聯名買樓是不少夫婦、情侶或家人的人生大事，當中俗稱「生死契」或「長命契」的聯權共有（Joint Tenancy），因其「一人離世，業權自動歸另一人」的特性，看似能簡化繼承手續，而成為熱門選項。然而，這種「長命者全取」的安排，在便利背後卻隱藏著不少限制與陷阱，例如其效力凌駕遺囑、業權處置欠缺彈性，甚至可能因其中一方的債務而令整個物業被拍賣。在簽署臨約前，準業主必須透徹了解其法律涵義。本文將為你深入剖析「生死契」與「分權契」的核心分別，詳解其8大優劣之處，並一文整合繼承程序、轉名或除名的步驟、印花稅計算方法，以及各種常見疑難，助你作出最切合自身情況的置業決策。
甚麼是生死契（長命契）？定義、運作與繼承
當談及聯名買樓，很多人第一時間都會想起「生死契」。這份契約聽起來充滿人情味，實際上它是一種極為普遍的物業持有方式，尤其常見於夫婦或親密伴侶之間。簡單來說，生死契的設計，是讓物業的業權在其中一位業主身故後，能自動轉移給尚存的另一方。不過，這個看似簡單的安排，背後其實建基於一套嚴謹的法律概念。
「生死契」的法律基礎：聯權共有 (Joint Tenancy)
「生死契」或「長命契」其實是坊間的俗稱，它在法律上的正式名稱是「聯權共有」(Joint Tenancy)。在這個業權形式下，所有聯名業主會被視為一個單一的法律實體，共同持有整個物業的百分之百業權。他們並非各自擁有獨立的份額，而是像一個整體，不可分割地共同擁有物業。
核心特徵：生存者取得權 (Right of Survivorship)
聯權共有最關鍵，也是最具影響力的特徵，就是「生存者取得權」(Right of Survivorship)。這個原則意味著，當其中一位聯權共有人離世，其在物業中的權益會依法自動轉移給其他尚存的共有人。例如，如果一對夫婦以生死契形式聯名持有一層樓，當其中一方不幸離世，尚存的另一方便會自動成為該物業的唯一擁有人。這個業權轉移的過程是凌駕於個人遺囑之上的。即使離世一方在遺囑中寫明要將物業權益留給子女或其他人，該遺囑的相關條文亦屬無效，物業的業權依然會歸尚存的聯權共有人所有。
構成聯權共有的「四項一體」 (The Four Unities)
要成立一個有效的聯權共有，法律上要求必須同時滿足四個條件，稱為「四項一體」(The Four Unities)，缺一不可：
- 佔有權一體 (Unity of Possession): 所有共有人均有權佔用和享用整個物業，任何人都不能將其他人排除在物業的任何部分之外。
- 權益一體 (Unity of Interest): 所有共有人的權益在性質、範圍和期限上必須完全相同，例如不能一人佔七成，另一人佔三成。
- 業權一體 (Unity of Title): 所有共有人必須是從同一份法律文件（例如樓契）中獲得其業權。
- 時間一體 (Unity of Time): 所有共有人必須在同一時間點開始擁有其業權。
業主身故後的繼承程序：更新業權紀錄
由於「生存者取得權」的特性，當有業主身故後，其物業權益並不會成為其遺產的一部分，因此無需辦理複雜的遺產承辦手續。整個繼承程序的核心，其實是更新土地註冊處的業權紀錄，以正確反映尚存者已成為物業的唯一或餘下擁有人。
尚存者需辦理的手續及文件
尚存的業主需要向土地註冊處提交文件，以證明業權的變動。整個程序中最核心的文件，就是已故業主的死亡證（必須是經官方發出的核證副本）。除了死亡證，還需要擬備一份名為「註冊摘要表格」的法律文件，連同其他所需文書一併辦理註冊手續。
為何建議委託律師處理？自行辦理的門檻
雖然法例上並無強制規定必須委託律師處理，但自行辦理的門檻相當高。所有提交註冊的文書，都必須完全符合《土地註冊條例》及相關規例的嚴格要求，任何格式或內容上的差錯都可能導致註冊被拒絕。尤其關鍵的一步，是為「註冊摘要表格」進行核實的人士，必須具備特定的法律資格，這並非一般市民能夠符合的條件。因此，為了確保整個業權更新過程順利無誤，委託專業律師處理，是目前最穩妥和普遍的做法。
生死契 vs 分權契：全面比較優點、壞處與風險
聯名買樓時，選擇採用生死契（學名「聯權共有」）還是分權契（學名「分權共有」），是一個影響深遠的決定。這兩種方式在業權結構、繼承安排及資產處置權上截然不同，直接關係到你和聯名人的未來。讓我們深入比較兩者的分別，助你作出最合適的選擇。
【比較總覽】生死契與分權契的主要分別
在深入探討優劣之前，我們先快速掌握兩者的核心差異。你可以將生死契想像成所有業主共同擁有一整個物業，權益密不可分。相反，分權契就像將物業清晰地分拆成不同份額，每位業主獨立持有自己的部分。
主要分別如下：
* 業權份額：生死契下，所有業主共同擁有整個物業，沒有獨立的業權份額。分權契則清楚列明每位業主所佔的業權比例，例如各佔50%，或按出資額定為70%與30%。
* 繼承方式：生死契的核心是「生存者取得權」，當一位業主身故，其權益會自動轉移給尚存的業主。分權契業主身故後，其持有的業權份額會成為其遺產的一部分，並根據遺囑或遺產法進行分配。
* 處置權力：生死契的任何業權變動，例如出售或加按，必須得到全體業主一致同意。分權契的業主則有權獨立出售、轉讓或抵押自己名下的業權份額。
* 與遺囑的關係：生死契的繼承效力凌駕於遺囑之上。分權契的業權份額則完全受遺囑的指示所規管。
生死契的優點：為何夫婦聯名常用？
雖然生死契在業權處置上有較多限制，但它依然是很多夫婦聯名買樓時的首選。這主要是因為它在特定情況下，提供了極大的便利和保障。
優點1：簡化繼承手續，避免遺產爭議
生死契最顯著的優點，是其簡單直接的繼承安排。當其中一位聯權共有人離世，尚存的共有人便會自動繼承整個物業的業權。這個過程依法自動發生，完全繞過了複雜且需時的遺產承辦程序。尚存者只需憑已故者的死亡證，便可到土地註冊處更新業權紀錄。這種安排確保了業權的無縫交接，大大減輕了在世一方在處理身後事時的行政負擔，同時亦有效避免了因遺產分配可能引發的家庭糾紛。
優點2：處理銀行按揭的便利性
對於有承造按揭的物業，生死契亦有實際好處。假如其中一位共有人不幸離世，由於業權是自動轉移，銀行通常會容許尚存的業主繼續原有的按揭供款計劃，一般無需重新申請按揭或進行新的入息壓力測試。對於剛失去伴侶、家庭收入可能減少的尚存者而言，這提供了一份重要的財務穩定性，使其可以維持原有的居住安排。
生死契的壞處與陷阱：決策前必讀
生死契的便利性背後，也隱藏著一些必須正視的壞處與風險。這些「陷阱」主要源於其業權不可分割的特性，在關係或財務狀況出現變化時，問題便會浮現。
壞處1：「生存者取得權」凌駕遺囑，遺產規劃欠彈性
這是最常被忽視的一點。生死契的「生存者取得權」在法律上的效力，是優先於個人遺囑的。換句話說，即使你在遺囑中明確寫明，要將物業的權益留給子女、父母或任何其他人，只要該物業是以生死契形式持有，這些遺囑指示都會歸於無效。物業的業權只會依法轉移給尚存的聯名業主。因此，若你有意將物業資產傳承給聯名人以外的指定受益人，例如有再婚家庭或需要照顧其他家人的情況，生死契便會嚴重限制你的遺產規劃彈性。
壞處2：業權處置欠靈活，須全體業主同意
生死契將所有業主的業權「綑綁」在一起。任何關於物業的重大決定，包括出售、轉名、加按套現等，都必須得到每一位聯名業主簽署同意才能進行。如果聯名方關係良好，這不成問題。但是，一旦關係破裂，例如夫婦離婚或生意夥伴拆夥，只要其中一方不同意出售，另一方便無法單方面將物業賣掉。這種情況可能導致資產被長時間鎖死，造成嚴重的財務僵局。
壞處3：一人債務或致物業遭整體拍賣
這是生死契最具破壞力的潛在風險。在法律上，所有聯名人都被視為擁有整個物業的100%權益。這意味著，如果其中一位業主陷入財務困境，例如生意失敗或被頒令破產，其債權人有權向法庭申請出售整個物業來抵債，而不僅僅是該名欠債業主的「權益」。無辜的聯名業主即使沒有任何債務，也可能因此被拖累，最終失去居所。相反，在分權契下，債權人通常只能針對欠債人持有的業權份額作出追討。
生死契業權變動：除名、轉分權契及費用稅務
很多人以為一份生死契簽訂後，業權關係就從此鎖定，其實不然。雖然生死契具有法律約束力，但在特定情況下，業權的組合並非不能變動。當聯名業主之間的關係出現變化，例如想取回資產的控制權，或者有新的家庭財務規劃時，了解如何更改業權、計算相關稅務就變得十分重要。以下會為你逐一拆解將生死契轉為分權契、業權轉名涉及的印花稅，以及居屋等特殊情況的處理方法。
如何單方面將「生死契」轉為「分權契」？
當聯名關係生變，例如其中一方想將物業權益留給子女，而非其他共有人，或者雙方無法就出售物業達成共識時，任何一位聯權共有人其實都有權單方面啟動法律程序，將「生死契」轉為「分權契」（Tenancy in Common）。這個行動不需要得到其他所有業主的同意，目的是將共同綑綁的業權「鬆綁」，變為各自獨立的份額。
法律程序：「分割業權通知書」與「分割契據」
要將生死契轉為分權契，主要的法律步驟清晰直接。首先，想啟動分割的一方需要委託律師，草擬一份名為「分割業權通知書」（Notice of Severance）的法律文件。然後，這份通知書必須有效地送達至物業的其他所有聯權共有人。送達通知書這個法律行為，本身就足以在法律上分割聯權共有的關係。
最後，律師會擬備一份正式的「分割契據」（Deed of Severance），並將其交往土地註冊處註冊。完成註冊後，物業的業權形式便會正式由「聯權共有」更新為「分權共有」，整個程序便告完成。
轉契後的注意事項
成功將生死契轉為分權契後，最重要的改變是「生存者取得權」（Right of Survivorship）會即時失效。物業業權會按照協議或法律推定，變為清晰的份額（例如二人各佔50%）。
這代表每位業主都可以自由地透過遺囑，將自己名下的業權份額傳承給指定的繼承人，例如配偶、子女或任何第三方。資產的控制權和遺產規劃的彈性，都重新回到業主自己手中。
長命契除名或轉名的印花稅計算
在稅務層面上，不論是長命契除名、轉名，或是將部分權益轉讓給另一位共有人，稅務局都會視之為一次正式的物業買賣。所以，這個過程是需要繳付印花稅的，稅款額度是許多人容易忽略的一環。
「近親」轉讓與首置稅率（第2標準稅率）的應用
幸好，如果業權轉讓是在「近親」之間進行，稅務上便有相當大的寬減。法律上定義的「近親」包括配偶、父母、子女及兄弟姊妹。
在近親轉讓的情況下，即使接受業權的一方本身已持有其他物業，印花稅仍可以按照較低的「第2標準稅率」（即首置買家的稅率）來計算，而不需要繳付高昂的從價印花稅。這項安排大大減輕了因家庭成員變動而需要重組業權的稅務負擔。
稅款計算基礎：物業估值與轉讓代價
印花稅的計算基礎，是按照所轉讓業權份額的「轉讓代價」或「當時市值」來釐定，兩者之中以較高者為準。
舉一個例子，假設一個價值1,000萬港元的物業由夫婦以長命契持有。如果丈夫想將自己的權益轉給妻子，令妻子成為唯一業主，這次轉讓涉及的業權價值就是500萬港元（1,000萬的50%）。由於是近親轉讓，印花稅便會以500萬港元為基礎，按第2標準稅率計算。
特殊情況：未補地價居屋的業權變動限制
如果聯名物業是未補地價的居屋或任何資助房屋，情況就比較特別。由於業權受到房屋條例限制，任何業權的變動，包括除名或轉名，都必須先向房屋委員會（房委會）提交申請，並且獲得其書面同意後，方可進行。
房委會通常只會在一些特定情況下，例如因離婚、業主去世、或家庭成員結婚等理由，才會酌情批准業權變動的申請。所以，處理未補地價居屋的業權問題時，必須預留時間處理房委會的申請程序。
關於生死契的常見問題 (FAQ)
大家在考慮用生死契聯名買樓時，總會遇到一些常見的疑問。以下我們整理了幾個最常被問到的問題，希望能夠為你提供清晰的解答，助你作出更明智的決定。
長命契與遺囑有衝突時，以何者為準？
這個問題觸及了生死契最核心的法律特性。答案非常明確：當長命契（即生死契）與遺囑的內容有衝突時，業權的繼承會以長命契為準。
法律上，生死契的基礎是「聯權共有」（Joint Tenancy），其關鍵在於「生存者取得權」（Right of Survivorship）。這個原則意味著，當其中一位聯權共有人離世，其物業權益會依法自動轉移給尚存的其他共有人。這個業權轉移的過程是即時和自動的，物業根本不會成為逝者遺產的一部分。
因此，即使逝者在遺囑中寫明要將其物業份額留給其他人，例如子女或父母，這項指示也會因為「生存者取得權」的法律效力而變得無效。簡單來說，遺囑無法處理以生死契形式持有的物業。
共有人離世後，長命契按揭需要重做壓力測試嗎？
這是一個關乎財務安排的實際問題。根據銀行的一般處理方式，當長命契的其中一位共有人離世後，尚存的共有人通常不需要為物業的按揭貸款重新進行壓力測試。
尚存的業主可以繼續按照原有的按揭合約條款供款。不過，這並非一項法律上的必然保障。銀行仍然保留權利，根據個別情況重新評估按揭狀況。最穩妥的做法是，尚存的業主應盡快帶同離世共有人的死亡證明文件，主動聯絡承造按揭的銀行，更新業權記錄，並確認後續的供款安排。
關係破裂想賣樓但對方不同意，有何解決方法？
關係轉變，是生死契業主可能面對的一大難題。由於生死契要求所有共有人一致同意，才能出售或處理物業，如果其中一方不同意，另一方確實無法單方面賣樓，令物業陷入僵局。
不過，法律上存在解決方法。想出售物業的一方，可以透過律師單方面向其他共有人發出「分割業權通知書」（Notice of Severance）。這份文件一旦送達，物業的業權形式就會從「聯權共有」（生死契）轉為「分權共有」（分權契）。
轉為分權契後，每位業主就擁有獨立的業權份額。雖然這不代表你可以立即出售整個單位，但它賦予你權利，可以向法庭申請命令，強制出售整個物業，然後按業權比例分配所得款項。這通常是解決僵局的最終法律途徑。
夫婦聯名買樓，應選生死契還是分權契？
夫婦一同置業，應該選擇生死契還是分權契，並沒有絕對的標準答案，完全取決於雙方的家庭狀況、財務安排和長遠的資產傳承計劃。
選擇生死契的好處是繼承程序非常簡便。萬一其中一方不幸離世，物業業權會自動轉給在生的配偶，無需經過複雜的遺產承辦手續，為在生的另一半提供了直接的保障。這適合關係穩定、希望資產完全歸屬對方，並且沒有複雜家庭結構的夫婦。
選擇分權契則提供了更大的資產規劃彈性。如果夫婦任何一方有前次婚姻的子女，或者希望將來把自己的物業份額留給父母等特定親人，分權契就是必要的選擇。它容許業主透過遺囑，自由分配自己名下的業權份額。此外，假如夫婦雙方的出資比例不同，亦可以透過分權契清楚訂明各自的業權百分比。