居屋業權轉讓，俗稱「轉名」或「除名」，程序遠比私樓複雜。由於單位涉及未補地價，業主必須符合房屋委員會（房委會）訂下的特定條件，並非隨時可以自由轉讓。房委會僅接納10種特殊情況下的轉讓申請，例如家庭狀況有變（如離婚、業主身故）或特殊個人原因（如移民、病危）等。本文將為您提供一站式居屋轉讓業權全攻略，由申請資格、房委會接納的10大特殊情況，到詳細的5步申請流程、所需文件、費用預算，以至成功獲批後續的律師及銀行手續，都會逐一清晰拆解。
居屋業權轉讓基礎：了解資格、限制與核心原則
當談到居屋轉讓業權，許多業主首先會感到困惑，因為它的規則比私樓複雜得多。這篇文章會像朋友一樣，一步步為你拆解整個概念，讓你清楚了解辦理居屋業權轉讓的資格、限制和核心原則，助你判斷自己的情況是否符合要求。
為何未補地價居屋轉讓受嚴格限制？
你可能會問，既然物業是自己買的，為何轉讓業權會受到這麼多限制？這背後的原因，其實與政府的資助房屋政策息息相關。
政府資助房屋政策原意與《房屋條例》框架
首先，我們要理解居屋的本質。居屋是以低於市值的折扣價出售的資助房屋，目的是協助合資格的市民置業安居，而不是用作投資炒賣。因此，根據《房屋條例》的框架，政府設下轉售限制，確保公共資源能被妥善運用。在未補回地價差額之前，業主並未完全擁有物業的業權，所以不能像私樓一樣在市場上自由買賣或轉讓。
新舊居屋轉讓限制年期（最長15年）
轉讓限制的年期亦有不同。近年房委會進一步收緊政策，在2022年或之後出售的新居屋，業主必須在首次購入單位後的15年內住滿，並且繳付補價，才可以在公開市場上出售或轉讓。在此期限內，想進行居屋轉業權就只能依賴房委會酌情批准的特殊情況。
申請居屋業權轉讓的兩大先決條件
即使在轉讓限制期內，房委會也明白家庭總有特殊情況需要處理業權。因此，只要符合以下兩大先決條件，你就有機會申請居屋業權轉讓。
條件一：「不涉及金錢代價」的轉讓原則
所有基於特殊情況的業權轉讓，都必須是以「不涉及金錢代價」的形式進行，例如以「送契」方式將業權無償贈予家人。這個原則是為了防止業主利用漏洞，變相將未補價的居屋出售圖利。唯一的例外是因業主破產而由破產管理署執行的轉讓。
條件二：承讓人須為「已登記家庭成員」
接收業權的新業主（承讓人），身份亦有嚴格規定，他必須是該單位戶籍內「已登記的家庭成員」。這代表在申請轉讓之前，這位家人本身已經是房委會記錄在案的住戶成員。如果承讓人並非登記家庭成員，申請一般不會獲批，唯一的例外是業主身故後的遺產繼承情況。
3分鐘快速評估：我是否符合轉讓資格？
了解基本原則後，你可以透過以下三個簡單步驟，快速評估自己是否具備申請資格，為後續準備居屋業權轉讓申請書打好基礎。
第一步：查核單位轉讓限制期
首先，拿出你單位的買賣協議，確認單位的首次出售日期。這有助你了解單位受制於哪一個時期的轉讓限制，是早期的5年、10年，還是最新的15年。
第二步：確認符合其中一項特殊情況
單純想將物業轉名給家人，並不足以構成申請理由。你必須符合房委會接納的其中一項特殊情況，例如離婚、業主身故或年邁等。本文的後續章節會詳細列出所有獲接納的情況。
第三步：核實承讓人的家庭成員身份
最後，請再次確認你打算轉讓業權的對象，是否早已名列於你單位的家庭成員登記冊上。你可以查閱相關文件，或向所屬的租約事務管理處查詢，確保承讓人的身份符合資格。
房委會接納的10大居屋業權轉讓特殊情況
要成功申請居屋轉讓業權，關鍵在於你的情況是否符合房委會訂立的特殊原因。雖然未補地價的居屋轉業權申請一般不獲批准，但房委會亦明白家庭總有各種變化，所以在以下10種特殊情況下，會作酌情考慮。我們逐一看看每種情況的具體要求，讓你更清楚自己的勝算有多大。
情況一：配偶加名
申請目的、資格及所需文件
這是最常見的居屋業權轉讓申請之一。目的很簡單，就是將你的合法配偶加入成為單位的聯名業主，讓他或她在法律上都擁有這個家的業權。申請資格很明確，承讓人必須是業主的合法配偶，並且需要提供結婚證明書作為關係證明。準備文件時，除了結婚證書副本，還需要夫妻雙方的身份證明文件。
情況二：離婚或分居
法律依據、法庭命令及所需文件
當婚姻關係走到盡頭，處理共同資產便成為必要的一環。如果法庭在離婚程序中頒令，要求其中一方將居屋業權轉讓給另一方，房委會便會接納這個轉讓申請。申請的法律基礎是法庭命令，所以最重要的文件就是絕對離婚令（Decree Absolute）以及相關的財產分配命令。如果是經法律程序辦理分居，則需要提供分居協議及法庭命令。
情況三：業主結婚遷出
申請前提、同住證明及注意事項
這種情況適用於業主在買入居屋後結婚，並且決定搬離單位，與配偶共組新家庭。申請的大前提是，業主真的會遷出並交出單位，然後將業權轉讓給單位內一名已登記的家庭成員。你需要提供結婚證明書，以及顯示你與配偶在新地址同住的證明，例如水電煤單或銀行月結單。值得注意的是，承接業權的家庭成員必須一直在該單位居住。
情況四：業主移民或永久離港
涵蓋情況、所需證明及宣誓要求
如果業主決定移民海外，或需要永久遷往內地、澳門或台灣定居，甚至因工作需要長期駐外，都可以申請將業權轉讓給單位內的家庭成員。你需要提供強而有力的證明文件，例如外國的居留批准信、移民簽證、外國護照副本或由僱主發出的長期海外工作證明。有時，房委會可能還會要求申請人作法定宣誓，確認其永久離港的意圖。
情況五：為申請其他房屋福利
涵蓋福利種類及相關核准文件
有時候，為了申請其他房屋福利，例如公務員房屋福利或由僱主提供的房屋津貼，申請人必須證明自己並未持有任何住宅物業。在這種情況下，業主可以申請將居屋業權轉讓給其他家庭成員。關鍵的證明文件，是由相關機構（例如庫務署或僱主）發出的原則上批准信或核准文件，證明轉讓業權是獲取該福利的必要條件。
情況六：加入曾支付樓價的家庭成員
「實質業權」的法律概念與舉證要求
這種情況比較特別，它關乎一個法律概念叫「實質業權」。簡單來說，如果當初買樓時，有位家庭成員雖然沒有「落名」，但曾幫忙支付大部分首期，或者一直負責供樓，法律上他可能已經擁有單位的實質業權。要以此理由申請加入其名字或將業權完全轉給他，舉證責任就非常重。你需要提供非常清晰的證據，例如顯示當年支付首期的銀行記錄、過去多年的按揭還款記錄等，以證明其財務貢獻。
情況七：業主身故
遺產繼承的法律程序（遺囑或無遺囑）
若單位業主不幸離世，業權便會作為遺產處理。處理方式主要有兩種：如果業主生前立有遺囑，便會根據遺囑指定的繼承人辦理；如果沒有立遺囑，則會按照無遺囑遺產繼承法例，由近親承繼。無論哪種方式，繼承人都需要先到高等法院的遺產承辦處辦理相關法律手續。
所需法律文件（遺囑認證書或遺產管理書）
申請業權轉讓時，必須提交由法庭發出的正式法律文件。如果有遺囑，文件就是「遺囑認證書」（Grant of Probate）。如果沒有遺囑，文件就是「遺產管理書」（Letters of Administration）。此外，還需要提供業主的死亡證副本。
情況八：業主年邁（年滿65歲）
申請資格、目的及流程
當年歲漸長，很多業主都希望預先做好資產安排。房委會體諒這種需要，所以允許年滿65歲或以上的業主，申請將業權轉讓給單位內已登記的家庭成員。這個申請原因的資格很簡單，只要提供身份證證明年齡已達65歲即可。目的通常是為了傳承或方便家人日後管理資產，申請流程與其他情況一樣，需要填寫居屋業權轉讓申請書及遞交文件。
情況九：業主病危
涵蓋的嚴重疾病與醫療證明要求
如果業主不幸患上危及性命的嚴重疾病，例如末期癌症或其他絕症，亦可以申請將業權轉讓。這項申請的重點在於證明病情的嚴重性。申請人必須提交由本港註冊西醫簽發的詳細醫療報告，清楚列明診斷結果及病情已達危險階段。房委會對醫療證明的要求相當嚴格，所以文件準備一定要充足。
情況十：業主破產
破產令下的業權處理方式與法律文件
當業主被法庭頒令破產，其資產（包括居屋單位）會由破產管理署署長或受託人接管。為了償還債務，受託人有權將單位業權轉讓。這是唯一一種可能涉及金錢交易的特殊情況。申請時，必須附上法庭頒發的「破產令」，以及由破產管理署或受託人發出的轉讓同意書。
居屋業權轉讓申請流程：5步完成手續
了解清楚自己符合資格後，下一步就是處理居屋轉讓業權的申請程序。整個流程看似文件繁多，但其實只要跟著以下五個步驟，就能清晰有系統地完成整個居屋業權轉讓申請。
步驟一：填寫申請表格及準備證明文件
這是整個申請的基礎，準備齊全的文件是成功獲批的第一步。
下載及填寫申請書 (表格HD7)
首先，你需要到房屋委員會的網站下載最新的「居屋業權轉讓申請書」，表格編號是HD7。填寫時要仔細核對所有資料，特別是業主簽名，必須與樓契上的簽名式樣完全一致。
按轉讓原因備妥相關證明文件副本
根據你申請居屋轉業權的特殊情況，你需要提交相應的證明文件副本。例如，因離婚而轉讓，就要提交法庭命令；因業主移民，就要提供移民簽證或外國居留證明。每一項證明文件都是支持你申請理據的關鍵。
準備所有業主及承讓人的身份證明
不論是現有業主還是即將接收業權的家庭成員（承讓人），所有相關人士的香港身份證副本都需要一併準備好，以供房委會核實身份。
步驟二：繳付申請手續費
提交申請時，需要同時繳付一筆申請手續費。
費用金額、繳付方式及注意事項
現時的申請手續費為港幣3,020元。一般需要以劃線支票或銀行本票繳付，抬頭請寫明「香港房屋委員會」。有一點必須注意，這筆費用不論申請最終是否獲批，都不會退還。
步驟三：遞交申請文件
文件和費用都準備好後，就可以正式遞交申請。
遞交地點：所屬屋苑分區租約事務管理處
你需要將已填妥的申請書、所有證明文件副本以及手續費支票，親身交到你所居住的居屋屋苑所屬的分區租約事務管理處。
步驟四：等待房委會審批
遞交申請後，就需要耐心等候房委會的審批結果。
官方處理時間及結果通知方式
根據房委會的指引，在收齊所有必需文件後，一般的處理時間約為六個星期。審批結果會以書面形式，郵寄到你的登記地址通知你。
步驟五：領取「原則上同意書」
如果你的申請獲批，你將會收到一份非常重要的文件。這份文件就是房委會發出的「原則上同意書」。這代表房委會批准了你的居屋業權轉讓申請，你可以憑這份文件，正式進入下一階段，聘請律師辦理後續的法律手續。
成功獲批後續手續：律師、銀行與法律文件全指引
收到房委會的「原則上同意書」，代表你的居屋轉讓業權申請已經踏出了成功的第一步。不過，接下來還有幾個重要的手續需要處理，才能正式完成整個居屋業權轉讓。這個階段主要涉及三方面：聘請律師、處理銀行按揭，以及將法律文件送交房署作最終審批。讓我們一步一步來完成這些程序。
聘請律師辦理轉讓契約（送契）
律師在轉讓過程中的角色與職責
取得房委會的同意書後，第一件要做的事就是委聘一位律師。在整個居屋轉業權的法律程序中，律師扮演著不可或缺的專業嚮導角色。他們的主要職責是根據你的個案，草擬一份合乎法律規範的「轉讓契約」（Deed of Assignment），也就是俗稱的「送契」。律師會確保契約內容完全符合房委會的要求，並代你處理與房署法律部門及銀行的溝通協調，引導你完成所有必要的法律步驟。
處理現有銀行按揭
聯絡銀行申請更改按揭人或轉按 (表格HD64)
如果你的居屋單位仍有按揭未供完，你需要立即聯絡承按銀行。因為業權人的變動會直接影響原有的按揭合約，必須取得銀行的同意。你可以向銀行查詢更改按揭人姓名，或申請轉按（Refinance）的可行性。銀行會根據新業主的財務狀況重新進行審批。假如需要更改按揭安排，你的律師會協助你向房屋署提交「轉變按揭安排申請書」（表格HD64），並繳付相關手續費。
遞交法律文件作最終審批
將轉讓契約草稿送交房屋署法律事務分處
當你的律師準備好轉讓契約的草稿後，並不能馬上簽署。這份草稿必須先呈交給房屋署的法律事務分處進行審批，確保文件內容完全符合《房屋條例》及相關政策規定。這是整個審批流程中非常關鍵的一環，目的是保障資助房屋的業權轉讓合法合規。
繳付法律文件審批費
將契約草稿送交房署審批的同時，需要繳付一筆法律文件審批費。這筆費用是用於支付房署審核法律文件的行政開支，不論最終審批結果如何，費用都不會退還。你的律師會代為處理繳費事宜。
簽署正式轉讓契約及更新房署記錄
完成手續後須通知所屬租管處
待房屋署法律事務分處審批通過轉讓契約草稿，並且銀行方面的按揭事宜也處理妥當後，你就可以在律師的見證下，簽署正式的轉讓契約。簽署完成後，整個居屋轉讓業權的法律程序便告完成。最後一步，也是非常重要的一步，就是必須將已簽署的轉讓契約副本，連同最新的土地查冊記錄，盡快提交給你單位所屬的租約事務管理處，用作更新業主記錄。
居屋業權轉讓費用一覽：政府收費、律師費及印花稅
當你計劃辦理居屋轉讓業權時，除了要清楚了解整個申請流程，預算好相關開支亦是不可或缺的一環。整個居屋業權轉讓的過程牽涉到不同機構，費用種類亦相當繁多，從政府的行政收費到律師樓的專業服務費都包含在內。一齊來看看各項費用的詳細構成，讓你更有預算。
轉讓總開支預算一覽
要成功完成整個居屋轉業權手續，你的開支預算大致可以分為三大類。第一類是向政府及房屋委員會（房委會）繳付的固定行政費用。第二類是聘請律師處理法律文件及向稅務局繳付的相關費用。第三類，如果單位仍有按揭，就需要預留銀行處理按揭變更的費用。
政府及房委會固定收費
這部分的收費是由政府或房委會訂立的，金額固定，是每宗申請都必須支付的基本開支。
業權轉讓申請手續費
提交居屋業權轉讓申請書時，你需要一併繳付申請手續費。根據房委會的最新資料，這筆費用為港幣$3,020。有一點需要特別注意，這筆費用一旦繳付，無論你的申請最終是否獲批，或者你中途決定撤回申請，都不會獲得退還。
法律事務分處審批契約費用
當你的申請獲得房委會「原則上同意」後，下一步就是聘請律師草擬轉讓契約（例如送契）。這份契約草稿需要交往房委會的法律事務分處作最終審批，而這個審批程序亦需要收費。目前的費用為港幣$2,630。與申請手續費一樣，這筆費用同樣是不設退款的。
律師、稅局及銀行相關費用
這部分的費用並非固定金額，會因應你選擇的律師樓、物業估價及銀行的政策而有所不同。
律師樓收費（送契律師費）
由於居屋業權轉讓不涉及金錢交易，法律上一般會以「送契」（Deed of Gift）形式處理。你需要自行委託律師樓辦理相關法律文件，而律師費並沒有統一標準。收費一般涵蓋草擬送契文件、提供法律意見、代辦文件註冊等服務。建議可以向幾間律師樓查詢報價，再作比較。
印花稅（釐印費）的計算與豁免
即使是沒有金錢交易的「送契」，根據《印花稅條例》，一般仍須視乎物業的市值，按第二標準稅率計算印花稅（釐印費），這可能是一筆相當可觀的費用。不過，條例亦有豁免安排，如果業權轉讓是在近親之間（例如配偶、父母、子女、兄弟姊妹）進行，則有機會豁免繳付印花稅。你的律師會根據你的具體情況，協助判斷是否符合豁免資格。
銀行處理按揭更改費用
如果你的居屋單位仍有銀行按揭在身，業權的變動就需要先得到承按銀行的同意。銀行會視乎情況，處理更改按揭契或要求新業主重新申請按揭。過程中，銀行可能會收取一定的手續費或行政費用。最好在申請初期就主動聯絡銀行，了解相關程序及收費，以免影響整個轉讓進度。
居屋業權轉讓常見問題 (FAQ)
在處理居屋轉讓業權的過程中，大家總會遇到各種情況和疑問。以下我們整理了幾個最常見的問題，希望能夠幫助你更清晰地了解整個居屋業權轉讓的操作。
未補地價居屋「送契」，新業主能否申請按揭？
居屋送契樓按揭與私樓送契的分別
這個問題的答案，與私樓市場的慣例有很大分別。一般私樓如果以「送契」（Deed of Gift）形式轉讓，銀行通常會因為擔心業權在五年內可能被第三方追討，所以態度非常審慎，甚至拒絕批出按揭。
但是，未補地價居屋的情況完全不同。因為所有居屋業權轉讓申請，都必須先得到房屋委員會（房委會）的「原則上同意書」。這個官方批准等於為這次業權轉讓提供了穩固的基礎。銀行見到有房委會的批准，加上居屋本身有政府作為按揭擔保人，風險大大降低，所以通常都願意為新的業主承造按揭。新業主只需要帶同房委會的批准信和相關文件，就可以向銀行申請。
透過近親轉讓「甩名」可否恢復「首次置業」身份？
為何居屋轉讓不適用於「甩名」回復首置身份
答案是不可以。私樓業主可以透過近親轉讓等方式「甩名」，讓自己變回沒有持有物業的狀態，以便用「首次置業」身份購買新物業，節省印花稅。
但是，這個方法在未補地價居屋上是行不通的。因為居屋本身就是政府資助的房屋福利，政策原意是幫助合資格市民置業自住。如果容許業主隨意透過居屋轉業權來恢復首置身份，再去購買私樓享受稅務優惠，就等同於享有了雙重房屋福利。所以，房委會基本上不會接納以「恢復首次置業身份」為由的居屋業權轉讓申請。
子女如何繼承已故父母的未補地價居屋？
繼承人資格、豁免審查及程序
如果居屋業主不幸離世，其子女是可以合法繼承單位的。這個繼承程序有幾個特點。首先，作為合法繼承人，即使子女的名字原本不在該居屋的戶籍登記內，他們仍然有權繼承。
其次，繼承人不需要接受房委會的入息及資產審查。這是一個重要的豁免，確保子女不會因為收入或資產超出一般申請居屋的上限，而失去繼承父母故居的權利。
程序上，繼承人需要先到遺產承辦處，辦理遺產繼承的法律文件，例如「遺囑認證書」（如有遺囑）或「遺產管理書」（如無遺囑）。取得這些法律文件後，就可以連同居屋業權轉讓申請書及其他證明，向房委會申請將業權正式轉到自己名下。
我有份出錢買樓但無名，如何加入業權？
以「曾支付樓價」為由申請的理據及證明
這種情況是有機會申請成功的。房委會接納的其中一項特殊轉讓理由，就是讓「曾支付樓價的家庭成員」加入成為業主，或者將業權完全轉給他。這背後的法律概念是，出資人擁有物業的「實質業權」。
要成功申請，關鍵在於提供強而有力的證據。你必須向房委會證明，你在購買或供款期間，確實付出了款項。有力的證明文件包括：
– 支付首期的銀行本票、轉賬記錄或收據。
– 顯示你名字的銀行戶口，長期定時轉賬供款的月結單。
– 按揭貸款還款時間表，以及你個人的還款記錄作對照。
口頭聲稱是沒有用的，必須有白紙黑字的文件作為支持，房委會才會信納你的理據，批准這次居屋轉讓業權的申請。