想出售手上的居屋單位，但對繁複的轉售限制感到困惑？不同年份首次出售的居屋，其禁售期、補地價要求，以及在自由市場和第二市場的出售資格均有天壤之別，稍一不慎或會違反《房屋條例》。為了讓各位業主清晰掌握所有細節，本文將為您一文整合及破解2025年最新的居屋出售限制，內容涵蓋按5大年份劃分的禁售期詳解、補地價的精準計算方法、申請「可供出售證明書」（俗稱准賣證）的詳細流程，以至業權轉讓（轉名）的特殊情況及常見問題，助您順利完成賣樓程序。
居屋出售基礎：釐清自由市場、第二市場與補地價概念
想成功賣出居屋，首先要弄清楚背後的規則。所有居屋出售限制的核心，都離不開三個關鍵概念：自由市場、第二市場，以及補地價。理解這三者的分別，是你規劃賣樓藍圖的第一步，也是決定你的單位可以賣給誰、以及怎樣賣的基礎。
自由市場 vs. 第二市場：兩大買賣途徑比較
簡單來說，居屋業主有兩條路可以選擇，一條通往「自由市場」，另一條則通往「第二市場」。這兩條路徑的主要分別，在於是否需要「補地價」，以及買家的身份資格限制。
自由市場：繳付補價，可售予任何人士
自由市場就如其名，給予業主最大的自由度。只要你向政府繳付了「補地價」，你的居屋單位就等同於一般私人樓宇，可以自由出售、出租或轉讓給任何人士，不論對方是香港永久居民，還是持有其他身份的人士，都沒有任何限制。
第二市場：毋需補價，買賣雙方須符合指定資格
第二市場是政府為資助房屋特設的流轉平台。在這條路徑上，業主毋需繳付補地價就可以出售單位，但買賣雙方都必須符合特定資格。賣方需要申請一份名為「可供出售證明書」的文件，也就是大家常說的居屋出售證。而買方則必須是持有「購買資格證明書」的綠表或白表資格人士（例如「白居二」計劃的成功申請者）。
什麼是「補地價」？解除轉售限制的關鍵
「補地價」這個詞聽起來可能有點複雜，但它的概念其實很直接，它是解除大部分居屋出售限制的關鍵一步。
補地價定義：向政府歸還當年購樓折扣
簡單來說，補地價就是將當年政府以折扣價賣樓給你時，你所享有的那份樓價差額，按現時的市值比例歸還給政府。由於你當初是以低於市價的資助價錢買入單位，這份折扣實際上屬於政府資助。當你希望將單位投放到自由市場，就需要先將這份資助「歸還」，解除單位的轉讓限制。
補地價金額計算方法：官方公式與影響因素
補地價的金額並非固定不變，而是根據一個官方公式計算，並且會隨市場樓價波動。計算公式如下：
補價金額 = 補價時物業的十足市值 x (購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值
公式中的「(購入時的十足市值 – 購入價) / 購入時的十足市值」部分，其實就是你當年買樓時所享有的折扣率。由此可見，影響補價金額最主要的因素，就是你決定補價那一刻的物業市值。樓市暢旺時，補價金額自然會較高；反之亦然。
案例分析：模擬不同樓齡及市況下的補價計算
讓我們用一個具體例子來說明。假設陳先生在2010年以200萬港元買入一個居屋單位，當時該單位的十足市值為300萬港元。
他的折扣率就是：(300萬 – 200萬) / 300萬 = 33.33%
到了2025年，陳先生打算出售單位，此時單位的銀行估價（十足市值）已升至600萬港元。他需要繳付的補地價金額就是：
600萬 x 33.33% = 約200萬港元
計算得出，陳先生需要向政府支付約200萬港元的補價，之後才能將單位在自由市場上以600萬港元的市價出售。
違反居屋出售限制的法律後果
了解清楚所有合法途徑後，也必須知道不依循規則的嚴重後果。政府對資助房屋的轉售有嚴格規管，任何試圖繞過限制的行為，都會面臨法律制裁。
法律責任：根據《房屋條例》的罰則
根據香港法例第283章《房屋條例》，任何人在未繳付補價及未得房屋署署長批准的情況下，將單位出售、轉讓、按揭或以任何方式脫手，即屬違法。一經定罪，最高可被判罰款500,000港元及監禁一年。
交易後果：買賣協議在法律上無效
除了刑事責任，違規交易在民事上亦是無效的。這代表即使買賣雙方簽訂了臨時或正式買賣合約，甚至已支付訂金，整份協議在法律上都是沒有約束力的。這不僅會導致交易告吹，更可能引發複雜的法律糾紛，最終得不償失。
按年份劃分：新舊居屋出售限制全攻略 (附比較表格)
想成功賣出居屋，第一步就是要清晰了解單位的「居屋出售限制」。這項限制並非一成不變，而是跟你的單位首次出售年份息息相關。房委會多年來數次修改政策，不同時期的規則差異很大，確實容易讓人混淆。為了讓你一看就明白，我們整理了由新到舊、共五個不同時期的出售限制，並附上一個清晰的比較表格，助你快速定位自己單位的適用條款。
一圖看清：各時期居屋出售限制總覽
簡單來說，居屋出售限制的政策趨勢是愈來愈嚴格，禁售期愈來愈長，特別是對短期內轉售的定價限制更多。你可以先參考下方的比較總覽，然後根據自己單位的「首次轉讓契據」簽署日期，找到對應的詳細說明。
[此處可放置比較表格圖]
2022年及之後首次推售的單位
如果你是在2022年或之後才購入新居屋，就要留意目前最嚴格的轉讓限制。這項政策主要是為了進一步打擊短期炒賣，確保單位用於自住。
第二市場限制：首5年不高於原價；第6至15年可自行定價
在買入後的首5年內，你只可以在第二市場，以不高於原來的買入價，將單位轉售予合資格人士。到了第6至第15年，你仍然只能在第二市場出售，但可以自行定價，跟隨當時市況而定。
公開市場限制：持有滿15年，補價後方可出售
至於想在公開市場，即自由市場賣給任何人，就需要持有單位足足15年，並向房委會繳付補價後，才可以解除所有轉售限制。
2019年至2021年首次推售的單位
這個時期的限制比現時的政策稍為寬鬆，但禁售期也比更早期的居屋長，是政策收緊的一個過渡期。
第二市場限制：首2年不高於原價；第3至10年可自行定價
在首次轉讓契據日期起的首2年內，業主只可以在第二市場以不高於原價轉售。從第3年起至第10年，則可以在第二市場自行定價出售。
公開市場限制：持有滿10年，補價後方可出售
業主需要持有單位滿10年，在繳付補價之後，才能於公開市場自由出售單位。
2018年首次推售的單位
2018年推售的居屋，其限制條款比較特別，設有由房委會提名買家的機制，與其他年份的做法有所不同。
首兩年內限制：須以原價轉售予房委會提名人
在首次轉讓契據日期起的2年內，業主必須先向房委會申請，並以原價將單位轉售予房委會提名的買家。
第二市場限制：第3至5年可自行定價
從第3年起至第5年，業主可以選擇在第二市場，按自行議定的價格將單位出售予合資格人士。
公開市場限制：持有滿5年，補價後方可出售
持有單位滿5年後，業主便可以繳付補價，在公開市場自由出售。
2007年至2017年首次推售的單位
這段長達十年的居屋計劃，轉售限制相對簡單直接，是不少現有二手居屋盤源所依據的標準。
第二市場限制：持有滿2年後可自行定價
由首次轉讓契據日期起計滿2年後，業主就可以在第二市場自行定價出售單位。
公開市場限制：持有滿5年，補價後方可出售
業主在持有單位滿5年後，就可以隨時申請補地價，繼而在公開市場自由出售或出租。
1982年至2006年首次推售的單位
如果你持有的是這些早期落成的居屋，你的單位轉讓限制期早已屆滿，擁有最大的出售自由度，相關的居屋出售證限期已不適用。
第二市場限制：已過轉讓限制期，可隨時出售
在第二市場，你可以隨時申請「居屋出售證」，然後自由定價出售予合資格的綠表或白居二買家。
公開市場限制：已過轉讓限制期，可隨時補價出售
至於公開市場，你同樣可以隨時向房委會申請補地價。完成補價程序後，單位便可像一般私樓一樣，在市場上自由買賣或出租，不受任何限制。
居屋出售流程實戰：由準備文件到完成交易全指南
了解過各種居屋出售限制的規定後，就進入實際操作的環節。整個賣樓過程並非想像中複雜，其實就像跟著一份清晰的說明書，只要按部就班，就能順利完成交易。這份指南會由最基本的準備文件開始，一步步帶你走完第二市場及自由市場的完整流程。
通用步驟：準備出售所需文件 (附清單)
無論你計劃在哪個市場出售單位，預先準備好所需文件，是確保流程順暢的關鍵第一步。這可以大大節省後續處理申請的時間。建議你先將以下文件準備齊全：
- 樓契 (或稱轉讓契據) 的正本及副本
- 所有業主的身份證明文件
- 最近期的差餉及地租繳費通知書
- 水、電、煤氣費單等住址證明
第二市場出售流程：申請「可供出售證明書」(准賣證)
如果你的目標買家是持有綠表或「白居二」資格的人士，你需要在放盤前，先向有關機構申請一份名為「可供出售證明書」的文件，也就是大家常說的「居屋出售證」。這份文件是你進入第二市場的入場券，整個申請過程可以分為以下四個主要步驟。
第一步：分辨單位所屬機構 (房委會／房協)
首先，最重要的一步是確認你的單位是由「房屋委員會」(房委會) 還是「香港房屋協會」(房協) 發展的。因為兩者的申請表格、費用及遞交地點都完全不同，弄錯了只會延誤申請。最準確的查證方法是翻閱單位的樓契，上面會清楚列明所屬機構。
第二步：準備申請表格、樓契副本及費用
確定所屬機構後，就可以著手準備申請文件。你需要到相關機構的官方網站下載最新的申請表格，並按要求填妥。同時，準備一份樓契副本以及一張用作支付申請費用的劃線支票。費用的金額會不時調整，建議在準備前先到官網查核最新收費。
第三步：遞交申請
文件齊備後，便可以遞交申請。如果是房委會的居屋，申請文件一般需要遞交到屋苑的管理處或所屬區域的租約事務管理處。至於房協的單位，則需要將文件親身交往或郵寄至其「住宅發售計劃」第二市場小組的辦事處。
第四步：領取准賣證及其有效期
遞交申請後，機構需要時間進行審批，成功批核後便會發出「可供出售證明書」。關於居屋出售證限期，賣家持有的這份證明書並沒有固定的屆滿日期。不過，買家所持有的「購買資格證明書」(准買證) 有效期通常為十二個月，這一點在商討成交日期時需要特別留意。
自由市場出售流程：申請補地價
假如你希望將單位出售給任何公眾人士，不受買家資格的限制，就需要先完成補地價的程序。這個流程的核心是向政府歸還當年購樓時所享有的折扣，以換取單位的完整業權，使其能在公開市場自由買賣。
評估補價金額及提交申請
第一步是正式向房屋署的相關分區租約事務管理處提交補價申請。署方在收到申請後，會委派測量師行評估單位在申請當時的十足市值，再根據這個市值乘以你單位當年的折扣率，從而計算出你需要繳付的補價金額。
繳付補價及領取「解除轉讓限制證明書」
房屋署會以書面形式通知你評估結果。你需要在通知書發出日期起的兩個月內，決定是否接納並繳付補價。完成繳款後，你會收到一份極為關鍵的文件——「解除轉讓限制證明書」。這份文件是你的單位已經可以在自由市場出售的正式證明。
簽訂正式買賣協議的時機與條款
簽署臨時買賣合約的時機非常關鍵，處理不當或會違反《房屋條例》。一般而言，業主必須在繳付補價，並收到「解除轉讓限制證明書」後，才可簽訂任何買賣協議。合約條款亦應清晰反映單位已補地價的狀況。由於這牽涉複雜的法律程序，強烈建議在達成買賣共識後，立即委託專業律師處理合約事宜，確保整個交易合法合規。
【特殊情況】居屋轉名 (業權轉讓) 的條件、理由及限制
有別於可以自由轉讓的私人住宅，居屋因涉及政府資助，其業權轉讓（俗稱「轉名」）受到嚴格的居屋出售限制。業主不能隨意將物業轉贈或將家庭成員「除名」。不過，假如你有特殊或合理的理由，房屋署（房署）其實設有酌情處理的機制。讓我們一同了解在甚麼情況下，才有機會獲批轉名。
居屋轉名（業權轉讓）的9大獲批理由
房署只會在非常特殊的情況下，才會批准業主轉讓未補價居屋的業權。申請能否成功，關鍵在於你的理由是否充分及合理。以下歸納了過往較常見的9個獲批理由：
婚姻狀況改變 (離婚／分居／結婚遷出／配偶加名)
人生階段的轉變是房署最常接納的理由之一。例如，夫婦因離婚或分居，法庭可能會頒令其中一方獲得物業的完整業權。另一種情況是業主結婚後需要遷離單位，與配偶共組新家庭。此外，單身業主亦可以申請將配偶的名字加入樓契，成為聯名業主。
家庭成員健康或經濟狀況 (業主破產／年邁／病危／逝世)
當家庭遇上經濟或健康方面的重大挑戰時，房署亦會酌情處理。例如業主不幸破產，需要根據法例出售資產；業主年滿65歲或以上，希望將業權轉交年輕家人；業主病危，希望預先處理好資產安排；又或是業主已經逝世，業權需要由合法繼承人承繼。
其他家庭因素 (曾支付樓價的家庭成員／申請其他房屋福利)
有些家庭情況比較特殊，但同樣有機會獲批。其中一個重要依據是，根據2012年終審法院的一宗案例，假如單位內某位家庭成員（即使不是業主）能夠證明自己曾支付部分樓價或首期，他便擁有該單位的實質權益，房署會考慮以此為由的轉名申請。此外，若業主或家庭成員需要申請公屋等其他房屋福利，而轉讓業權是符合申請資格的必要步驟，房署亦會考慮。
特殊原因 (移民／長居海外)
若業主因家庭或工作需要，計劃移民或需要長駐海外，這亦是房署會考慮接納的其中一個特殊理由。申請時，你需要提供相關證明文件，例如外國的入境批准或工作證明等，以支持你的申請理據。
關鍵迷思：為何不能為恢復「首置」身份而申請轉名？
很多人會有個想法：可否透過將居屋轉名給家人，讓自己恢復「首次置業」身份，以便購買私人住宅時能享受較低的印花稅率？答案是，這個想法基本上是行不通的。
房署政策原意：防止濫用房屋福利
房署的資助房屋政策，原意是協助市民安居，而非成為獲取其他利益的工具。由於購買居屋本身已是一項重大的房屋福利，如果容許業主輕易透過轉名來恢復首置身份，再去購買私樓，這會被視為濫用公共資源及雙重福利。因此，房署對此類申請的審批極為嚴格，幾乎不會批准。
唯一的例外情況及其申請限制
凡事總有例外。上文提及，假如業主因為結婚而需要遷出單位，與配偶另覓居所，房署是有機會批准其轉名申請的。在這種情況下，業主在成功轉讓業權後，的確可以恢復首置身份。但關鍵在於，申請的根本理由必須是「結婚遷出」，而非單純為了恢復首置身份。
居屋轉名申請流程、費用及注意事項
清楚了解各種理由後，如果你符合資格，下一步就是準備文件正式提交申請。整個流程涉及不少細節，讓我們一步步拆解。
填寫申請書及準備相關證明文件
首先，你需要向所屬地區的租約事務管理處索取或在網上下載「更改/加入/刪除資助房屋單位業主/家庭成員申請書」（表格HD7）。填妥表格後，必須連同申請原因的證明文件副本一併遞交，例如結婚證書、離婚令、醫生證明或移民簽證等。文件的齊備程度，直接影響審批的順利程度。
費用詳解 (申請費、律師費、釐印費等)
整個轉名過程涉及不同費用，最好預先準備預算。主要開支包括：
– 房署申請手續費：不論申請成功與否，此費用均不設退還。
– 律師費：聘請律師樓辦理轉讓契據（Deed of Assignment）的費用。
– 釐印費（印花稅）：即使是無償轉讓（送贈），稅務局仍會根據物業的市值來評估及徵收印花稅。
– 其他雜費：例如房委會的批核費、簽契費等。
「轉讓同意書」的有效期與後續法律步驟
申請獲批後，你會收到房署發出的「轉讓同意書」。這份文件非常重要，它代表你已獲得官方批准進行業權轉讓。你需要留意，這份同意書的有效期為一年，你必須在一年內聘請律師完成所有法律手續，否則同意書便會失效，屆時需要重新申請。這點與申請居屋出售證時需要留意居屋出售證限期一樣，必須在指定時間內完成程序。完成所有法律步驟後，記得要通知屋邨管理處更新業主記錄。
居屋出售常見問題 (FAQ)
處理居屋出售限制的過程中，你可能會遇到一些 spezifische 的疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，希望用最直接易明的方式，為你逐一解答。
「可供出售證明書」(准賣證) 的有效期是多久？過期後如何處理？
這是一個關於居屋出售證限期的常見問題。首先要釐清一點，業主為出售單位而申請的「可供出售證明書」（俗稱准賣證），本身是沒有設定有效期的。
真正設有期限的，是買方持有的「購買資格證明書」（俗稱准買證）。無論是綠表或白居二買家，他們的准買證有效期一般為簽發日期起計12個月。買家必須在這一年內，簽署臨時買賣合約購入一個第二市場單位。
如果買家的准買證過期，他們就需要重新向房委會或房協遞交申請，並再次繳付申請費用，才能獲取新的資格。所以作為賣家，當你與買家接洽時，了解對方准買證的有效期也是一個重要的環節。
如何確定我的居屋單位適用於哪個年份的出售限制？
想準確知道你的單位適用於哪個時期的居屋出售限制，最可靠的方法就是查閱你物業的「首次轉讓契據」（First Assignment）。
這份文件是當年你從房委會或房協首次購入單位時簽署的法律文件，上面會清楚列明簽署的日期。這個「首次轉讓日期」就是判斷你的單位屬於哪個年份出售限制組別的唯一根據。例如，如果契據日期是2018年，你的單位就適用於2018年首次推售單位的轉售規則。你只要根據這個日期，對照我們文章中不同年份的限制詳情，就能一目了然。
房協樓與房委會樓的出售限制有何主要分別？
房協樓和房委會樓雖然都是資助房屋，但它們由兩個不同機構管理，所以在出售限制的執行細節上會有些微差異。
兩者的大原則是相同的，例如都需要透過「第二市場」或補地價後的「自由市場」進行買賣。主要的分別體現在行政程序上：
- 申請機構與表格：申請「可供出售證明書」(居屋出售證) 或辦理補地價時，你需要向單位所屬的機構（房委會或房協）遞交申請，兩者使用的申請表格和遞交地點都不同。
- 政策同步性：過往兩者的出售限制年期曾有不同。但近年政策趨向一致，例如房協已宣布，其2025年或以後落成的新項目，將會跟隨房委會最新的15年禁售期規定，以同步打擊短期投機活動。
總括而言，核心概念相通，但實際操作時必須分辨清楚你的單位歸屬哪個機構，以免用錯表格或跑錯地方，延誤了進度。
白居二／綠表買家在購買二手居屋時，日後出售會面對哪些限制？
這是一個非常重要的問題，也是二手市場買家必須了解清楚的一點。請記住一個核心原則：居屋的出售限制是「跟單位，不跟人」。
意思就是，轉售限制是根據單位「首次出售」的年份來釐定，並不會因為業權轉手而重新計算。舉個例子，假設你今天以白居二資格，購入一個在2015年首次出售的二手居屋單位。當你日後想再出售這個單位時，你需要遵守的，依然是適用於2015年首次出售單位的轉售規則（即持有滿5年後可補價在自由市場出售），而不是從你買入的那天起重新計算一個新的10年或15年禁售期。
因此，作為二手買家，在購入單位前，務必向賣家或地產代理查清楚該單位的「首次轉讓契據」日期，這樣你就能清楚預計自己未來出售單位時將會面對的限制。