香港樓價高企，價格相對「親民」的居屋成為不少人的置業首選。當中，毋須即時支付大額補地價款項的單位，更是市場上的搶手貨。然而，無論是想買入、出售還是出租未補地價居屋，都牽涉複雜的政策限制與指定途徑。本文將為您一文整合「免補地價」的完整攻略，從買家角度剖析申請「白居二」及尋找「初代居屋」兩大方法；並為業主詳細拆解補地價後放售、第二市場出售，以及合法出租的三大出路，更附上全港初代免補地價居屋完整名單，助您全面掌握市場資訊，作出最精明的決定。
居屋「補地價」是什麼？未補地價買賣的核心概念
想了解如何實現免補地價買賣居屋，首先要明白「補地價」這個核心概念。這其實是整個資助房屋買賣流程中最關鍵的一環。當你了解它的運作原理，就會明白市面上各種居屋免補地價交易方式的基礎。
補地價的政策原意與法律基礎
政府資助房屋的折扣與轉讓限制
政府推出居屋等資助房屋，是為了協助合資格市民置業。所以，單位的售價會低於市場的完整價值，這個差價就是政府提供的折扣，主要來自豁免的地價。因為業主享受了公共資源的補貼，政府為了確保資源公平運用，就在單位的地契上加入了轉讓限制條款，避免業主短期內利用資助房屋在市場上圖利。
未補地價單位的法律約束：禁止在自由市場買賣與出租
在未向政府繳回當初的折扣差額（即「補地價」）之前，單位的業主在法律上受到嚴格約束。業主不可以將單位在公開的自由市場上出售，也不可以將其出租。這些限制是具有法律效力的，如果業主私自進行買賣或出租，便會觸犯《房屋條例》，除了交易會被視為無效，更有可能面臨罰款甚至監禁。
市場上「免補地價」的兩種情況
雖然有法律約束，市場上確實存在合法「免補地價」的交易方式。這些方式主要分為兩種情況，它們的原理和適合的對象都不同。
情況一：透過「白居二」等計劃，在第二市場買賣
第一種情況是在政府設立的「居屋第二市場」進行交易。這個市場是專為合資格人士而設的，例如綠表持有人和「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）的中籤者。在這個市場中，買賣雙方可以在無需補地價的情況下轉讓單位。不過，單位的資助房屋性質和轉讓限制，會一同轉移給新的合資格業主。
情況二：購入免補地價的「初代居屋」
第二種情況是尋找市場上極少數的「初代居屋」。在1982年5月之前，政府首次推售的幾期居屋，其地契條款並未包含補地價的轉讓限制。因此，這些單位的業主在住滿指定的年期後，就可以像一般私樓一樣，在自由市場上出售或出租，完全不需要補地價。這類免補地價居屋因為歷史因素而存在，是市場上的特例。
買家篇：如何「免補地價」買居屋？兩大途徑全攻略
想購入心儀的免補地價居屋，主要有兩個方法。一個是透過政府的恆常計劃，獲取資格進入第二市場。另一個則是尋找市場上極少數、因歷史政策而永久豁免補地價的「初代居屋」。兩種方法各有優劣，適合不同預算和需求的買家。下面就為你逐一拆解，讓你輕鬆掌握整個流程。
途徑一：申請「白居二」獲取第二市場入場券
「白居二」計劃簡介與目的
「白居二」的全名是「白表居屋第二市場計劃」。簡單來說，這項計劃是讓合資格的白表人士，可以不用補地價，直接在第二市場購買由房委會或房協推出的二手資助房屋。計劃的目的，是為了增加合資格市民的置業選擇，讓他們除了新居屋之外，也能考慮樓齡、地區、面積選擇更多元的二手市場單位，加快置業步伐。
申請資格全方位檢視：申請人類別、入息及資產限制
要申請「白居二」，申請者需要符合幾項基本條件。申請人類別分為「一人申請者」和「家庭申請者」。所有申請者在申請截止當日，都必須年滿18歲，並在香港居住滿7年。
此外，計劃設有嚴格的入息和資產限制，這個標準每年都會由房委會檢討及公佈。申請前，必須查閱該年度的最新要求，確保自己和家庭成員的總入息及總資產淨值，都沒有超出上限。
物業擁有權限制：釐清24個月「無殼」條款
這是申請「白居二」最關鍵的一項資格，俗稱「無殼條款」。具體是指由申請截止日期之前的24個月起，直到簽署臨時買賣合約當日為止，申請者和名列申請表上的所有家庭成員，都不能以任何形式擁有或共同擁有任何香港住宅物業的權益。這個條款確保了計劃的資源，能集中幫助真正沒有自置物業的人士。
由申請到買樓完整流程
整個流程相當清晰。首先，留意房委會每年公佈的申請日期，並在限期內遞交申請表及費用。申請期結束後，房委會會進行電腦抽籤，俗稱「攪珠」，以決定申請者的優先次序。中籤後，房委會將按次序審核申請者的資格。成功通過審核的申請者，就會收到「批准信」，之後便可申領「購買資格證明書」，正式開始在市場上物色心儀單位和簽約。
抽籤機制與揀樓優先次序
「白居二」採用的是電腦隨機抽籤，並非先到先得。抽籤結果會產生一個次序編號，房委會將根據這個編號，依次邀請申請者進行資格審查。家庭申請者一般會比單人申請者有較高的揀樓優先權和配額。所以，抽籤號碼的先後，直接決定了你何時能獲得入場資格。
中籤後關鍵步驟：申領「批准信」與「購買資格證明書」
中籤不代表可以直接買樓，後續有兩個關鍵文件需要處理。資格審查通過後，你會先收到由房委會發出的「批准信」。收到信後，你必須在指定期限內（通常是兩星期），向房委會或房協繳付指定費用，申領一份名為「購買資格證明書」的正式文件。這份證明書是你在第二市場睇樓和簽署買賣合約的必要憑證，有效期通常為12個月。
途徑二：尋找市場上永久豁免補地價的「初代居屋」
歷史探源：為何這批居屋能永久免補地價？
市場上確實存在一批可以永久免補地價的居屋。這要追溯到香港居屋計劃的初期。在1982年5月之前，政府推出的首幾期居屋，其賣地條款中並未加入轉讓限制，也就是說，沒有要求業主在轉售時需要補地價。因此，這批在政策改變前售出的「初代居屋」，就成為了可以在自由市場上隨時買賣，而無需向政府補回差價的特殊物業。
初代居屋的優點：間隔實用與高實用率
初代居屋最大的吸引力，在於其極高的實用性。當時的建築設計著重居住空間，所以單位普遍間隔方正，俗稱「開則四正」，廳大房大。更重要的是，這些單位幾乎沒有窗台或工作平台等虛位，實用率遠高於現今的新樓。對於追求實際居住空間的家庭來說，這是一個非常大的優點。
H44: 初代居屋的缺點：高樓齡、維修與按揭挑戰
優點的背後，缺點也相當明顯。首先是樓齡極高，普遍都超過40年，樓宇的自然老化和未來的維修保養開支，是買家必須考慮的成本。其次，高樓齡物業在申請按揭時可能會遇到挑戰。銀行在審批按揭時，對樓齡有嚴格限制，有機會縮短最長還款年期或降低貸款額，這意味著買家可能需要準備更多的首期資金。
全港初代免補地價居屋名單
想尋找這些初代居屋，可以參考這份完整的免補地價居屋名單：
- 香港區：漁暉苑（一、二期）、宏德居、山翠苑、怡翠苑
- 九龍區：順緻苑、俊民苑、悅麗苑、油塘中心、翠瑤苑、清麗苑、康田苑、怡閣苑（一期）
- 新界區：穗禾苑（一、二期）、置樂花園、愉城苑、汀雅苑、兆安苑
精選初代居屋深度剖析：穗禾苑、順緻苑、漁暉苑
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沙田穗禾苑：作為沙田區的老牌居屋，穗禾苑以其獨特的風車形建築設計聞名，這個設計曾獲得建築獎項，能有效加強通風和採光。屋苑單位面積選擇多，間隔實用，經過多年發展，周邊交通和社區配套已十分成熟。
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觀塘順緻苑：順緻苑是全港首個居屋屋苑，歷史價值非凡。它最特別之處，是擁有市場上極罕見的頂層複式單位，設計媲美私人樓宇。雖然位處半山，但公共交通網絡完善，鄰近亦有商場滿足日常生活所需。
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香港仔漁暉苑：同樣是首批居屋之一，漁暉苑坐落於香港仔半山，環境相對清靜，部分單位更能享有開揚景觀。屋苑間隔實用，全屋無窗台。交通方面，可接駁至港鐵黃竹坑站，出入相當方便。屋苑基座設有街市，生活配套齊全。
業主篇：未補地價居屋三大合法出路
手持未補地價居屋，想釋放物業價值，其實有多種合法途徑。除了最直接的補地價程序，還有其他免補地價的方案，可以讓你更靈活地處理資產，無論是想出售還是考慮將居屋免補地價出租，都有合規的選擇。
方法一：完成補地價程序，於自由市場出售或出租
這是將居屋單位完全「私有化」的最徹底方法。一旦完成補地價，你的單位就等同於一般私人物業，可以在公開市場自由買賣、出租或進行加按，不再受任何轉讓限制。
各時期居屋的轉讓限制年期（5年、10年、15年限制）
補地價並非隨時可以進行，業主須先符合單位的轉讓限制年期。房委會曾多次修改政策，不同時期購入的居屋，其限制年期亦有不同：
- 2018年或之前出售的居屋：禁售期為5年。業主只要持有單位滿5年，就可以申請補地價，然後在自由市場出售。
- 2019年至2021年出售的居屋：禁售期延長至10年。業主必須持有單位滿10年後，房委會才受理其補地價申請。
- 2022年及之後出售的居屋：禁售期進一步延長至15年。業主需要持有單位長達15年，才可以申請補地價並在自由市場放售。
補地價金額的官方計算公式
補地價的金額並非固定不變，而是跟隨市場樓價浮動。官方的計算方法如下：
補價金額 = 補價時的物業評估市值 x (購入單位時的十足市值 – 購入價) / 購入單位時的十足市值
簡單來說，公式的核心就是「補價時市值 x 當初的折扣率」。例如，若你的單位在補價時估值為600萬港元，而你當年是以七折（即30%折扣率）買入，你需要補上的金額就是600萬 x 30% = 180萬港元。
如何查找單位的當初折扣率？
最準確的方法，是查閱你當年購入單位時，與房委會簽訂的首次買賣合約，即樓契文件。文件上會清楚列明單位的十足市值、買入價及實際折扣率。如果遺失了文件，可以向房委會申請補發副本。
補地價申請五步曲：由遞交申請到領取證明書
整個申請流程相當標準化，主要分為五個步驟：
- 遞交申請：填妥「評估補價申請書」，連同樓契副本及行政費用的劃線支票，交回房委會總辦事處。
- 單位估價：房委會收到申請後，會委派專業測量師聯絡你，預約上門視察單位，以評估單位的當時市值。
- 接收通知書：視察後約一個月，你會收到「評估補價通知書」，清楚列明需要繳付的金額。
- 繳付款項：你必須在通知書發出後的兩個月內，以銀行本票或律師樓支票繳清款項。
- 領取證明書：完成付款後，房委會便會發出「解除轉讓限制證明書」。建議立即委託律師到土地註冊處為文件進行註冊，便正式完成所有法律程序。
補價前策略(一)：善用銀行估價作預算
在正式向房委會遞交申請前，一個聰明的做法是先自行向多間銀行為單位進行免費估價。這一步可以讓你對可能需要支付的補價金額有一個初步預算，同時，萬一你認為房委會的估價過高，這些銀行估價紀錄亦可作為你提出上訴時的有力佐證。
補價前策略(二)：避免豪華裝修影響估價
這是許多業主容易忽略的一點。測量師評估單位市值時，會將單位的內部狀況納入考慮。如果單位有簇新、昂貴的裝修，很可能會被評定出更高的市值，這直接導致你需要支付更多的補地價金額。因此，若計劃補地價，應避免在測量師上門前進行任何大型或豪華的裝修工程。
補價前策略(三)：巧用成交期資金完成補價
補地價動輒涉及過百萬資金，並非所有業主都能輕鬆應付。一個常見且有效的財務安排，是在找到買家並簽訂臨時買賣合約後，才正式啟動補地價程序。你可以在合約中與買家訂立一個較長的成交期（例如60日或以上），確保有足夠時間完成所有手續。在成交當日，你的代表律師會直接運用買家支付的樓價餘款，先支付房委會的補地價金額，再償還你原有的按揭，最後的餘額才是你實際所得的樓價。
方法二：在第二市場（免補地價）向合資格人士出售
如果你不想支付大額的補地價費用，另一個免補地價的合法出售途徑，就是將單位放售於居屋第二市場。
第二市場定義：綠表及白居二買家的專屬市場
居屋第二市場，是一個專為合資格的特定人士而設的內部市場。能夠在這個市場買樓的，只有兩類人士：持有有效「綠表資格證明書」的公屋住戶或準住戶，以及透過「白表居屋第二市場計劃」（俗稱「白居二」）抽籤成功、並持有「購買資格證明書」的白表買家。
業主出售流程：申請「可供出售證明書」及定價策略
業主想在第二市場出售單位，首先要向房委會申請一份名為「可供出售證明書」的文件。成功申請後，便可以委託地產代理放盤，或自行尋找合資格的買家。在定價方面，由於買家無需補地價，定價自然會比已補價的自由市場單位低，但通常會比當初的買入價高，讓業主可以從中獲利。
方法三：透過「暫租住屋」計劃合法出租（免補地價）
對於想保留業權、同時又希望有租金收入的業主，可以考慮參與由香港房屋協會推出的「暫租住屋」計劃，這是一個合法的免補地價出租方案。
計劃目的與法律基礎（豁免書）
此計劃的目的是善用現有未補價資助房屋的資源，為正在輪候公屋的家庭提供一個短期的過渡性居所。其法律基礎在於，參與計劃的業主會獲地政總署批出的「豁免書」，暫時豁免其單位樓契中關於出租的限制。換言之，透過這個官方渠道進行的出租，是完全合法的。
業主與租客的申請資格門檻
計劃對業主和租客雙方都有嚴格要求。業主方面，必須是指定房協或房委會資助房屋計劃的業主，單位樓齡及業權年期亦有規定。租客方面，則必須是已輪候公屋超過3年的合資格申請家庭。
官方平台申請、配對及簽約流程
有興趣的業主可以透過房協的官方網站提交申請，待審批成功後，其單位資料便會被放上官方的配對平台。合資格的租客亦會透過此平台尋找合適的單位。當雙方達成協議後，便會簽訂由房協提供的標準租約，整個流程清晰且受官方規管。
免補地價居屋常見問題 (FAQ)
關於免補地價居屋的買賣或出租，當中涉及不少細節，許多人心中總有疑問。以下我們整理了一些關於居屋補地價的常見問題，希望能夠一次過解答你的疑惑。
居屋補地價的費用大約是多少？
補地價的金額並非一個固定數目，而是根據一條官方公式計算得出。這條公式是：單位在補價時的評估市值 x (購入單位時的折扣率)。
簡單來說，房委會在你提出申請後，會委派測量師為你的單位進行估價，這個估價會反映當時的市場狀況。而折扣率則是固定的，在你當年簽署的樓契上已經列明。舉例，如果一個單位現時市值為600萬港元，當年的購入折扣率是30%，那麼需要補上的地價就是600萬 x 30% = 180萬港元。因此，樓市越暢旺，需要補付的金額亦會越高。
整個補地價流程需時多久？
整個流程由遞交申請到成功補價，一般需時約兩至三個月。首先，業主向房委會遞交申請。房委會收到申請後，會安排測量師上門評估單位，這個過程通常需要數星期。完成估價後，房委會約在一個月內會發出「評估補價通知書」。業主在收到通知書後，必須在兩個月內繳付全數款項，否則申請便會作廢。假如業主計劃利用出售單位的資金來補地價，在簽訂買賣合約時，便要預留足夠長的成交期。
我可以申請按揭來支付補地價款項嗎？
答案是不可以。銀行不會為補地價這筆款項本身提供任何按揭貸款。不過，市場上有一個常見做法處理資金問題。業主可以先尋找買家，並在簽訂臨時買賣合約後才啟動補地價程序。在成交當日，買家支付的樓價（當中包括了買家的銀行按揭貸款）會經由律師樓，優先支付給房委會用作補地價，並償還賣家原有的按揭，最後的餘額才會交到賣家手上。
未補地價下私自出租或出售單位有何法律後果？
未補地價的居屋單位，私自在自由市場上出售或作免補地價出租，均屬違法行為。根據香港的《房屋條例》，任何違反相關轉讓限制的業主，一經定罪，最高可被判處罰款50萬港元及監禁一年。此外，所有未經許可的買賣或租賃協議都會被視為無效，對買賣雙方或租賃雙方都沒有法律保障，風險極高。
在買賣合約中，訂明由買家負責補地價有何風險？
雖然較為少見，但買賣雙方有時會協議由買家負責補地價。這個安排對買家而言存在三大風險。第一，補價金額存在不確定性，最終金額由房委會評估決定，若估價高於預期，買家便需承擔額外開支。第二，補地價的款項不能納入樓價申請按揭，買家需要準備更龐大的現金。第三，若只以未補價的樓價計算印花稅，日後可能被稅務局追討差額及罰款。
首置買家應選「白居二」還是直接買「初代居屋」？
這是一個關乎個人選擇與風險權衡的問題。選擇「白居二」，即是透過「白表居屋第二市場計劃」，購買未補地價的居屋單位。好處是屋苑選擇較多，樓齡普遍較新，較易申請按揭。缺點是需要抽籤，競爭激烈，而且單位未來轉售仍受限制。
選擇市場上無需補地價的「初代居屋」，即查閱免補地價居屋名單上的單位，好處是物業已屬自由市場，買入後可隨時出售或出租，不受任何限制。但缺點是這批居屋樓齡極高，普遍超過四十年，維修保養開支可能較大，申請按揭時的年期和成數亦可能受影響。買家應根據自己的財政狀況、對樓齡的接受程度以及未來計劃來作決定。