在香港，「上車」置業或利用物業套現，首期和資金往往是最大難關。當銀行提供的一按（First Mortgage）未能完全滿足上車或周轉需求時，二按（Second Mortgage）看似是解決燃眉之急的快捷方式。然而，二按與一按的根本分別是什麼？它與加按、轉按等方案如何比較？更重要的是，當中暗藏著哪些「高息陷阱」，稍有不慎隨時令業主墮入財困？本文將由淺入深，為您全面拆解一按二按的意思與分別，剖析三大潛在風險，並提供清晰的決策指南，助您選擇最穩妥的物業融資方案。
物業按揭核心概念：一按二按意思與根本分別
談及物業按揭，最先要掌握的就是一按二按意思，因為這是整個物業融資的基石。無論你是首次置業，還是希望將現有物業套現，理解這兩個概念的根本分別，都能讓你作出更明智的財務決策。讓我們用最簡單的方式，一步步拆解清楚。
什麼是「一按」(First Mortgage)？物業融資第一步
「一按」的全名是首次按揭。簡單來說，就是你將購入的物業作為抵押品，向銀行申請的第一筆主要貸款。這筆貸款通常佔了樓價的大部分，是你上車的關鍵一步。
一按貸款主要由銀行提供，並且受到香港金融管理局（金管局）的嚴格監管。因此，銀行在審批時會相當審慎，需要申請人提供入息證明，並且必須通過壓力測試，確保你有足夠的還款能力。正因為有物業作實質抵押，加上審批嚴謹，一按的利率通常是市場上最低的，還款年期也最長。
深入理解「二按」(Second Mortgage) 的意思與目的
當一按的貸款額度不足以支付樓價時，「二按」就應運而生。它的意思是在物業已經有「一按」的情況下，再向另一間貸款機構申請的第二筆按揭貸款，抵押品是同一個物業。
二按的主要目的，是為了解決首期不足的問題，或是在物業升值後套取額外現金。提供二按的機構通常是財務公司或地產發展商，它們不受金管局監管，審批標準相對寬鬆，有時甚至不需通過壓力測試。這種便利的代價是，二按的利率會遠高於一按，還款年期亦較短，這是一按二按其中一個最顯著的分别。
債權優先次序：理解一按二按分別的法律基礎
要真正明白一按二按分別，就必須了解「債權優先次序」這個法律概念。這也是兩者之間最根本的分野，直接影響貸款機構的風險和利率。
假設業主不幸斷供，物業需要被賣出（即成為「銀主盤」）來償還債務。根據法律，賣出物業所得的款項，必須優先全數償還給「一按」的債權人（銀行）。如果有餘額，才會用來償還「二按」的債權人（財務公司）。
正因如此，「二按」的貸款機構承受的風險遠高於「一按」，因為它們排在第二位，不保證能全數收回款項。為了彌補這個風險，它們自然會收取更高的利息。這個優先次序，就是構成一按與二按在利率、風險和審批條件上存在巨大差異的法律基礎。
全方位比較：二按、加按、轉按與按揭保險之分別
除了理解基本的一按二按意思，要作出精明的財務決策，清晰掌握一按二按分别與加按、轉按及按揭保險的異同亦相當重要。這幾種工具雖然都能夠幫助業主融通資金或降低置業門檻，但其操作原理、成本與風險卻大相逕庭。以下我們會逐一比較，助你找到最適合自己財務狀況的方案。
二按 vs 加按 (Top-up Mortgage)：套現途徑比較
當業主需要一筆資金周轉，二按和加按是兩個最常用來套現的方法，它們的主要分別在於貸款機構與利率結構。
加按，是指業主向提供一按的同一間銀行申請增加貸款額。這通常需要物業已經升值，銀行在重新估價後，會根據物業的「水位」（即升值空間）批出額外貸款。整個加按的貸款，都會沿用銀行的一按低利率計算，而且所有債務集中於同一間銀行，管理上較為簡單。不過，申請加按需要重新通過銀行的入息審查與壓力測試，審批標準較為嚴謹。
二按，則是在保留原有銀行一按的情況下，向另一間財務公司申請第二份按揭貸款。由於財務公司的審批相對寬鬆，有時甚至不需完整的入息證明，申請過程較為快捷。但關鍵在於，二按的債權屬次級，風險較高，所以利率遠高於銀行一按。這意味著業主需要同時向銀行與財務公司兩方供款，而且總利息支出會大幅增加。
簡單來說，選擇加按是向原有銀行申請，利率較低但審批嚴謹；二按則是向財務公司尋求額外貸款，雖然方便，但利息成本極高。
二按 vs 轉按套現 (Cash-out Refinancing)：財務策略分析
轉按套現與二按都能達到提取資金的目的，但在操作上是兩種截然不同的財務策略。
轉按套現，是指業主將整筆按揭由原來的A銀行，轉移至另一間B銀行，並在過程中因物業升值而套取額外現金。B銀行會為物業重新估價，然後批出一筆新的、更高額的按揭貸款。這筆新貸款會先用來清還A銀行的所有舊有欠款，餘下的差額便成為業主可以動用的現金。轉按的好處是，業主可以把握市場上的更低利率或更高現金回贈，將所有債務整合為一份利息較低的銀行按揭。但進行轉按需要考慮原有按揭的罰息期是否已過，並且同樣要通過新銀行的全面審批。
二按則是在不觸動原有銀行一按的基礎上，直接疊加一筆高息貸款。它適合需要短期、快速獲得資金，又或者因為種種原因（如罰息期未過、無法通過銀行審批）而不能轉按的業主。
從財務策略角度分析，轉按套現是一個較為長遠且健康的理財操作，旨在優化整體的按揭組合；而二按更像是一個應急的短期融資方案，代價是高昂的利息。
二按 vs 按揭保險 (Mortgage Insurance)：解決首期不足的兩大方案
對於首期資金不足的上車客，二按與按揭保險是達至高成數按揭的兩個主要途徑。
按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme）是由香港按證保險有限公司（HKMCI）提供，讓合資格的買家可以向銀行申請高達八成至九成的按揭。申請人需要支付一筆按揭保險費用（可選擇一筆過支付或加借入貸款額中分期攤還），但整筆貸款都能夠享有銀行的低息一按利率。申請按揭保險的審批非常嚴格，申請人必須有穩定的收入證明，並且需要通過金管局的壓力測試。
二按，特別是發展商為新盤提供的二按計劃，同樣能讓買家借取高成數貸款。買家先向銀行申請一按（例如五至六成），再由發展商指定的財務公司提供二按貸款，填補首期的差額。二按的審批標準可能較按揭保險寬鬆，但只有二按的部分需要承受遠高於銀行的利率，常見的模式是「先甜後苦」，首兩至三年提供低息，其後利率會大幅抽升。
總結而言，按揭保險的總利息成本較低，財務上較為穩健，但門檻較高。二按雖然提供了另一個「上車」的機會，但買家必須仔細計算利率抽升後的還款能力，避免陷入長期的財務困境。
二按風險深度剖析：一按二按最大分別在於「高息陷阱」
要透徹了解一按二按意思，除了明白它們在申請次序上的基本概念，更關鍵的是要洞悉兩者在風險層面的巨大差異。這個核心的一按二按分別，就體現在二按潛藏的「高息陷阱」。二按表面上看似解決了首期不足的燃眉之急，但其條款往往暗藏玄機。如果申請前未有深入了解，業主隨時可能陷入長期的財務困境。下面我們就逐一拆解二按的三大高危陷阱。
風險一：高昂利率與「先甜後苦」供款模式
二按最直接的風險，就是其極之高昂的利率。由於二按的債權排在銀行一按之後，一旦物業需要被拍賣，二按財務機構的受償次序排在第二，承受的風險自然更高。為了彌補這個風險，它們收取的利息也遠高於銀行的一按利率。更常見的手法是「先甜後苦」的供款模式。財務公司在首兩至三年可能提供一個與銀行最優惠利率（P按）相若的低息優惠期，營造供款輕鬆的假象。但是，優惠期一過，利率便會大幅抽升至一個極高水平，令每月供款額倍增，讓業主措手不及，陷入巨大的還款壓力。
風險二：轉按極度困難，業主或被「綁死」
面對飆升的利息，業主自然會想轉按至利率較低的銀行，但現實是，這一步極度困難。因為申請二按後，物業的總貸款額（一按餘額加上二按餘額）佔樓價的比率（LTV）通常已處於極高水平，例如八成或九成。當低息期結束後，即使業主已供款兩三年，只要樓價沒有大幅上升，總欠款額仍然會遠高於銀行在沒有按揭保險下能夠承造的按揭成數上限（例如五至六成）。結果就是業主無法轉按至銀行，只能被「綁死」在高息的二按計劃中，被迫繼續承受沉重的利息支出。
風險三：最嚴重後果 — 負資產與「銀主盤」
如果情況進一步惡化，例如香港進入加息週期，同時樓市出現調整，二按的風險就會以最嚴峻的方式呈現。高昂的供款壓力可能導致業主斷供。加上樓價下跌，物業的市場價值隨時可能低於一按及二按的總欠款額，這就是所謂的「負資產」。一旦業主無力償還貸款，不論是一按銀行還是二按財務公司，都有權收回物業並強制拍賣。這時候，物業就會變成「銀主盤」。更壞的情況是，即使拍賣了物業，所得款項仍不足以清還所有債務，業主不但失去物業，更要繼續背負剩餘的巨額欠款，甚至面臨破產的境地。
按揭決策指南：三大情境，如何選擇最適合方案？
理解了各種按揭工具包括一按二按意思後，下一步就是將知識應用於實際情況。理論有時令人困惑，所以我們直接從真實生活情境入手，分析不同身份的業主或準買家，應該如何思考和選擇。讓我們看看以下三個典型例子，找出最適合你的財務路徑。
情境一：首置上車客 (首期僅差10-20%)
這大概是最多準買家遇到的情況。辛苦儲蓄多年，距離目標首期只差一點點，眼看心儀的單位就在眼前，實在不想錯過機會。這時候，你有兩個主要選擇：
-
方案A：按揭保險計劃 (MIP)
這是最穩健和主流的做法。透過向香港按揭證券有限公司申請按揭保險，你可以向銀行申請高達八成至九成的按揭貸款。整個貸款組合都屬於銀行的一按，因此能享受市場上較低的按揭利率。雖然需要支付一筆按揭保險費用，但長遠來看，利息成本穩定且較低，財務壓力也更易預算。 -
方案B：發展商二按
如果購買的是一手新盤，發展商通常會提供二按計劃。它的好處是申請門檻可能較低，助你輕鬆補足首期差額。但這方案的關鍵在於，它清楚地展現了一按二按分別帶來的風險。發展商二按通常設有「低息蜜月期」，首兩至三年利率可能很吸引，但優惠期過後，利率會大幅抽升至極高水平。屆時若無法成功轉按，你便會陷入高昂的利息支出，財務負擔大增。
決策建議：
對於大部分首置客，按揭保險計劃是更安全、長遠成本更低的選擇。選擇發展商二按前，必須極度審慎，並清楚計算「蜜月期」後的利息支出是否在承擔範圍之內。
情境二：生意周轉業主 (急需現金流)
如果你是生意人或自僱人士，可能會遇到急需一筆資金周轉的情況。名下持有已供款一段時間的物業，就成為了重要的備用資金來源。根據你的資金需求緩急程度，可以考慮以下方案：
-
方案A：轉按或加按套現
如果資金需求並非十萬火急，這無疑是成本最低的方法。你可以向其他銀行申請轉按，利用物業的升值空間套現資金，同時爭取更低的利率和更高的現金回贈。或者，向原有的按揭銀行申請加按，手續相對簡單。兩者的前提都是你需要通過銀行的入息審查和壓力測試，整個過程需時數星期至一個月不等。 -
方案B：財務公司二按
當生意上出現突發狀況，例如需要立即入貨或支付員工薪金，而銀行審批又緩不濟急時，財務公司的二按便能發揮其「快」的優勢。申請手續簡便，審批速度快，能解燃眉之急。但這種便利的代價是極高的利差。財務公司二按的利率遠高於銀行按揭，屬於高成本的短期融資工具。
決策建議：
財務策劃應以穩健為本，轉按或加按是常規的套現首選。財務公司二按只應在真正的緊急情況下作為「過渡性」方案，並且必須制定清晰的還款計劃，盡快在業務回穩後轉按至銀行，擺脫高息負擔。
情境三：物業投資者 (計劃買入第二套物業)
對於計劃擴充投資組合的物業投資者，利用現有物業的淨值去支付第二套物業的首期，是一種常見的策略。然而，由於涉及第二套物業，金管局的監管和銀行的審批會更加嚴格。
-
方案A：轉按或加按套現
這是最正統的投資操作方式。透過銀行體系進行加按或轉按，以最低的資金成本去獲取投資首期。不過，投資者需要留意，申請第二套物業的按揭，不論是壓力測試要求還是按揭成數上限，都會比首置物業嚴格得多。你需要確保自己的還款能力符合銀行的更高要求。 -
方案B：利用二按作投資槓桿
有部分較進取的投資者，可能會考慮利用財務公司的二按，從現有物業中「榨取」更多資金，以加大投資槓桿。這種操作清晰地突顯出一按二按分別所引致的風險差異。這意味著你的總負債之中，有一大部分屬於高息貸款。一旦樓市逆轉或租金收入不似預期，你需要同時應付兩筆按揭供款，其中一筆的利息負擔極重，現金流將面臨嚴峻考驗。
決策建議：
投資的首要原則是風險管理。使用高成本的二按去進行新投資，無疑是將財務槓桿推向極致，風險極高。穩健的投資者應以銀行的低成本資金為基礎，量力而為，確保自己持有足夠的資金儲備，以應對市場任何潛在的波動。
二按申請實戰指南：由壓力測試到文件準備
了解一按二按意思和根本上的分別後，自然會進入實際操作的層面。申請二按的過程涉及不少細節，從最初的自我評估，到理解銀行如何計算壓力測試，再到準備齊全的文件，每一步都直接影響申請的成敗。以下將會詳細拆解整個申請流程，助你更有信心地規劃財務。
申請前的關鍵評估
在正式遞交申請之前，有幾個關鍵步驟需要先完成，這能大大提高申請的順暢度。
首先，最重要的一步是必須取得現時一按銀行的書面同意。由於二按會為物業增加一項新的押記，一按銀行作為第一債權人，有權評估這項新增貸款會否影響其自身的風險，因此它們的同意是法律上的必要前設。
其次，是為你的物業獲取一個最新的市場估價。二按的可貸金額，很大程度上取決於物業的現有價值減去一按未償還的貸款額後，所剩餘的「淨值」。一個準確的估價，能讓你對可借貸的額度有更實在的預算。
最後，審視個人的財務狀況。雖然提供二按的財務機構審批標準普遍較銀行寬鬆，但一份穩定的收入證明和良好的信貸報告（TU），依然是爭取更佳貸款條件的重要籌碼。
壓力測試解構：一按二按合併計算方式
當你向一按銀行申請二按同意書時，銀行會重新評估你的還款能力，而「壓力測試」就是其中的核心環節。銀行會將一按和二按的供款合併計算，以確保你在利率上升的環境下，依然有足夠能力應付總還款額。
計算方式大致如下：
-
一按部分的壓力測試：銀行會先按現有利率計算一按的每月供款，然後再以現有利率加2%（金管局規定的壓力測試利率）計算出壓力下的供款額。這個壓力下的供款額，不能超過你每月入息的特定百分比（通常是60%）。
-
二按部分的壓力測試：銀行在評估二按時，會採用二按貸款計劃中「利率最高」的時期作計算基礎（通常是首幾年低息期過後的利率），然後同樣加上2%的壓力測試利率，計算出二按的壓力下供款。
-
合併計算：最後，銀行會將一按和二按在壓力測試下的每月供款相加。這個總供款額必須仍然符合你的總入息要求。
這個合併計算方式，意味著申請一按連二按所需的入息要求，會遠高於單獨申請一按。因此，在申請前準確評估自己的入息是否足以通過這個更嚴格的測試，是至關重要的。
詳細申請步驟與所需文件清單
當你完成前期評估並有信心通過壓力測試後，便可按照以下步驟正式展開申請，並準備相應文件。
申請步驟：
- 諮詢與選擇：向不同的財務機構查詢其二按計劃的詳情，比較利率、還款期及其他條款。
- 取得銀行同意：正式向一按銀行提交申請，以獲取二按的同意書。
- 遞交申請：選定財務機構後，填妥申請表格並連同所需文件一併遞交。
- 審批與簽約：財務機構進行審批，成功批核後，便會安排簽署貸款合約。
- 法律程序：委託律師辦理相關的法律文件，並在土地註冊處為物業註冊第二押記。
- 發放貸款：完成所有法律程序後，貸款便會正式發放。
所需文件清單：
雖然不同機構的要求或有差異，但準備一份齊全的文件，總能加快審批進度。基本清單包括：
- 身份證明：香港永久性居民身份證。
- 住址證明：最近三個月內發出的公共事業賬單或銀行月結單。
- 入息證明：最近三至六個月的薪金入帳紀錄、銀行月結單、稅務局發出的稅單或有效的僱傭合約。
- 物業文件：現有的一按貸款合約及最近期的還款紀錄、臨時買賣合約（如適用於新購物業）。
- 信貸報告：提供個人的環聯（TU）信貸報告。
關於一按二按分別的常見問題 (FAQ)
Q1: 發展商提供的「呼吸Plan」是一按還是二按？
坊間俗稱的「呼吸Plan」，其實視乎具體計劃的結構而定。如果整個按揭貸款由發展商旗下的財務公司一手包辦，當中沒有涉及任何銀行，那麼它就是物業的「一按」。不過，更常見的情況是，買家先向銀行申請傳統的一按，然後發展商再提供額外貸款作為「二按」，用作填補首期差額。因此，關鍵在於分辨貸款機構的性質和數量。不論形式如何，這類計劃的共通點是通常附帶「先甜後苦」的高息條款，業主在低息期結束後，便要面對沉重的供款壓力。
Q2: 申請二按，是否一定不用查閱信貸報告(TU)和入息證明？
這是一個常見的誤解。雖然二按主要由財務公司提供，不受金管局嚴格規管，審批標準確實比銀行寬鬆，但不代表完全沒有門檻。許多信譽較好的財務公司，仍然會要求查閱申請人的信貸報告(TU)和基本入息證明，它們這樣做是為了評估自身的放貸風險。市面上確實存在極度寬鬆、幾乎不審查的二按計劃，但這類計劃的利率通常也極高，是高風險的訊號。所以在申請前，最好先了解清楚每間機構的具體要求。
Q3: 在二按還款期間，我可以出售我的物業嗎？
可以。即使物業同時有一按和二按在身，物業的業權依然屬於業主，所以業主有權出售。在出售過程中，買方支付的樓價會用來清還所有按揭債務。根據債權的優先次序，售樓款項會先用來償還一按銀行的餘額，然後再償還二按財務公司的欠款。最後剩下的餘額，才是業主真正所得的資金。整個過程會由律師樓協調處理，確保所有債務得到妥善清還。
Q4: 除還款順序外，一按二按在法律上有何重要分別？
除了剛才提到的還款優先次序，理解一按二按意思，尤其是在法律上的重要分別，關鍵在於風險承擔。當業主不幸斷供，物業被變賣（俗稱「銀主盤」）時，一按銀行擁有第一優先受償權，可以優先取回欠款。二按財務公司只能在銀行取回全部款項後，才能在餘額中收回自己的欠款。這代表二按的風險遠高於一按。如果樓價下跌，物業變賣的價值可能只夠償還一按，二按機構便會蒙受損失。這也是為何二按利率普遍遠高於一按的根本原因，因為高利率是用來彌補其承受的額外風險。
Q5: 為何財務中介或地產代理對一按二按的解釋有時不夠全面？
財務中介或地產代理是重要的資訊來源，但他們的解釋有時可能不夠深入。原因主要有兩個。第一，他們的主要職責是促成交易，因此可能會側重介紹二按如何幫助買家「上車」，而較少詳細剖析長遠的高息風險和轉按困難。第二，按揭涉及複雜的法律和金融細節，並非每位前線人員都完全掌握壓力測試的複合計算方式，或對未來利率走勢有深入研究。所以，在作重要決定前，自行從多方面搜集資料，或諮詢獨立的按揭專家，會是更穩妥的做法。