抽中居屋，固然是不少香港人的置業夢想。然而，將居屋視為「上車踏腳石」，目標長遠換入私樓，更是許多業主的人生規劃。不過，由居屋換私樓，過程中的法律限制、按揭門檻及龐大開支，卻令不少業主卻步。究竟居屋業主能否再買私樓？資金如何籌措？當中的利弊取捨應如何考量？
本文將為你一文拆解由居屋換私樓的所有關鍵節點，由可行性、資格限制，到深入分析換樓的9大優劣、保留「首置」身份的慳稅秘笈，再到詳盡的按揭預算教學，助你全面評估，清晰規劃你的換樓大計。
買居屋後再買私樓：可行性、資格及按揭全解析
好多朋友都心思思想了解，到底「買居屋再買私樓」這一步是否行得通。其實，只要掌握了當中的法律細節、按揭要求同資金安排，這條換樓路徑是完全可行的。接下來，我們會一步步拆解當中的關鍵，讓你對整個計劃有更清晰的藍圖。
法律與按揭限制：換樓前必讀
在計劃買居屋後買私樓之前，首先要弄清楚兩個層面的限制：法律權利與銀行按揭。這兩者決定了你的計劃能否順利啟動。
法律層面：業主絕對有權購入私樓
從法律角度看，答案非常明確：作為居屋業主，你絕對有權利在私人市場上購買任何住宅物業。即使你的居屋尚未補地價，甚至仍在按揭供款中，都不會影響你在法律上增持一個私樓單位的權利。
釐清「居屋轉售限制」與「私人市場置業權」
大家要分清楚兩個概念。「居屋轉售限制」是指你持有的那個居屋單位，在未補地價前，其出售、出租或加按都受到房屋委員會的嚴格規管。但是，這個限制是針對該「單位」本身，並不會延伸到限制「業主」在私人市場的置業權利。簡單來說，政府管的是你如何處置那間資助房屋，而不是你個人在市場上的買賣自由。
申請私樓按揭的核心條件
法律上可行，不代表財務上一定暢通無阻。當你計劃買左居屋再買私樓時，申請私樓按揭才是真正的考驗，而銀行的審批核心，離不開你的還款能力。
收入證明：銀行審批的首要考量
不論你是否持有居屋，向銀行申請任何按揭貸款，一份穩定且足夠的收入證明都是首要條件。銀行需要評估你是否有能力同時負擔現有居屋和新私樓的供款（如果兩者都需要供款），或者是否有能力應付新私樓的高額供款。清晰的稅單、糧單、公司證明等，都是銀行審批時必須檢視的文件。
無穩定入息證明的挑戰與影響
假如你無法提供穩定的入息證明，例如是自由工作者、現金收入人士或已退休，要成功申請私樓按揭將會非常困難。銀行最重視的是貸款人的還款能力，沒有證明文件，基本上很難說服銀行批出貸款。
H44: 全額支付 (Full Pay) 的可能性
如果無法取得按揭，是否代表「居屋再買私樓」的計劃就此告終？也不是。假如你擁有非常充裕的資金，可以選擇用「Full Pay」（一次過付清樓價）的方式購入私樓，這樣就不需要經過銀行的入息審查和按揭批核程序。
換樓資金來源：現有居屋能否「加按」套現？
對於大部分家庭來說，Full Pay並不容易。一個自然的想法是：能否將現有的居屋加按，套取一筆資金作為私樓首期？這就要視乎你的居屋是否已補地價。
未補地價居屋「加按」的嚴格限制
如果你的居屋仍未補地價，想透過加按或轉按套現作投資用途（包括購買另一層樓），基本上是不可行的。因為未補價的居屋業權由業主和房委會共同持有，任何按揭安排都需要得到房委會批准，而房委會的立場是嚴格禁止利用資助房屋進行投機或投資活動。
房委會批准加按的特定情況（非投資用途）
房委會只會在非常特殊的情況下，才批准未補地價居屋的加按申請。這些情況通常與應付家庭成員的突發需要有關，例如籌措醫藥費、殮葬費、教育開支，或者應付因生意出現財政困難而可能導致破產的狀況。這些申請都需要提交詳盡證明，並且與置業投資完全無關。
「補地價」：釋放物業融資能力的關鍵
要真正釋放居屋的資產價值，使其能像私樓一樣自由地進行加按或轉按，「補地價」是唯一的方法。當你向政府補回當初買入時的折扣差價後，你的居屋就會變成一個十足業權的私人物業。屆時，你就可以隨時向銀行申請加按套現，將資金用作購買新私樓的首期，大大增加你換樓時的財務彈性。
居屋換私樓利弊深度分析：不同人生階段的抉擇
「買居屋再買私樓」是不少香港家庭的置業階梯目標。這個決定代表著對生活品質的追求，也是一項重大的財務部署。從資助房屋踏入私人市場，當中涉及的利弊得失，遠比想像中複雜。這一步棋究竟應該怎樣走，讓我們從優點和缺點開始，為你逐一拆解。
換樓的四大優點 (Pros)
生活質素升級：會所、泳池等社區配套
私樓最吸引人之處，往往是完善的社區配套。大部分私人屋苑都設有住客會所，提供健身室、泳池、兒童遊戲室等設施。這和居屋相對單一的康樂設施（例如只有平台花園和遊樂場）形成鮮明對比。週末不用出遠門，就能和家人在屋苑內享受度假般的悠閒時光，生活質素確實得到實質提升。
單位設計優化：露台、更高樓底
在單位設計方面，私樓普遍也更具優勢。許多新式私樓單位都附設露台，讓住戶可以栽種植物或晾曬衣物，增加了生活空間感。較高的樓底也讓室內感覺更開揚，減少了壓迫感。相比之下，居屋的設計較為傳統，內部間隔和用料都以實用為主，在設計感和空間感方面可能稍遜一籌。
資產增值潛力：更高的流動性與升值空間
從投資角度看，買居屋後買私樓的一大主因是看中其資產潛力。私樓沒有轉售限制，可以在自由市場上隨時買賣，流動性遠高於需要補地價或只能在第二市場轉讓的居屋。高流動性通常意味著資產更容易在市場向好時捕捉升值機會，為家庭財富增值提供更大空間。
居住自由度提升：如飼養寵物
對很多人來說，生活自由度是無價的。大部分居屋的公契都列明不准飼養寵物，這讓許多喜愛動物的家庭卻步。搬到私樓後，只要屋苑公契允許，就能實現與寵物共住的願望。同時，在單位内部裝修或改動方面，私樓的限制通常也較少，給予業主更大的自主權。
換樓的五大缺點及風險 (Cons)
財務風險一：永久放棄地價折扣的機會成本
這是居屋換私樓時，最獨特也最需要慎重考慮的成本。居屋業主當初是以低於市價的折扣購入單位，這個折扣是政府給予的珍貴資助。一旦決定賣出居屋買私樓，就等於永久放棄了這個「一生人一次」的地價折扣優惠。未來再在市場置業，就需要支付包含十足地價的全額市價，機會成本相當高。
財務風險二：供款壓力劇增（附計算案例）
換樓後，財務壓力必然會大幅增加。我們來做一個簡單計算：假設你賣出居屋後，淨袋現金200萬元。你看中一個價值800萬元的私樓單位，你需要申請的按揭額就是600萬元。以30年還款期、利率4.125%計算，每月供款約29,380元。如果家庭總收入是60,000元，供款佔入息比率就接近五成。這筆固定開支將會對家庭的日常消費、儲蓄和未來規劃構成巨大壓力。
財務風險三：長期持有成本（管理費、差餉地租）
私樓的優質設施和服務，背後是高昂的長期持有成本。近年落成的新私樓，管理費每呎5元是等閒事，一個500呎單位每月管理費可達2,500元。這和居屋普遍每呎只需約2元的水平，差距甚遠。同時，由於私樓的估值較高，每季需要繳交的差餉和地租也會相應增加，這些都是需要計入預算的恆常開支。
財務風險四：一次性換樓開支（佣金、律師費、印花稅）
換樓過程涉及一筆不菲的交易費用。賣出居屋時，需要支付地產代理佣金和律師費。買入新私樓時，除了佣金和律師費，最大筆的開支是從價印花稅（AVD），根據樓價計算，動輒數十萬元。再加上新居的裝修、搬遷等費用，這些一次性開支會蠶食你賣樓所得的部分資金，必須預留充足預算。
居住風險：私樓間隔實用性考量
不要以為私樓的間隔必然比居屋好。不少居屋的設計四正實用，俗稱「無走廊、無玄關」，實用率很高。相反，近年一些新落成的私樓單位，為了營造設計感，可能會出現「三尖八角」或不規則的間隔，實用性反而較低。花了更多錢，實際可用的生活空間卻未必有顯著增加，這是需要實地視察時留意的細節。
不同家庭階段的換樓考量點
新婚或年輕家庭：平衡未來規劃與現時財務壓力
對於新婚或年輕家庭，決定買左居屋再買私樓，是一場對未來的賭注。你需要思考，現時的居屋單位是否足夠應付未來數年家庭成員增加的需要。如果預計很快會有小朋友，提早換入較大的私樓，可以免卻日後再次搬遷的煩惱。但是，這也意味著要在事業起步期就背負沉重的按揭壓力，必須仔細評估家庭收入的穩定性和增長潛力。
有子女家庭：校網、社區環境與換樓成本的權衡
當家庭有子女後，校網成為換樓的首要考慮因素。為了讓子女入讀心儀的學校而搬到特定校網的私樓，是很多父母的選擇。除了校網，屋苑周邊的社區環境、公園設施、學習資源等也變得重要。這時候的抉擇，是在子女的成長環境和龐大的換樓開支之間作出權衡，需要整個家庭共同規劃和取捨。
臨近退休人士：評估還款年期與退休儲備風險
臨近退休的人士考慮換樓，風險評估必須極度審慎。重新申請一筆長年期的按揭貸款，意味著退休後可能仍要繼續供款，這會直接影響退休生活的質素和穩定性。在做決定前，必須仔細計算退休後的現金流，確保有足夠的退休儲備應付供款和其他生活開支，避免因為置業而讓自己的退休計劃陷入風險。
居屋換私樓慳稅秘笈：保留配偶「首置」資格的操作策略
計劃買居屋再買私樓的家庭，除了要考慮樓價和按揭，印花稅亦是一筆相當可觀的開支。其實，只要在最初申請居屋時作出適當部署，就有機會為配偶保留珍貴的「首次置業」身份，為日後換樓慳下一大筆稅款。這個策略的核心，在於巧妙利用不同政府部門的規則差異。
「首置」慳稅策略：區分申請人與業權人的操作
房委會規定：已婚人士須聯名申請
首先要清楚，根據房屋委員會的現行規定，所有已婚的申請者，都必須與配偶一同名列於申請表上。這是一個硬性要求，目的是確保資助房屋資源能公平地分配給核心家庭，避免有人重複享受福利。
土地註冊處登記：可選擇一人作業主
然而，當申請者成功中籤，進入到實際的買賣程序時，情況就有所不同。在律師樓簽署正式樓契，並到土地註冊處進行業權登記時，夫婦可以選擇只由其中一人擔任唯一的業權持有人（即「業主」）。
策略原理：利用不同體系規則之間的空間
這就是整個策略的關鍵。房委會規管的是「申請資格」，而稅務局和銀行審批按揭時，主要參考的是土地註冊處的「業權記錄」。因為配偶的名字從未出現在任何住宅物業的業權記錄上，所以在法律及稅務層面上，他/她依然是「首次置業人士」。
保留「首置」身份操作四部曲
整個操作流程清晰直接，可以分為以下四個步驟。
第一步：夫婦聯名遞交居屋申請
按照房委會要求，以家庭名義，夫婦二人一同填寫並遞交居屋申請表格。
第二步：中籤後，僅以一人名義簽署樓契
當幸運中籤並揀選單位後，在辦理買樓手續時，與律師溝通清楚，只將夫婦其中一人的名字放入樓契，作為單獨業主。
第三步：配偶成功保留「首次置業」身份
完成交易後，未有在樓契上「落名」的配偶，因為在土地註冊處沒有任何住宅物業的持有記錄，所以成功保留了其「首次置業」的身份。
第四步：日後以配偶首置名義購入私樓，慳印花稅
當家庭計劃買居屋後買私樓時，便可以用這位配偶的名義入市，以「首置」身份繳付較低的從價印花稅（第2標準稅率），而非適用於非首次置業人士的稅率。
此策略的優點與潛在限制
這個方法雖然吸引，但亦有其優點和需要留意的地方。
優點一：節省大額從價印花稅 (AVD)
最直接的好處，就是節省一筆可觀的稅款。以一個800萬的私樓單位為例，首次置業印花稅約為30萬，但非首次置業則需要繳付樓價7.5%的稅款，即60萬，兩者相差達30萬元，對換樓的財務預算有極大幫助。
優點二：配偶可獨立申請按揭（如入息足夠）
如果保留首置身份的配偶本身有足夠的入息，並能通過銀行的壓力測試，他/她便可以獨立申請私樓按揭。由於其名下沒有物業，銀行會視為首次置業人士處理，按揭成數不會因為家庭持有另一物業而被收緊。
潛在限制：「自住」聲明與高成數按揭的考量
需要留意的是，如果購買私樓時需要申請按揭保險計劃（即高成數按揭），申請人必須聲明該物業是用於「自住」。由於夫婦的另一方已持有一個居屋單位，一個家庭同時聲稱擁有兩個「自住」物業，按揭保險公司可能會對此提出疑問，或要求提供合理解釋，這有機會令高成數按揭的審批變得複雜。
完整換樓時間軸參考
當決定實行換樓大計後，一個清晰的時間規劃十分重要。
步驟一：出售居屋及資金回籠
首先，將現有居屋在第二市場放售，並完成所有交易程序，確保資金（扣除未償還按揭及雜費後）已全數到手。
步驟二：鎖定私樓目標及簽訂臨約
利用這段時間物色心儀的私樓單位，當資金到位後，便可與賣家簽訂臨時買賣合約，並支付「細訂」。
步驟三：申請按揭、驗樓及委聘律師
簽署臨約後，立即向銀行申請按揭，同時委聘律師處理法律文件，並安排專業人士進行驗樓。
步驟四：簽署正式合約至成功收樓
在指定日期前簽署正式買賣合約（支付「大訂」），並在成交日完成所有手續，便能成功收樓，完成整個換樓過程。
居屋換私樓財務預算全攻略：換樓開支、按揭及壓力測試計算
「買居屋再買私樓」是不少家庭的目標，這一步象徵著資產和生活質素的提升。不過，興奮規劃的同時，我們必須仔細計算財務預算。這一步是整個換樓計劃的基石，準備得越充足，過程自然越順利。這篇文章會像朋友一樣，一步步帶你拆解所有財務細節，讓你對「買居屋後買私樓」的開支有更清晰的掌握。
第一步：計算出售居屋後的可動用資金
在考慮買新樓之前，首先要清楚知道自己賣掉現有居屋後，手上實際有多少資金可以用。這筆錢就是你換樓的「彈藥」。
估算居屋第二市場售價
第一件要做的事，就是為你的居屋估價。你可以參考同屋苑近期在第二市場（即賣給綠表或白表人士）的成交記錄，或者找幾家不同的地產代理協助估價，取一個比較客觀的平均數。這個估價是計算後續資金的起點。
扣除未償還按揭貸款
賣樓所得的款項，首要任務是清還銀行餘下的按揭貸款。你可以向按揭銀行查詢最新的「贖樓數」，這個數字就是你需要償還的本金加利息。賣樓所得的樓價，減去這個贖樓數，才是你初步能夠拿到的資金。
預留資金應付雜項開支
在計算可動用資金時，記得預留一小筆錢應付賣樓過程中的雜費。例如，為了讓單位賣相更好而進行的簡單維修、油漆費用，或者銀行可能收取的少量按揭提前還款手續費。預留這筆緩衝資金，可以讓你的預算更準確。
第二步：盤點所有一次性換樓開支
計算好收入，接著就要盤點支出。換樓過程涉及買和賣兩方面的開支，這些都是一次性但金額不小的費用，絕對不能忽略。
賣樓開支：地產佣金、律師費
出售居屋時，主要有兩項開支。第一是地產代理佣金，通常是成交價的1%。第二是律師費，負責處理樓契轉讓等法律文件，費用約數千至萬多元不等。
買樓開支：地產佣金、律師費、查冊費
買入新私樓的開支也類似。你需要支付買方地產佣金（同樣通常是1%）和律師費。此外，律師還會代為進行物業查冊，確保業權清晰，這會產生數百元的查冊費用。
主要開支：從價印花稅 (AVD) 稅率詳解
這是整個換樓開支中最大的一筆。只要你是香港永久性居民，並且在買入新私樓時沒有持有其他住宅物業（賣出居屋後），你便符合「首次置業」身份，可以按較低的第二標準稅率繳交從價印花稅（AVD）。稅率按樓價以階梯式遞增，例如樓價600萬的物業，稅率為3%。樓價越高，稅率也越高。這筆費用動輒十數萬至數十萬元，必須預先準備好。
其他潛在費用：按揭保險、裝修、搬遷費
除了上述主要開支，還有一些費用需要考慮。如果你需要申請高成數按揭（例如超過六成），便要購買按揭保險，保費可以一筆過支付或加借入按揭中分期攤還。新居的裝修費用豐儉由人，但也是一筆可觀的開支。最後，還有搬運公司費用、添置新傢俬電器等，這些都應該納入你的換樓預算之中。
新私樓按揭計算與壓力測試
準備好首期和一次性開支後，最後一步就是計算長期的供款能力。銀行批核按揭有非常清晰的準則，能否成功「居屋再買私樓」，就看你是否能通過銀行的審批。
如何計算每月供款額？
每月供款額主要由三個因素決定：貸款額、按揭利率和還款年期。你可以利用網上的按揭計算機，輸入目標私樓樓價、預計借貸金額及年期，就能輕鬆計算出每月大概的供款數字。這是評估你未來現金流的第一步。
供款與入息比率 (DTI) 的重要性
供款與入息比率（DTI）是銀行審批按揭的核心指標。它的計算方法是將你所有債務的每月還款額（包括新私樓的按揭供款）除以你的每月總入息。根據金管局指引，這個比率一般不能超過50%。換言之，你的每月總收入，最少要是每月供款的兩倍。
壓力測試計算方法及其影響
除了DTI，銀行還必須為你進行壓力測試。這個測試會假設在現行按揭利率上增加2厘，然後再計算你的供款與入息比率。在這個「加壓」情境下，你的DTI比率仍然不能超過60%。壓力測試的目的，是確保即使未來利率上升，你依然有足夠的還款能力。因此，你的實際入息需要比僅僅滿足DTI要求更高，才能順利通過審批，成功買到心儀的私樓。
關於居屋換私樓的常見問題 (FAQ)
買居屋再買私樓的過程中，總會遇到一些關鍵問題。這些問題直接影響你的財務預算和換樓時間表。我們為你整理了幾個最常見的疑問，讓你對整個計劃有更清晰的理解。
賣出未補地價居屋後，我能恢復「首次置業」身份嗎？
答案是可以的。很多人誤以為一生買過資助房屋，就永遠失去了「首次置業」的稅務優惠。事實上，稅務局對「首次置業」的定義，是指你在簽署新物業的臨時買賣合約時，在香港沒有持有任何其他住宅物業。
所以，操作的關鍵在於時間點。你必須先完成出售現有居屋的所有法律程序，正式將業權轉讓給買家。然後，你才去簽訂新私樓的臨時買賣合約。只要你依照這個順序，你在法律上就會被視為「無殼蝸牛」，可以享用較低的第二標準稅率（從價印花稅），節省一筆可觀的稅款。對於計劃買居屋後買私樓的人來說，掌握這個時機是慳稅的第一步。
換樓時應「先賣後買」還是「先買後賣」？
這是換樓過程中一個非常重要的策略抉擇，兩者各有優劣。
「先賣後買」是比較穩健和普遍的做法。它的好處是財務上非常清晰。你賣出居屋後，可以準確計算出自己手上有多少資金用作首期，然後再安心尋找合適的私樓。這樣可以避免資金預算失準，而且不用承擔同時供兩層樓的巨大壓力。不過，它的缺點是你可能需要暫時租屋居住，這會增加搬遷次數和額外租金開支。同時，如果在樓價上升的市況中，你賣樓後可能要用更高價錢才能買回心儀單位。
「先買後賣」則可以無縫交接，免卻搬遷和租屋的煩惱。你可以先鎖定心儀的私樓單位，然後再從容地出售自己的居屋。但是，這個方案對財務要求極高。你需要有足夠的流動資金，去支付新樓的首期，甚至可能要同時應付兩邊的按揭供款。另外，由於你買入新樓時仍持有舊居，你需要先繳付較高的從價印花稅，然後在指定限期內賣出舊居後，再向稅務局申請退回部分稅款。這個做法資金壓力巨大，風險也相對較高。
政府延長居屋擔保期，對我的換樓計劃有何影響？
政府將居屋按揭貸款的擔保期由最長30年延長至50年，這對你的換樓計劃是一個正面的消息。雖然這個政策的直接受惠者是二手居屋的買家，但是它對作為賣家的你同樣有利。
因為擔保期延長了，購買你居屋的潛在買家，即使你的單位樓齡較高，他們仍然可以向銀行申請到年期更長、成數更高的按揭。例如，他們可能更容易申請到九成按揭和長達25年甚至30年的還款期。這大大降低了買家的入市門檻。
結果是，市場上能夠負擔購買你居屋的買家增加了。你的單位在市場上的吸引力提升，這有助於你更快地賣出單位，或者能以一個更理想的價錢成交。這讓你的整個居屋再買私樓計劃，在出售舊居這一步變得更加順暢。