了解了基本定義後，下一步就是弄清楚在哪些情況下，你才需要處理補地價。
觸發補地價的條件：在公開市場出售、出租或轉讓
當你打算進行以下任何一項操作時，就必須先完成補地價：
- 在公開市場出售：你想將單位賣給任何人士，不論對方是否持有綠表或白表資格，就像賣一般私樓一樣。這是最常見的公屋補地價出售情況。
- 將單位出租：打算將整個單位或部分空間租給他人賺取租金收入，進行公屋補地價出租是必要前提。
- 以轉讓或按揭等方式處理業權：例如將業權轉贈給非認可家庭成員，或向非指定金融機構申請加按套現。
豁免補地價的情況：於第二市場轉售予合資格人士
當然，也有一個重要的豁免情況。如果你選擇在「居屋第二市場」（俗稱居二市場）出售單位，就不需要補地價。這個市場的買家，必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表人士。因為買賣雙方都是政府資助計劃的合資格者，所以單位的轉讓限制會由新買家繼承，政府的資助也得以保留在資助房屋體系內流轉。
受轉讓限制約束的資助房屋計劃一覽
除了最廣為人知的居屋和公屋，其實還有多個資助房屋計劃都受到轉讓限制的約束。
居者有其屋計劃（居屋）
這是最主要的資助出售房屋計劃，絕大部分的居屋單位在公開市場轉讓前都需要補地價。
私人機構參建居屋計劃（私人參建居屋）
由私人發展商興建，但受同樣的轉讓限制規管，例如康山花園、麗晶花園等。
租者置其屋計劃（租置公屋）
讓現有公屋租戶購買自己所居住的單位，這些租置單位同樣需要在公開市場出售前補地價。
綠表置居計劃（綠置居）
專為綠表人士而設的計劃，單位同樣設有轉讓限制，需要補價才能在自由市場交易。
其他資助出售房屋計劃
包括已終止的中等入息家庭房屋計劃（例如美樂花園）、重建置業計劃等，其業主同樣需要遵守補地價的規定。
轉讓限制期的演變與最新規定
資助房屋的轉讓限制並非一成不變，政府的政策會隨著社會發展而調整。
剖析不同年份購入單位的轉讓限制期差異
不同年份購入的單位，其轉讓限制期有很大分別。簡單來說，早期的居屋限制較寬鬆，例如在2018年之前購入的單位，業主通常在買入單位五年後，便可申請補地價並在公開市場出售。但是，近年推出的新居屋，轉讓限制已大幅收緊，例如2022年及之後的單位，業主需在首次轉讓契據日期起計15年後，才可補價後於公開市場出售。
最新政策對轉讓限制期的影響與未來趨勢
從近年政策的走向可見，政府的目標是進一步打擊炒賣，確保資助房屋「居者有其屋」的本質。因此，未來的趨勢很可能是繼續維持或甚至再延長轉讓限制期，鼓勵業主長期自住。這也意味著，業主在規劃未來時，必須清楚了解自己單位所屬年份的特定限制，才能作出最合適的財務安排。
公屋補地價要幾錢？掌握計算方法與估價技巧
談到公屋補地價，大家最關心的問題自然是「究竟要補幾錢？」。這筆金額可大可小，直接影響你的財務決策。其實，補地價的計算邏輯相當清晰，只要掌握一條核心公式與幾個關鍵變數，你也可以輕鬆為自己的單位估算所需費用，無論是計劃將公屋補地價出售或出租，都能更有預算。
補地價的核心計算公式
公式詳解：補價金額 = 評估時市值 × 購入時折扣率
整套公屋補地價計算方法，都圍繞著這條官方公式：補價金額等於房署評估單位當下的市值，再乘以你當年購入單位時所享有的折扣率。簡單來說，政府當年用一個折扣價將單位賣給你，現在你若想在自由市場轉讓，便需要將這個折扣的「現值」交還給政府。購入時的折扣率一經釐定，便會永久不變，記錄在樓契之中。
關鍵變數：為何「現時市值」是影響補價金額的主因
公式中的「購入時折扣率」是一個固定不變的百分比，但「評估時市值」卻是浮動的。這個市值由房署在你提出補價申請的一刻，委派測量師評估而定，它會完全跟隨當時的樓市狀況。這就意味著，樓市暢旺時，單位估值高，計算出來的補價金額自然水漲船高；相反，若樓市回調，單位估值下跌，補價金額亦會隨之減少。因此，掌握申請補地價的時機，是整個過程中最能影響最終支出的一環。
居屋補地價計算方法：找出固定折扣率
如何在樓契中尋找單位的原始折扣率？
對於居屋業主來說，計算相對直接，因為折扣率是固定的。你只需要找出單位的首次轉讓契據，文件上通常會列明單位「當時的市值」及「當時的買入價」。利用這兩個數字，便可計算出原始折扣率。計算方法是：(當時的市值 – 當時的買入價) ÷ 當時的市值。例如，一個當年市值100萬的單位，你以70萬買入，折扣率就是(100萬 – 70萬) ÷ 100萬 = 30%。
計算範例：市值600萬、七折買入的居屋應繳補價金額
讓我們用一個實例來看看補地價要幾錢。假設你的居屋單位當年是以七折（即30%折扣率）買入，而你現在申請補地價，房署評估單位現時市值為600萬元。根據公式，你需要繳付的補價金額便是：600萬元 × 30% = 180萬元。只要知道這兩個數值，你就可以利用任何公屋補地價計算器，快速得出結果。
租置公屋補地價計算方法：特殊的重新評估機制
租置單位為何沒有統一固定折扣率
租者置其屋計劃（租置公屋）單位的補地價計算方式，與居屋有所不同。由於租置計劃橫跨不同時期推出，而且部分更提供「額外特別折扣」等優惠，導致每個單位的實際折扣率差異極大，並沒有一個統一的標準。因此，業主無法像居屋一樣，單憑樓契上的資料自行準確計算出折扣率。
首次轉讓時由房署委派測量師評估特別折扣率
當租置單位業主首次提出補地價申請時，房署需要重新審視該單位當年的出售紀錄及所有相關的折扣優惠，再委派測量師評估單位的現時市值。然後，房署會根據內部紀錄計算出一個專屬於該單位的「補價折扣率」，用以釐定最終的補價金額。整個過程都由官方主導，業主能做的就是提交申請，等待評估結果。
如何自行初步估算補地價金額？
善用銀行或網上估價工具作參考
雖然最終補價金額要由房署作實，但在正式申請前，你絕對可以做一些功課來初步估算。最直接的方法，是利用各大銀行的網上物業估價服務。你只需輸入屋苑名稱及單位資料，系統便會提供一個即時的市場估值。這個估值雖然不等於房署的最終評估價，但已是一個非常貼市的參考指標，可以讓你對「評估時市值」心裡有數。
為何事前估算有助財務規劃及準備上訴
進行事前估算至少有兩大好處。第一，有助財務規劃。當你對可能要支付的補價金額有一個大概的預算後，無論是籌集資金，還是釐定單位在自由市場的售價，都會更有依據。第二，有助準備上訴。假如日後收到房署的「評估補價通知書」，發現其估價遠高於多間銀行的估價，這些 предварительные估價紀錄便能成為你有力理據，支持你向房署提出異議或上訴。
公屋補地價申請程序全拆解：5步完成懶人包
了解公屋補地價的計算方法後，下一步就是付諸實行。整個申請程序其實相當清晰，只要跟著步驟走，就能順利完成。我們將整個流程拆解成五個簡單步驟，讓你輕鬆掌握為公屋補地價出售或出租單位前的準備工作。
第1步：遞交評估補價申請書
萬事起頭難，但這一步其實只是填寫和遞交文件。首先，你需要根據單位的轉讓限制期，選用正確的申請表格。
轉讓限制期內外適用的不同表格 (HD1066C vs HD1065C)
房屋署提供了兩種不同的申請書。你需要判斷你的單位是否已過五年的轉讓限制期。如果單位仍在五年限制期內，就要填寫HD1066C表格。如果單位的五年限制期已過，則使用HD1065C表格。選對表格是順利申請的第一步。
備妥所需文件：申請書、樓契副本及手續費
遞交申請時，你需要準備三樣東西。第一是填妥的申請書正本。第二是單位所有業主樓契的副本。第三是一筆指定金額的手續費，必須以銀行本票或劃線支票支付，抬頭寫明「香港房屋委員會」。
數碼申請途徑：「智方便+」網上申請流程
為了方便市民，現在也可以透過網上途徑提交申請。你只需要擁有已啟用數碼簽署功能的「智方便+」帳戶，或有效的個人數碼證書，就可以在網上完成大部分程序。不過，手續費的支票仍需另外郵寄或親身遞交。
第2步：房署委派測量師上門估價
遞交申請後，房屋署或其委託的測量師行會聯絡你，預約時間上門為單位進行估價。這個環節直接影響你需要為公屋補地價幾錢，所以有兩個重點值得留意。
估價前策略：為何不應進行昂貴裝修
一個常見的誤解是將單位裝修得美輪美奐，期望能提升價值。但在補地價估價中，這並非明智之舉。因為補價金額是按單位的現時市值計算，昂貴的裝修會推高單位估值，結果你需要繳付的補價金額也會相應增加。所以，最佳策略是在完成補地價程序後，才根據需要進行裝修。
避免因違規改動影響估價的常見陷阱
測量師上門時，除了評估單位狀況，也會留意是否有未經許可的改動，例如拆除主力牆、改動廚房間隔等。這些違規改動可能會令估價程序變得複雜，甚至需要你先還原單位才能繼續。因此，在申請前應確保單位結構符合規定。
第3步：接收「評估補價通知書」
測量師完成估價後約一個月，你便會收到一份關鍵文件，就是「評估補價通知書」。
通知書內容解讀：應繳補價金額及付款詳情
這份通知書會清楚列明你的單位經評估後的市值、購入時的折扣率，以及最終計算出的應繳補價金額。同時，信中也會詳細說明繳款的方式和期限，記得仔細閱讀。
兩個月付款有效期：逾期未繳的後果與處理
你需要特別留意，通知書上列明的補價金額只有兩個月有效期。你必須在這段時間內繳清款項。如果逾期未繳，這次的申請就會自動失效，之前繳付的手續費也不會退還。日後若想再申請，就需要從頭開始，重新遞交文件和繳費。
第4步：繳付補價及提出異議的權利
收到通知書後，你有兩個選擇。你可以接納估價並繳付款項，或者對估價結果提出異議。
付款方式：銀行本票或律師行支票規定
如果你決定繳款，必須按照房屋署的規定，透過銀行本票或律師行支票支付。房屋署不接受個人支票或其他付款方式。在限期內成功繳款後，之前支付的申請手續費可以在補價總額中扣除。
上訴機制：28天內向土地審裁處提出反對的程序
如果你認為房署的估價過高，與市場水平有明顯差距，你有權提出反對。你必須在通知書發出日期起計的28天內，以書面形式向房屋署提出，或直接向土地審裁處提出上訴。這是一個法定的權利，保障業主的利益。
第5步：獲取並註冊「解除轉讓限制證明書」
當你繳妥所有補地價款項後，整個程序就來到最後一步，這也是解放單位業權的關鍵一步。
為何必須於土地註冊處登記證明書以確立法律效力
付款後，房屋署會向你發出一份「解除轉讓限制證明書」。這份文件非常重要，但單純持有它並不足夠。你必須將這份證明書交給律師，到土地註冊處進行登記。完成登記後，你的單位才算在法律上正式解除了轉讓限制。
完成補地價後的權利：單位可於自由市場買賣或出租
一旦完成所有程序，你的單位就和一般私人樓宇無異。你可以自由地在公開市場上進行公屋補地價出售，也可以將單位出租，享受更靈活的資產配置。這意味著你的物業潛力被完全釋放，可以根據市場狀況，作出最有利的決定。
專家策略：掌握最佳補地價時機與資金籌劃方案
懂得如何計算公屋補地價幾錢只是第一步，要真正實現資產增值，掌握專業的財務策略更為關鍵。何時補價、資金如何安排，都直接影響你最終的收益。以下為你拆解幾個資深業主與投資者常用的策略，助你在公屋補地價出售或出租的過程中，作出最精明的決定。
策略一：選擇最佳補地價時機以節省成本
「跌市補價、升市賣樓」的財務操作詳解
補地價金額與物業的「評估時市值」直接掛鈎，這正是策略操作的核心。一個簡單但極為有效的原則是「跌市補價、升市賣樓」。因為在樓市下行周期，房署委派的測量師對單位的估價會相對保守，評估出來的市值較低。在這個時候申請補地價，你需要支付的金額自然會減少。相反，如果在樓市高峰期申請，高昂的市值會令補價成本大增。
提早鎖定補價成本如何擴大未來利潤空間
在樓市低位時完成補地價，相當於以較低成本鎖定了單位在自由市場出售的資格。當你日後決定出售單位時，無論樓市升到哪個水平，這筆最大的開支已經被固定下來。這樣，當樓價回升時，你的潛在利潤空間就會比在升市時才補價的業主闊得多。這個操作將被動的補價程序，轉化為主動的財務規劃，讓你更能掌握資產增值的主導權。
策略二：資金不足下同步完成賣樓與補地價
如何合法運用買家訂金及樓價餘款支付補價
許多業主面對的最大難題，是手上沒有數十萬甚至過百萬的現金來預先支付補地價。其實，你可以合法地運用「同步完成交易」的方式解決這個問題。具體操作是在找到買家並簽訂臨時買賣合約後，在正式交易完成當日，利用買家支付的訂金，以及由買家承造按揭的銀行所批出的樓價餘款，一併支付補地價的款項。
律師樓在同步交易中的角色與流程
在這個過程中，律師樓扮演著至關重要的協調角色。在交易完成當日，代表你的律師樓會處理所有資金的交收。他們會確保從買家及其按揭銀行收到的款項，足夠支付三筆費用：第一，開出本票給房屋署以支付補地價金額；第二，贖回你單位原有的按揭貸款；第三，將餘額支付給你。整個過程在律師樓的監管下同步進行，確保所有程序合法合規，讓你即使資金不足也能順利完成公屋補地價出售的交易。
策略三：釐清補地價責任以規避交易風險
處理房署最終估價高於預期的風險管理
在買賣合約中，必須清晰訂明由哪一方負責支付補地價。常見的做法是由賣方負責。合約樓價會是已補地價的「自由市場價」。如果房署最終的估價高於賣方初步用網上公屋補地價計算器估算的金額，賣方需要支付的補價便會增加，這意味著實收的樓價淨額會減少。這個差額風險由賣方承擔。
買家負責補價可能引伸的按揭及印花稅問題
另一種情況是由買方負責補地價。合約會訂明一個未補地價的樓價，並註明由買方承擔補價責任。這樣，若最終估價高於預期，買方就需要準備更多額外資金。更重要的是，銀行在審批按揭時，通常只會以未補地價的樓價作為計算基礎，補價金額很可能無法計入按揭貸款額。而且，計算印花稅時，稅務局會將樓價與補價金額合併計算，這可能令買家的稅務及財務規劃變得複雜，因此在選擇此方案前必須尋求專業意見。
未補地價單位的按揭限制與融資選項
法律如何禁止未補地價單位加按套現
根據《房屋條例》，未補地價的資助房屋業主，不能隨意將單位加按以套取現金。因為政府在單位中仍持有業權份額（即未補回的折扣），不容許業主利用這類資助房屋作投機或個人融資用途。除非業主能向房署證明有緊急且值得體恤的財政困難，例如籌措家庭成員的醫療開支，否則加按套現的申請普遍不會獲批。
「平手轉按」的可行性、限制與申請要點
雖然加按套現被禁止，「平手轉按」則是可行的。平手轉按是指業主在不增加任何貸款額的前提下，將現有的按揭餘額由一間銀行轉移至另一間能提供更優惠利率的銀行。因為這操作不涉及套現，只是為了減輕供款負擔，房署一般會批准。申請時，業主只需向房署提交申請並取得同意，便可進行轉按手續，享受更低的利息支出。
公屋補地價常見問題 (FAQ)
處理公屋補地價的過程中，你可能會遇到各種疑問。我們整理了五個最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你更順利地完成整個程序。
Q1：整個補地價申請流程需時多久？
一般來說，由你遞交申請文件計起，到收到房委會發出的「評估補地價通知書」，整個過程大約需要兩個月。流程大致是這樣的：首先你提交申請書、樓契副本和手續費，然後房委會發出確認信。之後，房署或其委託的測量師會聯絡你，預約時間上門為單位估價。估價完成後，房署大約需要一個月時間整理報告和進行內部審批，最後便會正式發信通知你應繳的補價金額。
Q2：如果我不同意房委會的估價，可以怎樣做？
如果你認為房委會評估的單位市值偏高，導致公屋補地價金額超出預期，你有權提出異議。你必須在「評估補地價通知書」發出日起計的28天內，以書面形式向房委會提出反對。與此同時，你也可以在相同的28天限期內，向土地審裁處提出上訴。在上訴期間，你仍然可以選擇先繳付原有的補價金額，以繼續進行單位的買賣或出租程序，待審裁處有了最終判決後，再作差額調整，多退少補。
Q3：未補地價便將單位出租或出售有何法律後果？
這是一個非常嚴肅的問題。根據香港的《房屋條例》（第283章），任何未完成公屋補地價程序的資助房屋，業主都不能擅自在公開市場進行出售或出租。如果違反規定，進行未補地價的公屋補地價出售或出租活動，即屬刑事罪行。一經定罪，最高可被判罰款港幣50萬元及監禁一年。此外，所有相關的買賣或租賃協議都會被視為無效，對買賣或租賃雙方都沒有法律保障。
Q4：是否所有早期落成的居屋都毋須補地價？
這是一個常見的說法，但只適用於極少數的單位。確實，香港最早期的居屋，即是第一期至第三期甲的單位，由於當時的地契條款與後來不同，所以沒有轉讓限制，業主可以在自由市場出售單位而毋須補地價。但是，由第三期乙及之後出售的所有居屋，都設有轉讓限制，必須先補地價才能在公開市場交易。所以，不能一概而論，最穩妥的做法是查閱自己單位的樓契，以確定相關的轉讓條款。
Q5：申請補地價的手續費在任何情況下都不會退還嗎？
申請手續費的處理方式是有條件的。如果你在收到「評估補地價通知書」後，於兩個月的指定限期內繳清全部補價金額，那麼你之前繳付的手續費就可以在應繳總額中扣除，變相等於退還了給你。但是，如果你在收到通知書後決定取消申請，或者超過了兩個月限期仍未繳款，導致申請失效，那麼這筆手續費便不會退還。