擁有居屋單位，希望將其出租以增加收入，是不少業主心中的盤算。然而，這個看似簡單的決定，其實牽涉複雜的法律規定。在未補地價的情況下將居屋出租，不僅會令租約失效，業主與租客更可能雙雙墮入法網，面臨高達50萬港元的天價罰款及監禁風險。究竟居屋可以合法出租嗎？答案是可以的。本文將為你全面剖析兩大合法途徑：完成補地價程序，將單位投放到自由市場；以及參與政府特設的「資助出售房屋出租計劃」。我們將詳細拆解申請資格、流程、成本效益及潛在風險，並附上租客自保指南，助你無論是業主或租客，都能清晰掌握所有細節，避開法律陷阱。
居屋出租的法律限制：未補地價的風險與後果
未補地價出租：觸犯的法例
核心問題：根據《房屋條例》，未補地價的居屋不可在公開市場出租。
不少朋友都想知道，居屋可否出租？要解答這個問題，我們首先要明白居屋的性質。因為居屋是政府資助的房屋，業主在購入時已享有折扣優惠，所以出租或轉售都受到嚴格限制。根據香港的《房屋條例》，所有未補地價的居屋，都不能在公開市場上作出租或任何形式的轉讓。這項規定的目的，是確保公共房屋資源能真正幫助有需要的人置業自住，而不是成為業主的賺錢工具。所以，關於居屋可以出租嗎這個問題，答案直接與單位的補地價狀態掛鉤。
非法出租的法律後果：業主與租客同受罰
對業主的懲罰：最高罰款50萬港元及監禁一年。
如果業主將未補地價的居屋出租，一經定罪，將面臨非常嚴重的法律後果。根據法例，最高可被判處罰款50萬港元以及監禁一年。這個罰則相當重，反映了政府打擊違規行為的決心。
對租客的懲罰：若明知故犯，同等刑罰。
值得留意的是，不只是業主需要承擔責任。如果租客在清楚知道單位是未補地價居屋的情況下仍然租住，同樣觸犯法例。這種明知故犯的行為，最高刑罰與業主相同，後果不容忽視。
租約的法律效力：非法租約無效，租客不受法律保障。
除此之外，這類非法出租所簽訂的租約，在法律上是無效的。這代表租客的權益完全不受保障。例如，業主可以隨時要求租客遷出，而租客亦無法透過法律途徑追討按金或任何損失，可以說是處於一個非常被動和危險的境地。
合法途徑一：完成補地價，將居屋自由出租
談到居屋可否出租，最直接和徹底的方法就是完成補地價。一旦完成補地價，你的居屋就等同於私人樓宇，可以自由在市場上出租或出售，不再受到任何轉讓限制。不過，這並非一個簡單的決定，當中涉及幾個重要步驟和成本考慮，我們一步一步來拆解。
第一步：檢查轉讓限制期（禁售期）
在考慮補地價之前，首先要確定你的單位是否已經過了政府規定的轉讓限制期，也就是大家常說的「禁售期」。這個期限根據你買入居屋的年份而有所不同，政策愈新，限制愈長。
2017年及以前購入：已過5年禁售期，可隨時補地價。
如果你是在2017年或更早買入單位，恭喜你，單位早已過了5年的禁售期，現在隨時都可以向房署申請補地價，繼而將居屋租出去。
2018年購入：需滿5年後方可補地價。
在2018年買入單位的業主，需要持有單位滿5年之後，才可以申請補地價並在公開市場出租。
2019至2021年購入：需滿10年後方可補地價。
這段期間購入的居屋，禁售期延長至10年。所以，你需要等足10年，才能補地價將單位出租。
2022年或之後購入：需滿15年後方可補地價。
根據最新的政策，2022年起出售的居屋，禁售期是歷來最長的15年。這意味著業主需要耐心等待一段相當長的時間，才能解鎖單位的出租權。
第二步：申請補地價流程及費用
確認單位已過禁售期後，就可以正式啟動補地價的程序。整個流程主要由房屋署處理，清晰直接。
提交申請：向房署提出評估申請。
業主需要填寫指定的申請表格，連同樓契副本等文件，向房署遞交補價評估申請。
繳交費用：包括申請手續費及補價金額（按當時市值及折扣率計算）。
遞交申請時需要支付一筆不可退還的申請手續費。之後，房署會委託測量師為你的單位進行估價，並根據評估的市值和你當年買入時的折扣率，計算出你需要補回的地價總額。
獲取文件：取得「解除轉讓限制證明書」並於土地註冊處登記。
繳付全數補價金額後，你會收到一份非常重要的文件——「解除轉讓限制證明書」。記得要將這份文件交由律師處理，並在土地註冊處進行登記。完成登記後，你的居屋才算正式「鬆綁」，可以合法地在市場上出租。
第三步：向銀行申請「出租同意書」（如物業仍有按揭）
如果你的單位還有按揭在身，補完地價後還有一個很重要的環節需要處理，就是向承造按揭的銀行申請「出租同意書」。
為何需要：銀行按揭條款通常禁止未經同意的出租。
大部分自住物業的按揭合約中，都會列明單位不可在未經銀行同意下出租。因為物業由自住變為出租，在銀行眼中，投資風險會增加。所以，通知銀行並取得其書面同意是必須的步驟。
潛在影響：銀行或會重審按揭，收緊條款或要求壓力測試。
當你向銀行申請出租同意書時，銀行有機會重新審視你的按揭貸款。它們可能會要求你進行更嚴格的壓力測試，甚至可能收緊按揭條款，例如降低按揭成數，這代表你可能需要補回一筆貸款差額。
成本效益分析：補地價出租是否划算？
決定是否補地價前，最現實的問題是：這樣做划算嗎？這需要我們全面評估所有相關成本。
顯性成本：補地價金額、各項手續費、律師費、印花稅。
最主要的開支自然是動輒數十萬甚至過百萬的補地價金額。除此之外，還有房署的申請費、銀行手續費、聘請律師處理文件的費用，以及未來租賃合約需要支付的印花稅（釐印費）。這些都是實實在在的現金支出。
隱性成本：潛在的更高按揭利率、樓宇維修、單位空置期。
除了看得見的開支，還有一些隱性成本需要考慮。銀行可能因為單位出租而稍微調高你的按揭利率。作為業主，你需要負責單位的維修保養。還有，在兩個租客交接之間，可能會出現單位空置期，這段時間你將沒有租金收入，但仍需支付管理費、差餉和按揭供款。將這些因素一併考慮，才能更準確地判斷補地價出租的財務回報。
合法途徑二：免補地價參與「資助出售房屋出租計劃」
對於居屋可否出租這個問題，除了補地價這個成本高昂的方法，其實還有另一個官方認可的選擇，就是由香港房屋協會（房協）推出的「資助出售房屋出租計劃」。這個計劃讓合資格的業主，不需要補地價，也能將整個單位或個別房間租出去。
業主申請資格
要參與這個計劃，業主首先要符合以下幾個基本條件。
持有年期：擁有單位業權滿10年或以上。
你必須持有該居屋單位的業權達到十年或以上，這項規定確保了參與計劃的業主是長期的自住者，而不是短線投機者。
單位狀況：從未補地價。
計劃的初衷是善用未補地價的資助房屋資源，所以你的單位必須是從未補地價的狀態。
間隔要求：如分租，單位須有兩間或以上睡房。
如果你打算只分租其中一間房，你的單位本身需要有最少兩間睡房，讓你和租客可以有各自的獨立空間。
租客申請資格
這個計劃不只對業主有要求，對租客的身份也有嚴格規定，目的是為正在輪候公屋的家庭提供過渡性房屋。
輪候公屋資格：持有有效公屋申請，並已輪候達指定年期。
租客必須是持有有效公屋申請編號，並且已經輪候了一段指定時間（例如一般家庭需滿3年）的人士。
財務狀況：入息及資產需符合公屋申請上限。
租客的家庭總收入和資產淨值，都不能超過當時房委會為公屋申請者所設的上限。
申請流程及注意事項
整個申請過程相對清晰，主要分為資格認證和自行配對兩個階段。
申請及配對：業主與租客向房協申請資格，再自行配對。
業主和租客需要各自向房協提交申請，證明自己符合資格並取得「業主證書」或「租客證書」。之後，雙方可以透過房協的平台尋找合適的對象，自行商討租金和條款。
租約規管：此計劃下的租賃不受「劏房」租務管制所規管。
需要留意的是，透過這個計劃簽訂的租約，並不受近年實施的「劏房」租務管制條例所規管，這為租約條款提供了一定的彈性。
計劃的優點與潛在風險
和所有計劃一樣，它既有吸引之處，也存在一些需要考慮的層面。
優點：為業主提供合法收入，增加過渡性房屋供應。
對業主來說，最直接的好處是能夠在無需支付龐大補地價金額的情況下，賺取合法的租金收入。同時，這也增加了市場上的過渡性房屋供應，幫助有需要的家庭。
風險：市場反應冷淡，或存在租金錯配及「假分租」漏洞。
不過，計劃的市場反應一直不算非常熱烈。由於租客的負擔能力有限，業主設定的租金未必能達到市場水平，可能出現租金錯配。另外，亦有聲音指出，計劃可能存在「假分租」的漏洞，即業主名義上分租，實際上卻搬離單位，變相將整個單位出租。
租客自保指南：如何避免誤租違法居屋
知道了居屋可否出租的合法途徑後，你可能會想，在市場上睇樓時，要怎樣分辨單位是否合法出租呢？這一步非常重要，因為租客誤租違法單位，同樣要負上法律責任。以下幾個步驟，可以幫你驗證清楚，保障自己。
簽約前：核實關鍵文件
在落筆簽約之前，最直接的方法就是要求業主出示幾份關鍵文件。這就像是你租樓前的「體檢報告」，可以快速判斷單位的「健康狀況」。
已補地價單位：要求查閱「解除轉讓限制證明書」正本
如果業主聲稱單位已經補了地價，可以自由出租，你可以直接請他出示由房屋署發出的「解除轉讓限制證明書」正本。這份文件是官方證明，代表單位已經解除了政府的轉讓限制，可以像普通私樓一樣在市場上出租。親眼看到正本，自然就最穩妥。
參與出租計劃單位：要求查閱由房協發出的有效「業主證書」
另一種情況是業主參與了「資助出售房屋出租計劃」。這時，他應該可以提供一份由房協發出的有效「業主證書」。這份證書證明他有資格在這個計劃下出租單位。記得要留意證書上的有效日期，確保它在租約期內仍然生效。
有按揭單位：可要求查閱銀行「出租同意書」
如果單位仍然有按揭在身，業主在出租前，理論上需要先取得銀行的同意。你可以禮貌地詢問業主，是否可以提供銀行的「出租同意書」。這份文件雖然主要關乎業主與銀行的關係，但也能側面反映出業主是循規蹈矩地處理出租事宜，增加了租賃的可靠性。
最終保障：查閱土地登記冊（查冊）
文件可以看，但最權威、最能保障自己的方法，始終是親自查閱土地登記冊，也就是大家常說的「查冊」。這份官方記錄不會說謊，是驗證物業狀況的黃金標準。
查冊目的：確認業權及限制條款最權威的方法
查冊的目的，就是透過土地註冊處的官方資料，直接確認誰是單位的真正業主，以及這個單位有沒有附帶任何特別的轉讓或出租限制。所有關於物業的重要事項都會記錄在案，是最可靠的資訊來源。
查冊重點：核對業主姓名及尋找解除轉讓限制的註冊記錄
查冊時，有兩個重點要留意。第一，核對查冊文件上顯示的業主姓名，是否與和你簽約的人士身分證明文件上的姓名一致。第二，仔細查看文件內容，尋找有沒有一份名為「解除轉讓限制證明書」的註冊記錄。如果有這項記錄，就代表單位確實已經補妥地價。這一步驟能夠讓你對「居屋可以出租嗎」這個問題，得到最肯定的答案。
居屋出租常見問題 (FAQ)
講到居屋可否出租，大家心裏總有各種疑問。我們整理了幾個最常見的問題，希望可以幫你一次過釐清所有概念。
Q1：未補地價居屋，是否在任何情況下都不能出租？
這個問題的答案不是絕對的。除了完成補地價，將單位變成可以在市場自由買賣或出租的物業外，還有一個合法的例外情況。業主可以考慮參與政府特許的「資助出售房屋出租計劃」。不過，這個計劃要求業主和租客雙方都必須符合非常嚴格的資格，並不是人人都能參與。
Q2：補地價金額如何計算？
補地價的金額會跟隨市況變動，計算方式有固定公式。基本公式是：「補價時的十足市值 × (購入時的十足市值 – 原來樓價) / 購入時的十足市值」。簡單來說，就是用你補地價那一刻的單位市值，乘以你當年買入時所享有的折扣率，計算出來的金額就是你需要補回的地價。
Q3：未補地價居屋，只分租一間房也犯法嗎？
是的，同樣犯法。只要你的單位未補地價，任何在公開市場上涉及金錢交易的出租或分租行為，不論是出租整個單位還是僅僅一間房，都屬於違法。想要合法地將房間分租出去，唯一的途徑就是通過上面提到的「資助出售房屋出租計劃」，並且要符合計劃內的所有規定。