樓價高企，您持有的物業不單是安樂窩，更是潛在的龐大資金庫。當您需要一筆資金把握投資良機、應付子女升學開支，或實現創業夢想時，賣樓並非唯一選擇。「按揭套現」能助您毋需出售物業，即可釋放其內在價值，靈活應對各種財務需要。
本文為您一文整合2025年最全面的按揭套現攻略，深入比較「加按」、「轉按套現」及「現樓套現」三大主流方法的分別、優劣及適用人士，並附上1分鐘網上估價教學，助您即時計算可套現金額及進行壓力測試。無論您是尋求更低利率、賺取現金回贈，甚至是退休或自僱人士想了解無入息證明的套現方案，本文都能為您提供最清晰實用的指引，助您輕鬆制定最合適的資金周轉大計。
為何選擇按揭套現？釋放物業價值，應對人生需要
當您需要一筆資金時，按樓套現是一個非常值得考慮的理財選項。簡單來說，按揭套現就是將您持有的物業價值，由不動產轉化為靈活的現金流，讓您從這項重要資產中獲取資金，以應對人生不同階段的財務需要。這並非單純的借貸，而是一種策略性地活用資產，為未來創造更多可能性的財務規劃。
按揭套現的四大主要用途
將物業的潛在價值釋放出來，可以幫助您處理許多財務目標。一般而言，透過現樓套現或一般按揭套現所獲得的資金，主要有以下幾個常見用途：
把握投資良機：作股票、基金或再置業首期
市場機遇一瞬即逝。當股市出現調整，或者有潛力的基金推出時，手上有充裕的現金便能讓您及時入場。很多人也會利用套現所得的資金，作為購買第二個物業的首期，實現資產增值，這是一個相當普遍的長線投資策略。
子女教育升學：應付本地或海外升學開支
為子女規劃最好的教育路徑，是許多家庭的重要目標。不論是應付本地大學的學費，還是資助他們到海外升學的龐大開支，按揭套現都能提供一筆穩定的資金，作為強大的教育後盾，讓子女的升學之路更加順暢。
實現個人理想：創業、家居裝修或實踐夢想
每個人都有自己的夢想。您可能計劃開創自己的事業，需要一筆啟動資金；或者希望將居住多年的家進行一次大翻新，提升生活品質；甚至是實踐一個擱置已久的夢想，例如環遊世界或修讀專業課程。套現資金正好能助您踏出實現理想的第一步。
資金周轉應急：解決短期或突發財務需要
生活中總會遇到一些預期之外的狀況，例如突發的醫療開支、家庭緊急事故，或是生意上短期的現金周轉困難。與其他高息的無抵押貸款比較，按揭套現的利率通常較低，能為您提供一個更具成本效益的應急方案。
為何選擇我們？一站式專業規劃與風險評估
決定進行按揭套現是一個重要的財務決策，需要周詳的計劃。一個可靠的專業團隊，能助您清晰了解整個流程，並且評估潛在風險，確保您的決定穩健妥當。
度身訂造套現方案，清晰預視您的還款能力
我們的專家會根據您的個人財務狀況、物業估值和未來目標，為您設計最合適的套現方案。我們會詳細分析您的還款能力，計算不同利率下的每月供款，讓您在申請前已能清晰預視未來的財務承擔，作出最明智的選擇。
確保財務決策穩健，助您安心釋放資產價值
我們的首要目標，是確保您的每一步財務決策都建立在穩固的基礎上。從方案規劃、壓力測試到風險評估，我們提供一站式的專業支援，助您在充分知情和安心的情況下，有效釋放物業資產的真正價值。
按揭套現計算機：1分鐘網上估價及壓力測試
計劃按樓套現時，大家最想知道的，莫過於「層樓到底可以借到幾多？」以及「轉按之後每月要供幾多？」。與其自己費神估算，不如使用我們的網上按揭套現計算機。這個工具能助您在短時間內掌握關鍵數據，為您的財務規劃提供清晰藍圖。
即時計算可套現金額
輸入物業市值、尚欠貸款，即時獲取最高套現額
您只需要簡單輸入物業的現時估值，以及尚餘的按揭貸款金額，計算機就能即時為您計算出最高的按揭套現額度。整個過程直接快捷，讓您對可動用的資金有一個實在的預算。
同步預算轉按後總貸款額及每月還款
計算機除了顯示您可以套取多少現金，更會同步列出完成轉按或加按後的新總貸款額，以及預計的每月還款金額。這讓您在考慮套現的同時，能夠清楚了解未來的供款責任，財務部署自然更有把握。
獨家個人化還款壓力測試
模擬加息週期對每月供款的影響
市場利率時有變動，一份穩健的財務計劃需要考慮未來的加息風險。我們的計算機特設個人化壓力測試功能，可以模擬在不同加息幅度下，您的每月供款會增加多少，助您評估利率變動對個人財務的實際影響。
申請前掌握未來財務狀況，決策更有依據
透過壓力測試，您可以在正式提交申請前，全面評估自己在不同經濟環境下的還款能力。這份數據能讓您更客觀地審視整個按揭套現計劃，確保每一個財務決策都建立在穩固的基礎之上。
按揭套現三大方法比較：加按、轉按、現樓套現
想透過按樓套現取得一筆靈活資金，市面上有幾個主要方法。要選擇最適合自己的方案，首先要了解加按、轉按套現，以及現樓套現這三種方式的分別。它們各自針對不同的業主需要，申請流程和優點也各有不同，讓我們逐一為你拆解，助你作出最明智的決定。
方法一：加按 (Top-up Mortgage)
加按，簡單來說，就是向你現時承造按揭的同一間銀行，申請增加貸款額。由於你的物業可能已經升值，銀行便可以根據物業的最新估值，批出額外的貸款。
適用對象：物業按揭於同一銀行的現有客戶
如果你滿意現有按揭銀行的服務，又追求方便快捷，加按就是你的首選方案。這個方案專為物業按揭於同一銀行的現有客戶而設。
優點：申請最快，手續簡便，或毋需經律師樓
加按最大的好處就是快。因為銀行已經有齊你的物業和個人財務資料，省卻了重新遞交文件和審批的時間。在某些情況下，甚至可以豁免經律師樓處理繁複的法律文件，讓你更快取得資金，而且能節省一筆律師費。
缺點：利率及條款或非市場最優
方便快捷的背後，代價可能是你未必能取得市場上最優惠的利率和現金回贈。由於你並非轉換按揭銀行，原有銀行提供的條款未必最具競爭力。所以，在決定前最好先比較一下市場上的其他選擇。
方法二：轉按套現 (Refinancing with Cash Out)
轉按套現，顧名思義，就是將整筆按揭由A銀行轉到B銀行，並且在轉移的過程中，利用物業的升值空間，向新銀行申請提取額外現金。
適用對象：尋求更佳利率或現金回贈的業主
如果你覺得現時的按揭利率不夠吸引，或者想把握其他銀行推出的高額現金回贈優惠，轉按套現就非常適合你。這類業主通常對市場觸覺敏銳，願意花點時間去換取更佳的長遠財務效益。
優點：同時賺取現金回贈、降低利率及套取資金
轉按套現的吸引力在於可以「一舉三得」。你不僅能套取所需資金，更有機會轉到一個利率更低的按揭計劃，長遠節省利息開支。同時，新銀行為了吸引客戶，通常會提供可觀的現金回贈，變相幫補了申請過程中的律師費等開支，甚至有額外收入。
缺點：需重新審批及辦理法律文件，時間較長
要獲取更佳條款，你需要像首次申請按揭一樣，重新向新銀行提交入息證明等文件，並通過壓力測試。整個過程需要經律師樓辦理轉名和法律文件，所以申請時間會比加按長，一般需要一至兩個月。
方法三：現樓套現 (Remortgage on a Clear Property)
如果你持有的物業已經完全供滿、沒有任何按揭在身，你可以選擇最靈活的現樓套現方案。這等於是將你的「磚頭」重新抵押給銀行，申請一筆全新的按揭貸款，從而釋放物業的全部潛在價值。
適用對象：持有已供滿（無按揭）物業的業主
這個方案專為手持「現契樓」的業主而設，例如是早年已付清樓款的退休人士，或透過繼承等方式獲得無按揭物業的業主。
優點：利用零負債物業獲取大額資金，財務自由度最高
由於物業本身沒有任何負債，你可以根據金管局的指引，借取最高成數的貸款額，套現金額自然是三種方法之中最大。這筆龐大而靈活的資金，無論是用作退休規劃、子女升學，還是把握黃金投資機會，都能讓你擁有最高的財務自由度。
缺點：需提供入息證明（特定方案除外）
即使物業沒有按揭，銀行在審批時，原則上仍然需要你提供足夠的入息證明，並通過壓力測試，以確保你有穩定的還款能力。不過，市場上亦有針對特定人士的免入息證明方案，我們會在下文再詳細探討。
無入息證明套現方案：退休及自僱人士必睇
對於退休或自僱人士來說，即使手持已供滿的物業，申請按樓套現時也可能因為缺乏固定入息證明而遇到阻礙。其實，金融機構已設有專門的審批方案，讓您可以毋需提供傳統的入息文件，順利透過按揭套現，將資產轉化為靈活資金。
方案一：無入息證明現樓套現
這個方案最為直接，適合持有完全無按揭負擔物業的業主。簡單來說，就是利用您的「現契樓」作為實力證明，直接申請貸款。
申請資格：持有已供滿的香港住宅物業
申請的基本門檻，是您需要擁有一間已經完全清還按揭貸款的香港住宅物業。這個物業就是您最核心的資產證明。
貸款額度：最高可達物業估值五成
在這個方案下，貸款額度相當可觀。銀行或財務機構最高可以批出相等於物業估值五成的貸款額，讓您能夠輕鬆釋放物業價值，應付不同財務需要。
方案二：以資產水平審批 (Asset-based) 提升套現額
另一個方法，是透過資產水平審批進行現樓套現。這個方案不單看物業本身，還會考慮您整體的財務實力，適合除了物業外，還持有其他流動資產的業主。
申請資格：除物業外，能提供額外流動資產證明 (如現金、股票)
申請時，您除了提供物業資料，還需要出示其他流動資產的證明，例如現金存款、股票、債券或基金結單等。這些額外資產能向金融機構證明您具備穩健的還款能力。
貸款額度：可按資產總值獲批更高成數，最高可達估值四成
透過證明您擁有充足的資產，金融機構會以您的資產總值作為審批基礎，批出最高達物業估值四成的貸款。雖然成數有別，但這個方法全面反映您的財務狀況，有助提升成功批核的機會，同樣能助您獲取一筆可觀的資金。
按揭套現申請流程：3步完成網上申請
想申請按樓套現，但一想到繁複的程序就卻步？現在的按揭套現申請流程，已經比您想像中簡單直接得多。整個過程結合了網上申請的快捷方便及專人跟進的個人化服務，讓您輕鬆完成申請，迅速取得所需資金。
步驟一：網上估價及提交申請
隨時隨地遞交，1分鐘獲取初步批核結果
申請的第一步，是透過網上平台進行。您只需要輸入物業的基本資料，系統就能即時提供初步估價。然後，您再填寫簡單的個人資料並提交申請。整個過程不受時間地點限制，最快1分鐘就能獲得初步的批核結果，讓您馬上對可套現的金額有個概念。
步驟二：專人跟進及方案建議
按揭專家一對一會面，規劃最適合您的套現方案
當您提交網上申請之後，就會有指定的按揭專家聯絡您。專家會與您進行一對一的深入溝通，詳細了解您的財務狀況與資金需要。他們會根據您的情況，分析不同套現方案（例如加按或轉按）的利弊，並為您規劃一個最切合個人目標的周全方案。
步驟三：正式審批及提取現金
文件齊備後，最快一星期內提取資金
在您選定方案並遞交所有必需文件後，申請就會進入正式審批階段。我們的團隊會協助您處理所有相關的法律文件及手續，確保過程順暢。文件齊備後，審批過程會全速進行，最快可以在一星期內完成，讓您迅速提取現金，實踐您的理財大計。
靈活還款選擇：慳息、提早還清及漸進式供款
成功完成按樓套現，取得所需資金後，下一步就是規劃還款。傳統的每月定額還款當然是標準做法，但其實還有更具彈性的選擇，可以幫助您節省利息支出，甚至提早完成供款，讓您的財務規劃更得心應手。
雙週還款計劃 (Bi-weekly Repayment)
這是一個相當聰明的還款策略，尤其適合希望盡快減輕債務負擔的業主。
加速本金償還，縮短還款年期，節省總利息
計劃的原理很簡單。您將原本的每月供款額一分為二，每兩個星期償還一次。一年有52個星期，即是您會還款26次。這樣計算下來，一年總還款額相當於13個月的供款，比起傳統方式多供了一個月。這額外的一個月供款會直接用作償還本金，本金減少得更快，總利息支出自然會大幅降低，還款年期也能因此縮短。
漸進式還款計劃 (Progressive Repayment)
這個計劃的設計，是為未來收入有明確增長預期的客戶而設，讓還款壓力與您的事業發展同步。
初期供款較低，適合預期未來收入會增加的客戶
在漸進式還款計劃下，您在供款初期的還款額會設定在一個較低的水平，讓您在剛完成按揭套現後有更充裕的流動資金。之後，供款額會隨著年期逐級遞增。這個方案非常適合事業正處於起步或上升期的年輕專業人士，或是剛開始創業的您，讓還款計劃能配合您未來的收入增長曲線，令財務安排更具彈性。
按揭套現常見問題 (FAQ)
考慮按樓套現時，大家心中總會有不少疑問。將物業價值轉化為流動資金是一個重要的財務決定，所以我們整理了一些最常見的問題，希望可以為你提供清晰的解答，讓你對整個按揭套現過程有更全面的了解。
申請按揭套現對申請人年齡有限制嗎？
申請人年齡是銀行審批按揭套現時的一個考慮因素。大部分銀行會用「75減」或「80減」申請人年齡，來計算最長的還款年期。例如，以「75減」計算，一位50歲的申請人，最長還款期就是25年（75 – 50 = 25）。年齡較大的申請人，獲批的還款年期可能會相應縮短。還款期縮短代表每月的供款額會增加，所以申請前需要仔細衡量自己的還款能力。
如果本身有其他私人貸款，會否影響套現批核金額？
會的，現有的私人貸款或其他債務，會直接影響最終的批核金額。銀行在審批按揭時，會計算申請人的「供款與入息比率」（DTI）。你每月的總債務還款額，包括信用卡、私人貸款及將來的新按揭供款，都需要計算在內。如果總債務佔入息比例過高，銀行便會相應調低可批出的套現金額，以確保你的財務狀況穩健。因此，若有較多瑣碎債務，利用套現資金作債務整合也是一個常見的理財策略。
加按、轉按和現樓套現的申請費用有何分別？
這三種方法的費用結構有所不同。
加按：費用通常是最低的。因為是在原有銀行辦理，手續較簡單，很多時候不需要重新聘請律師處理按揭契，可以節省一筆律師費。
轉按套現：費用會較高。因為涉及轉換銀行，必須經由律師樓辦理新的按揭契，所以律師費是主要開支。不過，市場競爭激烈，銀行通常會提供高額的現金回贈，很多時候足以抵銷律師費及其他雜費。
現樓套現：由於是為已供滿的物業重新設立按揭，手續上與申請一筆全新按揭相似，所以律師費及物業估價費等也是常見的開支。
申請按揭套現需要準備哪些基本文件？
申請按揭套現時，你需要準備一系列文件讓銀行進行審批。雖然不同銀行或有個別要求，但基本文件通常包括以下幾項：
– 香港永久性居民身份證副本
– 最近三個月的住址證明，例如水電煤費用單或銀行月結單
– 最近三至六個月的入息證明，例如糧單、銀行月結單、稅單
– 現有按揭的貸款合約及最近一年的還款紀錄
– （如適用）自僱人士需要提供商業登記證、公司核數報告及公司銀行紀錄
加息會對我的套現供款有多大影響？
加息會直接增加你的每月還款負擔。香港的按揭計劃主要分為與最優惠利率（P）掛鈎的P按，和與銀行同業拆息（H）掛鈎的H按。當利率上升時，P按和H按的實際利率都會隨之調高，令你每月供款中的利息部分增加。銀行在審批按揭時，會為申請人進行壓力測試，模擬在加息2厘的情況下，申請人的供款與入息比率是否仍在合規水平，目的就是確保你在加息週期下仍有足夠的還款能力。
套現所得的資金用途有限制嗎？
一般來說，透過私人住宅物業套現所得的資金，用途相當靈活。你可以用作個人投資、子女升學、家居裝修、生意周轉或醫療開支等。銀行在申請時或會查詢資金用途，但只要是合法合規的個人理財需要，通常都沒有問題。不過，有一點需要特別注意，根據金融管理局的指引，按揭套現所得的資金，是不可以用作支付購買另一層香港住宅物業的首期。