成功抽中新居屋，對持有已買公屋（租置單位）的業主而言，無疑是改善居住環境、實現資產升級的絕佳機會。然而，喜悅過後，隨之而來的是房委會訂下的「90日換樓死線」——這條極度嚴苛的時間限制，令整個換樓過程變成一場分秒必爭的挑戰。究竟如何在三個月內，同步處理賣舊樓、買新樓的繁複程序？資金如何預算才最穩妥？整個流程有哪些陷阱需要避開？本文將為您提供一站式的「公轉居」實戰指南，從申請資格、財務規劃，到可跟著執行的90日作戰清單及真人個案分析，助您釐清所有疑問，順利攻克換樓難關，安心晉身新居屋業主。
為何要「公轉居」？換樓的利弊全分析
決定將已買公屋換居屋，是人生中一個重大的財務與生活規劃。這個過程，常被稱為「公轉居」，是不少家庭提升生活質素與資產價值的途徑。不過，這個決定牽涉複雜的利弊考量。一方面是美好生活的憧憬，另一方面是現實的挑戰與風險。在你踏出這一步之前，全面了解整個過程的優點與缺點，是作出明智決策的基礎。
轉投居屋市場的四大核心優勢
從已買公屋轉居屋，最吸引人的地方在於它能帶來實質的改變。以下是推動許多家庭作出這個決定的四個核心優勢。
提升資產價值與財富增長潛力
你手上的租置計劃單位，雖然屬於自置物業，但在轉售時始終面對較多限制。相比之下，新居屋的資產潛力更為可觀。居屋在禁售期過後，可以透過補地價在公開市場自由出售，買家基礎更廣，樓價的升值潛力自然更高。這不單純是換一個居所，更是將資產升級，為家庭財富增值踏出重要一步。
全面改善居住環境與社區質素
新居屋屋苑的規劃通常比舊有的租置屋邨更為完善。你可以期待更寬闊的公共空間、更現代化的康樂設施，以及更優質的物業管理服務。從樓宇外觀、大堂設計到社區綠化，新居屋都提供了一個更舒適、更整潔的居住環境。選擇已買公屋抽居屋，就是選擇一種全新的生活品質。
為家庭成員未來置業作長遠規劃
成功換樓到居屋，意味著你擁有了一個價值更高、流動性更強的資產。這對於家庭的長遠財務規劃有著深遠影響。當子女長大成人，需要置業資金時，一個已補地價的居屋單位，無論是透過出售還是加按，都能提供更靈活的財務支持。這一步是為下一代的安居樂業鋪路。
享受全新單位樓齡及現代化設計
遷入全新單位最直接的好處，就是省卻了處理舊樓老化問題的煩惱。新居屋的間隔設計更貼近現代家庭的需要，而且所有設施，從廚房、浴室到窗戶，都是全新的。這不僅能節省一大筆翻新維修的費用，更能即時享受由新科技與新建材帶來的舒適與便利。
換樓前必須權衡的四大挑戰與風險
雖然優勢吸引，但是已買公屋換居屋的過程絕非坦途。在作出決定前，你必須冷靜評估以下四個無法迴避的挑戰。
背負更沉重的財務壓力與額外開支
這是最現實的考量。從租置單位相對輕鬆的供款，轉變為新居屋數百萬元的按揭貸款，每月的供款額將會大幅增加。除此之外，你還需要準備一筆可觀的資金，用作支付印花稅、律師費、地產代理佣金以及新居的裝修費用。家庭的整體開支預算需要重新規劃，財務壓力也會隨之而來。
面對極度緊迫的90日換樓時間線
根據房委會規定，你在簽署新居屋的買賣協議後，必須在90日內成功出售現有的租置單位。這條「死線」是整個換樓過程中最艱鉅的挑戰。你需要在短短三個月內找到合適買家、完成議價、簽訂合約並辦妥所有法律手續。時間的壓迫感極大，對你的執行能力與心理質素都是一個考驗。
處理過渡期間的臨時居住安排
由於你必須先賣掉舊居，才能完成新居屋的交易，這中間通常會出現一段居住「真空期」。你需要為全家安排臨時的居所，可能是短期租屋，也可能是暫住親友家中。這個過渡安排不僅會產生額外開支，還會帶來生活上的不便，是你換樓計劃中必須預先規劃的一環。
承受樓市波動帶來的潛在不確定性
在90日的換樓期限內，樓市的任何風吹草動都可能直接影響你的計劃。你購買新居屋的價格是固定的，但出售舊單位的價格卻受市場氣氛影響。如果期間樓市突然轉淡，你可能需要降價求售，導致最終套現的資金少於預期，從而打亂你的財務預算。這個市場風險是整個換樓過程中一個重要的不確定因素。
已買公屋轉居屋申請資格與核心規則
決定已買公屋換居屋，是人生資產配置的一大步。在踏出這一步前，清晰了解整個流程的資格要求與核心規則至關重要。這不只是一次簡單的抽籤，更像一場有特定遊戲規則的挑戰。我們為你拆解所有關鍵細節，讓你清楚掌握全局，順利完成已買公屋轉居屋的目標。
申請人資格：誰能申請？
首先，要確定自己是否持有這場換樓挑戰的「入場券」。房委會對申請人有非常具體的規定，並非所有租置計劃業主都符合資格。
核心條件：十年內購入租置計劃單位的業主
最核心的條件是，你必須是「租者置其屋計劃」（租置計劃）單位的業主或其中一位聯名業主。而且，你購入該單位至今的年期，必須在十年以內。這個十年期限是硬性規定，在申請前務必核對清楚自己單位的成交日期。
家庭申請規定：必須與戶籍內所有家庭成員共同申請
這次已買公屋抽居屋的申請，並不能以個人名義進行。申請人必須與名列在該租置單位戶籍上的所有家庭成員，一同提交申請。這意味著整個家庭將共同進退，缺一不可。
獨有優勢：申請時豁免入息及資產審查
這條路徑有一個非常顯著的優勢。與一般白表申請者不同，租置計劃業主在申請新居屋時，你和你的家庭成員完全豁免入息及資產審查。這大大簡化了申請程序，讓你能夠專注於後續的換樓部署。
換樓三大鐵則：你必須遵守的遊戲規則
成功中籤只是開始，接下來你需要嚴格遵守三大「鐵則」。任何一項處理不當，都可能影響整個換樓計劃。
鐵則一：「先賣後買」的90日時間死線
這是整個流程中最具挑戰性的一環。當你簽署新居屋的買賣協議後，房委會只給你90日的期限，去完成出售現有租置單位的所有法律程序。你必須在這三個月內找到買家、簽訂轉讓契據，然後才能處理新居屋的尾數和按揭事宜。時間極度緊迫，對執行力是個考驗。
鐵則二：嚴禁「一開二」同時擁有兩個資助房屋
資助房屋的原則是確保資源公平分配。因此，政策絕不容許你同時擁有一個租置單位和一個新居屋單位，實現所謂「一開二」的資產增值。你必須先將舊單位出售，才能正式購入新單位，兩者之間不能有任何重疊。
鐵則三：新居屋更嚴格的居住條款
近年新推出的居屋，在居住規定上變得更加嚴格。業主及名列申請表上的所有家庭成員，都必須在單位內「實際並永久地」居住。這項條款旨在打擊投機行為，確保單位是用於自住。如果未經房委會同意而遷出，將會觸發嚴重後果。
未能遵守規則的嚴重後果
了解規則後，也必須正視違反規則的後果。這並非可以協商的灰色地帶，房委會的處理方式相當明確。
未能如期出售舊單位：即時取消購買資格並沒收訂金
如果在90日的「死線」內，你未能成功簽署舊單位的轉讓契據，房委會將會即時取消你的新居屋購買資格。你之前所支付的訂金，在扣除相關行政及法律費用後，餘額才會退還，而且不會包含任何利息。這意味著你不但錯失了機會，還會蒙受金錢損失。
違反居住條款：房委會有權要求業主轉讓單位
如果在新居屋入住後，你或任何家庭成員違反了「實際並永久地居住」的條款，房委會有權行使其權力，要求你將單位轉讓回房委會。屆時，你需要承擔所有相關的法律及行政費用，將單位業權交還。這是一個必須嚴肅對待的規定。
【實戰攻略】90日換樓作戰時間線與清單
成功由已買公屋換居屋，關鍵在於嚴格執行一個周詳的時間表。這90日「死線」猶如一場與時間的競賽，每一步都環環相扣。要順利完成已買公屋轉居屋的過程，清晰的規劃是成功的基礎。以下將整個換樓流程拆解為三個核心階段，助您有條不紊地完成任務。
第一階段：成功中籤與啟動準備 (第1-7日)
確認中籤資格及揀樓
當您收到香港房屋委員會的通知，確認您在居屋抽籤中榜上有名，便要按指定時間前往樂富的客戶服務中心揀選心儀單位。這是整個換樓旅程的正式起點，亦是90日倒數計時開始的訊號。
簽署新居屋臨時買賣協議並支付訂金
選定單位後，您需要即場與房委會簽署新居屋的臨時買賣協議，並且支付樓價百分之五至十的訂金。這份文件是具有法律約束力的合約，一旦簽署，您就必須在90天內完成出售現有租置單位的手續。
立即啟動放售現有單位的法律及代理程序
簽署臨約後，您必須分秒必爭。請立即聯絡可靠的地產代理，商討放售現有租置單位的策略。同時，您亦應委聘一位律師，準備處理後續的樓宇買賣法律文件。時間非常緊迫，同步啟動這兩項工作是絕對必要的。
第二階段：放售舊樓關鍵期 (第8-80日)
制定精準定價策略並委託地產代理
一個合理的定價是快速售出單位的關鍵。您可以諮詢數間熟悉區內市況的地產代理，參考近期同類單位的成交價，從而制定一個具競爭力的售價。選定代理後，便可正式委託他們放盤，讓單位在市場上曝光。
安排及接待準買家睇樓
當有準買家表示興趣後，地產代理會安排他們前來參觀單位。保持單位整潔明亮，並且盡量配合睇樓時間，有助增加單位的吸引力，亦能加快覓得合適買家的速度。
進行議價及簽署舊單位臨時買賣合約
找到有誠意的買家後，雙方會就樓價進行商議。達成共識後，便可透過律師簽訂臨時買賣合約，買方會支付俗稱「細訂」的臨時訂金。這一步代表您的舊單位已成功售出，是整個流程中的重要里程碑。
聘請律師處理買賣雙方文件
在整個交易過程中，律師扮演著極為重要的角色。他會負責審核買賣合約條款、處理業權查冊、草擬正式合約及轉讓契據等文件，確保整個已買公屋抽居屋的換樓流程符合法律規定，保障您的權益。
第三階段：完成交易與新居收樓 (第81-90日及後續)
簽署舊單位正式轉讓契據 (Deed of Assignment)
在指定的成交日期，您需要與買家簽署正式的轉讓契據。簽署後，舊有單位的業權便正式轉移給新買家，您亦會在這時收到樓價的尾數。
向房委會提交出售證明
完成舊單位的交易後，您必須立即將已簽署的轉讓契據副本，呈交予房委會指定的部門，作為您已履行出售規定的證明。這是完成新居屋交易的先決條件。
辦理新居屋轉讓契及支付樓價尾數
房委會核實您的文件後，便會通知您辦理購買新居屋的最後手續。您需要簽署新居屋的轉讓契據，並支付樓價的餘額，正式成為新單位的主人。
正式申請及辦理新居屋銀行按揭
支付樓價尾數通常與辦理銀行按揭同步進行。您的律師會與銀行協調，在成交日當天由銀行直接將按揭貸款支付予房委會。完成所有手續後，您便可以領取新居的鑰匙。
【實用工具】90天換樓作戰清單 (可下載)
提供PDF清單，詳列每週關鍵任務，助您輕鬆管理緊迫時間線。
為了讓您更清晰地掌握每個步驟，我們特別製作了一份「90天換樓作戰清單」。清單詳列了每週的關鍵任務和注意事項，您可以下載並打印出來，逐項核對，確保在緊湊的時間內不會遺漏任何重要環節。
【財務規劃】公轉居所需資金及開支預算
決定「已買公屋換居屋」，最關鍵的一步就是做好財務規劃。這不只是簡單計算樓價，而是全面評估整個換樓過程中的所有開支和資金來源。從租者置其屋計劃單位搬到新居屋，意味著財務責任的大幅轉變，所以清晰的預算能助您走得更穩。
換樓總開支全面估算
要準備充足的資金，首先要清楚知道錢會花在哪裡。整個「已買公屋轉居屋」的過程中，開支可以分為一次性、潛在和長期性三大類。
一次性開支：印花稅、雙方律師費、地產代理佣金
這些是換樓初期必須支付的大額費用。印花稅是向稅務局繳付的稅項，金額根據新居屋樓價而定。律師費方面，因為您同時要賣出舊單位和買入新單位，所以需要聘請律師處理兩邊的法律文件，也就是有兩筆律師費。最後，出售現有租置單位時，一般需要支付地產代理佣金。
潛在開支：新居屋裝修及傢俬費用
新居屋單位通常是「清水樓」，即是只有最基本的牆身、地板和門窗。所以，您需要預留一筆可觀的資金作用於裝修、鋪設地板、添置廚櫃、潔具、冷氣機及購買全屋傢俬電器。這筆開支的彈性很大，但是絕對不能忽視。
長期性開支：管理費、差餉地租、按揭供款
入住新居屋後，每月都會有固定的支出。管理費是用於大廈的日常維護和管理。差餉和地租是每季向政府繳交的費用。最重要的就是按揭供款，這是未來二三十年最主要的長期財務承擔，直接影響您每月可動用的生活費。
計算您的可動用資金來源
清楚開支後，下一步就是點算自己手上有多少「彈藥」。妥善評估可動用資金，才能知道自己能否應付首期及其他雜費。
出售現有單位的預估樓價淨值
對於大部分「已買公屋抽居屋」的家庭來說，出售現有租置單位所得的資金是換樓的主要資本。計算時，要用預估的賣出價，減去賣樓的地產代理佣金、律師費和尚欠的按揭貸款（如有），得出的才是您可以實際動用的「樓價淨值」。
個人儲蓄、投資及家庭支援
除了賣樓所得，您個人的儲蓄、股票或基金等可變現的投資，也是重要的資金來源。同時，有些家庭也會得到家人的財務支持，這筆資金也應該一併計算在內，讓預算更加準確。
【獨家工具】已買公屋換居屋財務預算機
為了讓您的財務規劃更輕鬆，我們特別設計了一個簡單易用的網上工具，助您一步步理清數目。
輸入預估樓價及開支，自動計算資金缺口或盈餘
您只需要根據自身情況，輸入舊單位的預估賣出價、新居屋的買入價，以及各項雜費開支，預算機就能即時為您計算出資金是足夠有餘，還是存在資金缺口，讓您對財務狀況一目了然。
提供初步按揭壓力測試，評估每月供款能力
預算機也內置了初步的按揭壓力測試功能。只要輸入您的家庭收入，它就能根據現行利率，估算出您每月需要供款的金額，和評估您是否能通過銀行的壓力測試，助您判斷自己未來的供款負擔能力。
【真人個案】換樓風險管理與成功經驗分享
理論歸理論，實際執行「已買公屋換居屋」時總會遇到意想不到的狀況。與其紙上談兵，不如參考一下過來人的真實經驗，從他們的成功與挑戰之中，學習如何避開陷阱，順利完成換樓大計。
成功個案：「陳先生75日極速換樓心法」
案例背景：沙田租置業主換購啟德新居屋
陳先生一家住在沙田一個租置計劃屋邨多年，幸運地抽中了心儀的啟德新居屋。中籤的喜悅過後，他馬上意識到90日的換樓挑戰。他的目標非常明確，就是在限期內順利出售舊單位，無縫銜接新居屋的交易。
成功關鍵：精準定價策略與提早接洽銀行
陳先生的成功並非僥倖。首先，他在放售舊單位前，做足了市場研究，參考了同屋邨近期的成交價，然後制定了一個非常貼市，甚至略低於市場最高價的定價。這個策略成功吸引了數位實客在短時間內睇樓，並且很快就獲得了合理的還價。其次，在中籤後第一時間，他已經主動聯絡了幾家相熟的銀行，評估新居屋的按揭申請。雖然未能即時正式申請，但是提早溝通讓他清楚了解自己的借貸能力和所需文件，大大縮短了後續處理按揭的時間。
他給換樓人士的實用建議
陳先生總結，整個已買公屋抽居屋的換樓過程，關鍵在於「快」和「準」。他建議大家在中籤後，應立即啟動賣樓程序，不要抱有僥倖心理慢慢來。定價要務實，過於進取的叫價只會拖慢尋找買家的進度。同時，盡早與銀行和律師溝通，讓專業人士為你的時間線把關，是確保交易順暢的不二法門。
警示個案：「李太險些錯過90日死線的教訓」
案例背景：因舊單位內部問題導致交易延誤
李太同樣是已買公屋轉居屋的業主，但她的過程就驚險得多。她順利找到了買家，而且簽訂了臨時買賣合約。問題出現在買家申請按揭的時候，銀行派員上門估價，發現單位內有一處小小的僭建，是上手業主留下來的。這個發現導致買家的按揭審批出現阻滯，需要時間處理和澄清，交易時間因此一再拖延。
風險分析：低估尋找買家及處理法律文件的時間
李太的個案反映了一個常見的風險，就是業主低估了交易過程中潛在的變數。她原以為只要找到買家就萬事大吉，卻忽略了從簽署臨約到完成交易之間，還有許多法律和銀行的程序要處理。任何一個環節出現問題，例如樓契文件不齊全，或者單位有違規結構，都可能打亂原有的時間預算，令90日的期限變得非常緊張。
如何吸取教訓，避免重蹈覆轍
要避免重蹈李太的覆轍，建議業主在放售單位前，先自行做一次「單位體檢」。檢查清楚家中有沒有任何潛在的違規改動，並且整理好所有樓契和相關文件。聘請一位有處理資助房屋買賣經驗的律師尤其重要，他們更能預視到可能出現的問題，提早為你拆解。
換樓潛在風險的應對策略
若舊單位乏人問津，應如何調整銷售策略？
如果放盤一段時間後，市場反應仍然冷淡，就需要檢討銷售策略。第一步是重新審視定價，參考最新的成交數據，看看價格是否還有調整空間。第二步是改善單位的觀感，可以進行深層清潔，或者作一些簡單的修補，讓單位看起來更企理。最後，可以考慮更換地產代理，或者委託多一兩家代理，增加單位的曝光率。
如何解決過渡時期的住宿問題？
賣出舊樓後，到新居屋正式入伙前，通常會有一段「真空期」。這個過渡期的住宿問題必須提早規劃。比較常見的選擇有短期租住服務式住宅，或者與家人朋友暫住。無論選擇哪種方案，都應該將這段時間的租金或開支，預先計算在換樓的總成本之內。
當資金流出現問題時的緊急備用方案
最理想的情況是賣樓的資金能順利銜接買樓的支出。但是，一旦舊單位交易出現延誤，或者賣出價低於預期，就可能出現資金周轉問題。因此，準備一筆應急備用金至關重要。這筆資金可以是你的額外儲蓄，或者與家人預先溝通好的備用支援。這筆「後備資金」能在關鍵時刻，助你應付突發的開支，確保整個換樓計劃不會因為資金問題而被迫告吹。
已買公屋轉居屋常見問題 (FAQ)
在計劃已買公屋換居屋的過程中，相信您心中有不少疑問。這個環節我們整理了一些最常見的問題，希望透過朋友分享經驗的方式，為您逐一解答，讓您對整個流程有更清晰的掌握。
出售舊單位到遷入新居屋的「真空期」應如何安排住宿？
這是整個換樓計劃中最具挑戰性的一環。由於必須遵守「先賣後買」的規定，從成功出售現有租置單位到正式遷入新居屋，中間無可避免會出現一段「住宿真空期」。房委會並不會提供任何臨時居所，因此必須提早規劃。
比較可行的安排有幾種。第一，尋找短期租盤，但市場上願意提供兩至三個月短租的單位不多，租金亦可能較高。第二，暫時搬到親友家中借住，這是最節省成本的方法，但需要考慮人情與生活便利性。第三個選擇，是嘗試與您舊單位的買家協商，簽訂「售後租回」協議，讓您在交易完成後以租客身份短暫居住，這需要對方同意並在合約中清晰訂明條款。無論選擇哪種方案，都建議在中籤後立即開始部署，預留充足時間安排。
換樓資金流如何銜接？賣樓訂金能否用於新居屋首期？
資金流的銜接是成功換樓的關鍵。關於賣樓訂金，答案是：不能直接用於支付新居屋的「首筆訂金」。
整個資金流程的時序是這樣的：您中籤後與房委會簽署新居屋的臨時買賣合約時，就需要即時支付一筆訂金（約樓價5-10%），這筆資金必須來自您的個人儲蓄。在您成功出售舊單位後，從買家收到的訂金及尾數，才能用於支付新居屋的樓價餘額以及辦理正式轉讓契。
因此，在決定已買公屋抽居屋前，必須準備一筆充裕的流動資金，以應付新居屋的首筆訂金、印花稅、律師費及地產代理佣金等前期開支。待舊單位交易完成後，收回的資金才能回籠，用作支付新居屋的尾數或作為裝修預算。
如果租置單位是聯名持有，申請居屋有何特別規定？
如果您的租置單位由多於一名家庭成員聯名持有，申請新居屋時有一些嚴格規定。最核心的原則是，申請必須以整個家庭為單位提交，即所有聯名業主以及名列在該單位戶籍上的所有家庭成員，都必須共同申請，缺一不可。
這意味著，您不能選擇由其中一位業主去申請，而另一位業主保留舊單位。整個家庭被視為一個整體，共同進退。當中籤並決定購買新居屋後，所有聯名業主都必須同意，在90日的限期內將現有的租置單位出售。因此，在申請前，確保所有聯名業主已達成共識，是至關重要的一步。
整個流程需要與哪些專業人士合作（律師、銀行、地產代理）？
要順利完成這個分秒必爭的換樓任務，您需要一個專業團隊的協助。主要涉及三方專業人士：
- 地產代理：他們是您成功在90日內賣出舊單位的靈魂人物。一位熟悉您所屬屋苑、經驗豐富的代理，能為您制定精準的定價策略、有效接觸潛在買家，並在談判過程中為您爭取最佳條件。
- 律師：整個流程涉及兩次物業買賣，律師的角色不可或缺。您需要委託律師處理出售舊單位及購入新居屋的全部法律文件，包括審閱買賣合約、處理業權轉讓契（轉名契）及樓宇按揭文件等。為求順暢，建議聘用同一位律師處理兩宗交易。
- 銀行：雖然在新居屋的交易後期才需要正式申請按揭，但及早與銀行按揭部門接觸，進行初步的財務評估是明智之舉。這能讓您清楚了解自己的貸款能力，為整個已買公屋轉居屋計劃做好財務預算。
中籤後如果決定放棄購買，會有什麼後果？
中籤後放棄購買的後果，取決於您在哪個階段作出決定。
如果您在獲邀揀樓後，但在簽署任何買賣合約及支付訂金之前，決定放棄資格，一般而言是沒有任何金錢損失的，您只是錯失了該次購買機會。
但是，如果您已經簽署了新居屋的臨時買賣合約，並向房委會支付了訂金，之後才決定放棄購買，情況就完全不同。在這種情況下，您將會被視為違約，而您已支付的訂金（通常為樓價的5%或10%）將會被房委會全數沒收，這是一筆相當可觀的金額。因此，在簽署合約前，必須深思熟慮，確認自己有足夠的決心與能力完成整個換樓流程。