「上車」置業是不少公屋家庭的夢想，而利用「綠表」資格購買二手公屋，正是實現這個夢想的其中一條重要階梯。然而，面對繁複的申請程序、最新的按揭政策，以至揀樓的種種考慮，往往令人感到無從入手。本文為你整合了2025年最詳盡的「綠表買二手公屋天書」，將整個過程化繁為簡，濃縮成清晰的5大步驟。由確認申請資格、計清按揭首期，到傳授揀樓錦囊及分析方案利弊，我們將一步步為你全方位拆解，助你輕鬆踏上置業之路。
認識公屋第二市場與綠表資格
想利用手上的二手公屋綠表資格，實現置業夢想，第一步就是要完全掌握遊戲規則。了解自己是否合資格，以及可以在哪個市場物色單位，是整個計劃的基礎。我們會先由公屋第二市場的概念說起，再詳細拆解最新的綠表申請資格。
何謂公屋第二市場（居屋第二市場計劃）？
首先，我們要認識「公屋第二市場」。你可以把它想像成一個專為合資格人士而設的置業市場。在這個市場上買賣的單位，例如經「租者置其屋計劃」出售的二手公屋，全部都未曾補回地價給政府。因為樓價扣除了地價的部份，所以售價通常比可以在公開市場自由買賣的單位（即已補地價單位）便宜。
這個市場的主要目的，是讓現有的資助房屋資源，例如二手公屋或未補價居屋，可以在合資格的人士之間流轉。綠表買家在這個市場購入單位後，同樣繼承了單位的轉讓限制。將來如果想把單位在自由市場上出售或出租，就需要先向政府補回地價。
綠表申請資格2025：如何確認家庭成員符合資格？
了解市場後，下一步就是仔細核對自己的綠表申請資格2025。確認家庭中誰符合資格，是成功申請的關鍵。一般來說，具備綠表資格的人士主要分為以下幾類：
- 香港房屋委員會（房委會）轄下公共租住房屋的住戶：這是最主要的綠表來源，一般稱為公屋住戶綠表資格。
- 香港房屋協會（房協）轄下甲類出租屋邨的住戶。
- 持有有效《綠表資格證明書》的人士：例如名列於公屋輪候冊上，並已通過審查，預計在一年內可獲編配公屋的申請者。
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
除了符合上述其中一個身份，申請人與名列申請表上的所有家庭成員，還必須滿足以下基本條件：
- 家庭組合申請：申請時必須包括名列於公屋租約上的所有家庭成員。如果已婚，配偶亦必須一同申請。
- 年齡規定：主要申請人必須年滿18歲。
- 物業擁有權限制：由申請前的24個月起，直到簽訂臨時買賣合約當日為止，申請人及所有家庭成員都不能在香港擁有任何住宅物業。
關於綠表入息上限，如果你是現居公屋住戶，由於當初申請公屋時已通過資產及入息審查，因此在公屋第二市場使用綠表資格買二手公屋時，並不需要再進行入息及資產審查，這是綠表資格的一大優勢。
綠表買二手公屋詳細流程：由申請到收樓
想透過二手公屋綠表計劃上車，整個買賣程序其實環環相扣，只要了解清楚每個步驟，就可以順利完成交易。我們為你整理了由申請到收樓的五大核心步驟，讓你對整個綠表買二手公屋流程一目了然。
步驟一：向房委會申請「購買資格證明書」（綠表准買證）
當你確認自己的家庭符合公屋住戶的綠表資格後，第一步就是向房屋委員會（房委會）提交綠表准買證申請。這份「購買資格證明書」是你在公屋第二市場物色單位的入場券，證明房委會已初步核實你的資格。
申請方法很簡單，現時的公屋租戶可以直接到所屬的屋邨辦事處索取及遞交申請表格。房委會審批後，會發出一張有效期為12個月的「購買資格證明書」。你要好好把握這一年時間，因為所有買賣程序，包括簽署臨時合約，都必須在證明書有效期內進行。
步驟二：物色單位、簽署臨時買賣合約
手持有效的准買證，你就可以正式開始尋找心水單位了。大家可以在各大地產代理網站的二手公屋網上放盤區搜尋，或者直接委託熟悉第二市場的地產代理協助。睇樓時，除了地點和間隔，也要特別留意二手公屋樓齡及維修狀況，因為這會直接影響之後的按揭申請。
找到合適單位後，便可以與賣方商討價錢。達成共識後，雙方需簽訂臨時買賣合約，並由買方支付俗稱「細訂」的臨時訂金。要留意的是，賣方同樣需要持有有效的「可供出售證明書」（準賣證），整個交易才算合規。
步驟三：申請按揭及委聘律師
簽署臨約後，時間就變得相當緊湊。你需要立即向銀行申請二手公屋按揭。持有綠表的一大優勢，是可申請高達九成半的綠表按揭成數，而且一般豁免壓力測試，大大減輕了上車的財務負擔。銀行會根據單位的首次發售日期及房委會的擔保期，去審批最終的未補地價公屋按揭成數及二手公屋按揭年期。
與此同時，你亦需要委聘一位律師代表你處理買賣的法律文件。律師會為你審查樓契、處理業權轉讓等事宜，而買二手公屋的律師費亦是置業開支的一部分，記得要預先計算在內。
步驟四：簽署正式買賣合約及完成交易
在簽署臨約後的大約14天內，當你的按揭申請獲初步批准，以及律師完成基本的查冊工作後，便可以簽署正式買賣合約。屆時，你需要支付一筆較大額的訂金，即是「大訂」。
之後，你的律師會向房委會遞交所需文件，為你申請「提名信」。這封信代表房委會正式同意你購買該單位。在交易完成日（成交日）前，律師會處理好打釐印（繳付二手公屋印花稅）及其他法律程序。到了成交日，銀行會將按揭貸款餘額直接支付給賣方律師，你便正式成為單位的新業主。
步驟五：收樓及交還原有公屋單位
在成交日當天，你就可以從賣方手上取得單位鎖匙，正式收樓。不過，作為公屋租戶，故事還未完結。整個二手公屋買賣程序的最後一步，就是履行交還公屋的手續。
根據規定，你在完成買賣及收樓後，必須在指定期限內（通常為60天）遷出現居的公屋單位，並將單位清空交還予房委會。這個安排是為了確保公共房屋資源能夠流轉，讓輪候冊上更有需要的人士可以盡快獲得編配。完成這一步，你的置業夢才算真正圓滿實現。
二手公屋按揭申請與財務預算
成功物色心儀單位固然興奮，但下一步的財務規劃，尤其是關於二手公屋綠表的按揭申請，才是決定上車夢能否順利實現的關鍵。清楚了解整個財務預算，能讓你的置業之路走得更穩健。
綠表按揭獨有優勢：高成數、長年期與免壓測
綠表買家在公屋第二市場申請二手公屋按揭時，享有三大獨有優勢，這主要源於香港房屋委員會（房委會）為買家提供了按揭貸款擔保。首先是「高成數」，綠表買家最高可承造九成半按揭，大大減輕了二手公屋首期的負擔。其次是「長年期」，在最新政策下，還款期得以延長。最後是「免壓測」，在擔保期內，銀行不需要為申請人進行嚴格的壓力測試。這三大優勢，令綠表買二手公屋的門檻，相較於私人樓宇市場，變得相對容易達成。
房委會擔保期新政(2025)如何影響按揭成數及年期？
來到2025年，房委會為二手公屋按揭帶來了利好消息。由2025年3月1日起，未補地價公屋的按揭安排得到放寬，直接影響綠表按揭成數與二手公屋按揭年期。
首先，最長按揭還款期由25年延長至30年。其次，房委會的擔保期由單位首次轉讓契據日期起計，大幅延長至50年。在這段長達半世紀的擔保期內，按揭成數採取分層計算：
- 首次轉讓日起計首40年內： 綠表買家最高可申請九成半（95%）按揭。
- 首次轉讓日起計第41年至第50年： 最高按揭成數則為八成（80%）。
這項新政策，意味著市場上許多樓齡較高的二手公屋單位，現在也能夠重新獲得高成數的未補地價公屋按揭，這無疑擴闊了買家的選擇範圍，讓一些地點優越的舊屋邨單位變得更具吸引力。
豁免壓力測試對入息要求的實際好處
對於不少置業人士而言，銀行的壓力測試是一大難關。它要求申請人的總供款佔入息比率，在假設利率上升2%後，仍不能超過月入的特定百分比。然而，由於有房委會的擔保，綠表買家在申請二手公屋按揭時，並不需要進行這項二手公屋壓力測試。
實際的好處是，銀行審批貸款時，只會計算申請人的供款佔入息比率是否在合理水平（例如50%或以下），而不會加入額外的利息壓力計算。這直接降低了對申請人入息的要求，讓家庭總收入不算非常高的申請者，也有更大機會成功獲批貸款，順利上車。
置業開支全預算：首期、供款與雜費
籌劃置業預算時，除了最顯眼的二手公屋首期，還必須將每月供款以及其他一次性的雜項開支一併考慮，才能制定出一個全面的財務藍圖。
如何準確計算首期及每月供款？
計算首期與每月供款是預算規劃的核心。
- 首期計算： 計算方法十分直接。假設你心儀的二手公屋單位成交價為300萬港元，以綠表最高九成半按揭成數計算，你需要準備的首期資金便是：300萬 x (1 – 95%) = 15萬港元。
- 每月供款計算： 這取決於最終貸款額、按揭利率及還款年期。以上述例子，貸款額為285萬港元（300萬 x 95%），假設還款期為30年，利率為4.125%，透過網上按揭計算機，可估算出每月供款約為13,786港元。建議使用不同銀行的網上工具作詳細估算。
印花稅、律師費及其他必要開支一覽
除了首期，以下幾項開支亦是整個二手公屋買賣程序中不可或缺的部分，必須預留充足資金。
- 二手公屋印花稅： 作為首置買家，你需要根據物業價格，按政府最新的「第二標準稅率」繳付從價印花稅。以300萬港元的樓價為例，印花稅為4.5萬港元。
- 買二手公屋律師費： 委聘律師處理樓宇買賣合約、查冊及按揭契等法律文件是必要程序。市場上一般律師費約在數千至一萬多港元不等，視乎服務範圍而定。
- 地產代理佣金： 若經由地產代理覓得單位，買賣雙方通常需要各自支付樓價1%作為佣金。
- 其他雜費： 包括向房委會申請「提名信」的費用、銀行估價費、火險費用等，雖然金額不大，但亦應計算在內。
將所有開支相加，才能得出一個真實的置業總預算，確保上車過程萬無一失。
揀選心水二手公屋三大錦囊
成功申請到綠表准買證，只是買二手公屋的第一步。面對網上放盤海量的選擇，如何才能找到最適合自己的安樂窩？揀樓過程其實有不少學問。以下為你準備了三大錦囊，由宏觀的地區樓齡，到單位內部細節，再到長遠的升值潛力，助你在公屋第二市場中作出最明智的決定。
樓齡與地點：如何善用新擔保期政策揀選舊屋邨？
提到二手公屋，很多人第一印象就是樓齡偏高。過去，高樓齡的確會影響二手公屋按揭的審批。但是，自從房委會更新了擔保期政策後，形勢就完全不同了。政府為二手資助房屋的按揭擔保期，由單位首次發售日起計，放寬至最長50年。這意味著即使是一些樓齡超過30年的舊屋邨，買家仍然有很大機會申請到高成數和長年期的綠表按揭，大大減輕了上車的財務壓力。
所以，揀樓時可以放膽將目光投向一些地理位置優越的舊屋邨。這些屋邨通常位處市區或發展成熟的新市鎮，交通網絡四通八達，而且周邊配套齊全，例如街市、商場、學校及康樂設施等一應俱全，生活非常便利。你可以善用這個政策優勢，優先考慮地點的方便程度，而非僅僅被二手公屋樓齡所局限。
單位內部質素：睇樓檢查重點與維修責任
選定了心儀的地區和屋邨後，下一步就是實地睇樓，仔細檢查單位內部狀況。這一步絕對不能馬虎，因為日後的居住舒適度和潛在的二手公屋維修開支，都取決於此。睇樓時，有幾個重點位置需要特別留意。首先是檢查天花板、牆角及窗邊有沒有水漬或發霉的痕跡，這些是漏水問題的警號。其次，要親手推拉所有窗戶，確保窗框穩固，開關順暢。另外，也要觀察廚房和廁所的來去水管，看看有沒有滲漏情況。
同時，你需要了解清楚維修責任誰屬。一般來說，單位內部的維修，例如更換水管、修補牆身等，均由業主自行負責。而大廈的公用地方及設施，例如外牆、升降機、消防系統等，則由業主立案法團動用管理費或維修基金處理。在購入前，可以向代理或業主查詢大廈有沒有任何大型維修計劃，這有助你預算未來的潛在開支，避免買入單位後才發現要承擔高昂的維修費用。
未來升值潛力：轉售限制與補地價須知
用綠表買二手公屋，除了自住，不少人也會考慮其長遠的升值潛力。這就必須清楚了解二手公屋的轉售限制。根據房委會規定，單位的轉讓限制是由「首次發售日期」起計算，而不是由你買入的日期起計。
在首次發售日起計的五年內，業主不能將單位在公開市場出售，只能在公屋第二市場轉售予合資格的綠表或白居二買家。若想將單位賣給任何人士（即在自由市場出售）或將單位出租，就必須先向政府「補地價」。補地價的金額是根據屆時的市值，乘以單位首次出售時的折扣率計算，數目可以相當可觀。因此，在決定購買前，應先有心理準備，明白這類單位的主要價值在於解決自住需要，其投資靈活性和升值潛力會受到一定限制。
買唔買得過？二手公屋利弊及方案比較
手持綠表資格，置業路上似乎多了幾個選擇。面對林林總總的資助房屋方案，許多人都會思考，究竟用綠表買二手公屋買唔買得過？這一步棋牽涉到家庭的長遠規劃和財務安排。以下咱們會將幾個主要方案並列比較，再深入剖析購買二手公屋的優點與潛在風險，助你作出最適合自己的決定。
方案大比拼：二手公屋 vs. 白居二 vs. 綠置居
對於綠表持有人來說，市場上主要有三個置業階梯可以選擇：直接購買二手公屋、申請綠置居，以及性質上與白居二相似的市場操作。它們各有特色，關鍵在於哪一個最符合你的家庭需要。
首先，綠表買二手公屋最大的優勢在於「確定性」和「選擇多」。只要你領取了「購買資格證明書」，就可以立即在公屋第二市場物色心儀單位，遍佈港九新界成熟社區的放盤任君選擇，由簽約到收樓的流程相對快速。而「綠置居」則是全新的單位，樓宇質素和配套設施自然較佳，但它需要抽籤，而且供應量和地區選擇都非常有限，能否成功上車帶有運氣成分。
至於「白居二」，雖然是給予白表申請者的配額，但他們進入的是同一個公屋第二市場。對綠表人士而言，這意味著市場上多了競爭者。相比之下，綠表持有人無需抽籤，直接擁有入場券，這是最大的分別。總括而言，如果追求地點便利和上車速度，二手公屋是首選。如果鍾情全新單位，又不介意抽籤和等待，綠置居則是目標。
購買二手公屋的優點與潛在風險分析
決定是否購買二手公屋前，必須先權衡其利弊。
購買二手公屋的優點相當明顯。第一，入場門檻極低。不少二手公屋的成交價在二百萬以下，對於預算有限的家庭來說，是市場上最容易負擔的置業選擇。第二，地點選擇極具彈性。許多放盤單位位於交通便利、生活配套完善的市區或成熟新市鎮，方便上班和子女上學。第三，免卻抽籤煩惱。只要資金和文件準備妥當，看到合適單位便可拍板，自主性極高。
然而，潛在的風險同樣不能忽視，這也是二手公屋缺點所在。最主要的問題是「樓齡高」。市場上的二手公屋樓齡普遍偏高，單位內部可能需要一筆不菲的資金進行翻新。更重要的是，樓宇的公用設施老化，未來可能要面對大維修，屆時業主立案法團會要求每戶攤分費用，這是一項潛在的財務支出。其次，二手公屋設有轉售限制。單位未補地價前，只能在公屋第二市場轉售予合資格人士，限制了其升值潛力及市場流動性。最後，屋邨的整體環境和管理質素，也是需要親身實地考察的重要一環。
常見問題 (FAQ)
買入二手公屋後，需要交還現居的公屋單位嗎？
這是一個絕對肯定的答案：需要。利用綠表資格購買二手公屋，本身就是基於你將公屋單位交還，讓房屋資源可以流轉給更有需要的人。根據房委會的規定，公屋住戶在成功購入二手公屋單位，並簽署正式樓宇轉讓契據後的60天內，就必須將現居的公屋單位騰空，並完成所有交還公屋手續。所以，在計劃置業的同時，也要預備好搬遷的時間表。
綠表「購買資格證明書」的有效期為期多久？
綠表「購買資格證明書」，也就是我們常說的「准買證」，是你進入公屋第二市場的入場券。這份證明書的有效期為12個月，由簽發日期起計算。在這一年內，你可以隨時物色心儀的二手公屋單位。如果證明書在有效期內未使用，就會自動失效。假如到期後你還想繼續尋找單位，就需要重新向房委會提交申請了。
從申請到成功收樓，整個買賣流程一般需時多久？
整個綠表買二手公屋流程所需的時間，會因應不同個案而有所變化，但我們可以估算一個大概的時間。從你找到心儀單位，與賣方簽訂臨時買賣合約開始計算，到最後成功收樓，整個二手公屋買賣程序一般需要大約2至3個月。這段時間主要包括申請按揭、委託律師處理文件、向房委會申請「提名信」等步驟。當然，如果雙方協商順利，加上銀行和律師樓的處理效率高，整個過程也可能更快完成。