【公屋子女繼承入息】怕超額被DQ？必讀3大應對策略、豁免條件及轉名流程全攻略

父母百年歸老，子女繼承公屋單位本是人之常情，但房屋署日趨嚴格的「批出新租約政策」，卻令不少家庭憂心忡忡。許多子女擔心自己的入息或資產超出上限，最終被取消資格（DQ），不但失去居所，更打亂了人生規劃。面對這項與「富戶政策」息息相關的繼承門檻，究竟應如何是好？

本文將為您全面拆解公屋繼承的各項細節，由入息資產審查標準、物業限制，到三大應對超額風險的規劃策略，一一詳盡分析。我們更會整理所有可豁免審查的特殊條件，並提供戶主過身後申請轉名的完整流程教學，助您未雨綢繆，妥善處理承繼事宜，守護家園。

公屋繼承資格審查：兩大核心條件全解析

當戶主離世，處理公屋子女繼承入息的問題便成為首要事項。房屋署（房署）並不會自動將租約轉移，而是會對申請繼承的子女進行資格審查。整個審查過程主要圍繞兩大核心條件，清楚理解這兩項要求，就能為繼承事宜做好準備。

條件一：全面經濟狀況審查 (入息及資產)

第一關就是家庭的經濟能力評估。這項審查與俗稱的「富戶政策」標準完全看齊，分為入息同資產兩部分。申請繼承的子女，連同所有在戶籍內的家庭成員，都必須符合以下標準。

入息審查標準：家庭總收入不得超逾入息限額5倍

根據規定，整個家庭每月的總收入，不可以超過現行公屋入息限額的5倍。這裡的「總收入」包括薪金、雙糧、花紅、津貼、租金收入等所有收入來源，計算時未扣除強積金供款。

資產審查標準：家庭總資產淨值不得超逾限額100倍

除了入息，家庭的總資產淨值亦有上限，不可以超過現行公屋入息限額的100倍。資產範圍涵蓋存款、現金、投資、車輛、物業（包括香港及海外）等。計算時可以扣除因工作或意外受傷獲得的賠償金，以及戶主離世後收取的一筆過人壽保險金。

家庭人數	每月總入息限額 (上限5倍)	總資產淨值限額 (上限100倍)
1人	HK$ 65,450	HK$ 1,310,000
2人	HK$ 101,150	HK$ 2,030,000
3人	HK$ 125,500	HK$ 2,510,000
4人	HK$ 155,000	HK$ 3,100,000
5人	HK$ 193,250	HK$ 3,870,000
6人	HK$ 227,200	HK$ 4,550,000
7人	HK$ 249,650	HK$ 5,000,000
8人	HK$ 279,150	HK$ 5,590,000
9人	HK$ 307,850	HK$ 6,160,000
10人或以上	HK$ 335,900	HK$ 6,720,000

條件二：住宅物業權審查 (香港境內)

第二關是物業審查，這是一項絕對條件。申請繼承的子女及其家庭成員，只要在香港境內擁有任何住宅物業的業權，就會即時喪失繼承資格。

「擁有物業」的四種定義：直接持有、簽訂協議、公司持股、遺產受益

房署對「擁有物業」的定義相當廣泛，主要包括四種情況：
1. 直接持有：個人或聯名擁有任何住宅物業。
2. 簽訂協議：已簽訂任何協議（包括臨時買賣合約）購買住宅物業。
3. 公司持股：持有一間公司一半或以上的股權，而該公司直接或透過附屬公司擁有住宅物業。
4. 遺產受益：已成為任何包含住宅物業的遺產受益人。

涵蓋物業類型：住宅、樓花、天台屋及丁屋

審查所涵蓋的物業類型非常全面，不單止是一般私人住宅單位。它同時包括未落成的樓花、天台構築物，甚至是用作居住用途的土地及丁屋批地。

政策基礎：「批出新租約政策」與富戶政策的關係

為何子女繼承公屋的審查會如此嚴格？這要從政策的根源說起。

為何子女繼承公屋須通過審查？

公屋子女繼承的審批，是根據房委會的「批出新租約政策」來執行的。這項政策的本質，是將舊租約終止，再批出一份全新的租約給合資格的家庭成員。因為是「批出新租約」，申請人自然需要重新接受資格審查，確保他們仍然是符合資格入住公屋的群體。而這套審查標準，與「富戶政策」所用的標準是完全一致的。

歷年政策收緊對繼承規定的影響

隨著社會經濟發展，房委會多次收緊「富戶政策」，例如調低入息資產上限的倍數、增加申報次數等。由於「批出新租約政策」與「富戶政策」掛鈎，每一次富戶政策的收緊，都直接提高了公屋子女繼承的門檻，反映了當局希望將有限的公屋資源，集中分配給最有需要家庭的政策方向。

不符合繼承資格的後果

如果經過上述兩大審查後，最終被評定為不符合資格，房署會有既定的處理程序。

遷出通知書：須於指定期限內遷離單位

不符合資格的家庭，會收到房署發出的「遷出通知書」(Notice-to-Quit)，要求他們在通知書發出日期起計的一個月內，遷離現居的公屋單位，交還予房署。

臨時安排：「定期暫准居住證」的申請條件及費用

考慮到部分家庭可能需要時間另覓居所，房署提供了一項臨時安排。不符合資格的家庭可以在遷出期限屆滿前，申請「定期暫准居住證」暫時居住在單位內，最長為期四個月。申請期間，家庭需要繳交「暫准證費」，費用相等於雙倍淨租金加差餉，或市值租金，以較高者為準。暫居期滿後，就必須遷離單位。

提前規劃：三大策略應對繼承入息超額風險

面對公屋子女繼承入息可能超額的風險，與其等到問題發生時才設法補救，不如及早規劃。提前部署不僅可以化解潛在的資格危機，更能為家庭的長遠安居打好基礎。這裡整理了三個由治本到後備的策略，讓大家可以根據自身家庭狀況，選擇最合適的方案。

策略一 (治本方案)：善用父母「綠表資格」置業

方案優勢：將租住權轉為永久業權，一勞永逸

這可以說是最根本的解決方法。公屋租約只是一種租住權，所以繼承時需要重新審查。如果將這個租住權，轉化為一個實實在在的物業業權，問題就迎刃而解。物業成為家庭的私有資產後，日後子女是透過遺產繼承，而不是申請新租約，所以完全繞過了房委會的入息及資產審查。這一步等於為公屋子女繼承問題畫上一個完美的句號。

操作步驟：申請「綠表資格證明書」購買未補地價資助房屋

具體操作很直接。首先，作為公屋戶主的父母，可以向房屋署申請一張「綠表資格證明書」。然後，憑著這張證明書，就可以在居屋第二市場購買未補地價的資助房屋，例如二手居屋、綠置居或租置計劃的單位。整個過程不需要抽籤，只要市場上有合適的單位，就可以著手購買。

風險與考量：須留意二手市場盤源及樓價波動

這個方案的主要考量在於市場因素。二手資助房屋市場的單位供應量不是無限的，而且樓價會隨市況波動，所以需要一定的時間物色心儀單位，並且要做好財務預算。家庭需要衡量自身的經濟能力，能否負擔首期及按揭供款。

策略二 (機遇方案)：購買「租者置其屋計劃」單位

適用對象：確認單位是否屬租置計劃屋邨

如果你的家庭正好居住在「租者置其屋計劃」（租置計劃）的屋邨內，這絕對是一個難得的機遇。第一步就是要確認現居的屋邨是否納入計劃。你可以向屋邨辦事處查詢，或者留意房委會的公佈。因為政府已經停止推售新的租置屋邨，所以這個機會只適用於現存的指定屋邨。

購買流程：如何將現居公屋單位買入

如果確認符合資格，戶主就可以直接向房委會申請，以非常優惠的折扣價購買現在居住的單位。這個方案的最大好處是不用搬遷，可以直接將熟悉的家變成自己的物業，省卻了重新適應環境的煩惱。

風險與考量：僅限特定屋邨，機會可一不可再

這個方案的局限性非常明顯，就是它只開放給特定的租置屋邨租戶。如果不住在這些屋邨，就無法使用這個方法。而且，這個計劃的單位賣一個少一個，機會錯過了就不會再有，所以稱之為「機遇方案」。

策略三 (後備方案)：子女以「白表」自行置業

方案角色：作為長遠後備計劃，解決自身住屋需求

這個方案的角色，更多是子女為自己個人未來做的長遠打算，而不是直接處理父母公屋的即時繼承問題。如果子女有能力，透過白表資格自行置業，當然可以解決自身的住屋需求。這樣一來，未來就算無法繼承公屋，也已經有了自己的安樂窩。

申請途徑：透過一般抽籤申請居屋或白居二

申請途徑就是大家熟悉的公開抽籤。子女可以留意房委會每年推出的新居屋計劃，或者「白表居屋第二市場計劃」（白居二），遞交申請參加攪珠。抽中後，就可以購買一手或二手未補地價的資助房屋。

風險與考量：依賴抽籤運氣，無法應對即時繼承問題

這個方案最大的變數就是運氣。香港的居屋申請競爭激烈，中籤率偏低，輪候時間無法預計。所以，它無法應對突如其來的繼承問題。如果戶主突然離世，而子女的白表申請還在等待抽籤，這個方案就完全派不上用場。因此，它只能作為一個後備計劃，不能視為解決公屋子女繼承問題的主要策略。

特殊情況與豁免條款：影響繼承權的關鍵細節

在處理公屋子女繼承入息的問題時，除了計算家庭總收入和資產，了解政策中的特殊情況和豁免條款同樣重要。房屋署的審查並非一刀切，在特定情況下，某些資產或家庭狀況可以獲得豁免，這些細節往往是成功繼承公屋的關鍵。

資產豁免：特定一筆過款項的處理

當戶主不幸離世，家庭成員可能會收到一筆過的款項，例如保險金。很多人會問，這筆錢會否導致資產超額？其實政策對此有清晰的處理方式。

官方豁免：身故家庭成員的人壽保險金

根據房屋署的規定，假如你因為戶籍內有家庭成員身故，而收到一筆過的人壽保險賠償金，這筆款項在進行資產審查時，是可以獲得豁免，不會被計算在家庭總資產之內。

其他豁免項目：危疾保險金、法定賠償金等

除了人壽保險金，其他幾類特定的一筆過款項同樣可以豁免。這包括戶籍成員收到的危疾保險賠償金，或者因工傷、交通意外等獲得的法定賠償金。這些安排旨在為有需要的家庭提供保障。

申報責任：即使款項獲豁免，仍須如實申報

這裡有一個非常重要的概念，就是「豁免不等於不申報」。即使你知道某筆款項符合豁免資格，你在填寫資產申報表時，仍然必須如實申報所有項目。你需要清楚列明款項的來源和性質，然後由房屋署根據條例進行核實和扣除。

傷殘津貼的雙重影響：豁免與限制

家庭成員中若有人領取傷殘津貼，對公屋子女繼承的審查會帶來雙重影響。一方面它提供了豁免，但另一方面，它亦有其無法逾越的限制。

豁免經濟審查：家庭有成員領取傷殘津貼，可豁免入息及資產審查

如果申請繼承的家庭中，有任何一位成員正在領取或符合資格領取傷殘津貼，整個家庭便可以豁免「全面經濟狀況審查」。換句話說，不論家庭總入息或總資產是否超出限額，都有機會獲批新租約。

物業審查的絕對性：即使領取傷津，持有物業仍須遷出

傷殘津貼的豁免權力，僅限於入息和資產審查。它並不能豁免「住宅物業權審查」。如果家庭任何成員在香港持有任何住宅物業，即使家中有成員領取傷殘津貼，其繼承申請依然會被拒絕，並且必須遷離單位。這是政策中一條絕對的紅線。

可完全豁免所有審查的家庭類別

除了上述情況，房屋署也為幾類特定家庭提供了完全豁免，讓他們無需通過任何經濟狀況或物業權審查，便可繼承租約。

無條件繼承：前戶主的在生配偶

最直接的情況是前戶主的在生配偶。只要這位配偶本身是戶籍內的認可成員，便可以無條件繼承租約，成為新戶主。

特定家庭狀況：全部成員領取綜援或年滿60歲

如果整個家庭的所有成員，都正在領取綜合社會保障援助（綜援），或者全部成員的年齡都已達到60歲或以上，這個家庭在申請繼承時，就可以完全豁免所有審查。

其他豁免類別：合租戶、體恤安置個案等

此外，一些較特殊的住戶類別，例如持有合租租約的租戶，或者經由政府部門推薦的體恤及特殊安置個案，同樣可以在繼承租約時豁免審查，以確保他們獲得適切的居住安排。

實戰操作：戶主過身後子女申請轉名的完整流程

了解了公屋子女繼承入息的各項審查條件後，接下來就進入實戰環節。當戶主不幸離世，子女要申請成為新戶主，整個公屋子女繼承流程究竟是怎樣的？我們一步步拆解，讓你清楚掌握所有程序。

繼承權的法定優先次序

首先要明白，並非所有家庭成員都有同等的繼承權。房屋署設定了清晰的優先次序，好比話事權的先後之分。

第一順位：在生配偶

戶主的在生配偶擁有絕對的優先權。只要配偶本身是單位內的認可成員，一般都可以直接繼承租約，並且大部分情況下可獲豁免入息及資產審查。

第二順位：其他認可家庭成員 (按戶籍登記次序)

假如戶主沒有在生配偶，或者配偶選擇不繼承，那麼機會就輪到其他年滿18歲的認可家庭成員。房屋署會按照戶籍上的登記次序來決定誰有優先權。一般來說，已婚並與家人同住的子女，其優先次序會高於單身的成年子女。

公屋轉名手續四部曲

整個轉名申請可以歸納為四個主要步驟，只要跟著流程走，就能順利完成。

步驟一：索取及填寫「轉換戶主申請書」與「申報表」

第一步，需要前往所屬屋邨的辦事處，索取兩份關鍵文件：「轉換戶主申請書（表格 HD465）」以及相關的入息及資產「申報表」。請仔細閱讀表格上的指引，並如實填寫所有資料。

步驟二：備妥所需證明文件 (死亡證、關係證明、入息資產文件等)

填好表格後，就要準備一系列的證明文件。這通常包括戶主的死亡證副本、申請人與戶主的關係證明（例如出世紙）、申請人及所有家庭成員的入息與資產證明文件（例如糧單、銀行月結單、稅單等）。準備得越齊全，審批過程就越暢順。

步驟三：遞交申請，由房屋署進行資格審查

將填妥的表格連同所有證明文件，一併交回屋邨辦事處。之後，房屋署就會正式展開資格審查，核實你家庭的入息、資產及住宅物業持有狀況是否符合「批出新租約政策」的要求。

步驟四：審批成功，簽署新租約

當房屋署完成審查，確認你符合所有資格後，就會發出通知。屆時你便可到辦事處簽署新的租約，正式成為單位的新戶主。

成功繼承後的責任與注意事項

成功轉名只是開始，成為新戶主後，有幾項重要的責任和轉變需要注意。

租金釐定：新租約下的租金計算方法

新租約的租金，會根據你家庭的總入息水平重新釐定。如果家庭總入息沒有超出公屋入息限額的2倍，則可繳交原有租金。若入息介乎2至5倍之間，則需按規定繳交倍半或雙倍租金。

定期申報：納入富戶政策，須每兩年申報一次

成為新戶主後，不論你之前在公屋居住了多久，都會立即被納入「富戶政策」的管理範圍。這意味著你需要每兩年向房屋署申報一次家庭的入息、資產及物業狀況。

寬敞戶問題：因家庭人數減少而可能需要調遷

假如戶主離世後，家庭人數減少，例如由三人家庭變成一人居住，你所居住的單位便有可能被界定為「寬敞戶」。當出現這種情況，房屋署有機會要求你調遷至面積較小的單位，以確保公共資源得到合理運用。

公屋繼承常見問題 (FAQ)

談到公屋子女繼承入息和相關規定，大家心中總有不少疑問。面對複雜的政策條文，很容易感到迷惘。這裡我們整理了一些最常見的問題，用最直接的方式，一次過為你釐清所有關於公屋子女繼承的重要概念。

問題一：公屋能否「世襲」給下一代？

官方立場：公屋是社會資源，並非私人財產，繼承須重新審批。

很多人都有一個迷思，就是認為公屋可以像家傳之寶一樣，「世襲」給下一代。這個想法其實需要修正一下。官方的立場很清晰：公屋是珍貴的社會資源，目的在於幫助有需要的人，所以它並不是可以自由轉讓的私人財產。當戶主過身後，即使是子女申請繼承，房屋署也會將其視為一個全新的租約申請來處理。這意味著申請人必須重新接受資格審查，並不是理所當然就能夠自動繼承的。

問題二：已簽約買樓但未收樓，期間戶主過身，會否影響繼承資格？

過渡安排：理順後的富戶政策如何處理已購買物業的租戶。

這種情況確實比較特殊，也容易讓人不知所措。假設你和家人已經簽了買賣合約購入私人樓宇，但還在等待收樓的階段，不幸地戶主在此期間過身了。根據理順後的富戶政策，房委會有一個過渡安排。你們可以繼續暫住公屋，直到新物業的轉讓契據簽妥和正式收樓為止。不過，在這段期間，你們仍然需要如實申報家庭入息和資產，並且根據規定繳付相應的租金。這個安排體現了政策人性化的一面，給予住戶一個合理的緩衝期。

問題三：最新的富戶政策收緊措施，對子女繼承有何新影響？

新增遷出條件與租金倍數調整對繼承審查的意義。

最新的富戶政策收緊，對公屋繼承的審查標準帶來了直接影響。因為子女繼承公屋時，所採用的正是富戶政策的審查準則。例如，新的租金倍數調整意味著即使繼承成功，但家庭入息處於較高水平，需要繳交的租金也會比以前高。更重要的是，新增的遷出條件，例如家庭入息連續兩個申報周期（即四年）超出入息限額四倍，便須遷出。這個規定同樣適用於繼承個案。簡單來說，政策收緊提高了繼承的門檻，也增加了繼承後保留單位的難度。

問題四：為符合繼承資格，可否在審查前申請公屋除名？

除名操作：在繼承個案中的作用、申請條件及潛在風險。

理論上，家庭成員可以申請從戶籍中除名。在繼承個案發生前，如果某位高收入的子女主動申請除名並遷出，確實有可能讓餘下家庭成員的總入息和資產符合繼承資格。不過，這個操作並非沒有風險。首先，申請除名需要戶主同意，並且要提供確實的遷出證明。其次，一旦除名，該成員日後很難再以任何理由重新加入戶籍。另外，家庭人數減少後，單位可能會被界定為「寬敞戶」，日後有機會被要求調遷至較小的單位。所以，這是一個需要審慎考慮的決定。

問題五：公屋「加名」與「繼承」有何分別？

概念釐清：比較加名與繼承的審查標準與法律權利。

「加名」和「繼承」是兩個完全不同的概念。
「加名」是指在戶主仍然在生的情況下，申請將合資格的親屬加入戶籍。進行加名申請時，整個家庭（包括申請加入的新成員）都需要即時接受「全面經濟狀況審查」和「住宅物業權審查」。
「繼承」則是在戶主過身後，由戶籍內的其他認可成員申請成為新戶主。審查的對象只是戶主過身後，仍然居住在單位內的餘下成員。
在權利上，成功「加名」的成員只是認可住客，並非戶主。只有在戶主過身後，通過「繼承」審批，才能正式成為單位的新戶主，擁有完整的租住權。