【居屋2025】點申請？一文看清申請資格、流程到揀樓5大必讀步驟 (附2025/2026展望)

新一期居屋2025即將接受申請，對於無數香港家庭而言，這不單是覓得安樂窩的機會，更是實現「上車」夢想的重要一步。面對繁複的申請資格、緊湊的時間線以及關鍵的揀樓抉擇，您是否感到無從入手？

本篇文章將為您提供一站式終極指南，從釐清綠表與白表的申請資格、整合所有關鍵日期與屋苑詳情，到手把手拆解由網上遞表、攪珠、揀樓以至申請按揭的完整流程。我們更獨家分析各屋苑的優劣與生活指數，助您在揀樓日作出最明智的決定。無論您是首次申請，還是想為未來部署，本文的5大必讀步驟及2025/2026年展望，都能助您做好萬全準備，向成功置業邁進。

居屋2025關鍵資訊：日期、屋苑及揀樓分析

談及居屋，相信是不少香港家庭的置業目標。要成功實現這個目標，掌握居屋2025的最新資訊就是第一步。每年房委會推出的項目各有特色，申請時間亦非常緊湊，稍一不留神就可能錯過機會。這一部分將為你詳細整理今期居屋的關鍵日期、所有推售屋苑的詳細資料，並且深入分析各自的優劣，助你在申請路上走得更順暢。

關鍵日期一覽：把握申請黃金時間

每年的居屋申請時間表都非常關鍵，錯過任何一個環節都可能影響整個申請。我們為你整理了居屋2025的預計重要日期，讓你提早做好準備，輕鬆應對整個居屋申請流程。

• 申請日期： 一般在年中公佈，並於第三季左右接受申請。參考過往經驗，申請期通常為期約兩星期，時間不算長，所以必須預先準備好所需文件。
• 攪珠日期： 申請期結束後約兩至三個月內進行。攪珠結果會決定你的揀樓優先次序，是整個過程中最令人緊張的環節。
• 揀樓日期： 攪珠後，房委會會根據抽籤次序，分批邀請合資格申請者揀選單位，這個過程通常在攪珠後約三至四個月開始，並持續數月直至所有單位售罄。

掌握以上時間點，你便可以更好地規劃自己的資金和文件準備，確保在黃金時間內完成所有步驟。

今期推售項目巡禮：地點、伙數、呎價及落成日期

居屋2025共推出了六個屋苑，遍佈市區及新界，提供超過九千個單位，選擇相當豐富。以下是各個屋苑的詳細資料，助你初步了解它們的背景。

• 啟德 啟悅苑
• 伙數：2,046伙
• 實用面積：278 – 475平方呎
• 售價：約223萬 – 494萬元
• 預計落成：2025年10月

• 簡介：位處市區核心，鄰近港鐵宋皇臺站，交通極為便利，是今期最矚目的項目之一。

• 觀塘 安楹苑、安樺苑、安麗苑

• 伙數：共3,510伙
• 實用面積：278 – 497平方呎
• 售價：約169萬 – 394萬元
• 預計落成：2025年7月至8月

• 簡介：位於安達臣道發展區，環境較清靜，景觀開揚，但需要接駁交通工具出入。

• 屯門 兆翠苑

• 伙數：518伙
• 實用面積：281 – 518平方呎
• 售價：約179萬 – 372萬元
• 預計落成：2025年4月

• 簡介：鄰近輕鐵站，社區配套成熟，而且是今期最早落成的屋苑。

• 元朗 朗天苑

• 伙數：3,080伙
• 實用面積：280 – 454平方呎
• 售價：約149萬 – 318萬元
• 預計落成：2026年3月
• 簡介：提供最多單位，入場費亦是最低，適合預算有限的上車人士，但位置相對遠離市中心。

揀樓前必讀：獨家屋苑評分及生活指數分析

單看數據或許有點枯燥，揀樓更需要考慮實際生活需要。我們從交通、社區配套、升值潛力及性價比四個方面，為今期屋苑作一個簡單評分及分析，助你作出更明智的決定。

• 市區便利之選：啟德啟悅苑

• 分析：啟悅苑的最大賣點無疑是其地理位置。位處啟德發展區，坐擁屯馬線優勢，無論是往返港島或新界都非常方便。雖然呎價是今期最高，但考慮到其市區地段及未來發展潛力，對追求生活便利的家庭來說，依然是物有所值。

• 高性價比上車盤：元朗朗天苑

• 分析：朗天苑以接近一百五十萬元的入場價，成為預算有限家庭的福音。雖然交通上需要花費更多時間，但其伙數最多，代表中籤及揀樓機會相對較高。對於不介意居住在新界區，追求較大居住空間的申請者，這是一個非常務實的選擇。

• 新發展區潛力股：觀塘安達臣道三苑

• 分析：安楹苑、安樺苑及安麗苑同處新發展區，短期內社區配套仍在發展階段。但好處是環境簇新，規劃完善。隨著未來區內交通及設施逐步落成，生活便利度會不斷提升，適合看好該區長遠發展的買家。

每個屋苑都有其獨特的優點和考量點，申請者應根據自身的家庭結構、工作地點及生活習慣作出選擇。提早研究心儀屋苑，到揀樓時自然能更胸有成竹。即使今期未能成功，這次的經驗亦能為將來的居屋2025或居屋2026申請打下良好基礎。

居屋申請資格詳解：我是綠表還是白表？

要成功遞交居屋申請，第一步就是清晰了解自己的申請組別。現時的居屋申請資格主要分為「綠表」和「白表」兩大類，這個身份類別會直接影響你的申請門檻、入息資產審查要求，以及最終的揀樓優先次序。無論是目標鎖定居屋2025，還是展望居屋2025與居屋2026的置業機會，釐清自己屬於哪種申請者都是非常重要的一環。

綠表居屋申請資格

簡單來說，綠表資格主要提供給現時正享用公共房屋資源的人士。如果你符合以下其中一項條件，你就具備綠表資格：

• 香港房屋委員會（房委會）或香港房屋協會（房協）轄下公共租住房屋的住戶：這包括了大部分公屋住戶。
• 持有有效《綠表資格證明書》的人士：例如已通過詳細資格審查，並正輪候公屋的申請者，或者符合資格入住公屋，但選擇提早領取證明書以申請居屋的人士。
• 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。

過往綠表申請者無需接受入息和資產審查，但近年政策有所修訂。現在綠表申請者在遞交申請前的一段指定時間內，同樣不能持有任何香港住宅物業，這點與白表申請者的要求看齊。

白表居屋申請資格

白表申請資格則是為不符合綠表資格，但經濟能力又不足以購入私樓的香港永久性居民而設。要符合白表資格，你和名列申請表上的所有家庭成員都必須滿足以下所有條件：

• 居港年期：申請人必須年滿18歲，並在香港居住滿七年。
• 入息及資產限制：申請人及家庭成員的每月總入息和總資產淨值，都不能超過房委會就該期居屋計劃所定的上限。這個限額每年都會調整，以居屋2025為例，一人申請者的入息上限為$31,000，資產上限為$73.5萬；二人或以上家庭的入息上限則為$62,000，資產上限為$147萬。
• 物業持有權限制：由申請截止日期前的指定時期起計，直至簽署買賣協議為止，申請人及所有家庭成員都不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅物業。
• 未曾享用資助：申請人及家庭成員未曾亦並非正在享用任何由政府或房委會提供的房屋資助。

綠白表配額及揀樓優先次序

房委會每次推售居屋時，都會預先設定好綠表和白表申請者的單位配額比例。例如在居屋2025，綠白表的配額比例設定為40:60，即是四成單位預留給綠表申請者，六成單位則給予白表申請者。

攪珠結果會決定申請編號的先後次序，但在同一個號碼組別內，揀樓的優先次序並非人人平等，而是根據一套既定機制排列。一般而言，家庭申請者會優先於一人申請者。詳細的揀樓次序大致如下：

1. 受房委會清拆計劃影響的家庭申請者
2. 參加「家有長者」或「家有初生」優先選樓計劃的綠表家庭申請者
3. 其他綠表家庭申請者
4. 參加「家有長者」或「家有初生」優先選樓計劃的白表核心家庭申請者
5. 其他白表核心家庭申請者
6. 綠表一人申請者
7. 白表非核心家庭及一人申請者

由此可見，家庭組合及是否參加優先計劃，對揀樓機會有著關鍵性的影響。

居屋申請流程全拆解：由遞表到揀樓

成功申請居屋，除了符合居屋申請資格，掌握整個流程的每個細節也同樣重要。由遞交申請表到親臨揀樓，每個環節環環相扣。了解清楚整個居屋申請程序，自然能夠更有預算，為將來的居屋2025或居屋2026申請做好準備。

遞交居屋申請的三種途徑

要完成居屋申請，第一步就是遞交申請表。房委會通常提供三種方法，申請人可以根據自己的情況選擇最方便的一種。

第一種是網上申請。這是最快捷方便的方法，申請人只需在指定網站填妥電子表格，然後用信用卡（Visa、Mastercard、JCB或UnionPay銀聯）繳付申請費用即可。整個過程可以在家中完成，省時省力。

第二種是親身遞交。申請人可以將填妥的申請表正本，連同繳付申請費的劃線支票或銀行本票，投入指定收集箱。支票或本票抬頭要寫明「香港房屋委員會」，並在背面寫上申請人的姓名和身份證號碼。

第三種是郵寄申請。申請人也可以將申請表和相關文件郵寄至指定地址。要注意，郵寄申請是以郵戳日期為準，所以務必預留足夠郵遞時間，確保不會錯過截止日期。

無論選擇哪種方式，最重要的是資料必須準確無誤，並且每位申請人只可遞交一份申請表，重複申請會被取消資格。

攪珠結果解讀與揀樓準備

遞交申請後，最緊張的時刻就是等待攪珠結果。攪珠並非直接抽出申請編號，而是以電腦隨機抽出100個號碼，這組號碼代表申請編號的最後兩個數字，從而決定處理申請的先後次序。

舉例來說，如果攪珠抽出的首五個號碼是 18、79、03、52、67，那麼所有申請編號結尾是「18」的申請者，就會獲得最優先的處理和揀樓次序。接著是編號結尾為「79」的申請者，如此類推。在同一個號碼組別內，房委會會再根據申請類別（例如「家有長者」優先於普通家庭，家庭優先於單人申請者）和電腦排序，來編排最終的揀樓順序。

攪珠結果公佈後，如果你的號碼排在較前位置，就可以開始為揀樓做準備。這時候應該密切留意房委會網站發放的售樓說明書和價單，深入研究心儀屋苑的單位佈局、座向、呎吋和景觀等資料，然後為自己和家人列出一張詳盡的揀樓意願清單。

中籤後揀樓策略：如何在揀樓日作出最佳決定

收到房委會的揀樓通知信，代表你離成功置業又近一步。揀樓日的決定非常關鍵，事前準備絕對不能馬虎。

首先，在揀樓前夕，務必到房委會網站查看最新的單位成交紀錄。銷售情況是實時更新的，你心儀的單位可能在你的揀樓時段前已經被選走。因此，你的意願清單必須夠長，除了首選（Plan A），也要有大量後備方案（Plan B、C、D等），以免到場時因選擇不多而手足無措。

揀樓當日，你需要帶齊所有文件，包括揀樓通知書正本、身份證明文件，以及用作支付訂金的銀行本票和個人支票。到達揀樓中心後，職員會先核實你的身份和資格，然後在指定時間內，你需要從當時可供選擇的單位中作出最終決定。

這個決定過程時間非常有限。你需要根據自己預先準備的清單，快速權衡不同單位之間的利弊。例如，一個較低樓層但座向理想的單位，與一個較高樓層但景觀一般的單位，哪一個更符合你的家庭需要？保持頭腦清晰和靈活變通，才能在壓力下作出最適合自己的選擇，順利完成整個居屋申請旅程。

居屋按揭與轉售限制：精明業主必知

成功抽到居屋固然值得高興，但這只是置業路上的第一步。要成為一位精明的業主，在簽署買賣合約前，必須清楚了解兩件影響深遠的大事：按揭貸款安排與日後的轉售限制。這兩項不僅關乎你的財務規劃，更直接決定了你未來資產的靈活性，是每位居屋申請者都需要細心研究的課題。

居屋按揭申請須知

申請一手居屋的按揭貸款，過程通常比購買私人樓宇順暢。關鍵在於香港房屋委員會為新居屋提供了按揭還款保證，銀行承擔的風險較低，因此審批程序亦相對寬鬆。

綠表申請者最高可承造九成半按揭（95%），而白表申請者亦可高達九成（90%），意味著首期壓力大為減輕。還款期方面，最長可達25年。由於有房委會的擔保，申請人一般無需通過銀行的壓力測試，對於收入不穩定的年輕家庭或自由工作者而言，無疑是一大優勢。市面上大部分銀行都樂意為居屋承造按揭，並提供最優惠利率按揭（P按）或香港銀行同業拆息按揭（H按）計劃，準業主可以比較不同銀行的條款，選擇最適合自己的方案。

最新居屋轉售限制詳解

居屋的定位是資助房屋，旨在協助市民自置居所，因此設有嚴格的轉售限制以遏止短期炒賣。政府近年逐步收緊相關規定，由居屋2025以至未來的居屋2025及居屋2026計劃，都將沿用最新的轉售限制框架。

根據最新規定，業主由首次將單位售出日起計的15年內，都不能在補地價後於公開市場出售單位。具體限制分為以下三個階段：

首五年內（第1-5年）：業主不能以高於原價的價格轉售單位。若有特殊情況需要出售，只能經由房委會提名，以不高於原價的價錢轉售予合資格的買家。

第六至第十五年（第6-15年）：業主可以在毋須補地價的情況下，於居屋第二市場（又稱「居二市場」）按自行議定的價格，將單位轉售予合資格的綠表或「白居二」買家。

第十五年後：當單位由首次售出日起計滿15年後，業主便可以向房委會申請補地價，繳付差額後即可在公開市場自由出售、出租或以其他方式轉讓單位，其性質與一般私人樓宇無異。了解這個時間階梯，對你的長遠人生規劃及財務安排至關重要。

居屋申請常見問題 (FAQ)

關於居屋申請，許多人心中總有大大小小的疑問。這裡我們整理了一些最常見的問題，從申請資格的細節到不同計劃的分別，為你一次過清晰解答，讓你對整個居屋申請過程有更全面的掌握。

申請資格與程序

問：夫婦可以分開用兩份表格申請，增加中籤機會嗎？
答：不可以。任何已婚人士都必須與其配偶合併在同一份申請表內提交申請。如果被發現分開申請，兩份申請都會被視為重複，最終會被取消資格，申請費亦不會退還。

問：白表申請的入息和資產限額如何計算？年終花紅或雙糧需要計算在內嗎？
答：需要計算。入息的計算方法，是將申請截止日期前過去一段時間（通常是整年）的總收入，除以相應的月數來得出每月平均收入。這包括底薪、津貼、花紅和雙糧等所有收入。至於資產，強積金（MPF）的計算比較特別，只有在申請者達到法定可提取年齡時，其強制性供款部份的累算權益才會被計算為資產，自願性供款則需要計算在內。

問：如果我名下曾持有物業，但現在已經出售，是否符合居屋申請資格？
答：這要視乎你出售物業的時間。根據現行規定，不論是綠表或白表申請者，由申請截止日期之前的24個月起計，直至簽署臨時買賣合約當日，申請者和名列申請表的家庭成員都不能持有任何香港住宅物業的權益。

不同房屋計劃比較

香港的資助房屋計劃有很多種，除了大家最熟悉的居屋，還有「綠置居」和「白居二」。它們的性質和目標對象都有不同，了解清楚才能選對最適合自己的途徑。

居屋（Home Ownership Scheme）：這是最核心的計劃，房委會興建新單位，以低於市值的折讓價（例如市價七折）出售予綠表和白表申請者。這是大部分家庭初次接觸資助房屋的渠道，也是每年居屋2025、居屋2025等計劃的主體。

綠置居（Green Form Subsidised Home Ownership Scheme）：你可以將它理解為「綠表專屬版居屋」。它同樣是新建單位，但只供綠表申請者申請。由於目標是鼓勵公屋住戶置業以騰出公屋單位，它的售價折扣通常比居屋更大。

白居二（White Form Secondary Market Scheme）：這個計劃比較特別，它並非出售新樓。它的全名是「白表居屋第二市場計劃」，作用是每年提供一個配額，讓中籤的白表申請者可以進入「居屋第二市場」（未補地價的二手市場），購買其他業主放售的二手居屋或租置計劃單位。中籤者是獲得一個「購買資格」，而不是直接獲派單位。

歷史與展望

居屋計劃自七十年代末推出以來，經歷了不少變遷。它曾經在2003年至2011年間停建，導致資助房屋供應出現一段真空期。後來在社會強烈訴求下，政府於2014年才正式復建新居屋。

近年，政府為了回應市民的置業需求，已明確表示會持續增加資助房屋供應，大家可以對未來的居屋2025和居屋2026抱有期望。同時，政策亦不斷演變，例如轉售限制變得更嚴格，由過往的五年延長至最新的十五年（首五年只可以原價轉售），以壓抑短期炒賣。另外，為鼓勵生育，近年更增設「家有初生優先選樓計劃」，讓有新生嬰兒的家庭有更大機會圓置業夢。這些改變都反映了居屋計劃正不斷適應香港社會的發展和需要。